前々回に「宅建業法」による
「宅地とは」と「建物とは」について書いたので
次は「取引とは」と「業とは」。
宅建業法による宅地・建物の
「取引とは」
①自分の宅地・建物の売買(交換)を自らすること。
②他人の宅地・建物の売買(交換)・貸借の代理をすること。
③他人の宅地・建物の売買(交換)・貸借の媒介をすること。
以上3つです。
(つまり「宅建業法」によるところの
宅地と建物を
「宅建業法」によるところの
取引する人が
「宅地建物取引士」ということになりますね。)
宅建業法では
漠然と頭に思いうかべる
宅地や建物や取引とは違うことを
よくよく認識しておかないと
最初からつまづきます。
(山田はもちろんつまづきました。)
「取引とは」の要点は
・あくまで取引という行為の説明であること。
この認識は後で説明する「業」に続きます。
・3つのうちの①には
②③にある「貸借」がないこと。
です。
「貸借」とは貸す、借りるです。
自分の土地・建物を「自分で」貸したり借りる行為は
宅建業法の「取引」にはなりません。
※貸借と賃借は字が似ているので
どちらなのかしっかり見ましょう。
(法律上「交換」も売買と同じ取引で定義されます。
なので宅地・建物の「交換」も宅建業法にのっとった
取引をしないといけません。)
ここで「取引」を深堀せずに
「業」に進みます。
「業」(ぎょう)は法律用語なのですが
とりあえず「商売」と考えておけば
分かり易いと思います。
宅建業の「業とは」
①不特定多数を相手に取引を行うこと
②反復継続して取引を行うこと
です。
法人でも個人事業でも
宅建業法によるところの
「宅地」･「建物」の「取引」
を「業」とする「宅建業」は
免許が必要です。
逆に言うと免許がないと
宅地建物を取引する商売は
できません。
「業とは」の要点はそのまま
・不特定多数の相手であるか。
・反複継続であるか。
です。
実例で理解しておきます。
不特定多数の取引とは
マンションの分譲や
一つの土地を分割して数人と取引する
場合です。
一人の持ち物であるマンション一棟を
一人でまるまる買ったり
分割した土地を一人に一度で売った場合は
「宅建業」になりません。
反復継続は
マンション一棟まるまるでも
何度も売買したり
自分で家を建てて売って建てて売って
を繰り返す場合は
「宅建業」になります。
不特定多数は分かり易いですが
反復継続は解釈があいまいなので
深堀しないほうが良いです。
※特定の相手に一度きりの媒介なら
どうなるんだとかも考えずに
代理・媒介は当然に「業」と覚えます。
「宅建業」についてはもう一点
免許なしに宅建取引ができるものがいます。
・国、地方公共団体
(地方公共団体とは都道府県、市町村だと覚えておきます)
・信託銀行、信託会社
です。
この分野の問題は
「宅地・建物」かつ「取引」かつ「業」
であることで
宅建業の免許が必要か？
です。
過去問を見てみると
2021年 10月 問32
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。
1.Ａ社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする
場合、免許は必要ない。
2.Ｂ社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。
3.農業協同組合Ｃが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。
4.Ｄ社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をし
ようとする場合、免許は必要ない。
正解は1.です。
ひっかけが盛りだくさんの問題です。
まず正誤が判断しやすい2.と3.を考えます。
2.は、自分の「宅地」を分譲する「取引」の「業」
なので免許が必要です。
3.は、他人の「宅地」の売却を代理する「取引」の「業」
なので免許が必要です。
土地区画整理事業や農業協同組合を出してきて
悩ませようとしていますが
落ち着いて読み解きましょう。
4.は、「地方公共団体」に飛びついて
免許必要なし！
と答えそうなところですが
実際の取引はD社が
他人である地方公共団体の「宅地」を
売却媒介する「取引」の「業」
なので免許が必要です。
1.は、用途地域内であれば「宅地」と判断できますが
用途地域外なのでソーラーパネルが問題になります。
結論、ソーラーパネルは建物ではありません。
「そんなの知らんがな～」
ってなりますよね。
「宅地」ではない土地の取引なので
免許は必要ありません。
宅建試験問題は
「ヤマダ脳」の記憶力だけでは
合格できません。
問題・選択肢の文を読み解き
ポイントを抑えることが
重要な試験対策になります。
過去問を解きながら
文を読み解く力と
ポイントを抑える力を
養いましょう。