4.営業保証金関連（まとめ）

事務所の開業

営業保証金を供託し、供託した旨を免許権者に届け出た後でなければ営業を開始できない。

⇒免許権者は、免許をした日から3ヶ月以内に宅地建物取引業者が供託した旨の届出をしないときは、届出をすべき旨を催告しなければならず、その催告が到達した日から1ヵ月以内に宅地建物取引業者が届出をしないときは、その免許を取消すことができる。




事務所の新設

その分の営業保証金を新たに供託し、供託した旨を免許権者に届け出た後でなければ、その事務所での営業を開始できない。

供託所の説明

①取引主任者でなくても説明できる（重要事項説明との違いその①）

②書面を用いず口頭で説明できる（重要事項説明との違いその②）

CASE.1.営業保証金の取戻しについて

廃業、免許取消、支店の廃止

原則
業者は6ヵ月を下らない一定期間を定めて公示必要

例外・・・公示不要（直ちに取戻せる）
①二重供託を生じた場合
②保証協会に加入した場合
③取戻しの原因が生じてから10年経過


CASE2.営業保証金の補充について

免許権者から不足通知を受けてから2週間以内に追加供託しなければならない。

この規定の違反は業務停止事由に該当し、情状が特に重いときや業務停止処分に違反したときは免許取消処分を受けることがある。

POINT

営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、遅滞なくその旨を免許権者に届け出なければならない。

例題

Q;Aは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、その不足額を供託したときは2週間以内にその旨を甲県知事に届出なければならない。

A；〇

営業保証金の還付がなされ、免許権者から政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受けた場合、通知書を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならず、その不足額を供託したときは、２週間以内にその旨を届出なければならない。
・不足額の供託は、金銭・有価証券のどちらでもよい。

5.弁済業務保証金関連（まとめ）

事務所の開業

弁済業務保証金分担金は、加入しようとする日までに納付しなければならない。


事務所の新設

弁済業務保証金分担金は、新事務所設置後2週間以内に納付しなければならない。


 
CASE.1.弁済業務保証金分担金の取戻しについて

取戻し事由	公告の要否
①社員である宅建業者が社員でなくなったとき（※)	必要
②社員である宅建業者がその一部の事務所を廃止したとき	不要

上記①を理由に返還する場合には、弁済業務保証金の還付請求権を有する者に対し、6ヵ月を下らない期間内に認証を受けるべき旨を公告しなければなりません。

※宅建業者が保証協会の社員の地位を失い、弁済業務保証金分担金の返還を受けようとする場合、保証協会の認証を受けるための公告をしなければいけないのは、保証協会です。←宅建業者ではありません。

CASE.2.弁済業務保証金分担金の補充について

保証協会から納付通知を受けてから2週間以内に保証協会に納付しなければならない。(・・・弁済業務保証金についての還付請求先との違いを確認！！）

納付しなければ、社員の地位を失う。

社員の地位を失った業者は、社員の地位を失ってから1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

弁済業務保証金分担金は、宅建業者が保証協会に納付するものです。

供託所へは、保証協会が供託します。←宅建業者は供託しません。(＞_＜)

この納付と供託のコトバの違いと、"誰が"というところをしっかりと抑えておきましょう。

・保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から「１週間以内」に、納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託する必要がある。

CASE.3.
保証協会に加入している宅建業者と宅建業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し弁済業務保証金について弁済をうける権利を実行するとき。

弁済業務保証金について還付請求するためには、保証協会の認証が必要である。そして、弁済業務保証金の供託は、法務大臣および国土交通大臣の定める供託所になされるから、還付請求を行おうとする者は、その供託所に請求することになる。


特別弁済業務保証金分担

弁済業務保証金から還付がなされた場合、保証協会は、供託所に補充供託をし、宅建業者から同額の還付充当金の納付を受けます。しかし、宅建業者が還付充当金の納付をしないおそれがあるので、保証協会は、その場合に弁済業務保証金の供託に充てるためのお金を積み立てています。
これを、弁済業務保証金準備金といいます。

しかし、還付額が莫大な場合、弁済業務保証金準備金を充てても、なお不足する可能性があります。

そのような場合保証協会は全社員に対し、弁済業務保証金分担金の額に応じ、特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨を通知しなければならないのです。

☆保証協会の業務☆
（１）必ずやらなければならない業務（必須業務）
①弁済業務
②苦情の解決
(申出及びそお解決の結果について社員に周知させなければなりません。）
③研修

（２）国土交通大臣の承認を受ければやってよい業務（任意業務）
①一般保証業務（※）
②手付金等保管業務（完成物件に限る）
③宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

※一般保証業務とは・・・・当該宅地建物取引業者が受領した支払金または預り金の返還債務等を負うこととなった場合においてその返還債務j等を連帯して保証する業務

6.媒介契約（まとめ）

登録までの期間


専属専任媒介契約・・・5日以内（休業日除く）
専任媒介契約・・・・・・・7日以内（休業日除く)


・一般媒介契約では指定流通機構への登録は任意であるが、その登録をするか否かについては、指定流通機構への登録に関する事項として媒介契約書に記載しなければならない。

・指定流通機構への登録を証する書面を発行するのは指定流通機構であり、宅建業者ではない。
そして、宅建業者はこの指定流通機構への登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

・宅建業者が売買契約を成立させたときに指定流通機構に通知しなければならない事項は①登録番号、②取引価格、③売買契約の成立した年月日　　である。

①賃借の媒介、代理の場合は、媒介契約書の交付は不要

媒介契約に対する規制は、売買または交換の媒介の場合に適用があり、賃借の媒介の場合には適用はない。

ex;たとえば賃貸の媒介契約の期間を6ヵ月としても、契約の有効期間に関する規制の適用もないので、当該媒介契約の有効期間は、特約どおり6ヵ月となる。
・賃貸の媒介契約については媒介契約書面の作成及び交付は義務付けられていない。

②媒介契約書には、業者が記名押印しなければならない。
③媒介契約書の交付時期は媒介契約が成立したら遅滞なく交付する。

Q;宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく34条の2書面を作成し、それに記名押印し、依頼者に交付しなければならない。

A;×・・・媒介契約の規制は「宅地または建物の売買または交換の媒介」に限られ、賃借の媒介には及びません。賃借の媒介はこの規制の対象から除外されています。

・取引態様の明示は文書または口頭のいずれの方法によっても行うことができる。

・・宅地建物取引業者が媒介契約を締結したにもかかわらず、依頼者に書面を交付しなかった場合、免許停止処分、免許取消処分（情状が重いとき）を受けることになりますが、罰則が適用されることはありません。

④依頼者が宅建業者の場合にも媒介契約書を交付しなければならない。業者間でも省略できない。

6.指定流通機構への登録（まとめ）

指定流通機構への登録事項

①所在、規模、形質
②売買すべき価格（交換契約の場合には評価額）
③都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの　
④専属専任媒介契約である場合には、その旨

※「甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容」ではない。


売買契約を成立させたときに、指定流通機構に通知しなければならない事項

①登録番号
②取引価格
③売買契約の成立した年月日

※当該宅地の所在は、指定流通機構に通知しなければならない事項ではない。

7.広告開始時期制限等(要点）

未完成物件の未完成物件の広告開始時期制限

宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地・建物の売買その他の業務（＝すべての取引形態）に関する広告をしてはならない。

⇒ちなみに検査済証の交付や完了検査を受けていなくても、当該広告を行うことができる。

・・宅建業者は、依頼を受けた宅地または建物を売買すべき価格または、その評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。⇒この根拠の明示は口頭でも書面でもかまわない。

8.35条書面(まとめ)

重要事項説明の相手方

”物件を取得し、または借りようとしている者”です。

具体的には、売買の場合には買主、交換の場合は宅地・建物の取得者、賃借の場合は借主です。・・・・重要事項の説明は、売買契約の場合、買主のみに行えばよい。

☆問題が売買交換or賃貸のどちらをといているのか注意！！

1. 共通 事項	①当該宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容・登記名義人等 ②法令に基づく制限に関する事項の概要 ③私道に関する負担に関する事項（建物の賃借の場合を除く） ④飲用水・電気・ガスの供給や排水のための施設の整備状況（整備されていない場合は、その整備の見通し・整備についての特別の負担に関する事項） ⑤代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額・授受目的 ⑥契約の解除に関する事項 ⑦損害賠償額の予定・違約金に関する事項 ⑧手付金等を受領しようとする場合における保全措置の概要 ⑨支払金・預り金を受領しようとする場合において、保全措置を講ずるかどうか、(=任意です。）保全措置を講ずる場合におけるその措置の概要（※50万円未満は記載不要） ⑩代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 ⑪当該宅地・建物の瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合におけるその措置の概要 ⑫当該宅地・建物が造成宅地防災区域または土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
2. 未完成 物件	①工事完了時における形状・構造等
3. 区分所有建物	売買・交換		賃借
	①当該建物を所有するための1棟の建物の敷地に関する権利の種類・内容 ②共用部分に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容 ③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容 ④当該1棟の建物またはその敷地の一部を特定の者にのみしようを許す旨の規約の定め（案を含む）があるときは、その内容 ⑤当該1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め（案を含む）があるときはその内容 ⑥当該1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め（案を含む）があるときは、その内容・すでに積み立てられている額 ⑦当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額 ⑧当該1棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号・名称）・住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地）※2 ⑨当該1棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容		左記のうち③と⑧のみ ③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容(※1) ⑧当該1棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号・名称）・住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地）※2
4. 賃借	宅地	建物
	-	①台所,浴室,便所その他の当該建物の設備の整備状況（※3)
	②契約期間・契約の更新に関する事項 ③定期借地権・定期建物賃貸借・終身建物賃貸借の場合にはその旨 ④当該宅地・建物(区分所有建物を除く）の用途その他の利用の制限に関する事項 ⑤敷金その他契約終了時において清算することとされている金銭の積算に関する事項 ⑥当該宅地・建物（区分所有建物を除く)の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号・名称）・住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）
	⑦契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容	-
5. 賦販売	①現金販売価格 ②割賦販売価格 ③宅地・建物の引渡しまでに支払う金銭の額 ④割賦金の額・支払時期・支払方法
6. 建物 売買 ・ 交換	①現金販売価格 ②割賦販売価格 ③宅地・建物の引渡しまでに支払う金銭の額 ④割賦金の額・支払時期・支払方法
7. 建物の売買・交換・貸借	①当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容 ②当該建物 (昭和56年6月1日以降に新築の工事を着手したものを除く）が一定の耐震診断をうけたものであるときは、その内容

POINT

※1.建物の賃借の媒介において、区分所有建物の占有部分の用途、その他の利用の制限の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。したがってその規約の定めがなければ説明する必要がない。

※2.管理の内容については説明する必要はありません。

※3.飲用水・電気及びガスの供給、並びに排水のための施設の整備状況は説明しなければならず、これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及び整備についての特別の負担に関する事項も説明しなければならない。

なお、建物の分譲（売買）の場合には、その必要はありません。

参考

・重要事項の説明（35条書面の交付）
　　
・「買う｣、「借りる」の意思決定（ここで契約の成立）
　　
・契約書（37条書面）の取り交わし
　　
・契約の履行「引渡」「登記」「代金の支払い」等

・法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、取引主任者が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。

9.37条書面(まとめ)

	売買・交換	賃借
定めの有無にかかわらず記載すべき事項	①当事者の氏名(法人の場合、その名称)、住所 ②宅地・建物を特定するために必要な表示
	③代金・交換差金の額・支払時期・支払方法 （売主←買主からの約束） ④宅地・建物の引渡しの時期 (売主→買主への約束） ⑤移転登記の申請時期 （売主→買主への約束)	③借賃の額・支払時期・支払方法 ④宅地・建物の引渡しの時期
定めがあれば記載すべき事項	①契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 ②損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときは、その内容 ③天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
	④代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受時期・授受目的 ⑤代金・交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときは、そのあっせんが成立しないときの措置 ⑥瑕疵担保責任またはその履行に関して講ずべき保証保険契約の締結等の措置について定めがあるときは、その内容 ⑦租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容	④借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受時期・授受目的 (ゴロあわせ；高価な菓子とローンはいらない。)

9.契約締結時期制限(要約)

契約締結時期制限

宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者としてまたは当事者を代理して売買・交換契約を締結したり、売買・交換契約の媒介をしたりしてはならない。

⇒広告開始時期制限との大きな違いは、契約締結時期制限は貸借の媒介・代理には適用されない。

10.その他業務上の規制－案内所等の届出（まとめ)

案内所等の届出の届出方法・届出事項

1.届出方法
　免許を受けた国土交通大臣（案内所等の所在地の都道府県知事を経由する）または都道府県知事と、案内所等の所在地の都道府県知事に対し、その案内所等で業務を開始する日の10日前までに、届け出なければならない。

2.届出事項は、次の事項である。
①所在地
②業務内容
③業務を行う期間
④専任の取引主任者の指名

案内所は事務所でないから
①従業者名簿の設置
②帳簿の設置
③報酬額の掲示　　　は必要ない。

標識を掲示しなければならない場所（※)
①事務所
②継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外のもの
③宅建業者が一団の宅地・建物の分譲を案内所を設置して行う場合の当該案内所
④他の宅建業者が行う一団の宅地・建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の当該案内所
⑤宅建業者が業務に関し展示会、その他これに類する催しを実施する場所
⑥宅建業者が一団の宅地・建物を分譲する場合における当該宅地・建物の駐在場所

標識を掲示しなければならない場所で
事務所等に備えつけるもの

標識を掲示しなければ ならない場所(上記※参照）	従業者の 名簿・帳簿の設置 ・報酬額の掲示	専任の 取引主任者	標　識（※1）	届出
①事務所	○	○	〇	変更の届出 （免許換え)
②～⑤で契約締結等をする場所	×	○	○	案内所等 の届出
②～⑤で契約締結等をしない場所	×	×	○	×
⑥宅地・建物の所在地	×	×	○	×

〇・・・必要　×・・・不要

・宅建業者は、その事務所ごとに,公衆の見やすい場所に報酬額を掲示しなければならないが、案内所についてはその必要はない。

※1）当該標識には国土交通省令で定める売主の商号・名称・免許証番号等を記載する必要があります。



☆住宅の品質の確保の促進等に関する法律
☆特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

・新築住宅のうち構造耐力上主要な部分または薄いの浸入を防止する部分の瑕疵（構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除く）については、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、瑕疵担保責任の内容として契約解除権、損害賠償請求権に加えて、菓子担保修補請求権も定められています。そして、瑕疵修補請求権は損害賠償請求権と併せて主張することができます。

・住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する瑕疵担保責任の存続期間は、引渡しから10年間とされ、これに反する特約で買主に不利なものは無効とされます。

・瑕疵担保責任の内容として契約解除権、損害賠償請求権、瑕疵修補請求権があり、買主は、たとえ損害賠償請求権について債務名義を得ていても、瑕疵のために契約目的が達成できないときは、売買契約を解除することができます。

・住宅品質確保法に規定する隠れた瑕疵によって生じた損害を受けた新築住宅の買主は、その損害賠償請求権に関して債務名義を得ている場合は、住宅販売瑕疵担保保証金の還付請求をすることができます。ただし、買主が宅地建物取引業者であるときは、還付請求はできません。

債務名義・・・お金を請求する権利を公的に認めた書類（裁判を起こすなどして、勝ったときに手に入れるもの）

10.その他業務上の規制－総合（まとめ)

従業者名簿=最終の記載「日」から10年間保存義務

宅建帳簿=「事業年度末日」で閉鎖後から5年間の保存義務
です。
※保存義務の起算日に注意です。
☆帳簿を閲覧に供する義務はない。
・・・従業員名簿と異なり、取引の関係者から請求があったとしても閲覧させる義務はない。

H21年の改正関連
　宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、原則として、これを各事業年度の末日をもって閉鎖した後5年間保存しなければならないが、宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間保存しなければならない。

平成21年の改正により、宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係る帳簿について、保存期間が10年間となった。

・・宅建業者は、手付けについて貸付けその他信用を供与をすることにより契約の締結を誘引してはならない。

☆買主が宅建業者であっても同様。

住宅瑕疵担保履行法

宅建業者は、各基準日(毎年3月31日および9月30日)において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約にもとづき引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅瑕疵担保保証金を供託するか、住宅販売瑕疵担保保険契約の措置をとらなければならない。(住宅瑕疵担保履行法11条1項、2項)。

そして、新築住宅を引き渡した宅建業者は、供託をし、かつ基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届出をしなければ、原則として当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の販売を締結してはならない（住宅瑕疵担保履行法11条1項、2項)。