3.建築基準法（建築確認・建築協定）
①建築確認の申請書の受理 ●行政
②建築確認(建築主事) ●建築主事
建築主事は、建築確認をする場合においては、原則として、当該確認に係る建築物の工事施行地または所在地を管轄する消防長または消防署長の※同意を得なければ、当該確認をすることができない。（※通知ではないよ～）③確認済証の交付 ●行政☆ポイント：行政の①→③までの期間
(建築基準関係規定に適合の場合)
・規模の大きい建築物は35日以内
・その他の建築物7日以内
④工事開始
⑤工事完了
⑥完了検査の申請 ●申請者申請者は工事完了後４日以内に⑥完了検査の申請をしなければならない。
⑦完了検査 ●建築主事
建築主事⑥完了検査の申請から７日以内に⑦完了検査をしなければならない。
⑧確認済証の交付 ●行政
(建築基準関係規定に適合の場合)
<建築確認・完了検査>
・都市計画区域又は準都市計画区域内において行う建築物の新築については、その建築物の用途、構造又は規模にかかわらず確認が必要である。
・建築主は、建築確認を受けた工事が完了したときは、工事完了の日から4日以内に到達するように、完了検査の申請をしなければならない。
・建築確認を必要とする建築物の建築、大規模な修繕・模様替えをする場合、施工者は工事現場の見やすい場所に、建築確認を受けた旨等の表示をしなければならない。
建築確認が必要な場合
表で示す規模の
①新築
②10㎡を超える増改築・移転
③大規模な修繕・模様替
| 階数 | 延べ面積 | 高さ | 軒の高さ | |
| 特殊建築物 |
- | 100㎡超 | - | - |
| 木造建築物 |
3以上 | 500㎡超 | 13m超 | 9m超 |
| 木造以外の建築物 (ビルディング) |
2以上 | 200㎡超 | - | - |
+100㎡を超える用途変更
なお、上記に加えて
都市計画区域、準都市計画区域では、
①新築
②10㎡を超える増改築・移転
防火・準防火地域では
①新築
②増改築・移転
には建築確認が必要です。 防火・準防火地域では、都市計画、準都市計画区域にくらべ、増改築の”10㎡を超える”っていう縛りがなくなります。
・・都市計画区域、準都市計画区域では建築物を新築しようとするときは、原則として建築確認を受ける必要がある。ただし、都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域については例外的に建築確認を受ける必要がない。
２）建築協定
・建築協定を締結する場合には、当該区域内の土地所有者等の全員の合意が必要である。
・建築協定を廃止しようとする場合、土地所有者等の過半数の合意を持ってその旨を定め、これを特定行政庁に申請してその許可を受けなければならない。
3.建築基準法（防火・準防火・単体規定）
防火地域又は準防火地域内に存する建築物で、外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
・準防火地域内にある木造構造物は、その外壁および軒裏で延焼のおそれがある部分を防火構造としなければならない。
・高さ31ｍを超える建築物(政令で定めるものを除く）には、非常用の昇降機を設けなければならない。
・住宅等の居室には、原則として、採光のための窓その他の開口部を設けなければならない。
・高さ20mを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。
3.建築基準法（容積・建ぺい率、道路規定、斜線・日影制限等）
<容積率・建ぺい率の制限>
・容積率は都市計画において定められた数値以下であり、かつ当該建築物の前面道路の幅員(12m未満である場合)による制限以下でなければならない。
・共同住宅の場合、容積率の算定上共用の廊下または階段の用に供する部分の面積は延べ面積に算入しない。
・都市計画で建ぺい率の限度が10分の8とされる地域または商業地域にあり、かつ防火地域内にある耐火建築物の場合、建ぺい率の制限が適用されなくなる。（・・・・容積率ではない）
・容積率の算定にあたり、建築物の延べ面積の3分の1を限度として、地下室の床面積を建築物の延べ面積に算入しない。この制度は住宅以外の用途に供する部分を有する建築物にも適用される。
<道路規定>
・建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない。ただし、敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、道路に2m以上接しなくてもよい。
・接道義務の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものについては、建築基準法上の道路とみなされる。
・2項道路に接している敷地の建築物は当然のことながら、前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。（前面道路が12m未満のとき,4/10とか6/10とかをかける。)
<斜線制限と日影規制>
①第二種中高層住居専用地域において、日影規制の対象となるのは、軒の高さが10mを超えるものである。
第一種・第二種低層住居専用地域では、軒の高さが7mを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物が、日影規制の対象となる。
・同一の敷地内に2以上の建築物がある場合には、これらの建築物を一の建築物とみなして、日影規制が適用される。
・日影規制の対象区域外の建物でも、高さが10mを超えていて、冬至の日に対象区域に日影を生じさせる建物は、対象区域内の建物とみなして日影規制が適用される。
以下の用途地域の中に、地方公共団体が「条例｣で対象区域を指定する。 |
これより小さな建物は対象外 |
| <１> 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 |
①軒の高さ７mを超えるか または ②地階を除いて3階以上の建物 |
| <2> 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 |
高さが10ｍを超える建物 |
| <3> 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 |
|
| <4>近隣商業地域 | |
| <6>準工業地域 | |
| 用途地域外(ただし、都市計画区域,準都市計画区域 | 「7ｍ・3階」か「10m」かを地方公共団体が「条例｣で指定する。 |
<容積率・建ぺい率の計算関係>
・敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、その前面道路の幅員に用途地域に応じて決められている定数を掛けた数字を、都市計画で指定された容積率と比べてより厳しいほうの制限が適用されることになっています。
・前面道路が2つ以上あるときは、幅員の一番大きいものを計算に使用します。
・複数の地域にまたがる場合には、敷地全体として考えて復員の一番大きいものを計算に使用します。
4.土地区画整理法（まとめ）
換地計画の認可の手続き
・・土地区画整理事業の施行区域内において、事業計画等の公告があった日後、換地処分の公告がある日までの間に、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の新築等の行為を行おうとする者は、都道府県知事（国土交通大臣が施工者の場合にあっては、国土交通大臣）の許可を受けなければならない。本肢の場合、土地区画整理組合の施行であるので、都道府県知事の許可が必要である。
・施工者が個人施工者・土地区画整理組合・市町村などであるときは、その換地計画について都道府県知事の認可が必要です。
なお、都道府県や国土交通大臣が施工者の場合には、認可は不要です。
・個人施行者が換地計画の認可を申請しようとする場合は、換地計画の区域内にある宅地の権利者の同意を得なければなりません。
・土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画において、保留地は換地処分の公告のあった日の翌日において、すべて土地区画整理組合が取得する。
・個人施工者以外の施工者が、換地計画を定めようとする場合は、その換地計画を2週間、一般の人が自由に見ることができるようにする（＝縦覧に供する）必要があります。
そして、その2週間以内に利害関係者は、施工者に意見書を提出することができ、施工者は、提出された意見書の内容を審査することになっています。
その他
土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合、その「公共施設」は、換地処分に係る公告があった日の翌日において、その公共施設の所在する市町村の管理に属する。
また、土地区画整理事業の施行により生じた「公共施設の用に供する土地」は、原則として、換地処分に係る公告があった日の翌日において、その公共施設を管理すべき者（国が本来果たすべき役割に係るものは国）に帰属する。
・・施工者は、仮換地を指定した場合において、その仮換地に使用または収益の障害となる物件が存ずるとき、その他特別の事情があるときは、その仮換地について使用または収益を開始することができる日を、仮換地指定の効力発生日と別に定めることができる。
・仮換地指定の効力の発生の日後、換地処分の公告がある日までは、当該指定により使用収益することができる者のなくなった従前の宅地の管理は、施工者が行う。 したがって施工者は、従前の宅地の所有者等の同意を得ることなく、土地区画整理事業の工事を行うことができる。
・土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権または借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となる。→借家人は組合員とならない。
・施行地区内の宅地について存ずる地役権は、行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分に係る公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存ずる。地役権は換地に移行しない！！
・換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。（H21過去問）
・換地処分に伴う登記は施工者が行う。
・都道府県が施行する土地区画整理事業は、すべて都市計画事業として施行される。
・地方公共団体・国土交通大臣・機構等（独立行政法人、都市再生機構、地方住宅公社）が施行する土地区画整理事業ごとに土地区画整理委員会が置かれる。
一方、個人施行・組合施行・区画整理会社施行では、設置されない。
5.農地法（要点）
農地法3条
農地法3条許可は、原則として農業委員会が行う。
⇒取得する者の住所のある市町村以外に所在する農地を取得する場合は、都道府県知事の許可が必要となる
・・競売により農地の買受人となった者がその農地を取得することは権利移動にあたり、農地法3条の許可が必要である。
～H22年度 法改正情報～
①届出制の創設(※3条のみの制度）
従来は、相続などによって農地を取得した場合、許可は不要となり、その他の手続きをする必要はありませんでした。
ところが、改正により届出制が創設され、相続（遺産分割及び包括遺贈を含む）、法人の合併、分割、時効等により許可を受けることなく農地の権利を取得した者は、遅滞なく農業委員会に届出なければならないとされました。
②国または都道府県による転用または転用目的権利移動についても、原則として、農地法4条または5条の許可が必要となった。
従来、国又は都道府県が病院、学校等の公共施設の設置の用に供するために行う農業転用については、許可が不要とされていました。
しかし、今後は、国または都道府県と都道府県知事（4haを超える農地の場合は農林水産大臣）との協議が成立することをもって、許可があったものとみなされます。
例外として、国または都道府県が道路、農業用用排水施設等の地域振興上または農業振興上の必要性が高いと認められる施設の用に供するために転用または転用目的で取得する場合には、4条、5条の許可は不要である。
・農家が自己所有の農地にその居住の用に供する建築物を建設するため転用する場合は、農地法第4条の許可が必要。
一方、開発許可において、市街化区域以外の区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物を目的として行う開発行為については、許可不要となる。
6.宅地造成等規制法
宅地造成等規正法の目的と仕組み
・宅地造成工事規制区域とは・・・
日本はもともと地盤が弱く、がけ崩れや土砂の流出などが発生しやすい場所があります。このような場所で宅地の造成工事が勝手に行われると、きわめて危険です。そこで、宅地造成等規制法は、住民の生命や財産を守るために、このような場所を宅地造成工事規制区域として指定し、その区域内での一定の工事について、許可や届出を必要としたり、また、その区域内の宅地の所有者などに対して宅地の保全措置を課したりしているのです。
・「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う一定の土地の形質の変更をいい、宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は含まれない。
・宅地造成工事規制区域で宅地造成に関する工事を行わない転用については、許可は不要です。
しかし、宅地以外の土地を宅地に転用したときは転用した日から１４日以内に都道府県知事にその旨の届出をしなければいけません。（事前の届出ではなく、転用後の届出であることに注意。）
宅地造成工事等で届出が必要なケースと届出期間
①宅地造成工事規制区域が指定されたとき、すでに宅地造成工事が行われているとき・・・指定があった日から21日以内
②宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁または排水施設の除去工事などを行おうとする場合・・・工事に着手する日の14日前まで
③宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した場合・・・転用した日から14日以内
・造成宅地防災区域とは・・・
阪神淡路大震災や新潟県中越地震では、宅地造成工事規制区域として指定されていない既存宅地でも、地すべり的崩壊が発生した場所がありました。そこで、宅地造成工事規制区域外の宅地であっても、大地震のときに地すべり的崩壊の危険がある場所を、造成宅地防災区域として指定し、造成宅地の所有者などに対して、災害防止のための措置を講ずるように義務づけたのです。
・都道府県知事は、宅地造成工事規制区域以外の土地であっても、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの(以下この問において「災害」という。)の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。
一定の土地の形質の変更とは
①切土については、高さが2ｍを超える崖ができるもの
②盛土については、高さが1ｍを超える崖ができるもの
③切土や盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの
・都道府県知事は、許可を受けないで宅地造成に関する工事が施工された宅地または一定の検査を受けず、もしくは検査の結果、工事が技術的基準に適合していないと認められた宅地については、当該宅地の所有者・管理者・占有者・造成主に対して、当該宅地の使用を禁止し、または制限等をすることができる。
しかし、技術的基準に適合しているとして検査済証が交付された後では、宅地造成に伴う災害防止上の必要性が認められるときでも、当該宅地の使用を禁止し、または制限等をすることができない。
1.制限行為能力者(要点)
・未成年者も、男性は18歳、女性は16歳になれば婚姻できる。ただし、未成年の間は父母の同意を得ることが必要。
・未成年者と契約した人は、法廷代理人に対して１ヵ月以上の期限をつけて催告できる。
もし、期限までに答えがないとき、契約は追認されたことになる。
・制限行為能力者に対しては、無権代理人の責任を追及できない。
2.意思表示（まとめ）
心裡留保
冗談のつもりで言ったこと
相手方が
①善意無過失⇒有効
②悪意・過失あり⇒無効（※）
この無効は善意の第三者に対抗できない。
良問
Q;Aが自己の所有地をBに売却した場合
Aの売渡し申し込みの意思が真意ではなかった場合、Bが善意無過失であっても、Bからさらにこの土地を買ったCが悪意であれば、CはAに対しこの土地の所有権を主張することができない。
A；×・・・心裡留保による意思表示は、相手方が善意無過失の場合有効である。この時点で契約は有効なものとして、Bが確定的に所有権を取得することになる。したがって、Bから所有権を譲り受けたCが悪意であっても、Cは有効に所有権を取得し、Aに主張することができる。
錯誤
錯誤による無効を主張できるための要件
①意思表示の重要な部分に錯誤（＝要素の錯誤)があること
②重大な過失（＝重過失）がないこと
錯誤による無効は善意の第三者にも対抗できる。
POINT
逆に、もし相手方が悪意であった場合でも、上記①、②のどちらかが欠けていた場合、無効を主張することができない。
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があった時は無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は自ら無効を主張することができない。
本人が無効を主張する意思がない場合は、原則として、相手方や第三者が無効を主張することはできない。
本人以外の者による無効主張を制限するのは、錯誤の場合だけ。錯誤以外の理由で意思表示が無効となる場合は、誰でも無効を主張できる。
錯誤により意思表示をした本人が無効を主張する意思がない場合は、原則として、相手方や第三者が無効を主張することはできない。
１）動機の錯誤
動機の錯誤については、相手方の保護の観点から、動機が表示され相手方もこれを知っていて動機が意思表示の内容になってはじめて、錯誤無効となる。
3.代理(まとめ)
無権代理
本当は代理人ではない者が、代理人のふりをして行為を行うこと。
無権代理は原則として無効
（１）追認の効果
・本人は、無権代理行為を追認して、はじめから有効な契約であったことにすることができる。
（２）無権代理人と契約した相手方を保護するための3つの制度
・催告権
・取消権
・履行請求権・損害賠償請求権
| 相手方は、右の状態であれば、 以下の行為が出来る。 |
善意無過失 | 善意有過失 | 悪意 |
| ①催告（確答なければ追認拒絶） | 〇 | 〇 | 〇 |
| ②取消し（追認されると取消せない） | 〇 | 〇 | × |
| ③履行請求または損害賠償請求 | 〇 | × | × |
※制限行為能力者に対しては、無権代理人の責任を追及できない。
表見代理とは、本当は完全な代理権がないのに、ちょっと見にはあるように見えるケースです。
本人が一定の責任が認められる場合としては、次の3種類があります。
①本人が実際には代理権を与えていないのに、与えた旨の表示をした場合
②本人から与えられた代理権の範囲を超えて、代理人が行為をした場合
③本人が以前代理権を与えていたが、それが消滅した後に代理行為をした場合
表見代理が成立するには、相手方Cが善意無過失である必要があります。
Cが善意無過失でない（＝悪意か善意有過失）ならCは保護に値しないから契約は無効になります。
・無権代理行為がなされた場合、本人が追認しない間は、相手方は取り消すことができる。しかし、この取消権が認められるのは契約時において相手方が善意の場合だけである。悪意の場合にはみとめられない。
代理権の消滅事由
代理人Bの代理権はどういうときに消滅するか
| 本人Aが | 代理人Bが | |
| 死亡 したとき |
×・・消滅 | ×・・消滅 |
| 破産手続開始の決定を受ける とき |
×・・消滅 （任意代理） |
×・・消滅 |
| 〇・・存続 (法定代理） |
||
| 後見開始の審判を受ける とき |
〇・・存続 | ×・・消滅 |
×･･･代理権が消滅 〇・・・代理権が消滅しない
法定代理権は本人が破産しても消滅しない。
※通常の代理権は、本人の死亡によって消滅する。
しかし、登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、例外的に本人の死亡により消滅しない。
任意代理とは・・・ 代理人が本人の依頼によって代理人となる場合
法定代理とは・・・ 代理人を置くべきことが法律によって定められている場合（未成年者・成年被後見人の保護者など）
4.消滅時効（まとめ）
☆消滅時効の起算点
・確定期限付の債務・・・・・確定期限の到来時
・不確定期限付の債務・・・・・不確定期限の到来時
・期限の定め無き債権・・・・・債権成立時
・期限の定め無き消費貸借・・・・・債権成立後相当期間経過後
・債務不履行による損害賠償請求権・・・・・本来の債権について履行請求できる時
・不法行為に基づく損害賠償請求権・・・・・被害者が損害及び加害者を知った時
・契約解除による原状回復請求権・・・・・契約解除時