営業保証金

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金について、適切か否か答えよ。
Aは,甲県知事の免許を受けた日から1月以内に,政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し,かつ,その旨を甲県知事に届け出なければ,事業を開始することができない。（H12年　問44-①）















<解>×
営業保証金の供託については、免許取得後「1ヵ月以内」に供託しなければならない旨の規定はない。
なお、免許権者は免許した日から3ヶ月以内に宅地建物取引業者が供託した旨の届出をしないときは、届出をすべき旨を催告しなければならず、その催告が到達した日から
1ヵ月以内に宅地建物取引業者が届出をしないときは、その免許を取消すことができるとされている。

建築基準法②

<問>
建築基準法第48条に規定する用途規制について、適切か否か答えよ。
ただし,特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
工業地域内では,住宅は建築できるが,病院は建築できない。（H14年　問20-④）














<解>〇

工業地域内では、住宅は建築できる。しかし、病院は建築できない。

ちなみに、「工業専用地域」においては、住宅、店舗、図書館などもダメ（逆に言うと、「工業地域」ではそれらはＯＫ）。




このような、用途制限に関する問題は、語呂合わせの一覧表で覚えるのが楽ですね。

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地価公示法

<問>

地価公示法に照らして、適切か否か答えよ

都道府県知事は,土地鑑定委員会が公示した事項のうち,当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を,当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。（H12年　問29‐④）












<解>×
閲覧場所は都道府県の事務所ではない。

土地鑑定委員会は、公示後すみやかに関係市町村長に対して、書面等を送付し、当該関係市町村の長は、これらの図書を当該「市町村の事務所」において一般の閲覧に供しなければならない。

国土利用計画法①

＜問＞国土利用計画法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
監視区域内において国土利用計画法の規定に違反して必要な届出をせず,土地売買等の契約を締結した場合には,6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。（H13年　問16－③）











＜解＞〇
監視区域内の土地取引について届出義務違反をした場合には、契約は有効となりますが、6ケ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。
よって本問の記述は正しく、正解は◯となります。

建築基準法①

<問>
建築基準法に照らして、適切か否か答えよ。
地盤面下に設ける建築物については,道路内に建築することができる。









<解>
○
建築物または敷地を造成するための用壁は、道路内に、または道路に突き出して建築し、又は築造してはならないが、「地盤面下に設ける建築物」については、道路内に建築することができる。

都市計画法（開発許可）

＜問＞
開発許可について、都市計画法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,この問における都道府県知事とは,地方自治法の指定都市等にあっては,それぞれの指定都市等の長をいうものとする。
　市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において,民間事業者は,都道府県知事の許可を受けて,又は都市計画事業の施行としてでなければ,建築物を新築してはならない。（H15年　問19-②）










＜解＞×
　
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として建築物の建築や改築、用途の変更はできません。

　ただし、例外は、都市計画事業の施行の他にも、非常災害のため必要な応急措置として行う建築物などがあります。

したがって、「都市計画事業としてでなければ」としている本問は誤りで、正解は×となります。

賃貸借①

<問>
　動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいか？
動産の賃貸借契約は当事者の合意があれば書面により契約を終結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を終結しなければ無効である。（H17年　問15-①）












<解>×
動産の賃貸借契約も建物の賃貸借契約も、当事者の合意があれば書面により契約を終結しなくても効力を生じる。


賃貸借は、当事者の一方がある物の使用・収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を払うことを約することによって効力を生ずる。つまり、賃貸借契約は、諾成契約であって、当事者の合意のみで効力を生じることから、書面による必要はない。



この点借地借家法では、更新の認められない建物賃貸借である定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借において、例外的に書面を必要としている。

1.不動産取得税(まとめ)

税額計算のキホン

(とにかく、これをイの一番に暗記してください。)

課税標準×税率＝税額

A：課税標準

実際に支払った住宅の代金ではなく、固定資産課税台帳に登録されている評価額(登録価格)

課税標準の特例

①住宅取得の場合の課税標準の特例

新築住宅で、(延床)50㎡以上240㎡であれば、一戸につき1200万円控除されます。

既存住宅でも、50㎡以上240㎡であれば、一戸につき最高で1200万円控除されます。

延べ床240㎡以上では、控除1200万円がなくなるので注意が必要です。

②宅地取得の場合の課税標準の特例

宅地の場合、課税標準は登録価格の1/2となります。

B：税率

住宅・土地に係るもの・・・・・3％

住宅以外の家屋に係るもの・・・・・4%

※不動産取得税の税率は100分の4であるが

特例として、住宅・土地に係るものは100分の3に税率が軽減されている。

不動産取得税、固定資産税は普通徴収（納税通知書を納税者に交付することによって地方税を賦課徴収すること）

これに対し、所得税は申告納付（納税者が納めなければならない税額等を申告し、その申告した税額を納付する方法）

3%

C:税額

税額控除の特例

不動産取得税には、住宅用土地の取得に対する税額控除の特例が設けられています。

住宅取得の場合の課税標準の特例に該当する新築住宅又は既存住宅を一定期間内に取得した場合、土地に対する不動産取得税の税額から、次の①、②のいずれか多いほうの全額が控除されます。

①45000円

②1㎡あたりの土地課税標準額×(住宅の床面積×2【200㎡が限度】）×3/100

他）免税点

不動産取得税の課税標準となるべき額が、次の額に満たない場合は、不動産取得税が課されません。

①土地の取得･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１０万円

②建築による家屋の取得・・・・・・１戸につき２３万円

③建築以外による家屋の取得・・ 1戸につき１２万円

2.登録免許税

税額計算のキホン

(とにかく、これをイの一番に暗記してください。)

課税標準×税率＝税額

A：課税標準

所有権保存登記、所有権移転登記の課税標準は、固定資産税評価額（←公示価格の70%)

抵当権設定登記の課税標準は、債権金額

なお、当該不動産上に所有権以外の権利が存ずるときは、それがないものとした場合の価格によります。

B：税率

軽減税率の特例
・土地の売買等による所有権移転登記の税率が軽減

・住宅用家屋に対する軽減措置

の2つがあります。

登録事項		税率(本則)	住宅用家屋 の軽減税率
所有権保存登記		0.4%	0.15%
所有権 移転登記	売買	2.0%	0.3%
	相続	0.4%	-
	遺贈・贈与	2.0%	-
抵当権設定登記		0.4%	0.1%

なお、住宅用家屋の税率の軽減措置には以下のような要件があります。

■新築住宅の場合
①自分が居住するための家屋であること
②家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上であること
③家屋の新築後（取得後）1年以内の登記であること

■中古住宅の場合
上記①～③の要件のほか、家屋が、その取得の日以前20年以内（マンション等の耐火建築物については25年以内）に建築されたものであるか、地震に対する安全性に係る一定の基準に適合するものであることなど一定の条件を満たすことが必要です

・この税率の軽減措置は以前にこの措置の適用を受けたことのある者が新たに取得した住宅用家屋について受ける所有権移転の登記にも適用される。

C:税額

税額控除の特例等はありません。

他）納付方法等

1)納付方法

登録免許税は、現金で納付するのが原則です。

税額が3万円以下の場合は、印紙納付をすることができます。

2)納税地・納期限

納税地は、不動産の所在を管轄する登記所の所在地

納期限は登記を受ける時

・売買による所有権の移転の登記の場合、売主と買主が連帯して登録免許税を納付する義務を負う。

3.固定資産税(まとめ）

・・固定資産税は、固定資産に対し、当該固定資産が所在する市町村において課する。固定資産の所有者の住所地の存する市町村ではない。


・・固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合、一定の期間内に、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出を行うことができる。

・・固定資産税の納期は、4月、7月、12月、および2月中において、当該市町村の条例でさだめられ、納税者はその到来した納期に係る固定資産税を納付しますが、たとえば、最初の納期に全期間分を一括して納付するような場合、市町村は、条例で定める報奨金（前納報奨金）をその納税者に交付することができます。

免税点

同一の者が、同一市町村に所有する土地・家屋・償却資産に対する固定資産税の課税標準となるべき額が、次の額に満たない場合、固定資産税が課税されません。

①土地・・・・・・・・・・・30万

②家屋・・・・・・・・・・・20万

③償却資産・・・・・・・150万