14.借地借家法（借家)

普通借家権

利用目的		制限なし（使用貸借や一時使用の賃貸借は対象外）
契約期間		1年以上上限なし（1年未満の場合、期間の定めのない契約となる。）
契約の更新	期間の定めがある場合	・期間の満了により終了 ・賃貸人が期間満了の1年から6ヵ月前までに更新拒絶の通知をしなかった場合、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされる（法定更新）。ただし、更新後の存続期間は、「定めのないもの」とされる。
	期間の定めがない場合	･賃貸人はいつでも解約の申入れをすることができ、解約申入れ後6ヵ月、賃借人からは3ヵ月後に契約が終了する
賃貸人からの更新の拒絶		・期間の定めの有無にかかわらず正当事由が必要
その他		・造作買取請求権を排除する特約は可

ポイント
Q1；期間の定めのある建物賃貸借の期間満了に際して、当事者
が相手方に対して更新拒絶をするための期限の規定は？

A；期間満了前6ヵ月から1年の間に更新拒絶をする必要がある。もししないと更新されてしまう。


Ｑ2；期間の定めのない建物賃貸借において、
賃貸人から解約を申し入れた場合、
解約の効果が生じるのは、いつからか？


A；解約申入れ後6ヵ月経過すると解約の効果が生じる
解約の申入れ自体は、貸主・借主どちらからでもできます。そしていつでもできます。
ちなみに借主から解約申入れを行った場合、3ヵ月後に契約が終了します。

借地上建物の賃借人の保護

借地上建物の賃借人が、借地権の満了時期を満了の1年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物賃借人の請求により、このことを知った日から1年を超えない範囲で、明渡しに相当の期限の猶予を与えることができます。



・土地の賃借人が、借地上の自己所有建物を第三者に賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、借地人との関係において借地の無断転貸借とならない。(H18問14-①)

定期借家権(定期建物賃貸借）

内容	住宅や店舗などに用いられる一般的な借家権。用途に制限はない。
存続期間	制限なし。(1年未満も可)
契約方式	書面(公正証書など）で契約
特徴	・契約の更新はないが、契約終了後の再契約は可 ・賃貸人は、賃借人に対して、契約書とは別に、定期借家契約である旨を説明し、書面を交付しなければならない。これを怠った場合、通常の賃貸借契約となる ・契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年から6ヶ月前までに、賃借人に契約が終了する旨を通知する必要がある。これを怠った場合、通知してから6ヶ月の猶予が必要。
解約	・特約を付けない限り中途解約は不可 ・ただし、床面積が200㎡未満の居住用建物に限りやむを得ない事情がある場合、1ｶ月前の予約をすれば賃借人からの中途解約が可能

造作買取請求権
・賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作、または賃貸人から買い受けた造作は、賃貸借が終了する時に、賃貸人に時価で買い取るべきことを請求できる。

・債務不履行によって契約を解除された賃借人は、造作買取請求権を行使することができない。

・造作買取請求権は賃借人が賃貸借の目的物に対して投下した資金の回収を図るもので、賃借人保護の為の規定である。それゆえ、賃借人の一方的な意思表示、すなわち、賃貸人に対する買取の請求だけで売買契約と同一の法律関係が生ずる。



・借地借家法の書面関係まとめ

項目	書面で契約する必要があるか？
普通（一般の）借地借家契約	口頭でOK（諾成契約）
定期借地権	書面必要
事業用定期借地権	公正証書
建物譲渡特約付借地権	口頭でOK（諾成契約）
定期建物賃貸借（定期借家権）	書面必要
取壊し予定の建物の賃貸借	書面必要

15.各種の契約（贈与・請負・委任）（まとめ）

1.使用貸借

Q；Aが、親友であるBから、B所有の建物を「2年後に返還する」旨の約定のもとに、無償で借り受けた場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否かを答えよ。
2年の期間満了前にAが死亡した場合には、Aの相続人は残りの期間についても、当該建物を無償で借り受ける権利を主張することはできない。

A;借主の死亡によって使用貸借契約は、特約のない限り終了します。しかし、貸主の死亡では効力は失われません。これは契約期間内は貸主の厚意が尊重されていると考えられているためです。

2.贈与

・・死因贈与の場合、書面によるか否かを問わず、いつでも撤回することができる。

・・贈与契約においては、贈与者は、贈与の目的物に瑕疵があっても担保責任を負わないのが原則であり、例外的に瑕疵の存在を知りながら告げなかった場合に担保責任を負うものとされる。

3.委任

・委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。

17.相続（まとめ）

・被相続人の子が相続の開始後に相続放棄をした場合、その者の子は、被相続人を代襲相続しない。

・遺留分減殺請求権は、一身専属権(その人のみ帰属する権利）ではないので相続することができる。

・遺留分減殺請求権の行使は、意思表示によってすれば足り、必ずしも裁判上の請求による必要はありません。

・・遺言は2人以上のものが同一の証書ですることができない。

・・成年後見人が事理を弁識する能力を一時回復した時において遺言をするには、医師2人以上の立会いがなければならない。

・・満15歳に達した者は遺言をすることができる。15歳未満のした遺言は、たとえその者に意思能力があり、所定の方式を具備したものであっても無効となる。

・相続人がいない場合、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者、その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの特別縁故者に被相続財産の全部または一部を与えることができる。しかし、特別縁故者には一定の手続きが必要であり、承継の意思表示をしたからといって、当然に当該建物を取得するわけではない。

・兄弟、姉妹には遺留分は認められていない

・共同相続人が、すでに成立した遺産分割協議の全部又は一部を解除して再度、遺産分割協議をすることは可能である。

18.区分所有法(まとめ）

・・区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者（賃借人等）は、集会における会議の目的たる事項について利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。しかし、そもそも占有者には議決権はないから議決権を行使することはできない。

・・区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合で、一定の要件をみたすときには、他の区分所有者や管理組合法人は、集会の決議に基づき、区分所有権および敷地利用権の競売を請求する訴訟を提起できる。

・建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。

・規約又は集会の議事録は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者またはその代理人で規約または集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

・集会の招集は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。

なお、この期間は規約により伸縮できる。

・議決権は、書面で、または代理人によって行使することができる。

・区分所有法26条

管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し区分所有者のために、原告又は被告になることができる。

・復旧および立替え

１）共同部分の復旧

①小規模滅失の場合

建物の価格の1/2以下の部分が滅失した場合、各区分所有者は、原則として単独で復旧させることができますが、復旧について集会の決議(＝区分所有者および議決権の各過半数による決議）があったときは、その決議に基づいて行わなければならない。

②大規模滅失の場合

建物の価格の1/2を超える部分が滅失した場合は、区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による集会の決議に基づいて復旧する必要があります。

なお、この決議に賛成しなかった区分所有者は、賛成した区分所有者に対して、一定期間内であれば、建物と敷地の権利を時価で買い取るよう請求することができます。

2）建替え決議
集会で区分所有者および議決権の各4/5以上の多数決により、建物の建替えを決議することができる。
建替えに参加していない区分所有者に対して、その建物と敷地の見地を時価で売り渡すよう請求することができます。

必要数	決議事項等	規約による軽減
1/5以上	集会の招集請求	可
3/4以上	①共用部分の重大変更	可
	②管理組合の法人化	不可
	③規約の設定・変更・廃止	不可
	④大規模滅失の復旧	不可
	⑤義務違反者に対する使用禁止・競売・引渡し請求	不可
4/5以上	建替え決議	不可

19.不動産物権変動の対抗要件(まとめ）

原則
不動産の物件変動は、登記がなければ第三者に対抗することができない


『第三者』はその物件の目的物に対して正当な利害関係を持っている者に限ります。

悪意の第三者

悪意の第三者に対しても登記をしておかないと権利を主張できない。

正当な利害関係をもっているものの例

宅建試験の問題では以下の問題の例が良く出題されます。
①二重譲渡
②解除
③取消（後）
④取得時効完成（後）

登記がなくして対抗できるもの

①詐欺・強迫によって、登記の申請を妨げた者
②他人のために登記の申請をする義務のある者
（登記書類を偽造して登記簿上の名義人になった者）
③背信的悪意者
④不法占拠者、不法行為者
⑤無権利者
⑥一般債権者（差し押さえをしていない債権者）

20.不動産登記法(まとめ)

・表題部所有者

所有権の登記がない不動産については、表題部に所有者の氏名、住所が記録されます。

この表題部に所有者として記録されている者を表題部所有者といいます。

これは、権利部に所有者の登記がされていない場合に、さしあたっての所有者を明らかにするためです。所有者が明らかでないと、固定資産税の徴収などのとき困るからです。

・所有権保存登記

所有権保存登記（権利部の甲区に最初に行う所有権の登記)の申請は、原則として表題部所有者でなければ行うことができない。表題部に最初の所有者として記録した者と権利部の甲区に最初の所有者として記録された者が異なるのは不自然だからである。

・土地の分筆又は合筆の登記の申請ができるのは、表題部所有者又は所有権の登記名義人のいづれかです。

・表示に関する登記に変更の必要が生じたとき、当事者（表題部所有者又は所有権の登記名義人）は、1ヶ月以内に登記の申請をしなければいけません。
ちなみに表示に関する登記とは
土地であれば、不動産番号、所在、地番、地目、地積
建物であれば、不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積など

～単独申請がOKな場合～
①所有権保存登記
所有権の保存登記の申請ができる者は、表題部所有者またはその相続人等、一定の者に限られている。

②仮登記(要承諾）

③登記名義人の住所・氏名・変更の登記

④相続による権利移転登記

⑤表示登記

⑥判決による登記

1.宅建業・宅建業者とは（要約）

宅建業法とは宅地建物取引業法です。

そう、「宅地｝、「建物」、「取引」、「業」です。

この4つの意味をおさえればO.Kです。


1.宅地とは
①今現在、建物の敷地となっている土地

②今現在、建物は建っていないが、建物を建てる目的で取引される土地

③用途地域内にある土地

道路・公園は除く（ただし、道路予定地や公園予定地は宅地である。）


Q;Eが都市計画法上の用途地域内の雑種地を雑種地として不特定多数に継続して販売する場合、Eは免許を必要とする。

A;〇；用途地域内の土地は現に道路、公園、河川その他政令で定める公共施設（広場、水路）の用に供せられている土地以外は宅地建物取引業法上の宅地に該当します。したがって、用途地域内の雑種地は宅地に該当し、それを不特定多数に販売するEは、免許を必要とします。


2.建物とは
①住居に限らない。工場や倉庫も建物です。

②アパートやマンションの１室のような、建築物の一部も建物です。

3.取引とは

①自ら　売買・交換　（←貸借はありません）

②自ら　売買・交換・貸借の代理をする。

③自ら　売買・交換・貸借の媒介をする。こと

業者自ら当事者となって「賃貸」することは宅建業法の取引には該当しません。（なので取引態様の明示も必要ありません）

なお、取引態様の明示は文書または口頭のいずれの方法によっても行うことができる。

4.業とは
①不特定多数の者を相手に、②反復継続して取引を行うこと。

・・多数の知人のみに売却することは、不特定多数の者に売却することになる。

2.免許（まとめ）

①免許換え

知事免許⇒大臣免許への免許換えだけは、今までの免許権者を「経由」して行う。

それ以外は新たに免許権者となる都道府県に対して直接行う。

例

・・都道府県知事の免許を受けた者が、当該都道府県の区域における事務所を廃止して、他の一つの都道府県の区域に事務所を新設することとなった場合は、免許換えの申請をしなければならない。その場合の申請は、新たに免許権者となる都道府県に対して直接行うことになる。

・・免許を受ける前に、営業保証金を供託所に供託する義務はない。

（事務所の数は免許の申請をするときに確定するので、供託額は免許の後に決まる。）

・国土交通大臣または都道府県知事は，免許については条件を付すことができますが，取引主任者証交付の際に条件を付けることはできません。

Q;破産管財人Cが、破産財団の換価のために自らの名において宅地又は建物の任意売却を反復継続して行う場合、その代理を宅地建物取引業者Dに委託しても、Cは免許を必要とする。

A;×･･･破産管財人は、破産財団の管理処分権を有志、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下にその職務として財産の処分および配分を行うものですから、自らの名において宅地建物の任意売却を反復継続して行っても、宅地建物取引業に該当せず、その代理を宅建業者Dに委託しても、Cは免許を必要としません。

②免許の欠格要件

①一人前の未成年者(有する未成年者）
営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者
⇒業者になれる（法定代理人に欠格事由があってもなれる。）

②半人前の未成年者（有しない未成年者）
営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者（営業許可を得ていない未婚の未成年者のこと・一般の未成年者）
⇒業者になれる（ただし法定代理人に欠格事由があってはダメ。）

①宅建業者が法人である場合において、その役員または政令で定める使用人のうち一定の免許欠格事由に該当する者があるに至った時は、免許権者は、当該宅建業者の免許を取り消さなければならない。

政令で定める使用人・・・事務所の代表者、すなわち支店長等の者

③一定の事項に変更が生じた場合の届出

登載事項	届出	期間
免許証番号	×	－
商号・名称	○	30日以内
事務所の所在地	○
本人・役員・政令で定める使用人の氏名	○
専任の取引主任者の氏名	○
他の事業の種類	×	－
処分の年月日・内容	×	－

※国土交通大臣が免許権者の場合には、本店所在地の都道府県経由で届け出ることになっている。

宅建業者は、既存の事務所等の専任の取引主任者の法定数に満たなくなったときは、2週間以内に必要な措置をとらなければなりません。また専任の取引主任者の氏名は、宅地建物取引業者名簿の記載事項なので、新たな専任の取引主任者を設置すれば、30日以内に免許権者が届出なければなりません。

主任者の数に欠員が生じた業者は⇒2週間以内に補充しないと業務停止処分

・例題
宅地建物取引業者B社（乙県知事免許）の政令で定める使用人Cが本籍地（住所）を変更した場合、Cは遅滞なく登録先の知事に変更の登録を申請しなければならないが、B社はその旨を乙県知事に届け出る必要はない。

専任の取引主任者の住所が変わると

主任者⇒変更の登録の申請必要

業者　 ⇒変更の届出不要

宅地建物取引業の免許の更新

宅地建物取引業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は有効期間満了の90日前から30日前に行わなければならない。

取引主任者の有効期間の更新

取引主任者の有効期間は5年であり、有効期間の更新は登録している都道府県において申請前6ヵ月以内に行われる都道府県知事の講習(=法定講習)を受けなければなりません。


廃業等の届出

届出事由	届出義務者	免許失効時期	届出期間
死亡	相続人	死亡時	知った日から 30日以内
合併消滅	消滅する会社の役員だった者	合併消滅時	30日以内
破産	破産管財人※1	届出時※2
解散	精算人
廃業	個人の場合⇒本人 法人の場合⇒その法人を代表する役員

※1個人業者でも法人業者でも
※2届出期間
その日（破産手続き開始の決定があった日、解散した日、廃業した日）から30日以内に届出なければならない。

3.取引主任者関連（まとめ）

①宅建試験合格・・・一生有効

↓

試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は国土交通大臣がその実務経験を有するものとして同等以上の能力を有すると認めたもの（=国土交通大臣の登録を受けた登録実務講習を受講）は、欠格要件に該当しなければ登録を受けることができる。

②主任者登録・・・一生有効

↓

登録をしている都道府県知事の指定する講習（法定講習）で申請前6ヶ月以内に行われるものの受講

③取引主任者証の交付→取引主任者・・・有効期限は5年

宅建試験問題で”登録"とでてきたら、それは主任者登録 （宅地建物取引主任者資格登録)のこと

・・宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人の事情を問わず、登録を受けることができない。

・取消しに係る聴聞の期日、場所の公示日前60日以内にその法人の役員であった者でその取消しの日から5年を経過しない者

（・・自ら役員として従事している法人が、業務停止処分を受けたにすぎない場合には、登録欠格事由には該当しない。）

（１）主任者が主任者でなくなる場合の届出

項目	届出義務者	届出期間
①死亡	相続人	知った日から 30日以内
②後見開始	成年後見人	30日以内
③保佐開始	保佐人
④破産	本人
⑤禁錮・懲役	本人

※30日以内に届出

相続人は知ってから30日以内。

（２）変更の登録の申請（一定の事項に変更が生じた場合の申請）⇔免許の場合と区別

遅滞なく、登録先の知事に申請！！

①氏名、住所、本籍
②勤務先の名称・宅建業者の商号・免許証番号等
に変更があったときは、遅滞なく、登録を受けている都道府県知事に対し、変更の登録を申請しなければならない。

※事務禁止の処分を受けている場合であっても同様である。

項目		主任者に なれるか？	専任主任者に なれるか？
有する未成年者		〇	〇
法定代理人から 営業許可を与えられた 未成年者	業者か役員	〇	〇
	それ以外	〇	×
有しない未成年者		×	×

（３）登録の移転の申請

①登録を受けている者は、登録を受けている都道府県以外に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするときは、移転先の都道府県知事に対して、登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転を申請することができる。

②登録の移転の申請は、現に登録を受けている都道府県知事を経由して行う。

③登録の禁止期間中は、登録の移転の申請を行うことができない。

（４）取引主任者証の書換え交付の申請

取引主任者は、その氏名または住所に変更が生じたときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに取引主任者の書換え交付の申請をしなければならない。

取引主任者証をみればわかるように、転職をした場合は、取引主任者登録簿の登録事項の変更に該当し遅滞なく変更の登録をしなければなりませんが、取引主任者証の書換え交付の申請をする必要はありません。

・免許を取消された者が法人である場合、当該取消に係る聴聞の期日および場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、登録を削除される。

・重要事項説明の際に取引主任者証を提示しなかったときは、その取引主任者は10万円以下の過料に処せられる


・・取引主任者は、その住所に変更があったときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。また、宅建業者は、事務所ごとに置かれる成年者である専任の取引主任者の氏名に変更があったときは、変更の届出をしなければならない。

・・取引主任者は、事務禁止処分を受けたときは、速やかに、取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

・・取引主任者は、重要事項の説明をする際には、必ず取引主任者証を掲示しなければならない。この規定に違反すると、10万円以下の過料に処せられることがある。

・取引主任者資格登録を受けている者が破産の宣告を受けた場合には、本人がその日から30日以内にその旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。⇒宅建業者の場合は破産管財人

免許基準と取引主任者登録基準について

（１）免許と登録；共通する基準

①　成年被後見人、被保佐人、破産手続き開始の決定を受け復権を得ない者。

②　禁固、懲役の刑に処せられ５年を経過しない。

③　宅建業法、傷害罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪等で罰金の刑に処せられ５年を経過しない。

④　業法三悪に該当するとして免許を取り消され、取消しの日から５年を経過しない。

⑤　④が法人であった場合において、その取消処分の聴聞の期日および場所の公示日前６０日以内に役員であった者で、取消しの日から５年を経過しない。

⑥　業法三悪に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示日後、処分をするかどうかを決定するまでの間に、相当の理由なく解散・廃業の届出をした者で、届出の日から５年を経過しない。

⑦　⑥の期間中に合併により消滅した法人、または相当の理由なく解散・廃業の届出のあった法人の聴聞の公示日前６０日以内に役員であった者で、その解散・廃業の届け出の日から５年を経過しない。

【注意！業法三悪】とは？

１、不正手段による免許取得

２、業務停止処分対象行為で情状が特に重い

３、業務停止処分に違反した

業法三悪は宅建業法の三大悪事のこと。３つは丸暗記！！

（２）免許と登録、異なる基準とは？

異なる基準は未成年者についてを完璧にしよう！

成年者と同一の能力を有しない未成年者は、主任者登録は絶対に出来ない！

ところが、本人と法定代理人に問題がなければ有しない未成年者でも免許はもらえる！
⇒法定代理人が上記①～⑦の欠格事由に該当する場合は免許はあたらない。