基準地価発表。これから名古屋の地価はどうなるのか？

基準地価が発表になりました。都市圏は特に商業地や高級住宅地で下落が顕著となり、地方圏は商業地、住宅地とも１７～８年連続の下落です。全国で上昇した地点は、伊勢市のおかげ横丁など３地点しかありません。

これに対するコメントのほとんどは、景気悪化による雇用の悪化や売り上げの減少で賃貸マンションが空室となったり店舗が撤退したことによるものと述べています。

確かにその点もあるでしょう。しかし、最も重要なことは２点。

すでに必要性・利便性が高い＝価値がある土地とそうでない土地の判別が明確なりつつあったにもかかわらず、ここのところの景気の好調で、それが一時的に隠されていた。今回それが顕在化した。

２００４年以降の不動産ファンドバブルによる誤った需要予測に基づく、供給過剰に調整が入った。

つまり景気が悪化して下落した部分と従来からの事情で下落した部分。これを明確に分けて考えないといけません。

名古屋で言えば、中区はワースト１０に入るほど下落しているのに、名古屋駅前はそれほど下落していません。ニーズが高い地点は合い変わらず高く、ニーズの少ない地点や過剰供給した地点は、大幅下落しています。

従って、景気が回復したら下げ止まる地点と回復しても下落し続ける地点があることを理解しないと今後の投資や住宅購入を誤ることになります。

日本経済新聞って、何の役に立ってるの？

不動産業者様向けの住宅ローン勉強会で仙台市に来た機会に、大学時代の先輩と二十数年ぶりにお会いすることができました。先輩は地元大手新聞社の論説委員として社説などを担当され大活躍の方です。

地元の新鮮な魚と宮城県の地酒の店でスタートしましたが、二人で行った１９８１年新宿西口公園での『マイルス・デイビスinジャパン』コンサートの話あたりからヒートアップ。仙台のジャズバーの老舗で、そのときの曲をリクエスト。盛り上がったところで、仙台そばで〆るという楽しい夜となりました。

先輩のコメント。日経新聞が今まで果たしてきた役割は何だったのか？国民を経済中心の社会に組み込み、さらに小泉構造改革に支持して、その方向性を決定付けたことに何ら反省がない。現在も、新自由主義を支持していることに変わりはない。

１００万人の大都市仙台も、中心地には新築の空きビルや賃貸マンション、分譲マンションの在庫があちらこちらに見られ、疲弊している現実を間じかに観ておられるだけに、説得力がある意見です。

個人的にも、ＮＨＫがニュースで為替と株価を報道するようになった頃から、国民全体が経済中心社会に組み込まれてしまったと思っていますが、日経新聞が市民権を得たのも確かその頃であったと記憶しています。

今ある社会問題の解決には、経済中心社会以外の視点を復活させなければならないでしょう。人間の持つ多面性をよく理解して、バランスの取れたものの見方が求められる時代だと思います。論説を通した先輩のご活躍を祈念します。

仙台でいただいた地酒のラインナップは↓。飲みすぎだぁ～

住宅ローンの話をしに、仙台へ行きます

東北・北海道で住宅ローンアドバイザーを目指す人のための養成講座を担当するので、今から仙台へ行きます。

この資格は、住宅ローンを利用する人が安心して借りられるために消費者の立場で専門的見地からアドバイスができるレベルの資格です。

今回は全国的な不動産業界の団体が主催する講座ですが、業者さんだけでなく保険業界・ＦＰ・主婦など異業種の方も受講しています。

幅広い人たちに資格を取得していただき、正しい住宅ローンの知識を身につけていただくことで、安心できる不動産取得が広まればよいと思います。

この資格は、難しい受講資格がありませんので、どなたでも受講できます。住宅ローンの基本を勉強するにも良い講座です。みなさんもいかがですか。

日本の財政。借金は８３０兆円。どうする？

昨日は財務省主計局の主査官を招いて『わが国の財政の現状と課題』というテーマで勉強会。政権交代後の微妙な時期だけに解説程度で、裏話や突っ込んだ話は聞けませんでしたが、おさらいとしては充分な内容。

一般会計の歳入１０２兆円のうち４３％は公債収入。（要するに借金）歳出の１９．８％は国債費（借金の償還費と利払い）。

国の債務の累積は５９２兆円で、対ＧＤＰ比１２３％は、２位のイタリアが１０９％であることを考えると異常な数字です。ここ１５年間で日本だけが突出して増加しています。

地方の債務を入れると８３０兆円。

家計に例えると、月収４０万円の家庭が家計費を４５万円使ったうえで、田舎への仕送り（地方交付税）を１１万円、ローンの支払いを１４万円している計算。その結果、今年の年末には４，８６８万円のローン残高があることになります。

このような事実は、もう報道されすぎて麻痺してしまっているのですが、主計官のお話は「将来税収で返済する。」という一言。法人税が２０年前の半分に減っていることを考えれば、できないよなぁ～

今年も麻生政権の景気対策で借金の残高は一気に増加しましたが、政権が代わっても国民が景気対策を希望し、自分の収入が増えることが幸せなのだと考えるのなら、この問題は一向に解決しません。むしろ事態を悪化させるだけでしょう。

景気対策で収入を上げる政策は無意味だと悟らなければ、この国の財政的な将来はないと思わなければなりません。

個人的には国の財政がどうなってもいいですけど・・・それくらいの覚悟はできています。

リフォーム業界と耐震診断は超いそがしい。

昨夜は、大手ゼネコンで著名な建築物をいくつも担当された後、地元建築業者の役員を勤められ、公共工事や賃貸マンションには将来性がないと判断して、数年前に耐震・リフォーム業を設立された建築士さんと、こだわりの肴と地酒の店で一杯。

この方と飲むといつもお酒が進んでしまいます。昨夜も「きょうはちょっとにしておこうね。」と言いつつ、『鳳凰美田雄町』を皮切りに、京丹後市の『アイスブレーカー』という純米酒まで、しっかり飲んで良い気分。

新築住宅や賃貸マンションの受注が厳しい中、リフォーム工事と耐震診断と補強工事は絶好調らしいです。

日本の住政策も新築から既存住宅へ、建て替えから長く維持できる住宅へという流れになって来ましたので、先見の明があったわけで、今後ますますいそがしくなりそうとのことでした。

現在は２００年住宅ビジョンや長期優良住宅は、未だお題目だけのようですが、間違いなく時代は急速にそちらの方向へ向かっています。建築業者さんは、早めに業態転換することが望まれます。

豊富な耐震診断の結果から・教えていただいたのは・・・

昭和５５年から約１０年間の建物は、昭和５６年に新耐震基準に変更されたにもかかわらず、コストダウンの激しかった時代であったため、韓国製の柔軟性のない鉄筋や塩分を含んだ海砂を使用し、コンクリート量を削っているために耐震性能が著しく低いそうです。

一方、新耐震基準以前であっても昭和４５年から５０年あたりの建物は、比較的大きなマンションなどで高い耐震性を示すことが多いそうです。

前者の時代の建物は、耐震補強工事の依頼があっても断るようにしているとか。海砂や低品質の鉄筋やコンクリート量はどうやっても補強できないからだそうです。

マンションストックが激増している中、今後ますますリフォーム・改修・耐震補強工事は増加すると考えられます。旧態依然とした建築業のあり方が激変します。政府の補助金や減税政策を期待している場合じゃないよ！