空室対策に大切なこと（２）
前回の続きです。
『入居見込みのお客さんに物件の印象を残りやすくするために、
オーナーさんの所有する賃貸マンション・アパートの一番を
しっかり把握し、PRしていきましょう。』
という内容でした。
付け加えて解説したいと思います。
前にスマップが、こんな歌を歌っていました。
「♪ナンバーワンにならなくてもいい、もっともっと特別なオンリーワン♪」
この歌には非常に奥深い意味があります。
一番と言っても、二つの意味があります。
『ナンバーワン』と『オンリーワン』です。
まず『ナンバーワン』についてお話します。
例えば、「日本一のラーメン屋」という看板を掲げた店があったとします。
その看板をを見た人は、どういう風に捉えるでしょうか。
考えられることとして、
・味（ひねくれた見方をすると、「どうせ自称でだろ！」とツッこまれます。）
・店舗数
・売上
味で考えると、主観的になってしまいますので、今回は、店舗数で考えます。
自分が3店舗を運営するラーメン店のオーナーだったとします。
店舗数で考えると、日本一のはずがありません。
全国では当然一番ではありませんが、
一番が印象に残りやすいので、どのように考えるかと言いますと、
まず、日本全国ではなく、関東圏ではどうでしょうか。
次に関東で一番でないなら、神奈川県下ではどうでしょうか。
では神奈川県下で一番でないなら、横浜市内ではどうでしょうか。
最後に横浜市内で一番でないなら、区レベルではどうでしょうか。
このように自分が一番と言えるまで、対象エリアを小さくしていきます。
そうすれば、必ず、自分が一番と言えるようになります。
日本一でなくても、横浜で一番であれば、しっかりお客さんに記憶されます。
ですから逆に考えると、
自分が一番になれる領域を認識することが大切になります。
うまくこの特性を活かし、物件の強みを意図的に作り、PRしていきましょう。
追伸
『ナンバーワン』の説明が長くなりましたので、
次回に『オンリーワン』について書きます。
『入居見込みのお客さんに物件の印象を残りやすくするために、
オーナーさんの所有する賃貸マンション・アパートの一番を
しっかり把握し、PRしていきましょう。』
という内容でした。
付け加えて解説したいと思います。
前にスマップが、こんな歌を歌っていました。
「♪ナンバーワンにならなくてもいい、もっともっと特別なオンリーワン♪」
この歌には非常に奥深い意味があります。
一番と言っても、二つの意味があります。
『ナンバーワン』と『オンリーワン』です。
まず『ナンバーワン』についてお話します。
例えば、「日本一のラーメン屋」という看板を掲げた店があったとします。
その看板をを見た人は、どういう風に捉えるでしょうか。
考えられることとして、
・味（ひねくれた見方をすると、「どうせ自称でだろ！」とツッこまれます。）
・店舗数
・売上
味で考えると、主観的になってしまいますので、今回は、店舗数で考えます。
自分が3店舗を運営するラーメン店のオーナーだったとします。
店舗数で考えると、日本一のはずがありません。
全国では当然一番ではありませんが、
一番が印象に残りやすいので、どのように考えるかと言いますと、
まず、日本全国ではなく、関東圏ではどうでしょうか。
次に関東で一番でないなら、神奈川県下ではどうでしょうか。
では神奈川県下で一番でないなら、横浜市内ではどうでしょうか。
最後に横浜市内で一番でないなら、区レベルではどうでしょうか。
このように自分が一番と言えるまで、対象エリアを小さくしていきます。
そうすれば、必ず、自分が一番と言えるようになります。
日本一でなくても、横浜で一番であれば、しっかりお客さんに記憶されます。
ですから逆に考えると、
自分が一番になれる領域を認識することが大切になります。
うまくこの特性を活かし、物件の強みを意図的に作り、PRしていきましょう。
追伸
『ナンバーワン』の説明が長くなりましたので、
次回に『オンリーワン』について書きます。
空室対策に大切なこと
私が賃貸マンション・アパートの空室対策をお手伝いする際に
大切にしていることについてお話します。
では、ちょっと考えていただきたいと思います。
次の問題に答えてください。
（１）日本で一番高い山は？
・・・
・・・
・・・
では次の質問です。
（２）日本で二番目に高い山は？
・・・
・・・
・・・？！
それではもう一つ！
（３）日本で一番面積の広い湖は？
・・・
・・・
・・・
（４）日本で二番目に面積の広い湖は？
・・・
・・・
・・・？！！！
いかがでしたでしょうか
全問正解できましたでしょうか。
私の経験上、ほとんどの方が、
日本で一番高い山は、『富士山』と答えられますが、
二番目は分かりません。
次の『琵琶湖』が一番と分かっても、二番目は分かりません。
これはどういう現象が起こっているかといいますと、
人間は、『一番』という記憶は残りやすいが、
それ以外は記憶に残りにくい。
という特性があります。
一番と二番は一つしか違いませんが、
実質、一番と二番の間には、1番と100番以上の差があるとも言えます。
この考えは賃貸経営にも応用できます。
例えば、入居見込みのお客さんが複数の部屋を見て、
比較検討しますから、そこで自分の物件を印象付けるために、
オーナーさんの物件の一番をPRすればいいのです。
物件によって持っている条件は様々です。
・立地
・間取り
・設備等
何も全部が全部で一番をとる必要はありません。
何かのポイントで一番を作れば、お客さんの印象に残りやすくなります。
自分の賃貸マンション・アパートの一番は何ですか？
一番を把握し、ドンドン訴求していきましょう。
大切にしていることについてお話します。
では、ちょっと考えていただきたいと思います。
次の問題に答えてください。
（１）日本で一番高い山は？
・・・
・・・
・・・
では次の質問です。
（２）日本で二番目に高い山は？
・・・
・・・
・・・？！
それではもう一つ！
（３）日本で一番面積の広い湖は？
・・・
・・・
・・・
（４）日本で二番目に面積の広い湖は？
・・・
・・・
・・・？！！！
いかがでしたでしょうか
全問正解できましたでしょうか。
私の経験上、ほとんどの方が、
日本で一番高い山は、『富士山』と答えられますが、
二番目は分かりません。
次の『琵琶湖』が一番と分かっても、二番目は分かりません。
これはどういう現象が起こっているかといいますと、
人間は、『一番』という記憶は残りやすいが、
それ以外は記憶に残りにくい。
という特性があります。
一番と二番は一つしか違いませんが、
実質、一番と二番の間には、1番と100番以上の差があるとも言えます。
この考えは賃貸経営にも応用できます。
例えば、入居見込みのお客さんが複数の部屋を見て、
比較検討しますから、そこで自分の物件を印象付けるために、
オーナーさんの物件の一番をPRすればいいのです。
物件によって持っている条件は様々です。
・立地
・間取り
・設備等
何も全部が全部で一番をとる必要はありません。
何かのポイントで一番を作れば、お客さんの印象に残りやすくなります。
自分の賃貸マンション・アパートの一番は何ですか？
一番を把握し、ドンドン訴求していきましょう。
誰がやるか
弊社はウィークリー・マンスリーマンションを運用しています。
先日、マンスリーマンション事業を行っている会社と
多数取引がある清掃＆引越し業者さんに質問しました。
奥田：「今、一番、マンスリーマンション事業をやっている会社で、
勢いのある会社はどこですか？」
業者さん：「○○です。」
という回答されました。
そして続けて質問しました。
奥田：「一番うまくいっている会社とそうでない会社は何が違うと思いますか？」
業者さん：「その違いは、マンスリー事業を専業でやっているか、
片手間でやっているかの違いだと思います。」
とおっしゃいました。
私は以前、経営コンサルタントの仕事をしていて、
様々な会社の栄枯盛衰を見てきました。
その経験の中で、成功する会社・事業を見てきて感じたことと、
この業者さんの発言の中に共通点を見つけました。
上記では、専業と片手間でやっているという表現ですが、
要は、その事業、会社経営の責任者が、
『どれだけ本気で、命がけで取り組んでいるか』に尽きます。
『絶対成功させてやる！』という思いを持った人と、
サラリーマン気質で、「言われたことだけ、そつなくやっておけばいいや！」
と考える人とでは、当然、得られる結果は大きく異なってきます。
極端な話ですが、同じ賃貸マンション・アパートでも、オーナーさんが変われば、
運用実績は変わると思います。
ビジネスとして『何をやるか』も大切ですが、
それとともに『誰がやるか』の大切さを強く感じました。
先日、マンスリーマンション事業を行っている会社と
多数取引がある清掃＆引越し業者さんに質問しました。
奥田：「今、一番、マンスリーマンション事業をやっている会社で、
勢いのある会社はどこですか？」
業者さん：「○○です。」
という回答されました。
そして続けて質問しました。
奥田：「一番うまくいっている会社とそうでない会社は何が違うと思いますか？」
業者さん：「その違いは、マンスリー事業を専業でやっているか、
片手間でやっているかの違いだと思います。」
とおっしゃいました。
私は以前、経営コンサルタントの仕事をしていて、
様々な会社の栄枯盛衰を見てきました。
その経験の中で、成功する会社・事業を見てきて感じたことと、
この業者さんの発言の中に共通点を見つけました。
上記では、専業と片手間でやっているという表現ですが、
要は、その事業、会社経営の責任者が、
『どれだけ本気で、命がけで取り組んでいるか』に尽きます。
『絶対成功させてやる！』という思いを持った人と、
サラリーマン気質で、「言われたことだけ、そつなくやっておけばいいや！」
と考える人とでは、当然、得られる結果は大きく異なってきます。
極端な話ですが、同じ賃貸マンション・アパートでも、オーナーさんが変われば、
運用実績は変わると思います。
ビジネスとして『何をやるか』も大切ですが、
それとともに『誰がやるか』の大切さを強く感じました。
競合物件・ライバル物件を調べましょう！
賃貸経営において、
「己を知ると共に、敵を知らねば戦えない！」
というお話をこの2回してきました。
今回は、私が実際に、サブリース（一括借上）の依頼を受けて、
物件の賃料査定する際にインターネットを使って
競合物件を調べる方法です。
この方法は、オーナーさんが所有するマンション・アパートの
競合物件・ライバル物件について、調べるために
参考にしていただければと思います。
（１）所有物件の検索について
まず、下記サイトを見てください。
●『ホームズ』
これは地図上に賃貸マンション・アパートを
マッピングしてくれているサイトです。
そしてここでまず、オーナーさんが所有する物件住所を入力してください。
そして検索をすると、所有する物件の地図とともに、
周りに存在する競合物件が出現します。
検索結果の内容ですが、間取や仕様など知りたい情報を全て
掲載している訳ではありません。
ただそのライバルの存在はすぐに確認できます。
物件によっては、物件名と正式な住所が表記されているので、
ヤフーでもグーグルでもその物件名で検索すれば、
何かしらの検索結果を得られます。
中には、間取図面が検索結果に出ることがあります。
（２）ライバル物件名の検索について
物件によっては、物件名と所在地・住所が表記されています。
物件名が分かれば、その名前でもう一度、グーグルおよびヤフーで
検索すれば、間取や条件などが記載されたページを
探すことができます。
ただ物件名が表示されないものについて検索するには少しコツが要ります。
ここで裏技をお伝えします！
物件名が分からず、住所のみが分かる物件であれば、
ヤフーのトップページの検索ボックスで、その住所を入力してください。
そして普通に検索をかけるのではなく、
『検索ボタン』のすぐ左上に『地図』というボタンがありますので、
そのボタンを押してください。
そうすると地図の検索結果に、物件によっては、検索した住所付近にある
建物名･ビル名が一覧で表示されます。
物件名が分かれば、あとはグーグル・ヤフーで同じように検索します。
また物件名検索で、インターネットで調べることが出来なければ、
日ごろお世話になっている仲介業者さんに物件名を伝え、確認をすれば、
物件の内容について確認が出来ると思います。
ご参考にしていただければ幸いです。
「己を知ると共に、敵を知らねば戦えない！」
というお話をこの2回してきました。
今回は、私が実際に、サブリース（一括借上）の依頼を受けて、
物件の賃料査定する際にインターネットを使って
競合物件を調べる方法です。
この方法は、オーナーさんが所有するマンション・アパートの
競合物件・ライバル物件について、調べるために
参考にしていただければと思います。
（１）所有物件の検索について
まず、下記サイトを見てください。
●『ホームズ』
これは地図上に賃貸マンション・アパートを
マッピングしてくれているサイトです。
そしてここでまず、オーナーさんが所有する物件住所を入力してください。
そして検索をすると、所有する物件の地図とともに、
周りに存在する競合物件が出現します。
検索結果の内容ですが、間取や仕様など知りたい情報を全て
掲載している訳ではありません。
ただそのライバルの存在はすぐに確認できます。
物件によっては、物件名と正式な住所が表記されているので、
ヤフーでもグーグルでもその物件名で検索すれば、
何かしらの検索結果を得られます。
中には、間取図面が検索結果に出ることがあります。
（２）ライバル物件名の検索について
物件によっては、物件名と所在地・住所が表記されています。
物件名が分かれば、その名前でもう一度、グーグルおよびヤフーで
検索すれば、間取や条件などが記載されたページを
探すことができます。
ただ物件名が表示されないものについて検索するには少しコツが要ります。
ここで裏技をお伝えします！
物件名が分からず、住所のみが分かる物件であれば、
ヤフーのトップページの検索ボックスで、その住所を入力してください。
そして普通に検索をかけるのではなく、
『検索ボタン』のすぐ左上に『地図』というボタンがありますので、
そのボタンを押してください。
そうすると地図の検索結果に、物件によっては、検索した住所付近にある
建物名･ビル名が一覧で表示されます。
物件名が分かれば、あとはグーグル・ヤフーで同じように検索します。
また物件名検索で、インターネットで調べることが出来なければ、
日ごろお世話になっている仲介業者さんに物件名を伝え、確認をすれば、
物件の内容について確認が出来ると思います。
ご参考にしていただければ幸いです。
オーナーさん、自分のマンション・アパートの魅力について即答できますか？（2）
昨日の続きです。
主観的視点だけではなく、客観的視点を持って、
所有するマンション・アパートの魅力を把握しましょう。
というお話でした。
今回は、客観的視点についてお話します。
客観的視点とは、入居見込みのお客さんの視点を意味します。
さて私は日々、空室問題を抱えるオーナーさんとお会いする機会が
ありますが、競合物件と比較した上で、
自分が所有する物件の強み・弱みについて把握されている
オーナーさんが少ないように感じています。
しかし私は、それは非常に問題であると考えています。
オーナーさんが所有するマンション・アパートがどの様にして
空室から入居に至るかを考えれば、その大切さが見えてきます。
お部屋探しをされている入居見込みのお客さんは、
必ず、希望のエリア・予算帯を設定して、複数の物件を検討します。
その比較検討の上で、最終的にオーナーさんの物件を
選択するという過程を経ます。
ここでのポイントは、オーナーさん所有の物件について、
・どういう競合物件が存在するのか
・競合物件と比較して、どのポイントで優れているのか
についてお客さんが確認し、比較検討しているという事実です。
つまり比較検討するからには、物件の強み・メリットを
オーナーさんが理解した上で、お客さんに訴えていかなければなりません。
例えば、極端な話ですが、告知していない物件の強みについて
お客さんに読み取れというのはムリな話です！
※仲介業者さんに入居斡旋を依頼している場合でも同じです。
仲介業者さんがメリットを理解していないことには、
エンドのお客さんに説明することができません。
必ず、比較検討されていることに気づけば、
あとは実行するのみです。
幸い、インターネットという非常に便利なツールがあります。
ホームズやアットホームなどのサイトを検索すれば、
すぐに競合物件が出てきます。
まずは、競合物件の存在と内容を確認しましょう。
賃貸経営で戦うためには、客観的な視点を持って、
事前に戦う相手、ライバルを知って戦えば、
事を有利に運ぶことができます。
主観的視点だけではなく、客観的視点を持って、
所有するマンション・アパートの魅力を把握しましょう。
というお話でした。
今回は、客観的視点についてお話します。
客観的視点とは、入居見込みのお客さんの視点を意味します。
さて私は日々、空室問題を抱えるオーナーさんとお会いする機会が
ありますが、競合物件と比較した上で、
自分が所有する物件の強み・弱みについて把握されている
オーナーさんが少ないように感じています。
しかし私は、それは非常に問題であると考えています。
オーナーさんが所有するマンション・アパートがどの様にして
空室から入居に至るかを考えれば、その大切さが見えてきます。
お部屋探しをされている入居見込みのお客さんは、
必ず、希望のエリア・予算帯を設定して、複数の物件を検討します。
その比較検討の上で、最終的にオーナーさんの物件を
選択するという過程を経ます。
ここでのポイントは、オーナーさん所有の物件について、
・どういう競合物件が存在するのか
・競合物件と比較して、どのポイントで優れているのか
についてお客さんが確認し、比較検討しているという事実です。
つまり比較検討するからには、物件の強み・メリットを
オーナーさんが理解した上で、お客さんに訴えていかなければなりません。
例えば、極端な話ですが、告知していない物件の強みについて
お客さんに読み取れというのはムリな話です！
※仲介業者さんに入居斡旋を依頼している場合でも同じです。
仲介業者さんがメリットを理解していないことには、
エンドのお客さんに説明することができません。
必ず、比較検討されていることに気づけば、
あとは実行するのみです。
幸い、インターネットという非常に便利なツールがあります。
ホームズやアットホームなどのサイトを検索すれば、
すぐに競合物件が出てきます。
まずは、競合物件の存在と内容を確認しましょう。
賃貸経営で戦うためには、客観的な視点を持って、
事前に戦う相手、ライバルを知って戦えば、
事を有利に運ぶことができます。
オーナーさん、自分のマンション・アパートの魅力について即答できますか？
人間は誰しも、自分のことを一番自分が理解しているようで、
理解していない生き物だと思います。
例えば、他人の欠点はすぐに気づきますが、
なかなか長所には気づきにくいものです。
同じことが自分自身にもあてはまります。
また、「自分自身の短所を列挙しなさい！」と言われれば、
自分の長所の数より多く短所を挙げられると思います。
これは私の話です。
以前、上司に質問されました。
「お前（奥田）の長所は何だ？」
※なかなかこんな質問を受けることはないと思いますが！
その質問に対して私は、
奥田：「真面目なところだと思います。」
その答えに対して上司は、
上司：「誰でも真面目だ！」
と一喝しました！
この会話のとき、私としては、
「確かに誰もが基本的には真面目だよな。」
と何かモヤモヤしたものがありましたが、納得する部分がありました。
そしてその事があってから何日か経って、
懇意にしていただいているお客さんに言われました。
「奥田さんって本当に真面目ですよね！」
そう言われたときに初めて気がづきました。
「他人が感じるほど、普通以上に真面目なんだ！」と。
※何も私の人間性を自慢することが目的ではありませんので！
何が言いたいかといいますと、
他人の視点があって初めて、自分の長所・強み・魅力に
気づけるということです。
これはオーナーさんが所有するマンション・アパートについても
同じことが言えるのではないでしょうか。
例えば、愛着のあるオーナーさんの物件に対して、
主観的な思い・見方・捉え方で終わっていないでしょうか。
本当の意味で理解しようと思えば、
そこには客観的な視点が必要となります。
当たり前のことですが、マンション・アパートの強みを理解して
仲介業者さん、管理会社さん、お客さんへ訴求していくことが、
入居率を高め、より良い賃貸経営につながっていきます。
そのための第一歩が物件の魅力を理解することから始まります。
・・・・・長くなりましたので、次回へ続く。
理解していない生き物だと思います。
例えば、他人の欠点はすぐに気づきますが、
なかなか長所には気づきにくいものです。
同じことが自分自身にもあてはまります。
また、「自分自身の短所を列挙しなさい！」と言われれば、
自分の長所の数より多く短所を挙げられると思います。
これは私の話です。
以前、上司に質問されました。
「お前（奥田）の長所は何だ？」
※なかなかこんな質問を受けることはないと思いますが！
その質問に対して私は、
奥田：「真面目なところだと思います。」
その答えに対して上司は、
上司：「誰でも真面目だ！」
と一喝しました！
この会話のとき、私としては、
「確かに誰もが基本的には真面目だよな。」
と何かモヤモヤしたものがありましたが、納得する部分がありました。
そしてその事があってから何日か経って、
懇意にしていただいているお客さんに言われました。
「奥田さんって本当に真面目ですよね！」
そう言われたときに初めて気がづきました。
「他人が感じるほど、普通以上に真面目なんだ！」と。
※何も私の人間性を自慢することが目的ではありませんので！
何が言いたいかといいますと、
他人の視点があって初めて、自分の長所・強み・魅力に
気づけるということです。
これはオーナーさんが所有するマンション・アパートについても
同じことが言えるのではないでしょうか。
例えば、愛着のあるオーナーさんの物件に対して、
主観的な思い・見方・捉え方で終わっていないでしょうか。
本当の意味で理解しようと思えば、
そこには客観的な視点が必要となります。
当たり前のことですが、マンション・アパートの強みを理解して
仲介業者さん、管理会社さん、お客さんへ訴求していくことが、
入居率を高め、より良い賃貸経営につながっていきます。
そのための第一歩が物件の魅力を理解することから始まります。
・・・・・長くなりましたので、次回へ続く。
管理会社の質（2）
昨日の記事で管理会社について書いたところ、
満室経営をする宅建大家こと宅建一郎さん からコメントをいただきました。
一言で「管理」と言っても、一般の大家さんにとっては、業務が多岐に渡り、
分かりにくいのではということでした。
誤解がないように私のブログにおける「管理」の定義をお伝えしておきます。
抽象的な表現となりますが、
「物件の資産価値を最大化する管理業務」という意味で使用しています。
ちょっと分かりにくいので、もう少し説明します。
オーナーさんが賃貸する目的は、所有するマンション・アパートから
賃料収入をできるだけ多く得ることです。
もちろん賃貸経営ですから目的・目標を達成するために、
入居率を高めて売上を上げ、
建物を維持メンテナンスするための支出を抑えることがポイントとなります。
その目的達成をサポートするのが管理会社の役割で、
大きく2つの業務に分かれます。
１.ソフト管理（入居者斡旋、クーレム対応、家賃管理等、入居者に関する管理代行業務）
２.ハード管理（定期・日常清掃および消防点検・エレベーター等、建物設備維持管理業務）
分かりやすく言えば、入居者管理と建物管理に分けることができます。
いずれにせよ、オーナーさんが所有するマンション・アパートからきっちり、
賃料収入を発生させようと思えば、
ソフトの面で、いかに満室にするかを考え、入居斡旋業務を行い、
その入居率を高めるために、案内からの成約率を高めるために
建物の手入れをしっかり行わなければなりません。
ソフト管理、ハード管理はどちらも大切なことで、
オーナーさんのご要望に応じて管理会社との契約形態も様々だと思います。
自主管理で、おもにハード面での管理を委託する場合、
まとめて1社にソフト管理とハード管理を委託する場合、
ソフトとハードでそれぞれ別の管理会社を委託する場合など。
どういう形で業務を委託するのかは、オーナーさんの要望によって変わりますが、
その目的は、いかにオーナーさんの得られる賃料収入を最大化するか、
つまり「物件価値を最大化する」ということになります。
ですから、例えば空室の数に関わらず、
オーナーさんから賃料収入の5％を管理料としてもらい、
管理会社の安定的収入元を確保するという発想を持った
管理会社は必要ないということです。
ソフト管理であれ、ハード管理であれ、
オーナーさんの賃貸経営における経常利益を最大化することを
本気で考えてくれる管理会社が最高の管理会社です。
満室経営をする宅建大家こと宅建一郎さん からコメントをいただきました。
一言で「管理」と言っても、一般の大家さんにとっては、業務が多岐に渡り、
分かりにくいのではということでした。
誤解がないように私のブログにおける「管理」の定義をお伝えしておきます。
抽象的な表現となりますが、
「物件の資産価値を最大化する管理業務」という意味で使用しています。
ちょっと分かりにくいので、もう少し説明します。
オーナーさんが賃貸する目的は、所有するマンション・アパートから
賃料収入をできるだけ多く得ることです。
もちろん賃貸経営ですから目的・目標を達成するために、
入居率を高めて売上を上げ、
建物を維持メンテナンスするための支出を抑えることがポイントとなります。
その目的達成をサポートするのが管理会社の役割で、
大きく2つの業務に分かれます。
１.ソフト管理（入居者斡旋、クーレム対応、家賃管理等、入居者に関する管理代行業務）
２.ハード管理（定期・日常清掃および消防点検・エレベーター等、建物設備維持管理業務）
分かりやすく言えば、入居者管理と建物管理に分けることができます。
いずれにせよ、オーナーさんが所有するマンション・アパートからきっちり、
賃料収入を発生させようと思えば、
ソフトの面で、いかに満室にするかを考え、入居斡旋業務を行い、
その入居率を高めるために、案内からの成約率を高めるために
建物の手入れをしっかり行わなければなりません。
ソフト管理、ハード管理はどちらも大切なことで、
オーナーさんのご要望に応じて管理会社との契約形態も様々だと思います。
自主管理で、おもにハード面での管理を委託する場合、
まとめて1社にソフト管理とハード管理を委託する場合、
ソフトとハードでそれぞれ別の管理会社を委託する場合など。
どういう形で業務を委託するのかは、オーナーさんの要望によって変わりますが、
その目的は、いかにオーナーさんの得られる賃料収入を最大化するか、
つまり「物件価値を最大化する」ということになります。
ですから、例えば空室の数に関わらず、
オーナーさんから賃料収入の5％を管理料としてもらい、
管理会社の安定的収入元を確保するという発想を持った
管理会社は必要ないということです。
ソフト管理であれ、ハード管理であれ、
オーナーさんの賃貸経営における経常利益を最大化することを
本気で考えてくれる管理会社が最高の管理会社です。
管理会社の質
私の仕事で、管理会社からの依頼で、空室で困っている物件を
サブリース（一括借上）して欲しいという要望があり、
現地に赴き、物件を査定することがよくあります。
以前のブログでもお話しましたが、そういう物件に限って、
共有部分の清掃状態が悪く、蜘蛛の巣が張っていたり、
廊下が黒くくすんでいたりしていることがよくあります。
そんな状態を見るたびに
「これはなるべくして空室になっているな。」と思います。
入居以前の話で、案内できる状態ではないということです。
またそういう物件に限って、部屋の中に入ると異様な臭いがします。
臭気が上がってきているのです。当然、トイレの便器の周辺には、
虫の死がいが落ちています。
明らかに何ヶ月も部屋に足を踏み入れていない証拠です。
このような部屋に仮にお客さんを案内したとしても、
臭いのする部屋に良い印象を持つはずがありません。
そういう時、いつも私は、
「オーナーさんがこの状態を知ったらどう思うだろうか。」と考え、
「きっとすごく残念な気持ちになるだろうな。」と思います。
確かに物件自体にマイナス要因・問題があるかもしれません。
しかし管理会社はオーナーさんから大切な資産をお預りして、
管理料をもらっているからには、
オーナーさんの期待に応える責任があります。
責任とは空室を埋めることですが、そこに至るまでに
お客さんをすぐに案内できるようにしておくことは、
最低限のことだと思います。
たまたま私が見る物件を管理している管理会社の質が
悪いだけかもしれませんが、
このような管理会社は、必ず淘汰され、存在できなくなると思います。
本気でオーナーさんの立場になって、
管理してくれる管理会社が増えることを切に願います。
サブリース（一括借上）して欲しいという要望があり、
現地に赴き、物件を査定することがよくあります。
以前のブログでもお話しましたが、そういう物件に限って、
共有部分の清掃状態が悪く、蜘蛛の巣が張っていたり、
廊下が黒くくすんでいたりしていることがよくあります。
そんな状態を見るたびに
「これはなるべくして空室になっているな。」と思います。
入居以前の話で、案内できる状態ではないということです。
またそういう物件に限って、部屋の中に入ると異様な臭いがします。
臭気が上がってきているのです。当然、トイレの便器の周辺には、
虫の死がいが落ちています。
明らかに何ヶ月も部屋に足を踏み入れていない証拠です。
このような部屋に仮にお客さんを案内したとしても、
臭いのする部屋に良い印象を持つはずがありません。
そういう時、いつも私は、
「オーナーさんがこの状態を知ったらどう思うだろうか。」と考え、
「きっとすごく残念な気持ちになるだろうな。」と思います。
確かに物件自体にマイナス要因・問題があるかもしれません。
しかし管理会社はオーナーさんから大切な資産をお預りして、
管理料をもらっているからには、
オーナーさんの期待に応える責任があります。
責任とは空室を埋めることですが、そこに至るまでに
お客さんをすぐに案内できるようにしておくことは、
最低限のことだと思います。
たまたま私が見る物件を管理している管理会社の質が
悪いだけかもしれませんが、
このような管理会社は、必ず淘汰され、存在できなくなると思います。
本気でオーナーさんの立場になって、
管理してくれる管理会社が増えることを切に願います。
資産価値を高める！
興味深い話をします。
私どもも自社で賃貸マンションを所有しています。
4年前に4棟280戸の賃貸マンションを新築で建てて、
現在も運用しています。
実際、その物件がどれくらいの収益性があるのかを
確かめるために4年前の満室賃料を100％として、
ちょうど4年経った今、何％で回っているのかを計算しました。
皆さんはどれくらいで回っていると思われるでしょうか。
例えば、新築であっても毎年の経年劣化と競合物件の出現で
平均的に年2％の賃料下落が発生してもおかしくありません。
ですから4年間で、8％の賃料下落で、トータル92％の運用と
なっていてもおかしくありません。
では、この物件ではどうなっていたか・・・
なんと・・・！
１０１.２％で回っていました！！！
100％を上回っているということは、
何かしら一般賃貸で運用する以上の付加価値を生み出し、
入居者に提供していることに他なりません。
その秘訣をお話しますと、
実は、全部の部屋ではありませんが、
一部をマンスリーマンションとして、また家具付賃貸で
運用しています。
例えば、一般賃貸では月額8万円での運用が上限でも、
マンスリーマンション運用であれば、12万円での運用が可能です。
また家具付賃貸にすることで、月額賃料5,000円アップに加え、
一般賃貸では礼金10万円のところを、礼金30万円もらえる
ということがあります。
このような運用をすることで、一般賃貸の満室以上の運用ができます。
同じ賃貸マンションでも、運用の仕方で大きく収益が変わります。
オーナーさんの大切な資産価値を守るためにも、
運用方法についてしっかり考え、付加価値を生み出すことに
取り組む必要があると思います。
私どもも自社で賃貸マンションを所有しています。
4年前に4棟280戸の賃貸マンションを新築で建てて、
現在も運用しています。
実際、その物件がどれくらいの収益性があるのかを
確かめるために4年前の満室賃料を100％として、
ちょうど4年経った今、何％で回っているのかを計算しました。
皆さんはどれくらいで回っていると思われるでしょうか。
例えば、新築であっても毎年の経年劣化と競合物件の出現で
平均的に年2％の賃料下落が発生してもおかしくありません。
ですから4年間で、8％の賃料下落で、トータル92％の運用と
なっていてもおかしくありません。
では、この物件ではどうなっていたか・・・
なんと・・・！
１０１.２％で回っていました！！！
100％を上回っているということは、
何かしら一般賃貸で運用する以上の付加価値を生み出し、
入居者に提供していることに他なりません。
その秘訣をお話しますと、
実は、全部の部屋ではありませんが、
一部をマンスリーマンションとして、また家具付賃貸で
運用しています。
例えば、一般賃貸では月額8万円での運用が上限でも、
マンスリーマンション運用であれば、12万円での運用が可能です。
また家具付賃貸にすることで、月額賃料5,000円アップに加え、
一般賃貸では礼金10万円のところを、礼金30万円もらえる
ということがあります。
このような運用をすることで、一般賃貸の満室以上の運用ができます。
同じ賃貸マンションでも、運用の仕方で大きく収益が変わります。
オーナーさんの大切な資産価値を守るためにも、
運用方法についてしっかり考え、付加価値を生み出すことに
取り組む必要があると思います。
入居率ではなく入金率をチェックしましょう！
勉強熱心なオーナーさんで、賃貸経営が順調にいっているかを確認するための指標として、「入居率」をチェックされているオーナーさんが多いと思います。
もちろん100％が理想ですが、現実問題100％を常に維持するのは難しいです。
入退去の入れ替え時期や、原状回復期間を加味すると、優秀な物件でも入居率は年間を通して95％～98％位になると思います。
ここでよくよく考えていただきたいことがあります。
そもそもオーナーさんの目的は、賃料収入にあるということです。
つまり賃料収入の額がどれだけ増減したかが大切です。
ですから「空室率」や「入金率」という指標は、賃料収入までの過程であって最終的な指標とはなりません。
では、何を持って指標とするのか・・・。
私は『入金率』という指標をチェックしています。
これは何かと言いますと、広告料、原状回復費を支払った後、手元に残った賃料収入（礼金収入も含む）を満室の賃料で割った数値です。
●入金率＝最終賃料収入益÷満室時総賃料収入
例えば、全10戸、月額家賃5万円（共益費込）・礼金10万円、 広告料2ヶ月分という物件があったとします。
また現状、空室が１部屋で、9室が稼動しているとします。
この場合、入居率で見ると、10部屋中、9部屋入居ですので90％となります。
これを『入金率』で計算すると、
入金率＝（賃料5万円×9部屋-原状回復費10万円-広告費10万円＋礼金10万円）÷（賃料5万円×10戸）
＝35万円÷50万円×100
＝70％
入居率は90％とでまずまずと思っていても、実際は70％の収入だった！
そんなことがあっては絶対イヤですよね！
入居率は目安です。
どれだけ手元に残るかを判断するために『入金率』を確認しましょう。
もちろん100％が理想ですが、現実問題100％を常に維持するのは難しいです。
入退去の入れ替え時期や、原状回復期間を加味すると、優秀な物件でも入居率は年間を通して95％～98％位になると思います。
ここでよくよく考えていただきたいことがあります。
そもそもオーナーさんの目的は、賃料収入にあるということです。
つまり賃料収入の額がどれだけ増減したかが大切です。
ですから「空室率」や「入金率」という指標は、賃料収入までの過程であって最終的な指標とはなりません。
では、何を持って指標とするのか・・・。
私は『入金率』という指標をチェックしています。
これは何かと言いますと、広告料、原状回復費を支払った後、手元に残った賃料収入（礼金収入も含む）を満室の賃料で割った数値です。
●入金率＝最終賃料収入益÷満室時総賃料収入
例えば、全10戸、月額家賃5万円（共益費込）・礼金10万円、 広告料2ヶ月分という物件があったとします。
また現状、空室が１部屋で、9室が稼動しているとします。
この場合、入居率で見ると、10部屋中、9部屋入居ですので90％となります。
これを『入金率』で計算すると、
入金率＝（賃料5万円×9部屋-原状回復費10万円-広告費10万円＋礼金10万円）÷（賃料5万円×10戸）
＝35万円÷50万円×100
＝70％
入居率は90％とでまずまずと思っていても、実際は70％の収入だった！
そんなことがあっては絶対イヤですよね！
入居率は目安です。
どれだけ手元に残るかを判断するために『入金率』を確認しましょう。