賃貸マンションの空室対策（２）

賃貸マンションの空室対策を考えるときに、２つのポイントがあります。

●入居数＝（１）案内件数×（２）成約率

上記公式を考えると、入居が確定するためには２つの要素があると考えられます。

漠然と「なかなか入居が決まらない・・・。」ではなく、
どういう原因があって、決まらないかが、上記公式を考えると
より具体的に分かりやすくなります。

何かしら原因があって、空室という結果が生じるわけですから、
その原因を特定する必要があります。
逆に原因を特定できない限りは、
空室対策としての打つ手を決められないということになります。

例えば、賃貸マンションへの案内件数自体が少ないのであれば、
競合物件と比較の段階で何かしらの要因があって、
お客さんの比較ラインに乗っていないと考えられます。
そうなれば、同等内容の競合物件を調べて、
物件のどの点で勝っているのか、そして負けているのかを確認し、
自分の物件の長所はより強くPRし、短所は改善することをしなければなりません。

また成約率が低いということは、
例えば管理会社の営業担当の営業力が弱いと考えられます。
簡単に営業力、客付けの動機を高めようと思えば、
広告費を上げることです。この調整をすれば、
ある程度、成約率を高めることができます。

もちろん、上記でお話した点は仮説であって、
物件ごとに条件、環境も様々ですから、全てのことを網羅しているわけではありません。

今回、一番お伝えしたいことは、
「なかなか空室が埋まらない！」で終わらせるのではなく、
しかるべき対処を行うために、原因を特定することが大切ですから、
大きく捉えるのではなく、空室の原因を分解して考えてみることをお勧めします。

借り上げ（サブリース）会社の選び方

あるオーナーさんから、
「新築で賃貸マンションを建てるのだが、
一括借り上げしてもらえないか？」
という相談を受けました。

そこで私は、私の会社の借り上げにあたっての条件をお伝えしました。

そのオーナーさんは色々な借り上げ（サブリース）を行う会社に
問い合わせているとのことでした。

その話の最後に、オーナーさんは、本音で
「保険会社が行う借り上げのサービスを受けようかと思います。」
とおっしゃいました。
私は初めて知りましたが、保険会社も新たな金融商品として、
賃貸マンションとからめて取り組みがあるんですね。

さて、最終的にどの会社に借り上げを任せるかは、
オーナーさんが決めるので、私はそれはそれで正しいと思いますので、
ムリに引き止めることはしませんでした。
ただ、一つお伝えしたことは、
「借り上げする会社を選ぶ際に、注意しないといけない事は、
しっかり入居者を斡旋する力、客付け力が一番大切です。」
とお伝えしました。

そもそも借り上げするからには、オーナーに家賃をきっちりお支払するために、
その原資となる賃料収入を確保する客付け能力が高い借り上げ会社に任せないと、
結局、最終的に家賃を保証することができなくなり、オーナーさんにしわ寄せが行きます。
そうならないためにも、押えるべきポイントは、『客付け力』という視点は外せません。

先ほどのオーナーさんに私は伝えました。
「保険屋さんの本業は保険を売ることです。
不動産仲介の会社の本業は、不動産を仲介することです。
借り上げ会社の本業は、借り上げすることです。
その点は、しっかり押えておいてくださいね。」と。

東大阪市立総合病院に近い宿泊施設を探されている方必見！

先日、大阪の東大阪というところの近鉄八戸ノ里駅前で
マンスリーマンション・ウィークリーマンションの部屋を作りました。
すると開設してすぐに、たくさんの反響がありました。

その問い合わせ内容は、
「家族が東大阪市立総合病院に入院することになり、
付添いするために宿泊施設を探しています。」
という内容が多いです。

東大阪市立総合病院の中に付添い人のための宿泊施設が
あるわけではないので、どうしても病院の近くで宿泊施設を探されることになります。
しかし現実問題、そういう宿泊施設がありません。

たしかに隣の駅の小阪駅近くにビジネスホテルがありますが、
宿泊料金が一泊7,000円、8,000円となると、長期間宿泊するのは
金銭的に大きな負担になります。
また一駅離れてしまいますので、
東大阪市立総合病院に通うにしては距離があります。

しかし最寄の八戸ノ里駅前のマンスリーマンションであれば、
一泊2,000円からの宿泊が可能で、通院も歩いてすぐの距離です。

2週間からの宿泊でご利用可能となりますが、
その条件を満たされる方であれば、
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追伸

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投資用賃貸マンション購入について、皆さんならどう考えますか？

「相続税対策のために、3億円～5億円の中古賃貸マンションを購入したい。」
というオーナーさんに、その賃貸マンション購入するにあたって、
私の会社で「サブリースができないか？」との問合せをいただきました。

ちなみにサブリースの意味がよく分からないという方に、
改めてご説明いたしますと、部屋をオーナーから借り上げて、
借り上げた会社（人）がオーナーさんに家賃を保証し、
借り上げ人がその部屋を第３者に転貸する仕組みをサブリースといいます。
オーナーさんにとっては、安定的に賃料収入が見込めるという点で
空室問題を気にすることがなくなり、
入居者対応等に時間を取られないというメリットがあります。

話は戻って先ほどのオーナーさんからの問合せに対して当然、
借り上げて、転貸するのが私の仕事ですから、
「よろこんでサブリースいたします！」
とお答えしました。もちろん、物件価値があるものに限定されますが・・・。

話の流れでそういう回答を私はしましたが、
続けてその話のコシを折る提案をオーナーさんにしました。

その内容は、
「3億～5億円の価格の1棟モノの物件を買うのではなく、
例えば、1500万円の分譲マンション20室を
買われた方がよいのではないでしょうか。」と。

建物の残存期間にもよりますが、例えば20年、30年と長期のローンを組んで
賃貸マンションを購入したとして、
誰が20年後、30年後の世界が現状と変わりないと断言できるでしょうか。
やはり、物件を購入するにあたって、
どれだけリスクを回避できるかどうかが重要になります。

例えば、分譲マンション20戸なら、地域を複数に分けて購入すれば、
1ヵ所の賃料が下がったとしても、全体の利益でカバーしやすくなります。
また収益性が下がってきて、物件を手放すとなっても、
物件価格が1棟ものに比べて低くなりますから、流動性は高いです。
仮に1棟ものであれば、リスク分散などない話ですから、
賃料下落に巻き込まれれば、直球ストレートの大ダメージを直撃で受けます。
また金額が高くなるので、流動性も低くなります。

前置きが長くなりましたが、
このブログを読んでいただいた皆さんであれば、
今回のオーナーさんと同じ立場であれば、どういう決断をされますでしょうか？

あくまで投資用ですから、儲けることが目的ですが、
その手段をどう考え、どう実行するかです。

もちろんもろもろの細かい条件によっても変ってきますし、
私の考えが、絶対でないとは思いますが、
誰もがリスクを回避する考えには共感いただけるのではないでしょうか。

賃貸マンションによる土地活用

所有する土地を有効活用を考え、また相続税対策として、
賃貸マンションを建てられるオーナーさんがいらっしゃいます。
億単位で借入れを起こし、30年に渡ってローンを組みます。

当然、オーナーさんにとって、何かしらのメリットがあるから、
賃貸マンションを建てるのであって、
損をする気はさらさら無いと思います。

しかし本当に慎重に検討して、決断しないと、
損をしてしまう結果になります。

と言うのも、私の仕事において、
空室に困っているオーナーさんからの相談が山ほど来ます。
困っているオーナーさんは、賃貸マンションを立てるときは、
つゆにも空室で困ることなど、考えていなかったはずです。
しかし、これが現実です。

またちょっと冷静に考えると、30年先の世の中がどうなっているのか、
経済状況の変化、賃貸マンション市場の動向など、
神様以外誰も分かる人はいません。

なにも私は、賃貸マンションによる土地活用を否定する訳ではありません。
人がいる限り、賃貸マンションは永遠になくならないと思います。
30年のローン、多額の借入など、慎重に慎重を重ねて、
決断しないといけないことであることは間違いありません。

ではどの様にして、土地活用を検討すればいいのか・・・？

取り返しのつかない失敗を犯さないために
最大のリスクを減らす方法として、
最悪の状況を想定することです。

また決して選択肢は一つではありません。
様々な選択肢を想定して、その最悪のシナリオを考える・・・。
土地の有効活用はそこから始まります。

賃貸マンションの空室対策（１）

賃貸経営をされているオーナーさんに対して、
入居者視点を大切にする管理会社に任せる大切さについて
以前、お伝えしました。

今回は、その入居者視点を具体的にお伝えしたいと思います。

先日、大阪のとある地域の駅前徒歩２分の好立地にある
全１１８戸の賃貸マンションについて相談がありました。
状況としましては、満室稼動には程遠い状況でした。
そこで空室対策について相談を受けました。

ここで私が提案させていただいたことは、
「これまでの一般賃貸という募集方法だけなく、
ウィークリーおよびマンスリーマンションでの募集をしましょう。」
ということを提案いたしました。

その提案後、実践した結果どうなったかと言いますと、
半年～１年間入居者が決まらなかった部屋に対して、
１ヶ月間に９件の問合せがあり、入居が決まりました。
決まった賃料も、一般賃貸よりも高い賃料収入が実現できました。

なぜこのような結果になったかといいますと、
一般賃貸とはことなる客層に、一般賃貸とことなる借り方を訴えかけ、
結果として入居者に付加価値を提供でき、
高い賃料収入を実現できたのでした。

家賃を下げるということは、
物件価値が下がっていることを認めることになります。
しかし本当にそうでしょうか。
家賃を下げるその前に検討することが、
まだまだたくさんあるのではないでしょうか。

空室対策とは、結局、入居者が何を求めているかを追求することだと思います。
そしてそれを形にしていくことが、
より良い賃貸経営を行うことにつながると思います。

今回の事例が空室対策の一つの参考になれば幸いです。

賃貸マンションの賃料

賃貸マンションのオーナーをされていると、
多くの方が、空室が発生したときに、管理を任せている会社もしくは、
仲介会社から、「相場を考えると、値下げしたほうがいいですよ。」と
言われると思います。
しかし、本当にそれが正しい答えでしょうか。

賃貸マンションだけではなく、どんな商品やサービスにおいても、
『価値』というものが存在します。
例えば、賃貸マンションで言えば、広い部屋、使いやすい間取り、駅近の立地、
セキュリティなど借りるに値する『価値』があります。
そしてその『価値』に対しての家賃、つまり、適正な『価格』が存在します。

私は、多くの賃貸マンションを見る中で、まず考えることが、
「どうすれば賃料をアップして貸すことができるだろうか。」と
いうことです。
どんな物件であっても、『賃料アップ』の思考、そして取組みがあって、
策が尽きた時に初めて「賃料の値下げ」であるべきです。

極端な言い方をしますが、
小学生であろうと、管理会社の人であろうと、
「値下げ」というアドバイス、選択は誰にでもできます。

ですから、賃貸マンションのオーナー様、経営者の方は、
まず、「値下げ」を決断する前に、本当にすべきことがないかを確認して、
賃料の値下げを決断しましょう。

追伸
『賃料アップ』の方法については、
またこのブログでも紹介していきたいと思います。

賃貸マンションの管理会社の質

私の仕事柄、毎日、様々な賃貸マンションを見ます。

満室でうまく経営できているマンションもあれば、
幽霊屋敷のようなマンションもあります。

私は、マンションの管理を管理会社に全てを任せるのはどうかと思います。
これは多くの賃貸マンションを見てきて感じるところです。

当然、オーナーさんの思いとしては、管理会社を信頼して、
しっかり入居斡旋を行い、建物の維持管理をしてくれるものだと
考えていると思います。

しかし、私が見る限りでは、本当にそういう意味での管理を徹底している
管理会社は少ないように感じています。

例えば、メールボックス一つにしても、いつもチラシが散乱している、
建物の汚れが気になる、駐輪場が整理されていないなど・・・
結構、これが当たり前のような賃貸マンションをよく見かけます。

賃貸マンションの管理を管理会社に任せる一番の目的は、
多くの場合が、入居促進だと思います。

仮に賃貸を探されている人が、そのオーナーさんの賃貸マンションを
見たときに、メールボックスにチラシがつまっている、
そしてチラシが散乱している、共用部の廊下が黒くくすんでいて、
蜘蛛の巣が張っている・・・という状況でしたら、どういう印象を受けるでしょうか。

当然、「こんな汚いところに住むなんか、考えられない！」
と思うと思います。

もちろんきちんと管理される管理会社もあると思いますが、
まず、オーナーさんが自分の目で、管理状況を確認しなければ、
問題点を把握することができません。
残念なことですが、明らかに管理会社の質が悪いために、
入居が決まらない物件が存在します！

長くなりましたが、結論としましては、
オーナーさんがより良い賃貸経営を継続するために
管理会社に管理を任せるにしても、入居者視点を大切にする管理会社に
管理を依頼されることをお勧めします。

枚方でマンスリー・ウィークリーマンション始めました！

京阪電鉄の枚方市駅が最寄のマンスリーマンションを作りました。

駅徒歩4分の好立地です。

もともと枚方市駅前には、京阪枚方ステーションモールや京阪百貨店があり、ショッピングやグルメが楽しめます。

また枚方市役所、保険所、法務局、郵便局など公共施設も近くにあり、非常に便利です。

当然のことながら、日常生活に必要不可欠な銀行、コンビニ、クリーニング店、レンタルＤＶＤ店もマンスリーマンションの近くにあります。

駅からの帰り路にも点在しているので非常に便利です。

マンスリーマンション・ウィークリーマンションに宿泊されると、ビジネスホテルに宿泊するよりも、格安で泊まれます。

またキッチンもありますので、自炊も可能です。




















枚方でビジネスホテルをお探しの方は、ぜひこちらのマンスリーマンション をご検討ください！

吹田でビジネスホテルをお探しの方へお勧めのお部屋です！

ＪＲ吹田駅から徒歩３分の場所に、マンスリーマンションを作りました。

吹田駅付近で、ビジネスホテルを探されている方であれば、
格安なお部屋になりますので、気に入っていただけると思います。

建物の外観はきれいに手が入れられており、見栄えが非常にパリッとしています。
また建物の周りには、大きな建物がなく、非常に開放感があります。

そして吹田駅前には、商業施設が数多くあり、商店街、銀行、コンビニ、
飲食店、クリーニング店、レンタルＤＶＤ店等、日常生活に必要な施設が
身近に揃っており非常に便利で快適に暮らせます。

・吹田駅：徒歩3分
・ツタヤ：徒歩3分
・セブンイレブン：徒歩2分
・モスバーガー：徒歩3分
・クリーニング店：徒歩3分
・吹田市民病院：徒歩12分

お部屋は、ビジネスホテルの部屋と比較すると、キッチンが付いており、
自炊できますし、ホテルでは14、5㎡という狭い部屋があったりしますが、
こちらのお部屋は19㎡ありますので、ゆったりお過ごしになれます。






ビジネスホテルと比較すれば、部屋の広さ、設備、価格の部分で、
かなりご利用いただくお客様にメリットがあると思います。

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