アメブロのアクセスアップ（返報性の原理）
アメブロには『読者登録』というサイドバーがありますが、
ブロガーの皆さんは、これを上手く活用しているでしょうか？
私はブログへのアクセス数を増やすために、
この機能を活用しています。
5/24現在で、863件の読者登録を行いました。
先方のブログには読者と表示され、
私のブログではお気に入りと表示されます。
例えば、この登録数が1ヵ所だけあるブログと1,000ヵ所あるブログでは
どちらがアクセス数が多くなるでしょうか。
当然後者のブログの方がアクセスが増えます。
読者登録を増やすことで、登録先のブログで露出を増やし、
私のブログが見られる機会・チャンスを作っているのです。
約1ヶ月前の4/26時点では、4件の読者登録のみでしたが、
登録数を増やすことで、結果、アクセス数が10倍以上になっています。
またもう一つ、読者登録するメリットがあります。
それは何かと言いますと、
私が読者登録を増やすのに比例して、
私のブログの読者も増えていきました。
5/24現在で、232人の方に登録していただいています。
ここで皆さんに質問です。
『返報性（へんぽうせい）』という言葉をご存知でしょうか？
私のブログの読者が増えたのは、この返報性の原理が関係しています。
返報性とは、
『自分が誰かに何かをしてもらったら、
何かしらのお返しをしたい気持ちが発生する』
という人間の習性のことです。
例えば、スーパーの試食もこの習性を使った方法です。
店員がお客さんに無料で試食品を与え、返報性を働かせ、
購入しなければ気まずいという感情を生み出します。
アメブロの読者登録も同じです。
先に読者登録をするから、読者登録された方も、
自分のブログを読者登録をしてくれるのです。
アクセスを増やしたいのであれば、
まず、自らが積極的に読者登録しましょう！
ブロガーの皆さんは、これを上手く活用しているでしょうか？
私はブログへのアクセス数を増やすために、
この機能を活用しています。
5/24現在で、863件の読者登録を行いました。
先方のブログには読者と表示され、
私のブログではお気に入りと表示されます。
例えば、この登録数が1ヵ所だけあるブログと1,000ヵ所あるブログでは
どちらがアクセス数が多くなるでしょうか。
当然後者のブログの方がアクセスが増えます。
読者登録を増やすことで、登録先のブログで露出を増やし、
私のブログが見られる機会・チャンスを作っているのです。
約1ヶ月前の4/26時点では、4件の読者登録のみでしたが、
登録数を増やすことで、結果、アクセス数が10倍以上になっています。
またもう一つ、読者登録するメリットがあります。
それは何かと言いますと、
私が読者登録を増やすのに比例して、
私のブログの読者も増えていきました。
5/24現在で、232人の方に登録していただいています。
ここで皆さんに質問です。
『返報性（へんぽうせい）』という言葉をご存知でしょうか？
私のブログの読者が増えたのは、この返報性の原理が関係しています。
返報性とは、
『自分が誰かに何かをしてもらったら、
何かしらのお返しをしたい気持ちが発生する』
という人間の習性のことです。
例えば、スーパーの試食もこの習性を使った方法です。
店員がお客さんに無料で試食品を与え、返報性を働かせ、
購入しなければ気まずいという感情を生み出します。
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不動産・投資物件情報の鮮度
先日、投資物件を探されているオーナーさんと打ち合わせをしました。
内容は、購入する投資物件を私どもでサブリースして欲しいという依頼でした。
東京の目黒の物件について、
いくらの賃料でサブリース（一括借り上げ・家賃保証）できるのかを査定しました。
またその投資物件は、表面利回りで6％ということで、
私は最終的に購入を見送るアドバイスをしました。
その話の中で、
「これだ！という物件がなかなかないですね。」
とオーナーさんがおっしゃいました。
私も売買仲介の会社から様々な投資物件の紹介を受けますが、
「すぐに買いたい！」という物件情報はなかなかありません。
よく考えると、当たり前の話ですが、
本当にお薦めできる物件であれば、私に話を持って来た
その売買仲介の会社が購入しててもおかしくありません！
この様なことが私のところに来るまでに、何度も起こっていて、
何人もの目に留まらずに最終的に私のところに来たというのが実際だと思います。
また、あるお付き合いいただいている資産家のオーナーさんは、
よく銀行から「投資物件として物件を買わないか」との紹介を受けると
おっしゃっていました。
そのオーナーさんは試算が何十億とお持ちの方で、
銀行が持っている投資不動産の情報が、
そういう上得意先の資産家の方にまず行くというのが実際のようです。
そのような鮮度の高い不動産情報が入ってくるルートを持っていなければ、
ルートを作る、もしくは最終的に流れてきた投資物件を自身で
収益物件に化けさせる技術がない限り、購入はできません。
当たり前ですが、不動産でも何でも、情報の鮮度が大切ですね。
内容は、購入する投資物件を私どもでサブリースして欲しいという依頼でした。
東京の目黒の物件について、
いくらの賃料でサブリース（一括借り上げ・家賃保証）できるのかを査定しました。
またその投資物件は、表面利回りで6％ということで、
私は最終的に購入を見送るアドバイスをしました。
その話の中で、
「これだ！という物件がなかなかないですね。」
とオーナーさんがおっしゃいました。
私も売買仲介の会社から様々な投資物件の紹介を受けますが、
「すぐに買いたい！」という物件情報はなかなかありません。
よく考えると、当たり前の話ですが、
本当にお薦めできる物件であれば、私に話を持って来た
その売買仲介の会社が購入しててもおかしくありません！
この様なことが私のところに来るまでに、何度も起こっていて、
何人もの目に留まらずに最終的に私のところに来たというのが実際だと思います。
また、あるお付き合いいただいている資産家のオーナーさんは、
よく銀行から「投資物件として物件を買わないか」との紹介を受けると
おっしゃっていました。
そのオーナーさんは試算が何十億とお持ちの方で、
銀行が持っている投資不動産の情報が、
そういう上得意先の資産家の方にまず行くというのが実際のようです。
そのような鮮度の高い不動産情報が入ってくるルートを持っていなければ、
ルートを作る、もしくは最終的に流れてきた投資物件を自身で
収益物件に化けさせる技術がない限り、購入はできません。
当たり前ですが、不動産でも何でも、情報の鮮度が大切ですね。
サブリースのデメリット・問題点（４）
前回の続きです。
サブリース（一括借り上げ・家賃保証）が問題となる理由について書いています。
②サブリース会社の質
についてですが、管理の質について、ダメな点を挙げれば、オーナーさんへの報連相がない、家賃振込みが遅れるなど様々な問題はありますが、一番問題になるのが、管理を任せているサブリース会社から、
「相場賃料が下がってきているので、家賃保証の金額を下げてください。」
と言われることにあります。
サブリース会社の立場で言えば、転貸するにあたり、仕入れ原価を抑えることが、利益確保につながります。
逆にオーナーさんの立場になれば、仕入れ原価を低くされるということは、保証賃料が下がる、つまり賃料収入が減ることになります。
「サブリースがダメ！」
「家賃保証は危険！」
「一括借り上げは信用できない！」
と言われる問題の本質は、サブリースをすることでオーナーさん・大家さんの賃料収入が、少なくなることにあります。
一般的なサブリース会社の存在意義は、時間をお金で買う価値観を持ったオーナーさんに対して、手数料を取って、賃貸経営の代行をすることです。
しかし、右から左への転貸運用、そして単なる賃貸経営代行業だけであれば、オーナーさんの本来の目的である賃料収入をアップを実現することができません。
また単純転貸をしていると賃貸マンション・アパートの経年劣化、そして競合物件の出現で賃料収入は減っていく一方です。
私が思うに、あえてサブリース・借り上げて、転貸するからには、そこにオーナーさん単独ではできない運用方法を使って、付加価値を生み出さない限り、サブリース会社の存在意義はないと考えます。
私も当初、サブリースに携わることになって、相当悩みました。
「オーナーさんにとってどういう存在価値があるのだろうか。」と。
その答えが上記の付加価値の創造です。
私が行っている仕事は、一般賃貸で運用するのではなく、高い賃料を確保できる可能性を持つマンスリー・ウィークリーマンション運用を行い、付加価値を生み出し、オーナーさんの賃料収入アップを実現することです。
結論として、サブリースを検討するのであれば、ここに記していない付加価値を生み出す手法も含めて、
『付加価値創造を伴う運用をしてくれるサブリース会社』
を選択することが大切だと思います。
追伸
↓こんなサブリース会社には気をつけてください。
私が聞いたヒドイ話ですが、あるサブリース管理が管理を取りたいがために、一番始めに、オーナーに魅力的な高い保証賃料を提示して、まずはサブリース管理を受注して、半年後に
「賃料相場が下がってきたから、保証家賃を下げてもらえないでしょうか。」
と言ってくるサブリース会社があります。問題外です！
追伸２
サブリースのメリット・デメリットについては、こちらの過去記事をご参照ください。
どういう場合にサブリースを選択すべきかについても書いています。
・サブリースのデメリット・問題点
・サブリースのデメリット・問題点（２）
・サブリースのデメリット・問題点（３）
・サブリースのデメリット・問題点（４）
サブリース（一括借り上げ・家賃保証）が問題となる理由について書いています。
②サブリース会社の質
についてですが、管理の質について、ダメな点を挙げれば、オーナーさんへの報連相がない、家賃振込みが遅れるなど様々な問題はありますが、一番問題になるのが、管理を任せているサブリース会社から、
「相場賃料が下がってきているので、家賃保証の金額を下げてください。」
と言われることにあります。
サブリース会社の立場で言えば、転貸するにあたり、仕入れ原価を抑えることが、利益確保につながります。
逆にオーナーさんの立場になれば、仕入れ原価を低くされるということは、保証賃料が下がる、つまり賃料収入が減ることになります。
「サブリースがダメ！」
「家賃保証は危険！」
「一括借り上げは信用できない！」
と言われる問題の本質は、サブリースをすることでオーナーさん・大家さんの賃料収入が、少なくなることにあります。
一般的なサブリース会社の存在意義は、時間をお金で買う価値観を持ったオーナーさんに対して、手数料を取って、賃貸経営の代行をすることです。
しかし、右から左への転貸運用、そして単なる賃貸経営代行業だけであれば、オーナーさんの本来の目的である賃料収入をアップを実現することができません。
また単純転貸をしていると賃貸マンション・アパートの経年劣化、そして競合物件の出現で賃料収入は減っていく一方です。
私が思うに、あえてサブリース・借り上げて、転貸するからには、そこにオーナーさん単独ではできない運用方法を使って、付加価値を生み出さない限り、サブリース会社の存在意義はないと考えます。
私も当初、サブリースに携わることになって、相当悩みました。
「オーナーさんにとってどういう存在価値があるのだろうか。」と。
その答えが上記の付加価値の創造です。
私が行っている仕事は、一般賃貸で運用するのではなく、高い賃料を確保できる可能性を持つマンスリー・ウィークリーマンション運用を行い、付加価値を生み出し、オーナーさんの賃料収入アップを実現することです。
結論として、サブリースを検討するのであれば、ここに記していない付加価値を生み出す手法も含めて、
『付加価値創造を伴う運用をしてくれるサブリース会社』
を選択することが大切だと思います。
追伸
↓こんなサブリース会社には気をつけてください。
私が聞いたヒドイ話ですが、あるサブリース管理が管理を取りたいがために、一番始めに、オーナーに魅力的な高い保証賃料を提示して、まずはサブリース管理を受注して、半年後に
「賃料相場が下がってきたから、保証家賃を下げてもらえないでしょうか。」
と言ってくるサブリース会社があります。問題外です！
追伸２
サブリースのメリット・デメリットについては、こちらの過去記事をご参照ください。
どういう場合にサブリースを選択すべきかについても書いています。
・サブリースのデメリット・問題点
・サブリースのデメリット・問題点（２）
・サブリースのデメリット・問題点（３）
・サブリースのデメリット・問題点（４）
サブリースのデメリット・問題点（３）
サブリース（一括借り上げ、家賃保証）をしている私の立場から、サブリースについてメリット・デメリット（問題点）についてお話します。
サブリースというものが存在するからには、何かしら意味があるから、存在するはずです。
必要のない商品・サービスであれば、世の中から無くなっています。
ですから今、現実のサブリースが存在することは、何かしら意味があると私は考えています。
さて、インターネットで調べると、サブリース（一括借り上げ・家賃保証）に対する批判の原因となるデメリット・問題点は、大きく2点に分けることができます。
１．自主管理との比較
２．サブリース会社の質
です。
今回は、①の自主管理との比較についてお話します。
サブリース（一括借り上げ・家賃保証）をするということは、サブリース会社が賃貸経営の代行を行いますので、手数料が発生します。
最低でもだいたい相場賃料に対して15％ほどの手数料ですので、自主管理をするのに比べると大きく収入が減るように見えます。
ただ、サブリースの契約内容にもよりますが、原状回復費用、広告料などの負担がサブリース会社が負担するのであれば、オーナーさんにとって悪い話ではなくなります。
参考までに私がサブリースの問い合わせをいただくお客さんはどういう人かというと、
・本業を持っていて専業で賃貸経営ができないオーナーさん
・投資不動産を仕入れたいオーナーさん
・空室で困っているオーナーさん
に分けることができます。
基本的に、サブリース会社に手数料を払っても、『時間をお金で買う』必要のあるオーナーさんが対象となります。
結論として、サブリースを使うメリットとしては、
本業務も含めて、『オーナーさんの手元にいくらお金が残るのかを考えて、収益がアップする』のであれば、サブリースも利用することをお薦めします。
※過去の記事：『入居率ではなく入金率をチェックしましょう！』参照
追伸
２のサブリース会社の質については次回にまとめます。
追伸２
サブリースのメリット・デメリットについては、こちらの過去記事をご参照ください。
どういう場合にサブリースを選択すべきかについても書いています。
・サブリースのデメリット・問題点
・サブリースのデメリット・問題点（２）
・サブリースのデメリット・問題点（３）
・サブリースのデメリット・問題点（４）
サブリースというものが存在するからには、何かしら意味があるから、存在するはずです。
必要のない商品・サービスであれば、世の中から無くなっています。
ですから今、現実のサブリースが存在することは、何かしら意味があると私は考えています。
さて、インターネットで調べると、サブリース（一括借り上げ・家賃保証）に対する批判の原因となるデメリット・問題点は、大きく2点に分けることができます。
１．自主管理との比較
２．サブリース会社の質
です。
今回は、①の自主管理との比較についてお話します。
サブリース（一括借り上げ・家賃保証）をするということは、サブリース会社が賃貸経営の代行を行いますので、手数料が発生します。
最低でもだいたい相場賃料に対して15％ほどの手数料ですので、自主管理をするのに比べると大きく収入が減るように見えます。
ただ、サブリースの契約内容にもよりますが、原状回復費用、広告料などの負担がサブリース会社が負担するのであれば、オーナーさんにとって悪い話ではなくなります。
参考までに私がサブリースの問い合わせをいただくお客さんはどういう人かというと、
・本業を持っていて専業で賃貸経営ができないオーナーさん
・投資不動産を仕入れたいオーナーさん
・空室で困っているオーナーさん
に分けることができます。
基本的に、サブリース会社に手数料を払っても、『時間をお金で買う』必要のあるオーナーさんが対象となります。
結論として、サブリースを使うメリットとしては、
本業務も含めて、『オーナーさんの手元にいくらお金が残るのかを考えて、収益がアップする』のであれば、サブリースも利用することをお薦めします。
※過去の記事：『入居率ではなく入金率をチェックしましょう！』参照
追伸
２のサブリース会社の質については次回にまとめます。
追伸２
サブリースのメリット・デメリットについては、こちらの過去記事をご参照ください。
どういう場合にサブリースを選択すべきかについても書いています。
・サブリースのデメリット・問題点
・サブリースのデメリット・問題点（２）
・サブリースのデメリット・問題点（３）
・サブリースのデメリット・問題点（４）
土地活用でマンション・アパートの建築を検討される方必見！（サブリース・一括借り上げはダメか？！）
今回は、これから土地活用で賃貸マンション・アパートを建築して、
賃貸経営を始めることを検討している方に向けての内容となります。
インターネットを見ていると、
「家賃保証をする一括借り上げは絶対にダメ！」
「保証会社は信用できません！」
など否定的なコメントが多いですが、
一括借り上げ（サブリース）をしている私の考えを書きます。
賃貸マンション・アパート経営における家賃保証という仕組みは、
私の認識では、土地活用で賃貸マンション・アパートを建築する建築会社が、
建築受注を取るために、オーナーさんを安心させる手法の一つとして、
広めたと考えています。
「うちで建ててもらったら、一括借り上げ（サブリース）で、
家賃保証をしますから、建ったあとも安心ですよ！」
という決めセリフでしょうか。
話を戻しますが、どういう経緯で広まったにせよ、
私は「一括借り上げ・サブリースによる家賃保証がダメ！」
とは思いません。
それは、実際にうまくいっている事例を知っているからです。
逆にうまくいかないケースを見てみると、
オーナーさんが、建築営業マンのいうことを、鵜呑みにして、
印鑑を押しているケースです。
賃貸経営のオーナーとして自分考えをしっかり持たなかった結果とも言えます。
「建築会社は、建築受注で儲けるプロであって、賃貸経営で儲けるプロではない。」
ということを理解しなければなりません。
ではどうすれば、うまく行く可能性が高まるのか・・・。
それは、建築営業マンの言うことだけではなく、
自分自身で情報を集め、冷静に自分自身が判断できる情報を
集めることが大切になります。
オーナーさんは、何億もの借入を起こして、事業を立ち上げる訳ですから、
まず自主管理で賃貸経営が成り立つかをしっかり吟味する必要があります。
それぐらいの事をできなければ、逆に賃貸経営はやらない方がいいです。
自分で投資金額、修繕費、賃料収入など
シュミレーションをしなければなりません。
建築会社から提案される内容は、
比較的楽観的な数値を示したものが多いです。
そうしないと融資が通らなかったり、
オーナーにとって魅力的でなかったりするからです。
これから土地活用を検討する個々の物件には、
色々な条件があると思います。
・立地
・相場
・競合物件
これらの条件を考えた上で、
賃貸経営が成り立つかどうかを自分で確かめ、
自分の頭で考えなければなりません。
やる気になれば、近くの仲介会社、不動産会社に行けば、
必要な情報は教えてくれます。
長くなりましたが、私の結論として、
「家賃保証」「一括借り上げ」「サブリース」という仕組みが悪いのではなく、
そのメリット・デメリットを理解しないで、
提案する人、受け入れる人に問題があると思います。
賃貸経営を始めることを検討している方に向けての内容となります。
インターネットを見ていると、
「家賃保証をする一括借り上げは絶対にダメ！」
「保証会社は信用できません！」
など否定的なコメントが多いですが、
一括借り上げ（サブリース）をしている私の考えを書きます。
賃貸マンション・アパート経営における家賃保証という仕組みは、
私の認識では、土地活用で賃貸マンション・アパートを建築する建築会社が、
建築受注を取るために、オーナーさんを安心させる手法の一つとして、
広めたと考えています。
「うちで建ててもらったら、一括借り上げ（サブリース）で、
家賃保証をしますから、建ったあとも安心ですよ！」
という決めセリフでしょうか。
話を戻しますが、どういう経緯で広まったにせよ、
私は「一括借り上げ・サブリースによる家賃保証がダメ！」
とは思いません。
それは、実際にうまくいっている事例を知っているからです。
逆にうまくいかないケースを見てみると、
オーナーさんが、建築営業マンのいうことを、鵜呑みにして、
印鑑を押しているケースです。
賃貸経営のオーナーとして自分考えをしっかり持たなかった結果とも言えます。
「建築会社は、建築受注で儲けるプロであって、賃貸経営で儲けるプロではない。」
ということを理解しなければなりません。
ではどうすれば、うまく行く可能性が高まるのか・・・。
それは、建築営業マンの言うことだけではなく、
自分自身で情報を集め、冷静に自分自身が判断できる情報を
集めることが大切になります。
オーナーさんは、何億もの借入を起こして、事業を立ち上げる訳ですから、
まず自主管理で賃貸経営が成り立つかをしっかり吟味する必要があります。
それぐらいの事をできなければ、逆に賃貸経営はやらない方がいいです。
自分で投資金額、修繕費、賃料収入など
シュミレーションをしなければなりません。
建築会社から提案される内容は、
比較的楽観的な数値を示したものが多いです。
そうしないと融資が通らなかったり、
オーナーにとって魅力的でなかったりするからです。
これから土地活用を検討する個々の物件には、
色々な条件があると思います。
・立地
・相場
・競合物件
これらの条件を考えた上で、
賃貸経営が成り立つかどうかを自分で確かめ、
自分の頭で考えなければなりません。
やる気になれば、近くの仲介会社、不動産会社に行けば、
必要な情報は教えてくれます。
長くなりましたが、私の結論として、
「家賃保証」「一括借り上げ」「サブリース」という仕組みが悪いのではなく、
そのメリット・デメリットを理解しないで、
提案する人、受け入れる人に問題があると思います。
空室対策としてのマンスリー運用のご提案
先日、空室に困っているオーナーに面白い提案をしてきました。
オーナーさんは銀行の融資を使って、建物修繕を計画されているのですが、
融資の条件が、空室を減らすことを条件とされたとのことでした。
そこで私に相談があり、お話することになりました。
その物件は、総戸数で160戸あり、30戸空室の状態です。
部屋は、シングル向けの物件で、20㎡ありません。
当初、「一括借上（サブリース）できないか？」と相談されましたが、
残念ながら、サブリースはできない物件でした。
ここで、「お力になれずにすみません。」と断っては面白くないので、
ちょっと変わった提案させていただきました
『成功報酬型マンスリー運用』
というものです。
これは何かと言いますと、
「一般賃貸で募集しても、反響が無い、入居が決まらない部屋を
ウィークリー・マンスリーマンションで募集する。」
というものです。
一般賃貸であれば、そのエリア・地域に関係のある人しか、
入居の対象となりませんが、
ウィークリー・マンスリーマンションとしてであれば、
見込み客はそのエリアに出張がある全国の人が対象となります。
つまり一般賃貸とは異なるターゲット（客層）狙い、
違う借り方（使い方）を提案することで、入居を促進する手法です。
また家具・家電を設置するので、
オーナーさんには、一般賃貸と共に『家具付賃貸』としても
同時募集をしていただきます。
・一般賃貸による募集
・ウィークリー、マンスリーマンションによる募集
・家具付賃貸としての募集
と３つの手法で募集します。
オーナーさんには、家具・家電をご用意いただきますが、
私どもは、ウィークリー・マンスリーマンション運用の
お手伝いをさせていただき、その入居促進の募集行為については、
一切報酬をいただかないで、
ウィークリー・マンスリーマンションで成約に至った場合に、
その契約金額の何％をオーナーさんから、
成功報酬として頂戴する内容のご提案をいたしました。
うまく行けば、一般賃貸よりも収益が向上し、稼働率も高まります。
今回のオーナーさんには、非常に熱心に、そして真剣に話を聞いていただき、
前向きにご検討いただくご回答をいただきました。
今回の提案は、パッとの思いつきの提案ではなく、
すでに成果のあった事例を元にした提案ですので、
私としては、自信を持ってご提案させていただきました。
上記の手法は、空室でお困りのオーナーさん、管理会社さんでも、
ご検討いただけるのではないでしょうか。
オーナーさんは銀行の融資を使って、建物修繕を計画されているのですが、
融資の条件が、空室を減らすことを条件とされたとのことでした。
そこで私に相談があり、お話することになりました。
その物件は、総戸数で160戸あり、30戸空室の状態です。
部屋は、シングル向けの物件で、20㎡ありません。
当初、「一括借上（サブリース）できないか？」と相談されましたが、
残念ながら、サブリースはできない物件でした。
ここで、「お力になれずにすみません。」と断っては面白くないので、
ちょっと変わった提案させていただきました
『成功報酬型マンスリー運用』
というものです。
これは何かと言いますと、
「一般賃貸で募集しても、反響が無い、入居が決まらない部屋を
ウィークリー・マンスリーマンションで募集する。」
というものです。
一般賃貸であれば、そのエリア・地域に関係のある人しか、
入居の対象となりませんが、
ウィークリー・マンスリーマンションとしてであれば、
見込み客はそのエリアに出張がある全国の人が対象となります。
つまり一般賃貸とは異なるターゲット（客層）狙い、
違う借り方（使い方）を提案することで、入居を促進する手法です。
また家具・家電を設置するので、
オーナーさんには、一般賃貸と共に『家具付賃貸』としても
同時募集をしていただきます。
・一般賃貸による募集
・ウィークリー、マンスリーマンションによる募集
・家具付賃貸としての募集
と３つの手法で募集します。
オーナーさんには、家具・家電をご用意いただきますが、
私どもは、ウィークリー・マンスリーマンション運用の
お手伝いをさせていただき、その入居促進の募集行為については、
一切報酬をいただかないで、
ウィークリー・マンスリーマンションで成約に至った場合に、
その契約金額の何％をオーナーさんから、
成功報酬として頂戴する内容のご提案をいたしました。
うまく行けば、一般賃貸よりも収益が向上し、稼働率も高まります。
今回のオーナーさんには、非常に熱心に、そして真剣に話を聞いていただき、
前向きにご検討いただくご回答をいただきました。
今回の提案は、パッとの思いつきの提案ではなく、
すでに成果のあった事例を元にした提案ですので、
私としては、自信を持ってご提案させていただきました。
上記の手法は、空室でお困りのオーナーさん、管理会社さんでも、
ご検討いただけるのではないでしょうか。
サブリース（一括借り上げ）の問い合わせで思うこと
日々、サブリース（一括借り上げ）について問い合わせをいただきます。
その内容は、大きく２パターンに分かれます。
①空室で困っているオーナーさん
②新規に物件を購入されるオーナーさん
「世の中不景気だ・・・。」
という状況と結びつく感じがするのが①ですね。
一方、同じ世の中なのに、
②のパターンは不景気を感じさせません。
「ピンチはチャンス！」ではありませんが、
積極的な姿勢を持たれているオーナーさんにとってみれば、
今、100年に1度の大不況と言われているこの時期は、
仕込みのチャンスかもしれません。
ビジネス・仕事において、できない理由、うまくいかない理由を求めれば、
「今は、不況だからなぁ・・・。」
という理由は、もっともらしく聞こえます。
しかし、ダメな理由を探しても、
仕事でうまくいかないことが、好転することはありません。
私の場合、ダメな理由を考えるのであれば、
「どうやったら出来るか」
を考えると、楽しくなります。
私自身、常に、
「こういう時代だからこそ、チャンスだ！」
と思える人でありたいと思います。
その内容は、大きく２パターンに分かれます。
①空室で困っているオーナーさん
②新規に物件を購入されるオーナーさん
「世の中不景気だ・・・。」
という状況と結びつく感じがするのが①ですね。
一方、同じ世の中なのに、
②のパターンは不景気を感じさせません。
「ピンチはチャンス！」ではありませんが、
積極的な姿勢を持たれているオーナーさんにとってみれば、
今、100年に1度の大不況と言われているこの時期は、
仕込みのチャンスかもしれません。
ビジネス・仕事において、できない理由、うまくいかない理由を求めれば、
「今は、不況だからなぁ・・・。」
という理由は、もっともらしく聞こえます。
しかし、ダメな理由を探しても、
仕事でうまくいかないことが、好転することはありません。
私の場合、ダメな理由を考えるのであれば、
「どうやったら出来るか」
を考えると、楽しくなります。
私自身、常に、
「こういう時代だからこそ、チャンスだ！」
と思える人でありたいと思います。
マンスリーマンションの運用実務について
この前の記事に、新しく始めた大阪の福島駅での
ウィークリー・マンスリーマンションの紹介をしました。
昨日、半日かかって備品を飾り、福島の物件の写真撮影を行いました。
↓
この撮った写真をウィークリー・マンスリーマンションの募集サイトに
掲載すれば準備は終了です。
あとは私が、寝ているときでも、
24時間、写真データが入居者募集の営業をしてくれます！
そしておそらく私は今後、この福島駅最寄の物件に行くことはありません！
例えば、物件の案内もする必要がありません。
これは、入居希望者に写真で入居を判断していただくので、
案内をすることはありません。
考え方としては、ビジネスホテルを予約するのと同じです。
宿泊する前に宿泊する部屋を確認しないのと同じです。
また鍵の引渡しも必要ありません。
こちらの物件は、オートロックキーで対応しているので、
入居時に入居者さんに電話で番号を案内します。
退去時も特にすることはありません。
もし原状回復する必要な箇所があれば、
お取引いただいている原状回復の業者さんに確認、修繕をお願いします。
賃貸経営という視点でみると、
大きく一般賃貸の運用とは異なります。
ウィークリー・マンスリーマンション運用は、
募集に関して、一般賃貸よりもコストを抑えられる特徴があります。
例えば、
・営業のための人件費
・広告費用、手数料
・移動のための交通費などなど
マンスリー運用までに、最初の設営にコストがかかりますが、
それ以外の費用がかからないメリットがあります。
ウィークリー・マンスリーマンションの紹介をしました。
昨日、半日かかって備品を飾り、福島の物件の写真撮影を行いました。
↓
この撮った写真をウィークリー・マンスリーマンションの募集サイトに
掲載すれば準備は終了です。
あとは私が、寝ているときでも、
24時間、写真データが入居者募集の営業をしてくれます！
そしておそらく私は今後、この福島駅最寄の物件に行くことはありません！
例えば、物件の案内もする必要がありません。
これは、入居希望者に写真で入居を判断していただくので、
案内をすることはありません。
考え方としては、ビジネスホテルを予約するのと同じです。
宿泊する前に宿泊する部屋を確認しないのと同じです。
また鍵の引渡しも必要ありません。
こちらの物件は、オートロックキーで対応しているので、
入居時に入居者さんに電話で番号を案内します。
退去時も特にすることはありません。
もし原状回復する必要な箇所があれば、
お取引いただいている原状回復の業者さんに確認、修繕をお願いします。
賃貸経営という視点でみると、
大きく一般賃貸の運用とは異なります。
ウィークリー・マンスリーマンション運用は、
募集に関して、一般賃貸よりもコストを抑えられる特徴があります。
例えば、
・営業のための人件費
・広告費用、手数料
・移動のための交通費などなど
マンスリー運用までに、最初の設営にコストがかかりますが、
それ以外の費用がかからないメリットがあります。
福島駅の近くでビジネスホテルを探されている方は必見！
大阪の福島駅から徒歩3分のところに
新たにウィークリー・マンスリーマンションの部屋を作りました。
福島は一般賃貸でも人気のエリアです。
JR大阪・梅田へアクセスも非常に良いです。
反響も上々です。
↓外観です。１Fにはコンビニがあります。
↓
詳細確認およびお申込みはこちらをご覧ください。
福島駅（大阪市）の物件ではかなりお得な物件です！
新たにウィークリー・マンスリーマンションの部屋を作りました。
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【Q&A】ウィークリー・マンスリーマンション運営における手数料について
ご質問をいただきました。
「空室をウィークリー・マンスリーで入居者募集して成約になった場合
仲介会社への手数料はどうなりますか？」
お答えします。
結論としては、基本的に支払いが発生しません。
と言うのも、入居者と直接契約するからです。
なぜ手数料を支払うかといいますと、
入居者を見つけていただくという事に対する対価が仲介手数料ですので、
その部分をオーナーさんが行えば、当たり前ですが、
仲介手数料が発生しません。
では、どのように直接入居者を見つけるのか・・・・。
答えは、インターネットです。
私どもでは入居の8割が、インターネットで問い合わせを貰い、
直接、契約しています。
空室対策・収益向上ためにウィークリー・マンスリー運用をする、しないに関わらず、
オーナーさんは、インターネットを使って、
直接、入居者を探す仕組み作りに取組む必要があると思います。
仲介手数料（広告費）も、結構な負担です。
入金率 で考えると大きく数値を引き下げる要因になります。
また何もホームページ製作業者に作ってもらったり、
自分でゼロから取り組んだり等、お金をかける必要はありません。
ヤル気になれば、このアメブロを無料で使うことができます。
取り組む価値はあります！
追伸
先ほど、仲介会社さんに手数料（仲介手数料・広告料）を支払わないと
言いましたが、支払う場合があります。
それは、マンスリーで募集している部屋を仲介してもらって
家具・家電付き賃貸で成約した場合です。
・一般賃貸での募集
・ウィークリー、マンスリーマンションでの募集
・家具、家電付きでの募集
ありとあらゆる手段で空室を埋めます！
「空室をウィークリー・マンスリーで入居者募集して成約になった場合
仲介会社への手数料はどうなりますか？」
お答えします。
結論としては、基本的に支払いが発生しません。
と言うのも、入居者と直接契約するからです。
なぜ手数料を支払うかといいますと、
入居者を見つけていただくという事に対する対価が仲介手数料ですので、
その部分をオーナーさんが行えば、当たり前ですが、
仲介手数料が発生しません。
では、どのように直接入居者を見つけるのか・・・・。
答えは、インターネットです。
私どもでは入居の8割が、インターネットで問い合わせを貰い、
直接、契約しています。
空室対策・収益向上ためにウィークリー・マンスリー運用をする、しないに関わらず、
オーナーさんは、インターネットを使って、
直接、入居者を探す仕組み作りに取組む必要があると思います。
仲介手数料（広告費）も、結構な負担です。
入金率 で考えると大きく数値を引き下げる要因になります。
また何もホームページ製作業者に作ってもらったり、
自分でゼロから取り組んだり等、お金をかける必要はありません。
ヤル気になれば、このアメブロを無料で使うことができます。
取り組む価値はあります！
追伸
先ほど、仲介会社さんに手数料（仲介手数料・広告料）を支払わないと
言いましたが、支払う場合があります。
それは、マンスリーで募集している部屋を仲介してもらって
家具・家電付き賃貸で成約した場合です。
・一般賃貸での募集
・ウィークリー、マンスリーマンションでの募集
・家具、家電付きでの募集
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