空室対策において、まずしなければならない事

賃貸経営のコンサルタントをされている浦田健さんのセミナー講演音声を聞きました。

内容は、空室対策の具体策についてのお話です。

その話の中で空室対策について、参加者に質問をしていました。

「ここ１週間の間に、空室になっている物件を見に行った人？」

「１ヶ月？」

「３ヶ月？」

・・・・・

空室は、理由があって空室になっている訳です。

自分の物件がどういう理由で空室になっているのか分からずに対策を打つことはできません。

ちなみに浦田健さんは、１週間に一度必ず自分の物件を見に行かれるそうです。別に空室であろうとなかろうと関係なく確認にいかれるそうです。そうすると必ず何か気づく点があるとのことです。

皆さんは、どれくらいの頻度で物件を見に行かれますか？

商売成功のコツ

私が以前、経営コンサルタントの仕事をしていたときに、商売を成功させるコツを学びました。

【一番になれる商品を持って、一番の立地で展開せよ！】

言われてみれば当たり前ですが、至極もっともなことだと納得いただけるかと思います。

さて今回、アメブロでの成功を考えてみたいと思います。

その成功の一つの目安として『アクセス数』という事ができます。

ブログのアクセス数アップのポイントは、アクセスが入ってくる入口を増やすことです。

つまり先ほどの商売成功のコツの考えをブログのアクセスアップに応用すると、アクセスの多いサイトにリンクを張る（張ってもらう）ということになります。

それが、アメブロでいうと

・読者登録
・お気に入り
・ペタ
・コメント
・記事
・i2iアクセスカウンター

などです。

ですから、読者登録を沢山すれば、アクセスが増えますし、誰かのブログで自分のブログが紹介されれば、アクセスが増えるという結果となります。

ただし通常、アクセス数が多いブログに「リンクを張ってください！」とお願いしても、「分かりました！」と言ってもらえません。それは、先方にとって何のメリットもないからです。依頼するにしても、先方にメリットのある依頼の仕方を考えなければなりません。

しかしこのアメブロには、その溝を簡単に一機に埋める機能が最初から付いています！

それは、読者登録というものです。

※私はこの機能こそがアメブロの真のすごさだと思っています。

みなさんはこの読者登録機能をフル活用していますでしょうか。


追伸

それからリンク・読者登録以前に自分のブログが読むに値する内容であることも重要です！ランチなう的な内容ですと、意味がないということです。

参考までに、読む価値がある質の高いサイト をご紹介します。

ちなみに最近、こちらのサイト 経由からのブログ読者登録登録が多いです。

一括借り上げとサブリースの違い

一括借り上げとサブリースは、意味合いとして同意語として使われている場合がありますが、厳密に言えば違います。

一括借り上げとは、【不動産管理会社が、家主から第三者転貸を前提とした上で、まとめて借りる行為】であって、その結果、決まった金額の賃料を一定期間家主に支払う（保証する）ことを意味します。

一方、サブリースとは、【又貸し・転貸】を意味します。

一括借り上げは、家主と不動産管理会社との関係を表し、サブリースは、不動産管理会社と転貸先との関係を表しています。

いずれにせよ、大家さん・家主さんが空室で困って一括借り上げを検討する際、収益性の面で信頼できるサブリース会社（管理会社）を選ぶようにしていただきたいです。

空室に対しての相談

先日、ある管理会社さんから相談がありました。

「３部屋退去があったので、安くするので追加で借り上げてもらえませんか？」

という打診でした。

その物件の中で私どもが、他の部屋を借り上げ（サブリース）していたので、追加で部屋を借りて欲しいという内容でした。

またその物件は、大阪の繁華街『難波（なんば）』駅の側にある物件です。繁華街だけに、そのエリアを知っている人はあえて住みたいと思わない地域でもあります。そういう意味でもこの閑散期に空室になって、一般賃貸での募集も厳しい状況です。

しかしその話とは全く逆で、私どもは、その物件を借り上げてウィークリー＆マンスリーマンションとして運用しているのですが、お待ちのお客さんが出るくらい人気物件となっていて、常に満室状態です。ですから、そのお話は私どもにとっては非常に魅力的なお話でした。

しかし、「すぐに借り上げます！」という返事はしませんでした。

それは何故か・・・

私どもが安く借上げて、運用してもよいのですが、長い目で考えると、オーナーさんの収入が増えるということを考えれば、【成果報酬型マンスリー運用】 の方が喜ばれると判断しました。

あとはオーナーさんのお返事待ちです。


追伸

このブログでメッセージを使って、私によくご相談をいただくようになりました。
こちらの【賃貸経営なんでも相談室】 もご活用いただければ、多くの知恵をお借りできると思います。空室対策、コスト削減、入居者対応などなど大家さん・家主さんのお悩み解決の場としてご利用くださいませ。

不動産投資案件のご相談

あるオーナーさんから、不動産購入について相談を受けました。

東京港区にある物件です。

【物件概要】
・総戸数：32戸
・賃料：85,000円、共益費：5,000円
・満室賃料：2,720,000円/月（32,640,000円/年）
・売却金額：45000万円
↓
・表面利回り：7.2％（入居率を95％とすると6％台になります。）

という物件でした。

そこで私どもが一般賃貸運用だけでは、物件の収益最大化を図れないので、一般賃貸運用にプラスして、ウィークリー＆マンスリー運用を提案しました。

マンスリー運用であれば、厳しい設定で表面利回り7.8％～8.3％となるご提案をしました。

しかし結果として、そのオーナーさんは、今回の購入を見送りました。

一般賃貸で7.2％の収益を考えると、45000万円を投資するリスクを取れないとの判断でした。

「奥田さん、今回は見送ります・・・。」

とオーナーから言われたときは、ガクッときました！

しかし今回、私としては仕事になりませんでしたが、そのオーナーさんが、どうしようか迷っている中で、『買わない！』と決断されて、次に進むことができたので良かったかなと思います。

読まれるブログ

昨日、私と10歳以上離れた現役学生の後輩から連絡がありました。

「奥田さん、先日紹介していただいた本を読み終えました！おもしろかったです！ありがとうございました！」

という報告電話でした。

本を紹介したのが、金曜日でした。後輩が、すぐにインターネットで本を注文して、日曜日に届き、それから二日間で読み終えての連絡でした。

私は、

「こいつ、やるな！！！」

と思い、そして

「また良い本をドンドン紹介してやろう！！！」

と決めました。

この報告を受けて、次の私のアクションが決まりました。その理由は、私の感情が揺さぶられた結果の行動です。

さて毎日、私はこのブログを更新していますが、基本的に読者に有益な情報提供という観点を一番大切に更新していますが、どうもそれだけでは、ダメだと思いました。

あらためて『感情を揺さぶる』という観点も必要だと感じました。

そんなときに丁度、ブログのアクセスアップ、人気化するために『感情を動かすことの大切さ』を教えてくれるブログがありました。

こちらです。

『結局感情が動かないとよまれないし、売れないのです。』

ブログのアクセスアップ、多くの人に支持されるブログ作りの参考になれば幸いです。

家賃に消費税？

消費税アップについてのニュースが飛び交っています。

今、消費税をアップすれば、過去橋本内閣のときと同じで、
消費の冷え込みを生み、日本経済が沈滞化を引き起こすことは明白です。

歴史は繰り返す。

もうちょっと管さん含めて、勉強してほしいです。

医療費の増加などやむをえない事情は国民誰もが理解しています。
それにしてもタイミングというものがあると思います。


さて本題です。先日、ある大家の会の会長と話をしました。

そこで、

【今後、家賃に対して消費税はかかるのか？】

という議題になりました。現状では、家賃に消費税はかかりません。

その場での結論としては、『今後も家賃に消費税はかからない！』ということになりました。

その理由は、公官庁含め国が賃料を支払っているケースがあるのに、
その賃料に消費税を発生させることに矛盾が生じるということでした。

官僚含め各省庁の支出が増え、既得権を脅かすようなことはしないともいえます。

皆さんはどう思いますか？



追伸

賃料に対しての消費税については、こちらをご参考ください。

サブリース会社の存在価値

ある建設会社系でサブリース（一括借り上げ、家賃保証）をしている管理会社に、成果報酬型マンスリー運用 の提案に行ってきました。

サブリースしている物件の運用方法をお伺いすると、『一般賃貸で貸している。』で貸しているとのことでした。

ただこちらの管理会社さんは、サブリースしている物件の入居率は、９８％とのことで、非常に優秀です。

話の中で私は、サブリース事業の存在価値についてお話しました。

【一般賃貸で運用するだけではなく、マンスリー運用および家具付賃貸も含めて運用する方が、収益性が高まる可能性がある。】

ということをお話しました。

今回の物件の場合、建築会社系ということで、建築受注のための安心材料としてサブリースをしていますから、基本的にサブリースで儲けるというスタンスではありません。

※会社としては何％かの管理料で儲けるということはしますが、あえて一般管理とは異なるサブリースをすることで積極的に儲けるスタンスでないという意味です。

どんな物件でも、年々周りに新築物件が建っていき、競合物件が出現します。結果として経年劣化も含めて年々賃料下落を引き起こします。
そうすると賃料下落によって、収益が確保できなくなったサブリース会社は、サブリースしている物件の仕入れ原価を抑えることを考えます。その結果、保証賃料の額が減り、大家さんの賃料収入が下がります。

すべての大家さんは、長く安定的に賃料収入が入ってくること希望されます。
そうであればサブリース会社（管理会社）は、経年劣化も含め賃料下落率を考慮した上で、いかにその下落率を抑えるか考えなければなりません。

サブリース会社は、大家さんから大切な資産をお預かりしているわけですから、資産価値を守るという意味でも下落率を抑えることを追求しなければなりません。

極端な話、満室にするだけでもダメです。
安い賃料で満室にしても意味がありません！

いかに高い賃料で賃貸し、収益性を高めることを追求するかをテーマにしなければなりません。

つまりサブリース会社として、付加価値賃貸を追及しなければいけないということです。

そういう意味で、サブリース（一括借り上げ＆家賃保証）を検討される大家さんは、そのサブリース会社が、付加価値賃貸にこだわっているかどうかを一つの判断基準にしてもよいと思います。

資産活用としてのウィークリー＆マンスリー運用

相続税対策として中古マンションを購入を検討されている大家さんから相談を受けました。

東京港区の浜松町にある物件です。全部で30戸を超える１棟ものです。

その大家さんには私から、

「運用にあたっては、一般賃貸だけではなく、マンスリー運用もされた方が、マンションの収益性が高まり、結果的にマンションの資産価値を長く守れますよ。」

とアドバイスさせていただいたので、私どものマンスリー運用を前提でご相談いただきました。

利回りを計算すると、一般賃貸で運営すると実質利回りが７％程度でしか回りませんが、マンスリー運用であれば、８％弱の運用ができそうです。

かなり慎重な数字の見込みでシュミレーションしていますので、実際の運用実績としては、この数値よりも上がる可能性があります。

同じ不動産物件でも、利用の仕方、運用の仕方で収益が変わってきます。

今の活用の仕方が本当に一番多くの収益につながる運用なのか考えてみるのも面白いかもしれません。

ウィークリー＆マンスリーマンション運営のメリット＆デメリット

賃貸マンション＆アパート経営の空室対策として、ウィークリー＆マンスリーマンションで空室対策を検討されている大家さんが、インターネット検索で、このサイトにお越しいただいています。

ウィークリー＆マンスリー運営（以下、マンスリー運用と略します。）には、メリットとデメリットがあると思いますが、今のところデメリットが見当たらないので、メリットについてお話します。

これは私どもがマンスリー運用を行って実感しているメリットについてお話します。

①収益性が高まる
通常、一般賃貸で貸す賃料よりも１．５～１．７倍の賃料で貸しますので、一般賃貸で運用するよりも賃料収入がアップします。

②稼働率が高まる
一般賃貸のみの運用でしたら、そのエリアに関係ある人しか入居しませんが、極端な話、先日、「フランスから一時帰国するので、部屋を貸してほしい」というリクエストがありました。基本的に北は北海道から南は沖縄まで入居対象者は広がります。ビジネスホテルの客層と重なります。

③滞納がない
私どもの場合、３ヶ月未満のマンスリー利用であれば、前金で一括でもらいます。ですから滞納とはほぼ無関係です。もし滞納があったとすれば、電子錠（電子ロックキー） を使っていますので、入居できないように設定します。ホテルの部屋と同じです。そうすれば必ず入居者と直接会い、話をすることができます。

④原状回復費用が発生しない
私どものマンスリー運用では、入居者さんから宿泊料金と光熱費以外に、別途清掃費を頂戴します。原状回復費用はその中で十分まかなえます。

⑤広告料が発生しない
インターネットを使って、入居者と直接契約しますので、仲介業者を介さず客付けを行いますので、広告費・仲介手数料が発生しません。


マンスリー運用をすることで賃貸経営の収入がアップし、支出を抑えることができます。マンスリー運用を検討するに値すると思います。


追伸

あえてデメリットを挙げるすれば、まったく初めてでマンスリー運用をする方にとってみれば、運用するためのノウハウの習得が必要ということぐらいです。