サブリース会社の儲け方

昨日、あるサブリース（一括借り上げで第三者に転貸し、大家さんに家賃保証を行う）会社と話をしました。

サブリースの儲けは、仕入れ賃料と貸し出し賃料との差額です。

今、サブリース会社で経営が苦しいところは、貸し出し賃料と仕入れ価格との差が小さくなり、利益を出せなくなってきている会社です。

賃貸市場の冷え込みで、多くのサブリース会社が苦しい状況になっています。

お話したサブリース会社にそこの所を突っ込んで聞いてきました。

●一つ目の質問：

私：「大家さんから借り上げる金額は、簡単に下げることはできないですよね？」

先方：「いいえ、私のところでは、２年に一度、きちんと借り上げ賃料を見直しする前提で借り上げしています。」

●二つ目の質問：

私：「空室が発生したとき、賃料を値下げして募集するのは、今後の募集するにあたり、簡単に値下げしにくいですよね？」

先方：「いいえ、すぐに値引きします。また営業担当がすぐに対応できるように値引きの決裁権も与えています。」


私は、この会社の経営者の方と話をして、ある意味、サブリース会社としては正しく運営しているんだな、と思う一方で、大家さん（オーナーさん）にとってはあまりメリットがある運営ではないな、とも思いました。

入居が決まらないので、賃料を値下げし、利益を確保するために、仕入れ賃料を値下げすることを徹底する。

この運用方法は結局、大家さんにしわ寄せが行く運用方法です。

あえてサブリースするからには、仕入れ値よりも高く貸せる運用方法を持っていなければ、あまり大家さんにとってメリットを生み出しにくいです。

改めてサブリースというのは誰のためにあるのだろうかと思いました。

全ての問題は捉え方にある

このブログでは、賃貸経営において役立つ具体的なお話をしてきたつもりです。

ただ具体的な手法の背景には、何かしらの考え方があります。

その考え方だけを取り上げて、お話しするとなかなか理解しにくく、成果につながりにくいということがあります。

そういうこともあり、これまでこのブログでは、抽象的な話になってしまいやすい【考え方・マインド】の話題はあえて避けてきましたが、これからはポツポツと掲載していきたいと思います。

それはどんなことでも、最終的にはその人がどう考えるかに尽きるからです。

さてそんな考え方を学ぶ方法として、私が実行している１つの手法で、講和・セミナーの録音テープを聴くということがあります。

読書と違って気軽に移動時間を利用して聞いています。

１回聞くだけでなく、「これだ！」と思ったものは１００回でも聞きます。そうするとそれがもとから自分の考えであったかのように自分の考えとして定着します。

昨日、新しい録音テープを手に入れました。携帯再生機にデータを入れて、本日、１時間ものでしたがあっという間に聞き終えました。

聞くと元気をもらえ、非常に前向きな気持ちになれたのでご紹介します。

【佐藤康行伝説の講演会音声ダウンロード】

訪問販売のトップセールスマン、フランチャイズ展開もする飲食店のオーナーなど数々の実績を残された佐藤さんという方のお話です。録音されたのが今から２０年も前ですが、内容は十分今でも通用すると思います。

無料ですからダウンロードしてお試しください。

【7月28日に投稿したなう】には気をつけましょう！

最近、ツイッターが流行り、アメブロガーさんでアメーバなうを活用されている方が増えているようです。

私の読者登録先一覧を見ていると、「7月28日に投稿したなう」という表示されているブログが増えてきました。

アメーバなうとブログを自動で連動するようになっていて、アメーバなうでつぶやいた内容が、自動でアメブロに表示される設定にされているようです。

ここでアメブロガーの方に考えていただきたいことがあります。

例えば自分が楽しみにしているお気に入りのブログを見に来て、「今日のランチなう」やあまり共感できないつぶやきが掲載されたブログ内容だったらどうでしょうか・・・。

私だったら、ガッカリします。

私は、つぶやきとブログでは役割が違うと思います。

アメーバなうとアメブロを連動させるにあたって、読者目線になっているかどうかを確認する必要があります。

結局、ブログにせよ、ツイッター＆アメーバなうにせよ、読者目線で読者のメリットになる内容でないと読むに値しないものと判断されてしまいます。

私は好き好んでガッカリするのもイヤですし、ガッカリさせるのも気が引けます。

本当の賃料収入

今、成果報酬型マンスリーの提案書を作成しています。

その提案書の主旨は、家主さんの賃料収入アップです。

その中で一般賃貸での募集賃料とマンスリー運用した場合の賃料との比較をしています。（※現状空室ですから、入居が決まったらという仮定の話になります。）

比較の中で一般賃貸の募集ですと、仲介業者さんに支払う広告費や原状回復費用を考慮しなければなりません。（※マンスリー運用ではこの費用は発生しません。）

例えば、ある部屋の募集賃料が共益費込で８万円だったすると、満室であれば年間収入は、９６万円となります。（※礼金収入はここでは考慮しません。）

そこから仲介業者さんに広告料を１ヶ月分支払うと残りは８８万円となります。

また原状回復費が１ヶ月分かかるとすると、手元に残るのが８０万円になります。

つまり、入居率１００％でも、年間１２ヶ月の内、広告費＆原状回復費２ヶ月分の支出を考慮すると、実質入居率は８３．３％になってしまいます。

こう考えると、いかに賃料収入における広告料＆原状回復費用の占める割合の大きさが分かると思います。


追伸

広告費を抑えようと思えば、直接、入居者を決める力を身に付けるしかありません。それにはインターネットの力を借りることが一番費用対効果が高いです。

情報の信憑性（２）

前回の記事の続きです。


皆さんに質問です！

『世の中が不景気で、賃貸経営も非常に厳しくなった。』

この話を聞いて皆さんは、どう思いますか？

正しいと思いますか？それとも間違っていると思いますか？

・・・

・・・

・・・

私は、ある意味正しくて、ある意味間違っていると思います。

と言うのも私は、同じ不景気の中にあっても実際に絶好調の大家さんを知っているからです。

絶好調の大家さんとそうでない大家さんの違いをもたらす違いを考えると、不景気という理由は当てはまりません。

不景気が理由というよりは、その時代の変化に合わせて、また入居者さんのニーズに合わせて賃貸経営を行っているかどうか、という大家さんの姿勢が問題だと思います。

「不景気だから・・・」と嘆く時間があるのであれば、他にすることはいくらでもあります！


追伸

このブログの見解についても信憑性を考えてくださいね！

情報の信憑性（１）

今朝のインターネットニュースで、イラっときたことがあります。

毎日新聞に、「全国世論調査で、菅直人首相が続投支持が８割に上った。」という記事を掲載していました。

思わず私は、

「ウソつけ！人をなめるのもいいかげんにしろよ！！！」

と思いました。

先の参議院選で、投票率の低さ、民主党の獲得議席の少なさを踏まえると、明らかに国民からＮＯをつきつけられた民主党と管直人首相が、どうやったらこの短期間で８割の支持に変化するんだ、ということです。

明らかにこんないかがわしい情報を流すのは、マスコミではなく、マスゴミと言わざるをえません。

もっと言えば、読者をバカにしているとしか思えません。

ちょっとムキになりました・・・。

私は、基本的にテレビを見ませんし、新聞を読みません。変な情報・ウソの情報によって知らず知らずのうちに影響を受けるからです。（※もっと言えば洗脳される可能性があります。）

本当に自分にとって重要な情報は、ちゃんと入ってきます。この方法で疑わしい・怪しい情報のシャットダウンを行って５年ほど経ちますが、情報不足など感じず、十分生活できています。

私が知りうる限りでは、本当の情報というのは、自分で得る１次情報もしくは、一部のネット情報が今のところ信用に値すると考えています。

今一度、皆さんに集まってくる情報の信憑性を考えてみてはいかがでしょうか。


追伸

前置きが長くなりましたので本来書きたかった賃貸経営の話は、次回に続きます。

インターネット環境を整えていますか？

昨日、光ファイバーの回線業者さんと打ち合わせを行いました。

回線業者さんの立場で言えば、私どもの管理している物件になんとか導入したいという思惑があります。

今やインターネットの普及は当たり前となった中、「インターネット環境を整えることが空室対策につながっている。」という事実があります。

昨日の話は、大家さんに一切の負担がなく、光ファイバーを建物に引き込む工事をしてくれるというものでしたが、今やどこの回線業者さんも同じことをされています。

内容としては光回線を建物に引き込む工事をすれば、入居者さんの光回線使用料が７０００円程度から導入後には４５００円～５０００円になるというものです。

光ファイバーの回線も価格競争になってきています。どの業者さんも、この先の回線業者淘汰の時代を予測し、生き残りをかけ、価格を下げてでも市場のシェアを確保しようと必死の営業をし駆けています。

そういう状況の中で、１世帯あたり１０００円を切って、光回線を利用できるサービスを提供している業者さんがいらっしゃいます。※１棟の総戸数によって価格は変わります。

例えばそうなると、大家さんが１０００円実費負担したとしても、【無料です！】と入居者さんに対してＰＲすれば、入居につながりやすくなります。

これは入居者さんにとってみれば、実費の４０００～５０００円する光回線使用料金を入居者が払わなければならないところが、無料となれば入居者さんの支出を減らすことができる訳です。

例えばインターネット使用に関して入居者は無料にして、家賃を１０００円、２０００円上げたとしても、トータルで入居者の負担を減らすことができれば、充分、その物件は入居見込み客の選択肢になります。

皆さんは、インターネット常識社会の中、入居者サービスとして、どのようなサービスを提供されていますでしょうか？

空室の原因探し

昨日も空室対策をお手伝いする空室の物件調査を行いました。

猛暑の中で、汗をかきながら行いました。

以下、その時の私の心のつぶやきです。

（なぜ、この部屋は空室になったんだろうか・・・。）
↓
（大家さんは、その理由を知っているのだろうか・・・。）
↓
（理由を知っていれば、空室にはなってないだろう・・・。）
↓
（では、空室の理由を知るために何をしているだろうか・・・。）
↓
（自分で考えて分からなければ、人に聞けばよい。）
↓
（大家さん以外に誰が一番空室の理由を知っているだろうか・・・。）
↓
（仲介業者だろうか・・・。）
↓
（いや、やはり一番知っているのは、そこの住人だ！）
↓
（大家さんは、住人に住み心地を確認しているだろうか・・・。）

簡単なことだけれども、結構ないがしろにされていることです。

皆さんはしっかりヒアリングされてますか？

正義

先日、警察官募集のポスターにでっかく、【正義】と書かれていました。

何が正しくて、何が悪いのか・・・

と、ふと考えました。

賃貸経営において、日々、さまざまな決断を迫られます。その際一つの判断基準として、【正しい or 間違い】という判断があります。

どんなことでも、それを主張する人の立場になれば、何かしらの理由があって、その人なりの正義となります。

しかしすべての判断に、正しいか間違いかでアプローチするとうまくいかないことが多々あります。

正しいか間違いかというアプローチも一つの物事の進め方ですが、賃貸経営において、大家さんがある決断を迫られた際に、どちらを選んだら【楽しいか】という判断もあってもいいかと思います。

もっと言えば、どちらを選べば、入居者さんが楽しくなるか・・・

これを追求していけば、賃貸経営はよりうまくいくと思います。