なぜ一括借り上げ（サブリース）を希望するのか？
最近、一括借り上げ（サブリース）をして欲しいという案件が増えています。（※某サブリース＆管理会社の業績悪化を受けての影響が結構あります。）
サブリースをしている当方としては嬉しい話ですが、改めてその必要性を考えてみたいと思います。
大家さん・家主さんの目的は、安定的な賃料収入の確保です。その一つの選択肢としてサブリースという手法があります。これがすべてではありません。
収益性アップで考えれば、サブリースせずに自分でやるのが、余計な管理手数料およびサブリース運営コストがかからず一番良い方法です。
しかしあえて手数料を支払ってでもサブリースをするということは、大家さんがあまり賃貸経営に時間と手間をかけられず、その時間と労力をお金で買うという意味があるからこそです。
ですから、
・面倒くさいから・・・
・空室が多いから・・・
・賃貸経営はよく分からないから・・・
ということでサブリースを選択するのであれば、間違いなく失敗します。
『なぜサブリースなのか・・・』
それから
『どのサブリース会社なのか・・・』
となります。
追伸
参考記事【サブリースのデメリット・問題点（４）】
サブリースをしている当方としては嬉しい話ですが、改めてその必要性を考えてみたいと思います。
大家さん・家主さんの目的は、安定的な賃料収入の確保です。その一つの選択肢としてサブリースという手法があります。これがすべてではありません。
収益性アップで考えれば、サブリースせずに自分でやるのが、余計な管理手数料およびサブリース運営コストがかからず一番良い方法です。
しかしあえて手数料を支払ってでもサブリースをするということは、大家さんがあまり賃貸経営に時間と手間をかけられず、その時間と労力をお金で買うという意味があるからこそです。
ですから、
・面倒くさいから・・・
・空室が多いから・・・
・賃貸経営はよく分からないから・・・
ということでサブリースを選択するのであれば、間違いなく失敗します。
『なぜサブリースなのか・・・』
それから
『どのサブリース会社なのか・・・』
となります。
追伸
参考記事【サブリースのデメリット・問題点（４）】
入居者目線
暑い日が続きますが、皆さん、くれぐれもお体にはお気をつけください。
さて私は昨日、猛暑の中、仲介業者さんにいただいた資料をもとにフラフラになりながら物件確認を行っていました。
すると募集資料だけでは読み取れない事実が分かります。
例えば、
・エントランスのきれいさ
入居案内をした際、第一印象につながる部分ですから、自転車が乱雑に置かれていたり、チラシが散らかっていたら、誰も好んで住みたいと思いません。
・臭い
その建物独特の臭いがあります。気になるようであれば、対策を練らなければなりません。またゴミの臭いも夏場ですから、余計に気になります。これも大きなマイナス点になります。
・募集資料の記述違い
募集資料に記載されている間取りと実際の間取りが異なりました。今回は、キッチンの位置が異なっていました。これは仲介会社・管理会社のミスですが、ひょっとしたら、この違いで案内ロスが発生しているかもしれません。一度、大家さんは自分の物件がどのような内容の募集資料となっているのか確認したほうがよいです。
ブログであれば、読み手である読者目線で内容を書かなければ、魅力がありません。賃貸マンション・
アパートも入居者目線で、募集しなければ、入居につながりません。
日々、賃貸業を行っていると、大家さんの立場で、毎日行っていることが習慣化し、当たり前化してきます。その内容はどうしても主観的（自分目線）なものになりがちです。
しかし大家さんの当たり前は、入居者の当たり前ではありません。
満室であろうがなかろうが、今後のより良い賃貸経営のために今一度、入居者になりきって自分の物件を見ることをお薦めします。
さて私は昨日、猛暑の中、仲介業者さんにいただいた資料をもとにフラフラになりながら物件確認を行っていました。
すると募集資料だけでは読み取れない事実が分かります。
例えば、
・エントランスのきれいさ
入居案内をした際、第一印象につながる部分ですから、自転車が乱雑に置かれていたり、チラシが散らかっていたら、誰も好んで住みたいと思いません。
・臭い
その建物独特の臭いがあります。気になるようであれば、対策を練らなければなりません。またゴミの臭いも夏場ですから、余計に気になります。これも大きなマイナス点になります。
・募集資料の記述違い
募集資料に記載されている間取りと実際の間取りが異なりました。今回は、キッチンの位置が異なっていました。これは仲介会社・管理会社のミスですが、ひょっとしたら、この違いで案内ロスが発生しているかもしれません。一度、大家さんは自分の物件がどのような内容の募集資料となっているのか確認したほうがよいです。
ブログであれば、読み手である読者目線で内容を書かなければ、魅力がありません。賃貸マンション・
アパートも入居者目線で、募集しなければ、入居につながりません。
日々、賃貸業を行っていると、大家さんの立場で、毎日行っていることが習慣化し、当たり前化してきます。その内容はどうしても主観的（自分目線）なものになりがちです。
しかし大家さんの当たり前は、入居者の当たり前ではありません。
満室であろうがなかろうが、今後のより良い賃貸経営のために今一度、入居者になりきって自分の物件を見ることをお薦めします。
空室の原因探し
先日、テレビで踊る大捜査線をやっていました。
印象深いセリフで、
「事件は会議室で起こっているんじゃない！現場で起きているんだ！」
というのがありました。
私は本日、成果報酬マンスリー運用のために、６ヶ所の物件を１日かけて現地に物件確認をしてきます。物件の募集資料だけでは、得られない情報を確認するために現地に赴きます。
賃貸経営においても同じことが言えます。
なぜ入居が決まっていないのか、空室となった原因・理由を現地で確認しなければなりません。
・競合物件の影響なのか・・・
・物件自体の問題なのか・・・
・採光が悪いのか・・・
・住人に問題があるのか・・・
・管理会社が問題なのか・・・
・管理状況が悪いのか・・・
・周辺環境に問題があるのか・・・
などなど、物件の募集資料では読み取れない情報を確認しなければなりません。
空室になっているのには、何かしらの原因があって空室になっています。
その原因を探るヒントは必ず現場に落ちています。
「空室は勝手にできるんじゃない！理由があってできるんだ！（織田裕二風に）」
印象深いセリフで、
「事件は会議室で起こっているんじゃない！現場で起きているんだ！」
というのがありました。
私は本日、成果報酬マンスリー運用のために、６ヶ所の物件を１日かけて現地に物件確認をしてきます。物件の募集資料だけでは、得られない情報を確認するために現地に赴きます。
賃貸経営においても同じことが言えます。
なぜ入居が決まっていないのか、空室となった原因・理由を現地で確認しなければなりません。
・競合物件の影響なのか・・・
・物件自体の問題なのか・・・
・採光が悪いのか・・・
・住人に問題があるのか・・・
・管理会社が問題なのか・・・
・管理状況が悪いのか・・・
・周辺環境に問題があるのか・・・
などなど、物件の募集資料では読み取れない情報を確認しなければなりません。
空室になっているのには、何かしらの原因があって空室になっています。
その原因を探るヒントは必ず現場に落ちています。
「空室は勝手にできるんじゃない！理由があってできるんだ！（織田裕二風に）」
大家業とは何業か？
昨日、空室対策としてマンスリー運用を依頼された物件の現地調査を行いました。
募集資料からでは読み取れない採光など隣地物件からの影響、部屋の正確な寸法、設備の確認を行ってきました。
そこでたまたまエレベーターに乗ったときに、そこの住人と乗り合わせました。その時、エレベーター室内の電灯が球切れで、暗い状態になりました。
住人さんと、「管理会社に言わないといけないわ。」と話していました。
さてタイトルにありました「大家業とは何業か？」の話にもどりますが、この答えを皆さんは、分かりましたでしょうか？
成功している大家さん・家主さん、それから賃貸経営コンサルタントの浦田健さんもおっしゃっていました。
「家主業とは●●だ！」
・・・
・・・
管理業ではありません。
・・・
・・・
その答えは、『サービス業』です。
例えば、さっきの電球の話ですが、ホテルであれば、そういう事態が起こることはかなり少ないと思います。
家主業の発想であれば、ホテル＝サービス業的発想にはなりません。
賃貸経営は、入居者の存在があって成り立つビジネスです。
入居者満足の追求なくして成り立たない話です。
ちょっと冷静に考えれば、当たり前のことでも、これまでの慣例・習慣に慣れきっていて思考停止になっている大家がいらっしゃいます。
入居者満足を追求するからこそ、長く住んでいただけると思います。
募集資料からでは読み取れない採光など隣地物件からの影響、部屋の正確な寸法、設備の確認を行ってきました。
そこでたまたまエレベーターに乗ったときに、そこの住人と乗り合わせました。その時、エレベーター室内の電灯が球切れで、暗い状態になりました。
住人さんと、「管理会社に言わないといけないわ。」と話していました。
さてタイトルにありました「大家業とは何業か？」の話にもどりますが、この答えを皆さんは、分かりましたでしょうか？
成功している大家さん・家主さん、それから賃貸経営コンサルタントの浦田健さんもおっしゃっていました。
「家主業とは●●だ！」
・・・
・・・
管理業ではありません。
・・・
・・・
その答えは、『サービス業』です。
例えば、さっきの電球の話ですが、ホテルであれば、そういう事態が起こることはかなり少ないと思います。
家主業の発想であれば、ホテル＝サービス業的発想にはなりません。
賃貸経営は、入居者の存在があって成り立つビジネスです。
入居者満足の追求なくして成り立たない話です。
ちょっと冷静に考えれば、当たり前のことでも、これまでの慣例・習慣に慣れきっていて思考停止になっている大家がいらっしゃいます。
入居者満足を追求するからこそ、長く住んでいただけると思います。
建築営業マンに騙されたらダメですよ！（２）【相続税対策】
昨日の続きです。
土地オーナーに対して、賃貸マンション・アパートのプレゼンにおいて、建築営業マンの口癖で、
「賃貸マンションを建てると、相続税対策に効果的ですよ！」
というのがありますが、土地オーナーであれば、このセリフにもツッコミを入れる必要があります。
例えば、こちらのサイトの事例 をご覧ください。
ある資産家で相続税の対象となる相続税評価額が２億３２００万円ある場合の話です。
通常そのままであれば、相続税が１７８０万円がかかってきます。
そこに１億円のマンションを購入して、相続税を８７２万円に抑えるという内容です。
金融資産と建物の固定資産評価額の差、借地権＆借家権割合による評価減を利用して、９０８万円（総資産に対して３．９％）の出費を抑える結果になっています。
例えば、皆さんがこのオーナーさんの立場であれば、その１億円のマンション購入という決断をされるでしょうか？
私であれば、９０８万円の支出を抑えるための、１億円の投資は進んで行いません。
新築で賃貸マンションを建てるとなると、金額はこの２倍から３倍以上になりますが、賃貸マンション建築による相続税対策を考えた場合、私と同じ様に、それほど費用対効果が高い手段ではないと感じるオーナーさんもいらっしゃると思います。
税金のことですから、素人（私や建築営業マン）のことを鵜呑みにせず、顧問税理士に相談しての話になりますが、本当に効果的な手段であるかをまず自分で考える必要があります。
土地オーナーに対して、賃貸マンション・アパートのプレゼンにおいて、建築営業マンの口癖で、
「賃貸マンションを建てると、相続税対策に効果的ですよ！」
というのがありますが、土地オーナーであれば、このセリフにもツッコミを入れる必要があります。
例えば、こちらのサイトの事例 をご覧ください。
ある資産家で相続税の対象となる相続税評価額が２億３２００万円ある場合の話です。
通常そのままであれば、相続税が１７８０万円がかかってきます。
そこに１億円のマンションを購入して、相続税を８７２万円に抑えるという内容です。
金融資産と建物の固定資産評価額の差、借地権＆借家権割合による評価減を利用して、９０８万円（総資産に対して３．９％）の出費を抑える結果になっています。
例えば、皆さんがこのオーナーさんの立場であれば、その１億円のマンション購入という決断をされるでしょうか？
私であれば、９０８万円の支出を抑えるための、１億円の投資は進んで行いません。
新築で賃貸マンションを建てるとなると、金額はこの２倍から３倍以上になりますが、賃貸マンション建築による相続税対策を考えた場合、私と同じ様に、それほど費用対効果が高い手段ではないと感じるオーナーさんもいらっしゃると思います。
税金のことですから、素人（私や建築営業マン）のことを鵜呑みにせず、顧問税理士に相談しての話になりますが、本当に効果的な手段であるかをまず自分で考える必要があります。
建築営業マンに騙されたらダメですよ！
多くの戸数を管理するサブリース会社は、新築の建築受注とセットでサブリース管理をしているところが多いです。（※建築会社のグループ会社のサブリース会社が多いです。）
建築会社の建築営業マンは、土地オーナーさんになんとしても賃貸マンション・アパートを建ててもらおうと必死です。そのためあの手この手とオーナーさんに魅力的な提案をします。
一番の魅力となるのが、高い保証賃料です。
まずこの点が競合他社と比較されるところですから、１円でも他社より高い保証賃料（借上賃料）を提示する傾向にあります。
しかしそのオーナーへの保証賃料の額は、建築営業の都合に合わせた賃料設定ですから、市場のニーズと何ら関係がなく、入居につながる賃料ではありません。
それを了承して、新築を建てるとどうなるか・・・・・。
新築を建ててすぐは問題がありません。
しかし数年経てば、市場の賃料と建築営業が提示した保証賃料に大きな差が生まれます。
ではサブリース会社は、その賃料の差をどうやって埋めるのか・・・・・。
オーナーへの保証賃料減額というカタチで現れます。
うまい話には何か裏があります。
何も知らないで済まされる話ではありません。このような事実があるということを踏まえて、これから賃貸経営を検討される方は慎重に進めていただけたらと思います。
建築会社の建築営業マンは、土地オーナーさんになんとしても賃貸マンション・アパートを建ててもらおうと必死です。そのためあの手この手とオーナーさんに魅力的な提案をします。
一番の魅力となるのが、高い保証賃料です。
まずこの点が競合他社と比較されるところですから、１円でも他社より高い保証賃料（借上賃料）を提示する傾向にあります。
しかしそのオーナーへの保証賃料の額は、建築営業の都合に合わせた賃料設定ですから、市場のニーズと何ら関係がなく、入居につながる賃料ではありません。
それを了承して、新築を建てるとどうなるか・・・・・。
新築を建ててすぐは問題がありません。
しかし数年経てば、市場の賃料と建築営業が提示した保証賃料に大きな差が生まれます。
ではサブリース会社は、その賃料の差をどうやって埋めるのか・・・・・。
オーナーへの保証賃料減額というカタチで現れます。
うまい話には何か裏があります。
何も知らないで済まされる話ではありません。このような事実があるということを踏まえて、これから賃貸経営を検討される方は慎重に進めていただけたらと思います。
満室経営はダメ！！！
気になるタイトルをつけました！
普通、賃貸経営に携わっている大家さん、家主さん、管理会社さんは満室経営を目指しています。
しかし『本当にそれでよいのか？』について改めて考えてみたいと思います。
皆さんに質問をします。皆さんがオーナーの立場であれば、どちらを選択しますか？
※前提となる物件の条件は同じと考えてください。
A：満室で月額総賃料が１００万円
B：入居率８０％で月額総賃料が１０５万円
私が大家であれば、迷わずBを選択します。
今回、読者の皆さんにお伝えしたいことは、
「満室を達成するために、安易な賃料値下げをしていないか・・・」
ということです。
本来、賃料収入の最大化を目的とすべきところを、間違って満室を目的とすることで、本来の目的を達成できていないということがあります。
満室とは、賃料収入最大化の一つの過程であり、一つの手法であり、一つの状態です。目的ではありません。
追伸
AとBは想像の話ではありません。Aは一般賃貸で運用した場合、Bはマンスリーマンション運用をした場合の例です。それ以外にも付加価値賃貸の方法はあると思います。
普通、賃貸経営に携わっている大家さん、家主さん、管理会社さんは満室経営を目指しています。
しかし『本当にそれでよいのか？』について改めて考えてみたいと思います。
皆さんに質問をします。皆さんがオーナーの立場であれば、どちらを選択しますか？
※前提となる物件の条件は同じと考えてください。
A：満室で月額総賃料が１００万円
B：入居率８０％で月額総賃料が１０５万円
私が大家であれば、迷わずBを選択します。
今回、読者の皆さんにお伝えしたいことは、
「満室を達成するために、安易な賃料値下げをしていないか・・・」
ということです。
本来、賃料収入の最大化を目的とすべきところを、間違って満室を目的とすることで、本来の目的を達成できていないということがあります。
満室とは、賃料収入最大化の一つの過程であり、一つの手法であり、一つの状態です。目的ではありません。
追伸
AとBは想像の話ではありません。Aは一般賃貸で運用した場合、Bはマンスリーマンション運用をした場合の例です。それ以外にも付加価値賃貸の方法はあると思います。
コインパーキング経営のサポート企画
コインパーキング運用を前提として、土地を貸されているオーナーさんがいらっしゃいます。
しかし自分の土地で、コインパーキングをすることで、どれくらいの収益が生まれているのかを知っている方はほとんどいません。（※自主運営の方を除く）
オーナーさんとしては、コインパーキング運営会社に一定の賃料を受け取っているだけのケースが多いため、コインパーキング運営による収益内容は、運営会社のみが知っている状態です。
しかし所有者であるオーナーさんが、自分の土地の価値（収益性）を知らないというのも変な話だと思います。
そこで新たなサービスを企画しました！
土地オーナーさんに対して、自分の土地がどれくらいの収益を生んでいるのかを調査するコンサルティングサービスを始めようと企画しています。
サービスの内容は、
・現状コインパーキング運営の売上査定
・今後の運営方針の提案
をいたします。
コインパーキング用に土地を貸されているオーナーさんがいらっしゃいましたら、
査定をいたします。
お問い合わせはこちら
しかし自分の土地で、コインパーキングをすることで、どれくらいの収益が生まれているのかを知っている方はほとんどいません。（※自主運営の方を除く）
オーナーさんとしては、コインパーキング運営会社に一定の賃料を受け取っているだけのケースが多いため、コインパーキング運営による収益内容は、運営会社のみが知っている状態です。
しかし所有者であるオーナーさんが、自分の土地の価値（収益性）を知らないというのも変な話だと思います。
そこで新たなサービスを企画しました！
土地オーナーさんに対して、自分の土地がどれくらいの収益を生んでいるのかを調査するコンサルティングサービスを始めようと企画しています。
サービスの内容は、
・現状コインパーキング運営の売上査定
・今後の運営方針の提案
をいたします。
コインパーキング用に土地を貸されているオーナーさんがいらっしゃいましたら、
査定をいたします。
お問い合わせはこちら
賃料減額コンサルティングってご存知ですか？
賃料の減額を手伝うサービスがあるのをご存知でしょうか。
今、不況のこのご時世を受けて、賃料減額コンサルティングを行っている会社の業績は好調です。
大家さん・家主さんの立場から見れば、非常に困った存在です！
しかし入居者さんの立場では、固定費の大きな部分を占める賃料を下げることができれば、大きなコストダウンが実現できます。
賃料減額コンサルティング会社は、適正賃料の根拠となる資料を揃え、大家さんに賃料の減額を交渉のプロが折衝に当たってきます。
大家さんは、減額交渉がある場合、背景にそのような会社が存在しているのを知っているのと知らないのとでは、交渉の進め方が変わります。
先般、私の知り合いのオーナーさんの物件に入居しているコンビニ店が減額の打診をしてきました。私から見て、その減額の背後に、その業者の影が見えたことと、充分今の賃料でも競争力がある点を踏まえて、強気で交渉に当たるようにアドバイスをしました。
家主さんは、そのようなビジネスがあることを頭の片隅に入れていただければと思います。
今、不況のこのご時世を受けて、賃料減額コンサルティングを行っている会社の業績は好調です。
大家さん・家主さんの立場から見れば、非常に困った存在です！
しかし入居者さんの立場では、固定費の大きな部分を占める賃料を下げることができれば、大きなコストダウンが実現できます。
賃料減額コンサルティング会社は、適正賃料の根拠となる資料を揃え、大家さんに賃料の減額を交渉のプロが折衝に当たってきます。
大家さんは、減額交渉がある場合、背景にそのような会社が存在しているのを知っているのと知らないのとでは、交渉の進め方が変わります。
先般、私の知り合いのオーナーさんの物件に入居しているコンビニ店が減額の打診をしてきました。私から見て、その減額の背後に、その業者の影が見えたことと、充分今の賃料でも競争力がある点を踏まえて、強気で交渉に当たるようにアドバイスをしました。
家主さんは、そのようなビジネスがあることを頭の片隅に入れていただければと思います。
成果報酬型ウィークリー＆マンスリーマンション運用受注！！！
昨日、大阪で賃貸物件を６,０００戸管理している管理会社を訪問しました。
そこでその会社が管理している空室物件をマンスリー運用して、空室対策＆収益性アップの提案をしました。内容としては、成果報酬型マンスリー運用 です。
結論として、即断即決でその場で成果報酬型マンスリーを運用することになりました。
改めて即断即決できる会社は素晴らしいと思いました。時代の流れがますます速くなる中で、どれだけ周りの環境の変化に対応できるかが、その会社の力だと思います。その中で、即断即決はできそうでできないところだと思います。しかしこの会社は違いました。
話を戻します。
こちらの会社で成果報酬型マンスリー運用をすることで、年間トータル２０００万円の収益改善につながると予想しています。捕らぬ狸の皮算用かもしれませんが、実際に成功した事例 と照らし合わせてみての数字です。
だんだんこのサービスの利用する大家さん、家主さん、管理会社さんが増えてきて、面白い展開になりそうです！
そこでその会社が管理している空室物件をマンスリー運用して、空室対策＆収益性アップの提案をしました。内容としては、成果報酬型マンスリー運用 です。
結論として、即断即決でその場で成果報酬型マンスリーを運用することになりました。
改めて即断即決できる会社は素晴らしいと思いました。時代の流れがますます速くなる中で、どれだけ周りの環境の変化に対応できるかが、その会社の力だと思います。その中で、即断即決はできそうでできないところだと思います。しかしこの会社は違いました。
話を戻します。
こちらの会社で成果報酬型マンスリー運用をすることで、年間トータル２０００万円の収益改善につながると予想しています。捕らぬ狸の皮算用かもしれませんが、実際に成功した事例 と照らし合わせてみての数字です。
だんだんこのサービスの利用する大家さん、家主さん、管理会社さんが増えてきて、面白い展開になりそうです！