■適正入居率

大家さん・家主さんは日々、満室経営＆入居率アップに励まれていることと思います。

ここで変な質問をします。

皆さんの賃貸マンション＆アパートの適正入居率は、何パーセントでしょうか？

・・・

・・・

・・・

「そんなの１００％に決まっているだろ！」

と思われる方が多いと思いますが、ここで参考になればと思い、興味深いお話をします。

私どもも管理物件において、満室経営・入居率１００％の目標がある中で、入居率と利益の関係がどうなっているのか調べるために売上分析を行いました。

その結果、見えてきたことがあります。それは・・・

【入居率の向上と売上（粗利益）は比例しない】

という事実です。

この変な結果は何を意味するのかと言いますと、

入居率を１００％にするために、本来５万円で決まっていた賃料を４万円に値下げして入居を決めて、結果として手元に残る利益を減らしていたのです。

こうなると何のために入居率向上を目指しているのか分かりません。

最終、利益を最大化したいために空室損を発生させないように満室・入居率１００％を目指していたのに、結果として手元に残るお金が少なくなっている・・・。

さて、話を適正入居率に戻します。

適正入居率というのは、立地・構造など物件ごとに異なると思います。

一度、入居率至上主義から離れて、皆さんの物件における適正入居率というのを考えてみると面白いと思います。

適正入居率が９５％であれば、それを無理に９８％にしようとして、安易に値下げをしてはいけません。

皆さんは、手元に残るお金を減らさないようにしてくださいね。

●新しい取組みの必要性

先日、うれしいコメントをブログにいただきました。

何がうれしいかというと、新しい取組みをするためにマンスリー賃貸を研究しているというご報告でした。

その報告をしていただいた『ありがとう』その一言が聞きたくて・・・ さんのような前向きで勉強熱心な方ばかりであれば、よいのですが、なかなか大家さんでもその様な方ばかりではありません。

人間、誰しも、しんどいことはやりたくありません。

今までと同じことをするのは、慣れたことなので、そんなに苦になりません。

新しい取組みを行うというのは、どうしても慣れないしんどさや面倒臭さを伴います。

しかしこれまでと同じことをしていてのんびりやっていけるほど、世の中そんなに甘くありません。

一刻一刻、世の中は変化し、賃貸経営においてもその変化に対応しなければなりません。

これまでと全く同じやり方で、新しい取組みをしなければ、自然と時代の流れに取り残されて賃貸経営も行き詰まります。

どんな新しい発明・新商品が出ても、１日経てば、１日分陳腐化します。賃貸経営の手法についても陳腐化は避けられません。

そこで陳腐化させないために大家さんは、常に新しいことにチャレンジしなければなりません。

追伸

このブログが陳腐化対策の参考になるように頑張ります！

入院付き添い者をターゲットとした宿泊施設の可能性

ウィークリー＆マンスリーマンションの利用客として、入院患者の付き添いのための宿泊があるということを以前お話しました。

その流れで先日、付き添い宿泊客をターゲットとしたウィークリー＆マンスリーマンションの可能性を探る中で、病院でレントゲン技師をしている友人にヒアリングをしました。

そこで教えてもらえたことは、

「今、国として長期入院をさせない方針となっているので、その客層のみを狙った展開は難しいのではないか。」

ということでした。

余程、その病院で付き添い宿泊客の見込みが立たない限りは、その客層オンリーをターゲットとしたウィークリー＆マンスリー部屋を作ることは危険そうです。

国の施策として、診療点数を下げたいのが本音ですから、入院自体の期間が減ることは間違いないと思います。

流行ではなく、時流に適応したビジネスをしないといけないと考えますので、大きな流れを押えて今後の展開に結び付けていきます。

●大阪港で成果報酬型マンスリー運用を始めます！

大阪市営地下鉄中央線の大阪港駅が最寄の賃貸マンションで、成果報酬型マンスリー運用 を行います。

空室対策として大家さんから依頼されました。

ブログをお読みいただいている皆さんは、大阪港駅 と言ってもピンとこないと思います。

世界最大級の魚ジンベイザメがいる水族館【海遊館】の最寄り駅になります。

土日になると来場者および観光の方がたくさんいらっしゃいます。観光の外国人も多いです。

その様な立地でマンスリーが運用できるのかは、未知数ですが、一般賃貸で募集して入居が決まらないのであれば、ありとあらゆる手を使って入居促進を行わなければなりません。

現在、一般賃貸で共益費込２７,０００円（敷金・礼金ゼロ円）で入居が決まっていませんが、マンスリー運用では６６,０００円/月で運用する予定です。ちなみに部屋の広さは１５㎡、風呂トイレセパレートで平成元年築です。

大阪市内で一泊２,２００円で宿泊できるホテルなどありませんので、かなり商品力のあるお部屋になると考えています。

早速、募集用写真を撮ってきました。まだ家具・家電が搬入されていないので、水周りの写真を撮りました。













ウィークリー＆マンスリーマンションおよび家具付賃貸で募集するので備品を飾りつけして写真を撮っています。

すぐに募集を開始しますので、また結果をご報告します。

定期借家契約

ウィークリー＆マンスリーマンションは、定期借家契約を元にお客さんに入居していただいています。

定期借家契約で、最長３６４日となります。

それ以上の期間となりますと、入居者さんと３６４日の２週間前に更新を行うことを確認します。

期間が定まっているので、入退去に関して入居者さんとのやり取りはスムーズです。

一方、通常の借家契約ですと、滞納などで退去していただくにも、やたらと面倒な手続きと時間、そしてコストがかかります。

大家・家主のリスクを考えると、定期借家契約をベースに期限がくれば更新する形の方が、大家としては賃貸経営を行いやすいと考えています。

皆さんの賃貸マンション＆アパートではどのような借家契約をされているでしょうか。

賃貸の火災保険について

火災保険について保険会社と打ち合わせをしました。

現状、私どもが管理する物件は、入居者さんと保険会社間で火災保険契約を結ぶ形を採っています。

その仕組みを保険会社と私ども管理会社間で行えないかを検討しました。（総括契約）

そのメリットは２つあります。

１．１００％更新が可能
入居時に当初２年間の火災保険の加入と支払いは、１００％実現できますが、２年目以降の更新がなかなか１００％となりません。しかし総括契約にすることで、管理会社が保険に加入する形となり、入居者に対して更新依頼することがなくなり、１００％更新が実現できます。

２．事務作業の大幅軽減
火災保険の入居者個別契約ですと、入居者個別の記名押印が必要になり、それに付随して契約書作成＆回収業務が発生します。それを保険会社と管理会社間の契約にすることで、月末に入居している部屋の確認だけで済みます。また実務としては、重要事項説明書に「●●の内容の火災保険に入っています。」と入居者さんに告知する形になります。

上記のような総括契約は、管理会社において管理戸数が多ければ、事務作業における人件費の大幅コスト削減につながりますし、火災保険更新率が１００％となり、保険料収入がアップします。

保険仲介は、管理会社・大家さんの収益につながりますが、あくまで火災保険は、入居者さんに万が一のことがあった場合に必要になってくるものですから、もれなく加入＆ 更新を行っていただかなければなりません。

そのような状況を作るための１つの参考になれば幸いです。

不動産投資

今、銀行の普通預金の利息が0.04％で、1万円預けて4円の利息！

利息を目当てに預ける意味はないですね。

ここで皆さんに質問です。次の事例は不動産投資として魅力的でしょうか？

●新築の賃貸マンションを３億円（３５年返済）で借入を起こして、表面利回り９％の建築計画

あなたなら建築しますか、それとも見送りますか。

※建物規模・構造、資産背景、相続税を目的としている等の理由は今回含みません。

この手法がローリスク・ハイリターンと捉える人もいれば、ローリスク・ローリターンと捉える人もいるでしょう。


では次に、こんな場合はどうでしょう。

●元本保全の不動産ファンド投資で、7.77％のリターンの商品

皆さんなら、投資しますか。


今日は色々皆さんに不動産投資について、考えていただいたのですが、このブログの読者の方にとってメリットのある情報を発信することがこのブログの目的です。

今日のブログもそれを目的に書いています。

先ほどの例で書いたこの不動産ファンドは、実在するファンド です。

その仕組みは、今後の不動産投資の一つの参考になると思います。

ご参考まで。

長期入院患者のご家族の宿泊施設

ご家族が長期入院することになり、付き添いのためにウィークリーマンションに宿泊される方がいらっしゃいます。

病院にご家族用の宿泊施設があれば、一番よいのですが、そのような施設が整った病院が少ないのが現状です。

一般的に付き添いのために宿泊施設を探される方で、ホテルに宿泊という発想があっても、ウィークリー＆マンスリーマンションを利用するという発想を持った人はほとんどいません。

私としては、付き添いのための宿泊としてホテル以外にもウィークリー＆マンスリーマンションという選択肢があることを少しでも多くの方に知ってもらえたらと考えています。

通常、大阪市内でビジネスホテルであれば、１泊８,０００円程度します。スーパーホテルであれば、５,０００円くらいでしょうか。

しかしウィークリーマンションであれば、シングルタイプであれば、だいたい１泊３,０００円～４,０００円で宿泊可能です。

ビジネスホテルと比較すると、２倍以上の開きが出てきて、ビジネスホテルに続けて宿泊するとなると、大きな経済的負担を強いられることになります。

ただでさえ、ご家族の入院で出費が重なるところに、付き添いのための宿泊料金もかさむとなれば、大きな負担となります。

あとウィークリーマンションのメリットとしては、ホテルと違って自炊することができるという点があります。

今後も付き添い宿泊の選択肢として、ウィークリーマンションがあるという啓蒙活動と共に、長期入院患者のご家族の宿泊先を増やしていくことをしていきます。


追伸

現状、大阪ではありますが、次の病院の近くにお部屋があります。

・東大阪市立総合病院 （八戸ノ里）
・関西医科大学附属枚方病院（枚方市）
・大阪府立精神医療センター （枚方市）
・大阪府立成人病センター（森之宮）

お部屋の空き状況はメールにてご確認ください。

空室対策としてまず●●をしませんか？

グーグルで【空室対策】というキーワード検索すると、このブログが上位に表示されるようになりました。

私が調べる限り【空室対策】というキーワードは、月間に２,５００回ほど検索されているようです。その数が多いか少ないかは分かりませんが、少なくとも２,５００人の人が【空室対策】に関心があることは言えます。

余談になりますが、あるキーワードでアクセスが来るようになれば、あとはそのキーワード検索をした人が本当に欲しいと感じるサービスなり商品をブログで紹介すれば、かなりの確率で購入していただくことができます。今後はそんな展開もしていきたいと思います。

さて本題に入ります。

空室対策の手段を考えれば、それこそ１,０００通りあってもおかしくないと思います。物件によって、時期によって、入居者さんによってその手段は変わりますし、大家さんが１,０００人いれば、１,０００通り空室対策があってもおかしくありません。

しかしいくらたくさんの空室対策としての手段はあったとしても、共通する事として、「入居者目線で、今までと違うことをしなければならない！」ということは間違いないです。

今までと同じ考え方・取り組み方法であれば、同じ空室という結果になります。ですから今までと違うことをしなければなりません。ただし入居者に喜ばれることを目的としてです。

さて、少し前の高度経済成長時代のような人口も市場も勝手に大きくなっていく時代であれば、賃貸マンション・アパートを建てれば、市場の拡大とともに入居率も収益率も高く維持できた時代でした。しかし今は時代が違います。

市場は縮小し、顧客の目が肥え、顧客に選ばれなければ、賃貸経営がなりたたなくなりました。ただ賃貸マンション・アパートを建てれば賃貸経営がうまくいく時代はとっくに終わりました。

つまり入居者のターゲットを大衆とするのではなく、個々の入居者さんにどれだけ支持されるかを考えた賃貸経営が求められる時代になったということです。

この結果は逆にいうと、多くの人に支持される賃貸経営でなくてよいとも言えます。

つまり今、目の前にいる一人の入居見込みのお客さん、今すでに入居されている一人の入居者さんに支持される、支持され続けることをすればよいと言えます。

あれこれ考えると体が硬直して何も実行できません。

空室対策をあれこれ考え、何も実行できないのであれば、まず、今入居されている入居者さんに喜ばれることを１つ実行してみてはいかがでしょうか。

お勧めメルマガ（浦田健さん）

賃貸経営のコンサルタントをされている浦田健さんが発行している 『「金持ち大家さん日めくり金言集』というメルマガを読んでいます。

そのメルマガの中で、セミナー録音データを無料でいただいています。今回で３つ目になりました。

今朝もそれを聞いていました。

内容は空室対策１０連発の後半編でした。

・自分の物件のチラシを作って業者さん訪問してますか？
・大家業はサービス業と心得ていますか？
・クレームはチャンス！入居者さんの声を聞く目安箱は設置していますか？

等々ほかたくさん手法を紹介されていましたが、参考になるお話が聞けました。

大家さん・家主さんには、このようなセミナー情報・書籍などうまく活用することをお勧めします。

というのも賃貸経営において何事も自分で考えることは大切ですが、行き詰ったとき、自分以外の人の考えは非常に参考になります。

無料のメルマガ ですので、試してみてはいかがでしょうか。