ゼロネット物件（仲介）

空室対策として、仲介業者さんへの広告料の支払いを増やすという手法があります。

営利目的で仲介業者さんも活動していますので、報酬が増えれば、優先してその物件仲介を進めてくれる結果、入居が決まりやすくなるものです。

その手数料を増やす方法の一つに、ゼロネットという手法があります。

これは入居者さんから家主さん（大家さん・オーナーさん）が受け取る敷金＆礼金の額を、仲介業者が設定できる手法です。例えば大家さんが敷金＆礼金をゼロ円としていても、ゼロネットという形で、大家さんと仲介業者が話をつけていて、仲介業者が敷金ゼロ円・礼金５万で入居者を決めたとすると、そのプラス５万円を仲介業者が取得する募集の仕方です。

このゼロネット物件に入居するお客さんの立場になると、仲介してもらった仲介業者によってそれぞれ、支払う敷金＆礼金が変わってくることになります。

ゼロネットという手法は、あくまで大家さんと仲介業者さんの目線で生まれたものです。入居者目線のものでは決してありません。

入居者さんがインターネットで多くの物件情報を得られるようになってきていますので、ゼロネットという悪しき慣習・手法はなくなると思います。そもそも入居者さんに負い目を感じるようなことは、絶対に長続きはしません。

賃貸経営において、入居者目線は絶対に外してはいけない視点です。どこを見て仕事をするか、賃貸経営をするかが大切だと思います。

サブリース問題の表面化

賃貸大家さん、税理士のネットワークから仕入れた情報です。

賃貸物件を一括借上げ（サブリース・家賃保証）してもらっている物件を所有されている地方の大家さんが、サブリース会社から契約を打ち切られているようです。

ここ数年、サブリース会社の経営状態が悪くなってきています。サブリース契約の物件運用が非常に難しくなってきた結果、そのしわ寄せが大家さんに来ているようです。

多くの家主さん、大家さんがサブリース契約をした経緯は、建築会社が「土地の有効活用をしませんか？」という話を持ちかけ、「建築後も一括借上げしますから、安心ですよ！」という言葉を信じて、サブリース契約をしたパターンです。

例えば今、サブリースで【賃料保証固定で１０年】というような内容のものがありますが、ここ数年の厳しい賃貸市場を見ても成り立たないことは明白です。そのしわ寄せが、実際に大家さんのところに来ています。

サブリースをしている私としては、非常にかなしいことですが、建築会社経由でサブリース契約（建築会社の建築受注を支援するための一括借り上げ）をしている大家さんは特にこれから厳しい選択を迫られるかもしれません。

またこれから賃貸マンション・アパート経営を検討されている方は、サブリース契約はしっかり考えた上で行ってください。その前の賃貸経営の計画（シュミレーション） をしっかりしていただきたいです。


追伸
私は、サブリースという仕組みを否定している訳ではありません。その運営会社および契約内容をしっかり吟味してください。サブリースについて疑問をお持ちの方はお気軽にお問い合わせくださいませ。

部屋賃料以外の収益源

6月16日の日経新聞の見出しに、

携帯基地局を大幅増設

とありました。

携帯電話会社としては、電波状態を良くするためにアンテナ基地局を増設するにあたって、設置したい場所（エリア）があり、そこに私どもの物件で、屋上にアンテナ設置できる物件があれば、賃料をいただきアンテナ基地局を建ててもらうことを考えました。

そこで早速、ドコモ・KDDI・ソフトバンク各社に連絡を取って、これから携帯基地局を増設したいエリア情報をいただけるように話をしました。

私どもは、サブリース（家主さんから賃貸マンションを一括借り上げして転貸）をしていますから、いかにお預りしている物件から収益を生み出すかを追求して いかなければなりません。家主さん（大家さん・オーナーさん）も同じです。

この携帯の話がすぐに結果につながるかは分かりませんが、賃貸経営において部屋からの賃料収益も大切ですが、いかに資産として収益を生み出すかという視点で経営することも大切だと思います。

【賃貸経営なんでも相談室】を始めます！

このブログは、賃貸経営に携わる方の
お役に立つことを目的としています。

以前からちょくちょく賃貸経営に関してご質問いただき、
その都度、私にできるご返答をさせていただいてきましたが、
もっともっと大家さん・オーナーさん、不動産投資家、
賃貸経営に携わる皆さんのお役に立てる形を考えていました。

そこで賃貸経営に関するQ&Aを専門とするコーナーを
このブログに設けることにしました。

それがこちら↓

【賃貸経営なんでも相談室】

・空室対策
・賃料下落対策
・入居者対応
・クレーム対策
・投資物件購入への疑問
・空室対策としてのマンスリーマンションについて

などなど、こちらにコメント欄に質問を建てていただきましたら、
私がアドバイスできることでしたら、全力でコメントさせていただきます。

また私以外にもこのブログの読者の方で、
様々なプロの方がいらっしゃいますので、
プロのアドバイスもコメントいただけたらと思います。

より良い賃貸経営をお助けする機会になれば幸いです。
よろしくお願いします。

不動産投資について

先日、不動産投資として、収益物件を購入したいオーナーさんから、
東京港区の物件でその物件購入について意見を求められました。

物件の概要は、
・住所：東京都港区　泉岳寺駅　徒歩7分
・構造：鉄筋コンクリート造７Ｆ
・総戸数：27戸＋１Ｆ店舗
・部屋の広さ：34㎡
・土地面積：305.71㎡
・延べ床面積：1119㎡
・年間賃料収益：4392万円
・売却価格：5億2000万円
・築年：昭和49年

オーナーさんは、
「4億円で買えれば、表面利回りが10％ほどになって検討できるのでは・・・」
とお考えでした。

その物件に対して以下、私の考えとしてオーナーさんに返答した内容です。

①20％の表面利回りを確保できるのであれば買い
築３６年であと１０年持つかどうかを考えると、
追加の投資をしても、リスクが高いと考えます。
ですから持って５年と考えて、表面２０％で回るのであれば、
５年で回収できるのでお勧めできます。

②全室空室での引き渡しであれば買い
仲介業者さんが責任を持って、入居者を全て立ち退きいただいて、
土地価格分で購入できるのであれば買い と考えます。
新たに建物を建てることができる状況であれば、価値は変わってきます。

↑ここまで

現実問題、２つの点をクリアするのは難しいと思います。
だからこそ、一般のオーナーさんに投資物件情報として
流れてきたとも言えます。
本当に魅力的な物件であれば、早い段階で、売買が成立しているものです。

冷静に考えられれば、すぐに却下の物件ですが、
なかなか魅力的な物件に出会えず、疲れてきた感があるのかもしれません。

投資物件を購入するにあたって、迷いが生じた場合は、基本的にＮＧです。

なかなか自分が思うようなペースでいかないことがよくあります。
しかしそういう時こそ、あせらず冷静になるためにも、
自分が決めた売買ルール・基本について考えることをお勧めします。
高い買い物ですから、慎重に進めなければなりません。


追伸
迷ったときは原点に立ち戻るということは、
投資物件購入についてだけ言えることではないですね。
仕事・ビジネスにおいても同じことが言えると思います。

コインパーキングの借上げ相場について

このブログにコインパーキング事業を検討されていて、
コインパーキング運営会社が、いくらで借上げてくれるかを知りたい、
もしくはそのだいたいの相場を知りたい方が、
ネットで検索されて多く来られます。

そこで、コインパーキングを検討されている方に、
コインパーキングを運営をする立場、
借上げ（サブリース）をする立場から相場についてお話します。

コインパーキングがどんな事業であるか、
どういうメリットがあるかについては、過去記事 をご参照ください。

さて、コインパーキングを行うにあたり、
コインパーキング運営会社に、一括で土地を借上げてもらう場合、
まず借上げ賃料の査定を行います。

「その査定がいくらになるのかを知りたい。」
という質問に対する答えです。

その答えですが、
一つの目安が月極駐車場の賃料相場となります。

土地のオーナーさんが、
あえてコインパーキング運営を行いたいということは、
月極駐車場よりも収益性が高い可能性があるからです。
別段何もメリットがなければ、月極駐車場でよい訳です。

例えば、収益が上がりやすい事例を挙げると、
駅前の立地であれば、月極駐車場を超える可能性があります。

そのように一時駐車の需要が大きい立地条件であれば、
大きな収益が見込め、結果として月極駐車場の賃料相場と比べて、
借上げ金額が上回ることになります。

しかし、どんな立地でも絶対に月極駐車場の相場賃料を
上回る訳ではありません。

立地によっては、月極駐車場賃料を下回る場合もありますし、
立地条件以外に、大きな土地でまとめて借上る条件で、
総額で月極賃料を下回る場合もあります。

まずは査定をすることをお勧めします。
私どもは無料で査定いたしますので、お気軽にお問合せくださいませ。

一括借り上げ（サブリース）の目的（＆問題点）

昨日、こんな新聞広告を見つけました。



一般的に新築の賃貸マンション・アパートにおいて、
相場賃料の８５％～９０％で、家主さんから一括借り上げ（サブリース）しますが、
この広告では、●●会社（建設会社）で建築してくれたら、
期間限定で９３％で借上げるという内容です。

内容を詳しく見ると、
・通常９０％にプラス３％する。
・１０年間一括借り上げする。
・ただし２年毎に家賃見直しがある。（小さい字で表記！）
・借り上げには一定の条件がある。（小さい字で表記！）

この広告における一括借り上げは、
建築受注を促進させるために、土地のオーナーさん（家主さん）に
「建築後も良い条件で一括借り上げしますので、安心ですよ！」
ということを訴えかける内容のものです。

私は、一括借り上げがダメというつもりはありません。
一括借り上げ（サブリース）は、サブリース会社の運用力が問われます。
そこを見極めずに、表面の数字で踊らされてはいけません。

今回の記事を通じて、土地オーナーさん、家主さんにとって、
メリットがあるように見えるその裏に、何が潜んでいるかを
しっかり検討していただく機会になればうれしいです。

不動産仲介の今後

民主党の政策に

一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とする。

という政策があります。

売り手と買い手、貸主と借主は、
それぞれ利益相反する立場にあります。
ですから普通に考えれば、
仲介するのであれば、両手という立場となることはできません。
買い手側の仲介、売り手側の仲介とそれぞれの立場に付くという形になります。

例えば、弁護士が原告と被告の両人の間を取り持つことはありません。
不動産の仲介も同じように考えられます。

これまでの不動産業界における慣習もありますが、
今後、民主党の政策がきっかけになるかは分かりませんが、
両手禁止の方向に進んではいくことは間違いないと思います。

いろいろな意味で不動産仲介業の役割が問われていると思います。


過去参考記事

仲介業者さんの存在意義

ウィークリー＆マンスリー運用のための写真撮影

先日、大阪の枚方というところで、
ウィークリー＆マンスリーマンションとして運用する部屋の
写真撮影を行いました。

マンスリー運用は、インターネットで直接、入居者を募集するので、
写真の出来栄えで、稼働率が大きく変わります。

ですから、見栄えのする写真を撮るべく、
じっくり時間をかけ撮影を行いました。

家主さんにおいて、
「マンスリー＆ウィークリーだから関係ない！」という話ではありません。
募集資料で使う写真の出来次第で、
案内につながるかどうかが決まることを考えれば、
重要視しないといけないポイントとなります。
※インターネットで家主さんが自主募集するのであれば、
なおさら重要です。

またおもしろいことに、今回私は、
この写真撮影のために物件を訪れましたが、
おそらくもう、この物件にいくことはありません。

それは、インターネットで入居の問合せを受けて、
現地案内をすることをしないからです。

考え方としては、インターネットでホテル予約をするのと同じです。
ですから入居を検討されているお客さんは、
前日まで、何階の何号室に入居するかも分かりません！
一般賃貸で運用する方法では、考えられない方法だと思います。

写真撮影の演出方法として参考にしていただければと思います。
↓以下にビフォアーとアフターの写真を掲載します。

●ビフォアー







●アフター







大きく印象が変わると思います。

ブログタイトルの重要性

このブログのタイトルを変えました。

●ビフォアー
マンションと言えば、マンスリー・ウィークリーマンション？！
新しいお部屋の貸し方（空室対策の秘訣）

↓
●アフター
マンションと言えば、マンスリー・ウィークリーマンション？！
空室にならない方法（空室対策の秘訣！）

もともとのタイトルをつけるにあたって、
ターゲットとなる人を、
『大家さん・家主さん・オーナーさん』と設定し、
どういうメリットを提供するかは、
「マンスリー運用をすることで、空室対策＆収益性アップできますよ！」
という内容を考えた上でのタイトルでした。

自分としては、できるだけ読者目線で考えて、
タイトルをつけたつもりでしたが、まだまだ修行が足りないです！

タイトルを変更したきっかけは、
賃貸経営とは関係のないある人からのアドバイスでした。

この方がブログを見て、

「大家さん向けですね。
貸し方より空室にならない方法を大家さんは知りたいでしょうね」

とアドバイスをいただきました。
改めて考えてみると、
大家さん、家主さんが一番悩んでいることは、空室問題です。
それを「貸し方」という表現ではなく、
ズバリ「空室にならない方法」とする方が、
より読者目線で、家主さんへのメッセージが強くなります。

このアドバイスをいただいて感じたことは、
私がやっていることを伝えたいという思いが先行していたということです。
あくまで読者目線（大家さん目線）でなければいけないな、と思いました。
その結果のタイトル変更です。

皆さんのブログタイトルは、読者目線になっていますでしょうか。



追伸

タイトル変更のきっかけをくれたアドバイスをしてくれたのはこの人です。

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こちらの本を書かれた方です。

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私も読みましたが、本当にお薦めです。