本当に物件の魅力を伝えるということ
●本当に物件の魅力を伝えるということ
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
管理会社、仲介会社に入居募集を任せていても、その物件PR内容を確認するとハード面での説明がほとんどです。
・立地
・広さ
・築年数
・設備
その物件の住み心地についてまで、言及している場合はほとんど皆無です。
あとよくPRしているのが、賃料の安さです。
知恵を絞らない安さだけのPRなら、賃貸営業のプロでなくても幼稚園児でもできます。
ほとんどの賃貸の仲介営業は、物件や部屋の魅力＆価値というよりも、賃料の安さ、広告料の多さを理由にして、客付けしようとしているので、住み心地という発想を持っていないのが通常です。
本来、先に伝えるべき物件の魅力を最大限に伝えるという発想が欠けています。
そこで今回、私がコンサルしている物件で、物件の魅力を最大限伝えることを目的として、住み心地をしっかり表現した看板を作成しました。
ネット広告を見ても、仲介の物件資料を見ても、ここまで住人の住み心地およびオーナーの想いを表現した広告は見たことがありません。
参考までに、今回、物件の魅力をどのようにまとめたのか、お見せします。
■物件の住み心地ポイント
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
管理会社、仲介会社に入居募集を任せていても、その物件PR内容を確認するとハード面での説明がほとんどです。
・立地
・広さ
・築年数
・設備
その物件の住み心地についてまで、言及している場合はほとんど皆無です。
あとよくPRしているのが、賃料の安さです。
知恵を絞らない安さだけのPRなら、賃貸営業のプロでなくても幼稚園児でもできます。
ほとんどの賃貸の仲介営業は、物件や部屋の魅力＆価値というよりも、賃料の安さ、広告料の多さを理由にして、客付けしようとしているので、住み心地という発想を持っていないのが通常です。
本来、先に伝えるべき物件の魅力を最大限に伝えるという発想が欠けています。
そこで今回、私がコンサルしている物件で、物件の魅力を最大限伝えることを目的として、住み心地をしっかり表現した看板を作成しました。
ネット広告を見ても、仲介の物件資料を見ても、ここまで住人の住み心地およびオーナーの想いを表現した広告は見たことがありません。
参考までに、今回、物件の魅力をどのようにまとめたのか、お見せします。
■物件の住み心地ポイント
■看板全体イメージ
物件を管理する、もしくは本気で仲介したいと思うのであれば、これくらい物件の魅力＆価値を伝えて欲しいと思います。
１つとして同じ不動産はないのですから、そういう視点に立って、物件の魅力を最大限伝える活動をして欲しいと思います。
高圧洗浄していますか？
●高圧洗浄してますか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、手掛けている原状回復工事で、高圧洗浄を行いました。
※汚い映像がありますので、ご飯を食べながらは見ないでください！
キッチンの排水溝に水がたまるので、調べてみると、何か得体のしれないモノが詰まっていました。
汚れが流れていきます。
しかしそれでも流れません。
そこで強力な溶剤を入れ、溶かす作戦に出ました。
放置する事、1日
それでも流れませんでした。
最終、もう一度、高圧洗浄をかけてやっとのこと詰まりがながれました。
結果、何が詰まっているのかは、分からずじまいでした。
目に見えない部分ですが、放っておくと、後々、クレームになるのは目に見えています。
気を付けましょう。
追伸
排水管が綺麗になるのもメリットですが、何と言っても、変なにおいがしなくなります。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、手掛けている原状回復工事で、高圧洗浄を行いました。
※汚い映像がありますので、ご飯を食べながらは見ないでください！
キッチンの排水溝に水がたまるので、調べてみると、何か得体のしれないモノが詰まっていました。
汚れが流れていきます。
しかしそれでも流れません。
そこで強力な溶剤を入れ、溶かす作戦に出ました。
放置する事、1日
それでも流れませんでした。
最終、もう一度、高圧洗浄をかけてやっとのこと詰まりがながれました。
結果、何が詰まっているのかは、分からずじまいでした。
目に見えない部分ですが、放っておくと、後々、クレームになるのは目に見えています。
気を付けましょう。
追伸
排水管が綺麗になるのもメリットですが、何と言っても、変なにおいがしなくなります。
入居者募集にまつわる裏話（管理業と仲介業）
●入居者募集にまつわる裏話（管理業と仲介業）
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今回は、管理業務と仲介業務についてお話したいと思います。
当たり前ですが、管理業と仲介業は行う業務内容が異なります。
管理業は、お預かりしている物件の入居者募集および賃料収益を増やすことがメインの業務です。
つまり、管理会社の儲けの源泉は、お預かりする物件の管理費用です。
一方、仲介業は、仲介手数料そのモノが、収益の源泉となります。
つまり、仲介事業における儲けのための基本行動パターンは、仲介手数料が発生しやすい部屋、客受けしやすい物件、報酬が高い物件などをメインに取扱いたがります。
賃貸経営において、管理と仲介は密接に関係しています。
しかし、表面的には、管理会社（担当）と仲介会社（担当）のそれぞれが部屋の入居を決めたいという目的を共有していますが、それぞれの思惑が異なるので、その過程における手段や優先順位が変わってきます。
例えば、管理担当の立場としては、預かっている物件の中でも、「特にこの物件を積極的に入居者募集、客付して欲しい。」と思っていても、仲介する立場から見ると、報酬的に旨味がなければ、積極的に取扱いにくい・・・、というパターンに陥ります。
この話は、管理会社が自社で仲介事業部や法人仲介事業部を持ってる場合でも、同じ事が言えます。
誤解の無いように言いますが、管理会社が自社付けするという意味では、仲介事業部を持っていることは、非常に意味のあることです。
この管理部門と仲介部門の溝を埋めるのは、永遠のテーマだと思います。
オーナーが解決できる問題でもありませんが、管理会社および仲介会社への理解を深めるために知っておくべきことと思います。
その上で、オーナーとして、どういう管理会社や仲介会社とお付き合いするかの経営判断をしていただければと思います。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今回は、管理業務と仲介業務についてお話したいと思います。
当たり前ですが、管理業と仲介業は行う業務内容が異なります。
管理業は、お預かりしている物件の入居者募集および賃料収益を増やすことがメインの業務です。
つまり、管理会社の儲けの源泉は、お預かりする物件の管理費用です。
一方、仲介業は、仲介手数料そのモノが、収益の源泉となります。
つまり、仲介事業における儲けのための基本行動パターンは、仲介手数料が発生しやすい部屋、客受けしやすい物件、報酬が高い物件などをメインに取扱いたがります。
賃貸経営において、管理と仲介は密接に関係しています。
しかし、表面的には、管理会社（担当）と仲介会社（担当）のそれぞれが部屋の入居を決めたいという目的を共有していますが、それぞれの思惑が異なるので、その過程における手段や優先順位が変わってきます。
例えば、管理担当の立場としては、預かっている物件の中でも、「特にこの物件を積極的に入居者募集、客付して欲しい。」と思っていても、仲介する立場から見ると、報酬的に旨味がなければ、積極的に取扱いにくい・・・、というパターンに陥ります。
この話は、管理会社が自社で仲介事業部や法人仲介事業部を持ってる場合でも、同じ事が言えます。
誤解の無いように言いますが、管理会社が自社付けするという意味では、仲介事業部を持っていることは、非常に意味のあることです。
この管理部門と仲介部門の溝を埋めるのは、永遠のテーマだと思います。
オーナーが解決できる問題でもありませんが、管理会社および仲介会社への理解を深めるために知っておくべきことと思います。
その上で、オーナーとして、どういう管理会社や仲介会社とお付き合いするかの経営判断をしていただければと思います。
賃貸の管理会社変更の相談
●賃貸の管理会社変更の相談
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、神奈川のあるオーナーから管理会社の変更について相談がありました。
内容をお伺いすると、任せている管理会社の担当者が、100物件、1,000戸を一人で担当してて、連絡しても返事がこない。
空室対策の提案もなく、報連相も全くない、とのことでした。
私の方で、その管理会社を調べると、社員の給与体系が歩合の比率の高い会社であるとこが分かりました。
これの何が問題かというと、管理業務の目的が、管理担当者のメリットに目が行きがち、つまり給料を稼ぐための行動を取る傾向になる、というデメリットが生じます。
仲介業の営業マンに多いですが、広告料の高い物件を積極的に案内し、成約させるというのと同じです。
自分の給料アップに貢献する管理物件を中心に仕事をするということです。
ですので管理会社で歩合比率を高くすると、オーナーのメリットよりも、自分のメリットを優先させて、結果的にオーナーの希望に沿わない管理を行う可能性があります。
管理会社の選定は、まず、その管理会社が、どこを見て管理をしてくれるのかを見極める必要があります。
どこを見るか・・・
【オーナーの利益の最大化】
を見ているかです。
給与体系でも、今日、お話したような弊害を生むことがありますので、お気を付けください。
関連記事
不動産の管理会社を変更したい・・・
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、神奈川のあるオーナーから管理会社の変更について相談がありました。
内容をお伺いすると、任せている管理会社の担当者が、100物件、1,000戸を一人で担当してて、連絡しても返事がこない。
空室対策の提案もなく、報連相も全くない、とのことでした。
私の方で、その管理会社を調べると、社員の給与体系が歩合の比率の高い会社であるとこが分かりました。
これの何が問題かというと、管理業務の目的が、管理担当者のメリットに目が行きがち、つまり給料を稼ぐための行動を取る傾向になる、というデメリットが生じます。
仲介業の営業マンに多いですが、広告料の高い物件を積極的に案内し、成約させるというのと同じです。
自分の給料アップに貢献する管理物件を中心に仕事をするということです。
ですので管理会社で歩合比率を高くすると、オーナーのメリットよりも、自分のメリットを優先させて、結果的にオーナーの希望に沿わない管理を行う可能性があります。
管理会社の選定は、まず、その管理会社が、どこを見て管理をしてくれるのかを見極める必要があります。
どこを見るか・・・
【オーナーの利益の最大化】
を見ているかです。
給与体系でも、今日、お話したような弊害を生むことがありますので、お気を付けください。
関連記事
不動産の管理会社を変更したい・・・
原状回復工事で見落としがちなポイント（２）
●原状回復工事で見落としがちなポイント（２）
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日も、大阪市内で原状回復工事の見積もりに行っていました。最近、自分がリフォーム屋さんではないか、と思う忙しさです！
それはさて置き、前回の仲介営業マンに気に入られる原状回復工事のポイントに続いて、大切なポイントについてお伝えします。
よくある原状回復工事として、『前の状態を回復するリフォーム』、または『次の入居者が住めるレベル』と考えて、とりあえずの原状回復工事をするケースがあります。
しかし、結論を言ってしまうと、その普通の原状回復工事では、普通に賃料が下がって、物件価値が下がっていくだけです。
では、どういう原状回復工事をしなければならないのか・・・・
それは、【毎回の原状回復工事を付加価値を高めるためのチャンス】と捉えて、付加価値を作るリフォームとして取り組まなければなりません。
前と同じ程度、最低限の原状回復工事を行っていては、普通に、物件自体の毎年の経年劣化と、競合物件の出現で、賃料は下がってしまいます。
その賃料下落を防ぐためには、付加価値を生む原状回復工事がポイントになります。
１回１回の原状回復工事を大切にし、付加価値を生む原状回復工事に取り組んでいただければと思います。
関連記事
大阪、兵庫で高品質なのにリーズナブルな原状回復工事を実現
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日も、大阪市内で原状回復工事の見積もりに行っていました。最近、自分がリフォーム屋さんではないか、と思う忙しさです！
それはさて置き、前回の仲介営業マンに気に入られる原状回復工事のポイントに続いて、大切なポイントについてお伝えします。
よくある原状回復工事として、『前の状態を回復するリフォーム』、または『次の入居者が住めるレベル』と考えて、とりあえずの原状回復工事をするケースがあります。
しかし、結論を言ってしまうと、その普通の原状回復工事では、普通に賃料が下がって、物件価値が下がっていくだけです。
では、どういう原状回復工事をしなければならないのか・・・・
それは、【毎回の原状回復工事を付加価値を高めるためのチャンス】と捉えて、付加価値を作るリフォームとして取り組まなければなりません。
前と同じ程度、最低限の原状回復工事を行っていては、普通に、物件自体の毎年の経年劣化と、競合物件の出現で、賃料は下がってしまいます。
その賃料下落を防ぐためには、付加価値を生む原状回復工事がポイントになります。
１回１回の原状回復工事を大切にし、付加価値を生む原状回復工事に取り組んでいただければと思います。
関連記事
大阪、兵庫で高品質なのにリーズナブルな原状回復工事を実現
原状回復工事で見落としがちなポイント
●原状回復工事で見落としがちなポイント
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
最近は、原状回復工事で、コスト削減のお手伝いばかりしていました。
さて、オーナーのリクエストとして、「できるだけ安く原状回復をしたい！」というリクエストにお応えしている訳ですが、押さえておかなければならないポイントがあります。
当然のことながら、内見をする次の入居者見込みのお客さんが、原状回復工事を終えた部屋を見て、気に入られるとことは必須条件です。
極端な話、その条件を満たさない原状回復はしない方がましです。
それから、お客さんが気に入るという条件と共に、多くのオーナーが見落としているポイントがあります。
それは【仲介業者が気に入るかどうか】というポイントです。
多くが、仲介業者の案内を経て、入居が確定します。
仲介業者がまず、物件の案内を決めるという行為が、入居確定の前に存在します。
つまり、案内以前の問題として「仲介業者の担当者がその部屋を案内しよう。」と思わなければ、案内すら発生しません。
仲介業者の担当者は、お部屋を探しているお客さんの要望を確認して、立地、予算帯を元に、頭の中に入っている条件を満たすいくつかの物件をピックアップして、お客さんに紹介します。
そのピックアップした物件の中にあなたの物件のお部屋が入っていなければ、案内につながらないということです。
ピックアップしてもらうためには、お部屋が案内しやすい状況でなければなりません。
そういう意味でも原状回復工事は【仲介業者に気に入ってもらう。】というポイントを押えて実施しましょう。
リーズナブルな原状回復工事サポートはこちら
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
最近は、原状回復工事で、コスト削減のお手伝いばかりしていました。
さて、オーナーのリクエストとして、「できるだけ安く原状回復をしたい！」というリクエストにお応えしている訳ですが、押さえておかなければならないポイントがあります。
当然のことながら、内見をする次の入居者見込みのお客さんが、原状回復工事を終えた部屋を見て、気に入られるとことは必須条件です。
極端な話、その条件を満たさない原状回復はしない方がましです。
それから、お客さんが気に入るという条件と共に、多くのオーナーが見落としているポイントがあります。
それは【仲介業者が気に入るかどうか】というポイントです。
多くが、仲介業者の案内を経て、入居が確定します。
仲介業者がまず、物件の案内を決めるという行為が、入居確定の前に存在します。
つまり、案内以前の問題として「仲介業者の担当者がその部屋を案内しよう。」と思わなければ、案内すら発生しません。
仲介業者の担当者は、お部屋を探しているお客さんの要望を確認して、立地、予算帯を元に、頭の中に入っている条件を満たすいくつかの物件をピックアップして、お客さんに紹介します。
そのピックアップした物件の中にあなたの物件のお部屋が入っていなければ、案内につながらないということです。
ピックアップしてもらうためには、お部屋が案内しやすい状況でなければなりません。
そういう意味でも原状回復工事は【仲介業者に気に入ってもらう。】というポイントを押えて実施しましょう。
リーズナブルな原状回復工事サポートはこちら
賃料収益で大きな違いをもたらす、オーナーの違いとは？結果を出すオーナーの条件
●賃料収益で大きな違いをもたらす、オーナーの違いとは？結果を出すオーナーの条件
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
空室が当たり前で、「満室にはならない・・・」と心のどこかで諦めているオーナーがいます。
一方で、満室でなければ、「どうすれば、満室になるだろうか・・・」と常に問い続け、その答えを求め、行動を起こすオーナーもいます。
どちらが納得のいく賃貸経営を実現できているかは、明白です。
また、「賃貸経営は、優良な物件を持てば、うまくいく！」と勘違いしているオーナーがいます。
しかしそれは、そういう場合もあるが、実はそうではないケースがほとんどです。
同じ賃貸物件でも、オーナーが変われば、大きく収益が変わります。
この結果がもたらす意味は、
『賃貸収益は賃貸物件の条件だけでは決まらない。』
ということです。
では、賃料収益の違いをもたらすモノは何でしょうか？
それは、賃貸物件に理由があるのではなく、運用するオーナーの考え方に大きく左右されます。
考え方というと抽象的で分かりにくいのですが、具体的に言えば、
・自分は、物件の所有者であるという認識ではなく、経営者であると考えている
・できない理由を探さず、どのようにしたらできるかを考える
・結果にこだわる思考
・どうすれば賃料を高めることができるかを考えている
あなたがオーナーとして、大切にしている考え方は何でしょうか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
空室が当たり前で、「満室にはならない・・・」と心のどこかで諦めているオーナーがいます。
一方で、満室でなければ、「どうすれば、満室になるだろうか・・・」と常に問い続け、その答えを求め、行動を起こすオーナーもいます。
どちらが納得のいく賃貸経営を実現できているかは、明白です。
また、「賃貸経営は、優良な物件を持てば、うまくいく！」と勘違いしているオーナーがいます。
しかしそれは、そういう場合もあるが、実はそうではないケースがほとんどです。
同じ賃貸物件でも、オーナーが変われば、大きく収益が変わります。
この結果がもたらす意味は、
『賃貸収益は賃貸物件の条件だけでは決まらない。』
ということです。
では、賃料収益の違いをもたらすモノは何でしょうか？
それは、賃貸物件に理由があるのではなく、運用するオーナーの考え方に大きく左右されます。
考え方というと抽象的で分かりにくいのですが、具体的に言えば、
・自分は、物件の所有者であるという認識ではなく、経営者であると考えている
・できない理由を探さず、どのようにしたらできるかを考える
・結果にこだわる思考
・どうすれば賃料を高めることができるかを考えている
あなたがオーナーとして、大切にしている考え方は何でしょうか？
法人が空室を探しています。
●法人が空室を探しています。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、大阪府下、兵庫県下で、３～５部屋まとまって部屋を借りたい法人のお客さんがいらっしゃいます。
【法人が探している空室物件概要】
・3～5室が1棟内にある。
・単身用、ファミリー向け共に募集
・大阪府下、兵庫県下
※エリアよりも部屋がまとまっていることと、物件重視
※昭和築でもOK
該当する物件をお持ちのオーナーがいらっしゃいましたら、下記までご連絡ください。
法人とおつなぎします。
okuda0523■gmail.com(■を@に変えてください。)
奥田不動産コンサルティング
担当：奥田まで
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、大阪府下、兵庫県下で、３～５部屋まとまって部屋を借りたい法人のお客さんがいらっしゃいます。
【法人が探している空室物件概要】
・3～5室が1棟内にある。
・単身用、ファミリー向け共に募集
・大阪府下、兵庫県下
※エリアよりも部屋がまとまっていることと、物件重視
※昭和築でもOK
該当する物件をお持ちのオーナーがいらっしゃいましたら、下記までご連絡ください。
法人とおつなぎします。
okuda0523■gmail.com(■を@に変えてください。)
奥田不動産コンサルティング
担当：奥田まで
建物管理費を下げるコスト削減コンサルティング
●建物管理費を下げるコスト削減コンサルティング
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、コンサルティングをしてるオーナーさんの建物管理契約書を確認しました。
実際の管理項目の質についてどうかの確認の上、質を下げずに管理費を下げられるように、各管理項目別にご提案します。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、コンサルティングをしてるオーナーさんの建物管理契約書を確認しました。
実際の管理項目の質についてどうかの確認の上、質を下げずに管理費を下げられるように、各管理項目別にご提案します。
空室が募集開始から一週間で入居が決まりました。
●空室が募集開始から一週間で入居が決まりました。
賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、大阪の堺市にあるこちらの物件で、空室が出たので、
・一般賃貸
・家具付き賃貸
・マンスリーマンション
で同時募集をかけました。
オーナーに先見性があるので、私の提案を理解し、所有不動産の価値を高める賃貸経営に賛同いただきました。
入居募集の結果、開始後、１週間で入居が決まりました。
別に賃料を値引きした訳ではありません。
逆にかなり割高の賃料設定になっています。
今回のマンスリー運用で入居者が決まった要因を次の様に考えています。
ズバリ、オンリーワンの物件だから！
今回、入居が決まった物件の所在地周辺には、ファミリー向けのマンスリーマンションは、存在しません。
間違いなく、ファミリー向けのマンスリーマンションの需要は、存在します。
しかし入居検討者は、複数の物件から選ぶことすらできず、その物件を選ぶしかないのです。
オンリーワンの世界には、不毛な価格競争も存在しません。
儲かる賃貸経営のコツです。
賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、大阪の堺市にあるこちらの物件で、空室が出たので、
・一般賃貸
・家具付き賃貸
・マンスリーマンション
で同時募集をかけました。
オーナーに先見性があるので、私の提案を理解し、所有不動産の価値を高める賃貸経営に賛同いただきました。
入居募集の結果、開始後、１週間で入居が決まりました。
別に賃料を値引きした訳ではありません。
逆にかなり割高の賃料設定になっています。
今回のマンスリー運用で入居者が決まった要因を次の様に考えています。
ズバリ、オンリーワンの物件だから！
今回、入居が決まった物件の所在地周辺には、ファミリー向けのマンスリーマンションは、存在しません。
間違いなく、ファミリー向けのマンスリーマンションの需要は、存在します。
しかし入居検討者は、複数の物件から選ぶことすらできず、その物件を選ぶしかないのです。
オンリーワンの世界には、不毛な価格競争も存在しません。
儲かる賃貸経営のコツです。