原状回復工事（大阪）が激安でできる訳
●原状回復工事（大阪）が激安でできる訳
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
無駄な原状回復費用を支払っているオーナーさんがいらっしゃるので、その仕組みについてお話します。
一般的に、原状回復工事をオーナーさんが発注してから、一次業者、下請け業者、孫受け業者そして職人と多くの業者が間に入って、実際に工事が行われます。
簡単な話で、不必要な業者をカットすれば、その分コストが下がります。
しかしながら、それができないから高い原状回復工事費用を払われているオーナーさんが結構いらっしゃいます。
そこで今回、私が大手管理会社の仕事をしている職人さんをコーディネートし、不必要な業者をカットして原状回復工事を行える仕組みを作りました。（大阪、京都、兵庫、奈良限定ですが・・・。）
↓こんな感じです。（低価格原状回復工事の概要図）
原状回復工事をするのに安いに越したことはないですが、安かろう悪かろう、いい加減な工事内容となれば問題です。そういうことが無いように、質の高い職人を厳選しました。
↓具体的な単価をお伝えします。
■原状回復工事 単価表（大阪版）
一番分かりやすいと思うのですが、クロスが６８０円/ｍからとリーズナブルになっています。
１ルームの場合ですが、クロス張替え＋クリーニングであれば、4万円台になります。またＣＦシート張替えを含めても８万円もかかりません。
大阪での単価になりますが、リーズナブルな原状回復工事をご検討されるのであれば、下記までお問合せくださいませ。
もちろん無料でお見積もりいたします。
事例（１）
事例（２）
高品質でリーズナブルな原状回復をご検討のオーナーさんは、メールで
okuda0523■（■を@に変えてください。）gmail.com
までお問い合わせください。
■原状回復工事 単価表（テキスト版）
1.量産クロス貼り(全メーカー）： 680円/ｍ
2.特選1000番クロス貼り： 900円/ｍ
3.CFシート貼替住宅用1.8㎜： 2,400円/㎡
4.ソフト巾木取替え H60㎜木目： 500円/㎡
5.ソフト巾木取替え H60㎜無地： 350円/枚
6.フロアタイル貼替え 2.5㎜： 4,300円/㎡
7.戸車交換： 500円/ヶ所
8.障子貼替え（大）： 2,500円/枚
9.障子貼替え（中）： 2,200円/枚
10.障子貼替え（小）： 1,900円/枚
11.畳表替え： 3,500円/枚
12.畳表替え（本間）： 4,500円/枚
13.新調畳： 8,000円/枚
14.新調畳（本間）： 11,000円/枚
15.畳日除けカーテン： 600円/枚
16.古畳処分： 1,000円/枚
17.襖貼替（片面普通寸）： 2,500円/枚
18.襖貼替え（片面幅広）： 3,500円/枚
19.襖貼替え（両面普通寸）： 2,700円/枚
20.襖貼替え（両面幅広）： 5,500円/枚
21.襖貼替え（天袋）： 1,500円/枚
22.襖貼替え（天袋幅広）： 2,000円/枚
23.襖貼替え（裏紙）： 700円/枚
24.襖柄指定(普通寸）： プラス500円
25.襖柄指定(幅広）： プラス700円
26.襖新調（押し入れ）： 10,000円/枚
27.襖新調（取り合い両面）： 11,000円/枚
28.木枠交換： 1,800円/本
29.引き手： 350円/ヶ所
30.退去立会い代行： 8,000円/回
31.クリーニング1K： 13,000円/回
32.クリーニング１DK： 16,000円/回
33.クリーニング1LDK： 19,000円/回
34.クリーニング２DK： 20,000円/回
35.クリーニング2LDK： 22,000円/回
36.クリーニング3DK： 23,000円/回
37.クリーニング３LDK： 25,000円/回
38.クリーニング４DK： 28,000円/回
39.クリーニング４LDK： 35,000円/回
40.長尺シート貼替え2.8㎜： 3,900円/㎡
41.フローリング貼り： 9,800円/㎡
42.カーペット貼替え(スタンダード）： 2,900円/㎡
43.タイルカーペット貼替え： 4,300円/㎡
44.網戸貼替： 2,500円/枚
45.硬質塩ビシート貼り： 8,500円/㎡
46.壁穴補修： 3,000円/所
47.クーラースリーブ取付け： 1,500円/ヶ所
48.菊割ゴム取替え： 大1,500円/ヶ所
49.洗濯パンエルボ取付け： 1,500円/ヶ所
50.水道パッキン交換： 3,000円/ヶ所
51.気泡栓取替： 1,000円/所
52.ゴムフロート取替： 7,000円/ヶ所
53.ボールタップ取替： 9,000円/ヶ所
54.Wカーテンレール取替え： 4,500円/台
55.シャワーカーテン取替え： 2,500円/枚
56.シャワーホース取替え： 5,000円/ヶ所
57.コーキング打ち替え： 1,000円/ｍ
58.鍵取替え： 6,000円/ヶ所
（※発注単価２５,０００円以上の単価となります。）
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
無駄な原状回復費用を支払っているオーナーさんがいらっしゃるので、その仕組みについてお話します。
一般的に、原状回復工事をオーナーさんが発注してから、一次業者、下請け業者、孫受け業者そして職人と多くの業者が間に入って、実際に工事が行われます。
簡単な話で、不必要な業者をカットすれば、その分コストが下がります。
しかしながら、それができないから高い原状回復工事費用を払われているオーナーさんが結構いらっしゃいます。
そこで今回、私が大手管理会社の仕事をしている職人さんをコーディネートし、不必要な業者をカットして原状回復工事を行える仕組みを作りました。（大阪、京都、兵庫、奈良限定ですが・・・。）
↓こんな感じです。（低価格原状回復工事の概要図）
原状回復工事をするのに安いに越したことはないですが、安かろう悪かろう、いい加減な工事内容となれば問題です。そういうことが無いように、質の高い職人を厳選しました。
↓具体的な単価をお伝えします。
■原状回復工事 単価表（大阪版）
一番分かりやすいと思うのですが、クロスが６８０円/ｍからとリーズナブルになっています。
１ルームの場合ですが、クロス張替え＋クリーニングであれば、4万円台になります。またＣＦシート張替えを含めても８万円もかかりません。
大阪での単価になりますが、リーズナブルな原状回復工事をご検討されるのであれば、下記までお問合せくださいませ。
もちろん無料でお見積もりいたします。
事例（１）
事例（２）
高品質でリーズナブルな原状回復をご検討のオーナーさんは、メールで
okuda0523■（■を@に変えてください。）gmail.com
までお問い合わせください。
■原状回復工事 単価表（テキスト版）
1.量産クロス貼り(全メーカー）： 680円/ｍ
2.特選1000番クロス貼り： 900円/ｍ
3.CFシート貼替住宅用1.8㎜： 2,400円/㎡
4.ソフト巾木取替え H60㎜木目： 500円/㎡
5.ソフト巾木取替え H60㎜無地： 350円/枚
6.フロアタイル貼替え 2.5㎜： 4,300円/㎡
7.戸車交換： 500円/ヶ所
8.障子貼替え（大）： 2,500円/枚
9.障子貼替え（中）： 2,200円/枚
10.障子貼替え（小）： 1,900円/枚
11.畳表替え： 3,500円/枚
12.畳表替え（本間）： 4,500円/枚
13.新調畳： 8,000円/枚
14.新調畳（本間）： 11,000円/枚
15.畳日除けカーテン： 600円/枚
16.古畳処分： 1,000円/枚
17.襖貼替（片面普通寸）： 2,500円/枚
18.襖貼替え（片面幅広）： 3,500円/枚
19.襖貼替え（両面普通寸）： 2,700円/枚
20.襖貼替え（両面幅広）： 5,500円/枚
21.襖貼替え（天袋）： 1,500円/枚
22.襖貼替え（天袋幅広）： 2,000円/枚
23.襖貼替え（裏紙）： 700円/枚
24.襖柄指定(普通寸）： プラス500円
25.襖柄指定(幅広）： プラス700円
26.襖新調（押し入れ）： 10,000円/枚
27.襖新調（取り合い両面）： 11,000円/枚
28.木枠交換： 1,800円/本
29.引き手： 350円/ヶ所
30.退去立会い代行： 8,000円/回
31.クリーニング1K： 13,000円/回
32.クリーニング１DK： 16,000円/回
33.クリーニング1LDK： 19,000円/回
34.クリーニング２DK： 20,000円/回
35.クリーニング2LDK： 22,000円/回
36.クリーニング3DK： 23,000円/回
37.クリーニング３LDK： 25,000円/回
38.クリーニング４DK： 28,000円/回
39.クリーニング４LDK： 35,000円/回
40.長尺シート貼替え2.8㎜： 3,900円/㎡
41.フローリング貼り： 9,800円/㎡
42.カーペット貼替え(スタンダード）： 2,900円/㎡
43.タイルカーペット貼替え： 4,300円/㎡
44.網戸貼替： 2,500円/枚
45.硬質塩ビシート貼り： 8,500円/㎡
46.壁穴補修： 3,000円/所
47.クーラースリーブ取付け： 1,500円/ヶ所
48.菊割ゴム取替え： 大1,500円/ヶ所
49.洗濯パンエルボ取付け： 1,500円/ヶ所
50.水道パッキン交換： 3,000円/ヶ所
51.気泡栓取替： 1,000円/所
52.ゴムフロート取替： 7,000円/ヶ所
53.ボールタップ取替： 9,000円/ヶ所
54.Wカーテンレール取替え： 4,500円/台
55.シャワーカーテン取替え： 2,500円/枚
56.シャワーホース取替え： 5,000円/ヶ所
57.コーキング打ち替え： 1,000円/ｍ
58.鍵取替え： 6,000円/ヶ所
（※発注単価２５,０００円以上の単価となります。）
相続で賃貸経営に取り組むことになって・・・
●相続で賃貸経営に取り組むことになって・・・
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、お父さんが亡くなり、相続で賃貸経営に取り組むことになった息子さんからの依頼で、コンサルティングを行いました。
コンサルでいろいろ収益を増やすために技術的なノウハウをお伝えしたのですが、それ以上に大切なことをお伝えしました。
それは何かというと、
何を目的として、賃貸経営に取り組むか、ということです。
つまり、企業理念を持って欲しい、ということです。
経営を行うにあたり、目的がなければ、行き当たりばったりの対応で日々を過ごすようになります。
収益を得たその先に、どういう理想を実現したいのか、そして、どういう状況となれば幸せになれるのかについて、明確にすることが重要です。
極端な話、目的ではない小手先のテクニックの話は、どうでもいいです。
その都度、その都度で必要なものを取り入れれば良いだけの話です。
それよりも、経営を行う上で、土台となる経営の目的＝理念を確立することが重要です。
そのことを私としては、今回のコンサルでお伝えしました。
結果的に、こちらの経営者には、私の想いが伝わったようです。
↓コンサルを終えての感想
奥田様
昨日はコンサルティングありがとうございました。
お話の中で、興味深かったのは、理念を大切にすること、考え方により能力を活かすこと、自分の好きにすればいいと言ってもらえたこと、です。
これから、相続や管理やいろいろ問題がでてくるとは思いますが、じっくりあわてずに、一生懸命考えて、そして自分の心に素直に、取り組んでいかなければと考えています。
これからは、自主管理を少しずつ勉強しながら進めたいと思います。
ありがとうございました。
T
↑ここまで
理念を大切にし、収益の最大化を図る賃貸経営コンサルティング
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、お父さんが亡くなり、相続で賃貸経営に取り組むことになった息子さんからの依頼で、コンサルティングを行いました。
コンサルでいろいろ収益を増やすために技術的なノウハウをお伝えしたのですが、それ以上に大切なことをお伝えしました。
それは何かというと、
何を目的として、賃貸経営に取り組むか、ということです。
つまり、企業理念を持って欲しい、ということです。
経営を行うにあたり、目的がなければ、行き当たりばったりの対応で日々を過ごすようになります。
収益を得たその先に、どういう理想を実現したいのか、そして、どういう状況となれば幸せになれるのかについて、明確にすることが重要です。
極端な話、目的ではない小手先のテクニックの話は、どうでもいいです。
その都度、その都度で必要なものを取り入れれば良いだけの話です。
それよりも、経営を行う上で、土台となる経営の目的＝理念を確立することが重要です。
そのことを私としては、今回のコンサルでお伝えしました。
結果的に、こちらの経営者には、私の想いが伝わったようです。
↓コンサルを終えての感想
奥田様
昨日はコンサルティングありがとうございました。
お話の中で、興味深かったのは、理念を大切にすること、考え方により能力を活かすこと、自分の好きにすればいいと言ってもらえたこと、です。
これから、相続や管理やいろいろ問題がでてくるとは思いますが、じっくりあわてずに、一生懸命考えて、そして自分の心に素直に、取り組んでいかなければと考えています。
これからは、自主管理を少しずつ勉強しながら進めたいと思います。
ありがとうございました。
T
↑ここまで
理念を大切にし、収益の最大化を図る賃貸経営コンサルティング
単純に入居率をアップさせるのが良い訳ではない
●単純に入居率をアップさせるのが良い訳ではない
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
かなり久しぶりのブログ更新です。
一応、私の生存報告も兼ねてブログ記事を更新します。
さて、本題です。
『入居率が９８％を維持しています』と自慢しているオーナーの話を聞くと、私は疑問を持ちます。
何に疑問を持つかというと、「物件を安売りしていないだろうか？」ということです。
例えば、５万円で募集している単身用マンションを２５,０００円で入居募集すれば、すぐに部屋は埋まります。
つまり、入居率だけを高めようと思えば、募集賃料を下げれば、入居率アップを実現できます。
入居率は低いよりも、高いほうが良いとは思います。
しかし併せて、収益率も考えて欲しいと思います。
私の場合、その方法として実質家賃入居率という指標で考えます。
・広告費
・管理料
・原状回復費用
・固定資産税
などの支出を差引して、空室期間も加味して、純粋に手元に残る賃料収益を分子にして、満室時の賃料収入で割る指標です。
※１部屋でも、３０部屋でも計算方法は同じです。
単純に、入居率が上がった、下がったという話にするのではなく、収益性をチェックするようにしたいですね。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
かなり久しぶりのブログ更新です。
一応、私の生存報告も兼ねてブログ記事を更新します。
さて、本題です。
『入居率が９８％を維持しています』と自慢しているオーナーの話を聞くと、私は疑問を持ちます。
何に疑問を持つかというと、「物件を安売りしていないだろうか？」ということです。
例えば、５万円で募集している単身用マンションを２５,０００円で入居募集すれば、すぐに部屋は埋まります。
つまり、入居率だけを高めようと思えば、募集賃料を下げれば、入居率アップを実現できます。
入居率は低いよりも、高いほうが良いとは思います。
しかし併せて、収益率も考えて欲しいと思います。
私の場合、その方法として実質家賃入居率という指標で考えます。
・広告費
・管理料
・原状回復費用
・固定資産税
などの支出を差引して、空室期間も加味して、純粋に手元に残る賃料収益を分子にして、満室時の賃料収入で割る指標です。
※１部屋でも、３０部屋でも計算方法は同じです。
単純に、入居率が上がった、下がったという話にするのではなく、収益性をチェックするようにしたいですね。
何のために賃貸経営をするのか？
●何のために賃貸経営をするのか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、お父さんから相続で、これから初めて賃貸経営に取り組まれる２代目オーナーさんのコンサルをしました。
私がコンサルする際、そのオーナーさんの想い、そして置かれている環境に合わせてアドバイスします。
今回のオーナーさんは、初めて賃貸経営に取り組まれるとのことで、小手先のコンサルタントは言わない、本当に大切な事をお伝えしました。
きっかけは、お父さんからの相続というのがありましたが、息子さんには息子さんの人生があります。
その息子さんがどう自分の人生をデザインし、その中で賃貸経営にどういう意味付けをするかが、今後、オーナー業を継続していく上で、非常に重要になります。
今回のコンサルは、下記にいただいた感想にもありますが、根源的な賃貸経営をする理由、オーナーになる意味、経営理念からお話を始めました。
感想を拝見すると、私の思いが伝わったようで、よかったです。
改めてのことですが、オーナーは、賃貸経営をする意味、オーナーとして実現したい事、そして賃貸経営の先にある自分が理想とする世界がどんな世界なのかを明確にして欲しいと思います。
日々の経営に取り組む姿勢が変わります。
↓賃貸経営コンサルを受けていただいた感想
↑ここまで
賃貸経営コンサルティングはこちら
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、お父さんから相続で、これから初めて賃貸経営に取り組まれる２代目オーナーさんのコンサルをしました。
私がコンサルする際、そのオーナーさんの想い、そして置かれている環境に合わせてアドバイスします。
今回のオーナーさんは、初めて賃貸経営に取り組まれるとのことで、小手先のコンサルタントは言わない、本当に大切な事をお伝えしました。
きっかけは、お父さんからの相続というのがありましたが、息子さんには息子さんの人生があります。
その息子さんがどう自分の人生をデザインし、その中で賃貸経営にどういう意味付けをするかが、今後、オーナー業を継続していく上で、非常に重要になります。
今回のコンサルは、下記にいただいた感想にもありますが、根源的な賃貸経営をする理由、オーナーになる意味、経営理念からお話を始めました。
感想を拝見すると、私の思いが伝わったようで、よかったです。
改めてのことですが、オーナーは、賃貸経営をする意味、オーナーとして実現したい事、そして賃貸経営の先にある自分が理想とする世界がどんな世界なのかを明確にして欲しいと思います。
日々の経営に取り組む姿勢が変わります。
↓賃貸経営コンサルを受けていただいた感想
先日は色々なお話をしていただき、ありがとうございました。
相続で受け継ぐことになった築40年の激古のマンションに関して、マンション経営もやったことのない自分に経営の理念の大切さからお話をしてもらい、勉強になりましたし、楽しかったです。
相続で受け継ぐことになった築40年の激古のマンションに関して、マンション経営もやったことのない自分に経営の理念の大切さからお話をしてもらい、勉強になりましたし、楽しかったです。
テクニックやノウハウももちろん大切な部分だとは思うのですが、それらが全て活きてくるのは根本の理念がしっかりと認識されているからだということに共感しました。
一番大切なことが抜けていることが多い世間で、本当に大切なことを当たり前に大切にされ、人の悩みを根本から解決されようとしている奥田さんは信用のできるお人だと思いましたし、素晴らしい活動をされているなと思いました。
又、これからご相談をすることがありましたら、その時は宜しくお願いします。
ありがとうございました。
大阪府門真市 T様
大阪府門真市 T様
↑ここまで
賃貸経営コンサルティングはこちら
大手の管理会社だから安心？
●大手の管理会社だから安心？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、あるオーナーと打ち合わせをしていました。
その内容は、今の管理会社に不満があるので、今後、どうするのかという内容です。
誰もがしっているブランドのS販売という会社です。
そもそもなぜ、そのオーナーがその管理会社に管理を任せたかというと、
・大手の会社だから担当する人もしっかりしているだろう・・・
・法人の入居者を積極的に入居させる際、そのブランド力とネットワークが頼りになるのでないか・・・
という理由で、管理を任せられたそうです。
しかし現状、不満を持たれています。
不満というより不信という状況です。
・法人入居を前提とした転貸型の契約で、入居者が変わったのに連絡がない。
・入居者からのクレームが入ったが、その後の経過報告が全くない。
・一ヶ月前退去通知を約束していたのに、平気でその約束を破る。
話を詳しく聞いてみると、担当者のレベルの低さもありますが、そもそも、それを許している会社の風土にも問題があるようです。
大手というだけでは自分の大切な資産を任せるのは危険です。
有名ブランドだからと言って、安心の管理サービスを提供してくれるかどうかは別問題です。
会社や名前だけで判断するのではなく、オーナー自らの厳しい目を持って、プロとしての管理、オーナーの収益を最大化してくれる思いがあるかどうか、自分の判断の基、管理会社を選定することをオススメします。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、あるオーナーと打ち合わせをしていました。
その内容は、今の管理会社に不満があるので、今後、どうするのかという内容です。
誰もがしっているブランドのS販売という会社です。
そもそもなぜ、そのオーナーがその管理会社に管理を任せたかというと、
・大手の会社だから担当する人もしっかりしているだろう・・・
・法人の入居者を積極的に入居させる際、そのブランド力とネットワークが頼りになるのでないか・・・
という理由で、管理を任せられたそうです。
しかし現状、不満を持たれています。
不満というより不信という状況です。
・法人入居を前提とした転貸型の契約で、入居者が変わったのに連絡がない。
・入居者からのクレームが入ったが、その後の経過報告が全くない。
・一ヶ月前退去通知を約束していたのに、平気でその約束を破る。
話を詳しく聞いてみると、担当者のレベルの低さもありますが、そもそも、それを許している会社の風土にも問題があるようです。
大手というだけでは自分の大切な資産を任せるのは危険です。
有名ブランドだからと言って、安心の管理サービスを提供してくれるかどうかは別問題です。
会社や名前だけで判断するのではなく、オーナー自らの厳しい目を持って、プロとしての管理、オーナーの収益を最大化してくれる思いがあるかどうか、自分の判断の基、管理会社を選定することをオススメします。
オーナーの利益を最大化する退去立会い代行サービス
●オーナーの利益を最大化する退去立会い代行サービス
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、無事、６年間、お住まいいただいた３LDKのファミリー物件の退去立会いを終えました。
結果的に、退去者負担として２１万円を負担していただくことになりました。
オーナーに完了報告をして、
「今回の結果を見て驚きました。」
と喜んでいただけました。
実際、極端な話、技術と経験のない人が退去立会いをすると、退去者負担の金額も大きく変わります。
例えば、クリーニング代を負担してもらって終わり、というケースもあります。
退去者からボッタクリは出来ませんが、きっちり負担していただくものは負担していただくことが重要です。
結果的に、オーナーもこの資金を元に、次の賃貸につながるように原状回復工事および付加価値リフォームに取り組むことができます。
退去立会いは、賃貸経営において、次の入居促進、そして収益を生み出すためにも、力を入れて行う必要があります。
オーナーの利益を最大化する退去立会い代行サービス
↑かなり費用対効果が高いと自負しています。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、無事、６年間、お住まいいただいた３LDKのファミリー物件の退去立会いを終えました。
結果的に、退去者負担として２１万円を負担していただくことになりました。
オーナーに完了報告をして、
「今回の結果を見て驚きました。」
と喜んでいただけました。
実際、極端な話、技術と経験のない人が退去立会いをすると、退去者負担の金額も大きく変わります。
例えば、クリーニング代を負担してもらって終わり、というケースもあります。
退去者からボッタクリは出来ませんが、きっちり負担していただくものは負担していただくことが重要です。
結果的に、オーナーもこの資金を元に、次の賃貸につながるように原状回復工事および付加価値リフォームに取り組むことができます。
退去立会いは、賃貸経営において、次の入居促進、そして収益を生み出すためにも、力を入れて行う必要があります。
オーナーの利益を最大化する退去立会い代行サービス
↑かなり費用対効果が高いと自負しています。
本当の空室対策
●本当の空室対策
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、空室でお困りのオーナーのコンサルティングを行いました。
現状、空室が増えてきて、「どうしようか・・・」と悩まれていました。
オーナーに空室になった経緯、考えられる原因をお聞きする中で、空室状態が長く続いているのは、どうもお部屋の設備が古いなど、ハード面での問題というより、本当の空室の原因は違うところにあるように感じました。
どんな現象にも原因があります。
空室になるのにも理由があります。
多くの場合、空室となっている一番の原因は、空室という状況に対して、対策を取っていないオーナーの姿勢に一番の問題があります。
もっともらしい理由として、競合物件との設備面、条件面で劣っているという理由が挙げられます。
しかし、それよりも空室の大きな原因となっているのが、オーナーが空室に対して対策を取っていないというケースが多いです。
同じ物件でも、オーナーチェンジで収益が変わる理由と同じです。
賃貸経営に取り組む姿勢と言っても、抽象的で分かりにくいかもしれませんので、もう少し詳しくお伝えします。
何となく賃貸経営をしていては、何となく空室が発生して、何となく思うように収益が上がらないという結果になります。
結局、どういう理念を持って賃貸経営に取り組んでいるのかが、オーナーに問われます。
あなたは、経営者として、どんな賃貸経営をしたいのでしょうか？
そして、どんな経営理念を持って、賃貸経営に取り組んでいますか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、空室でお困りのオーナーのコンサルティングを行いました。
現状、空室が増えてきて、「どうしようか・・・」と悩まれていました。
オーナーに空室になった経緯、考えられる原因をお聞きする中で、空室状態が長く続いているのは、どうもお部屋の設備が古いなど、ハード面での問題というより、本当の空室の原因は違うところにあるように感じました。
どんな現象にも原因があります。
空室になるのにも理由があります。
多くの場合、空室となっている一番の原因は、空室という状況に対して、対策を取っていないオーナーの姿勢に一番の問題があります。
もっともらしい理由として、競合物件との設備面、条件面で劣っているという理由が挙げられます。
しかし、それよりも空室の大きな原因となっているのが、オーナーが空室に対して対策を取っていないというケースが多いです。
同じ物件でも、オーナーチェンジで収益が変わる理由と同じです。
賃貸経営に取り組む姿勢と言っても、抽象的で分かりにくいかもしれませんので、もう少し詳しくお伝えします。
何となく賃貸経営をしていては、何となく空室が発生して、何となく思うように収益が上がらないという結果になります。
結局、どういう理念を持って賃貸経営に取り組んでいるのかが、オーナーに問われます。
あなたは、経営者として、どんな賃貸経営をしたいのでしょうか？
そして、どんな経営理念を持って、賃貸経営に取り組んでいますか？
オーナーが自分でマンスリー運用を行う
●オーナーが自分でマンスリー運用を行う
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、名古屋のオーナーのコンサルティングをしています。
何をコンサルティングしているかというと、オーナー自らが、「マンスリー運用をやりたい。」とのことで、マンスリー事業立ち上げコンサルティングをしています。
すでに一般賃貸で貸す、賃貸経営を経験されていますが、マンスリー運用は全くの素人です。
私も素人のオーナーがほとんどなので、プロにアウトソーシングする方法をビジネスモデルとして確立して、すぐに素人のオーナーにもマンスリー運用を取り入れてもらえるようにしていますが、オーナー自らが実施するというケースは初めてです。
そのオーナーのためのテキストを作りこみました。
一番最初のページでお伝えしたマンスリー運用を行うことのメリットをこの記事で共有したいと思います。
（１）付加価値を生むことができる
一般的に、賃貸物件は、日々経年劣化し、毎年のように物件周辺では、新築物件が建築され、オーナーが何も手を打たなければ、相対的に物件価値が下がってきます。
周りの競合物件と同じ賃貸条件、貸し方をしていては、その相対的価値の下落を免れず、賃料値下げ競争にさらされます。
その競争に抗う唯一の方法が『付加価値賃貸』です。
マンスリー運用は、付加価値を生み、一般賃貸という賃料値下げ競争の土俵とは異なるところで、賃貸経営を行う運用方法です。
付加価値を生み出すことで、一般賃貸運用よりも高い賃料収入を得ることができ、物件価値を守る事につながります。
（２）仲介業者に依存しない集客ができる。
物件オーナーは、物件の所有者ですが、自ら入居者を集客することをほとんどしません。
意識の高い一部のオーナーは、自ら物件のホームページやブログを作って、直接募集を行っています。 また間接的な集客活動の一つとして、仲介業者周りを積極的に行っているオーナーもいます。
しかし、仲介業者周りを否定するつもりはありませんが、入居が決まるかどうかは分かりません。 普段、あまりそのオーナーの物件を認識していない仲介営業担当者に認識してもらう機会を増やす意味はありますが、基本的に客付しやすい物件を中心に案内、クロージングしていく仲介営業担当者に、自分の物件を何とか優先順位を上げて欲しいといっても、その営業担当者に実利がなければ、なかなか動いてくれません。
いわゆる広告料をアップするなど、営業マンの目の前に大きな人参をぶらさげる行為が効果的なゆえんです。
マンスリー運用は、入居者をインターネットを通じて、 ８～９割の入居者を直接募集します。
客付しやすい物件で仲介手数料を稼ごうとする仲介業者と関係なく、インターネットによる直接募集をすることで、集客、入居促進が自分の裁量で取り組めるようになります。
追伸
本気でマンスリー運用をやりたいというオーナーのお手伝いをさせていただきます。
※ただし名古屋エリアは、受付できません。すでにクライアントがいますので！
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、名古屋のオーナーのコンサルティングをしています。
何をコンサルティングしているかというと、オーナー自らが、「マンスリー運用をやりたい。」とのことで、マンスリー事業立ち上げコンサルティングをしています。
すでに一般賃貸で貸す、賃貸経営を経験されていますが、マンスリー運用は全くの素人です。
私も素人のオーナーがほとんどなので、プロにアウトソーシングする方法をビジネスモデルとして確立して、すぐに素人のオーナーにもマンスリー運用を取り入れてもらえるようにしていますが、オーナー自らが実施するというケースは初めてです。
そのオーナーのためのテキストを作りこみました。
一番最初のページでお伝えしたマンスリー運用を行うことのメリットをこの記事で共有したいと思います。
（１）付加価値を生むことができる
一般的に、賃貸物件は、日々経年劣化し、毎年のように物件周辺では、新築物件が建築され、オーナーが何も手を打たなければ、相対的に物件価値が下がってきます。
周りの競合物件と同じ賃貸条件、貸し方をしていては、その相対的価値の下落を免れず、賃料値下げ競争にさらされます。
その競争に抗う唯一の方法が『付加価値賃貸』です。
マンスリー運用は、付加価値を生み、一般賃貸という賃料値下げ競争の土俵とは異なるところで、賃貸経営を行う運用方法です。
付加価値を生み出すことで、一般賃貸運用よりも高い賃料収入を得ることができ、物件価値を守る事につながります。
（２）仲介業者に依存しない集客ができる。
物件オーナーは、物件の所有者ですが、自ら入居者を集客することをほとんどしません。
意識の高い一部のオーナーは、自ら物件のホームページやブログを作って、直接募集を行っています。 また間接的な集客活動の一つとして、仲介業者周りを積極的に行っているオーナーもいます。
しかし、仲介業者周りを否定するつもりはありませんが、入居が決まるかどうかは分かりません。 普段、あまりそのオーナーの物件を認識していない仲介営業担当者に認識してもらう機会を増やす意味はありますが、基本的に客付しやすい物件を中心に案内、クロージングしていく仲介営業担当者に、自分の物件を何とか優先順位を上げて欲しいといっても、その営業担当者に実利がなければ、なかなか動いてくれません。
いわゆる広告料をアップするなど、営業マンの目の前に大きな人参をぶらさげる行為が効果的なゆえんです。
マンスリー運用は、入居者をインターネットを通じて、 ８～９割の入居者を直接募集します。
客付しやすい物件で仲介手数料を稼ごうとする仲介業者と関係なく、インターネットによる直接募集をすることで、集客、入居促進が自分の裁量で取り組めるようになります。
追伸
本気でマンスリー運用をやりたいというオーナーのお手伝いをさせていただきます。
※ただし名古屋エリアは、受付できません。すでにクライアントがいますので！
リフォーム仕上げのスピード
●リフォーム仕上げのスピード
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、退去立会い代行と原状回復工事の依頼を受けました。
「なぜ、私に依頼されたのですか？」
と理由をお聞きすると、
工事のリーズナブルさもあるのですが、
「これまでお願いしていたリフォーム工事業者さんの対応が遅くって・・・。」
とのことでした。
そのリフォーム業者さんは、いつも忙しいとのことですが、いくらでも業者として対応の仕方があると思います。
例えば、そのリフォーム業者がお付き合いされている協力業者にリフォームを手伝ってもらえば、忙しいからといって、対応や工事完了が遅くなることはありません。
そもそも、そのリフォーム業者は、賃貸経営における【お部屋を早くリフォームして商品化する】という発想を持っていません。
自分の都合だけで仕事をするので、オーナーの早期の商品化して賃料を生み出したいという想いとギャップが出てきて当然です。
【工期をいかに短くして、早期の商品化】を大切にする管理会社、リフォーム業者とお付き合いするようにしましょう。
高品質でリーズナブルかつスピードを重視する原状回復工事
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、退去立会い代行と原状回復工事の依頼を受けました。
「なぜ、私に依頼されたのですか？」
と理由をお聞きすると、
工事のリーズナブルさもあるのですが、
「これまでお願いしていたリフォーム工事業者さんの対応が遅くって・・・。」
とのことでした。
そのリフォーム業者さんは、いつも忙しいとのことですが、いくらでも業者として対応の仕方があると思います。
例えば、そのリフォーム業者がお付き合いされている協力業者にリフォームを手伝ってもらえば、忙しいからといって、対応や工事完了が遅くなることはありません。
そもそも、そのリフォーム業者は、賃貸経営における【お部屋を早くリフォームして商品化する】という発想を持っていません。
自分の都合だけで仕事をするので、オーナーの早期の商品化して賃料を生み出したいという想いとギャップが出てきて当然です。
【工期をいかに短くして、早期の商品化】を大切にする管理会社、リフォーム業者とお付き合いするようにしましょう。
高品質でリーズナブルかつスピードを重視する原状回復工事
オーナーの収益を最大化を目的とした退去立会い代行サービス
●オーナーの収益を最大化を目的とした退去立会い代行サービス
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、このブログでも紹介しているオーナーのための退去立会い代行サービスで、退去立会いに行ってきました。
２DKで３０㎡の単身用の部屋でしたが、退去者の負担として９万円弱負担いただきました。
ガラス窓の割れ、カーペットの汚れ、コンセント破損などの瑕疵を確認しました。
今回の退去立会いでのポイントは、
【退去者の瑕疵を明確にし、正当な負担をその場で確認する】ことが重要です。
今回の場合、退去立会いのその場で、ガラス窓の修理代、カーペット貼り替え、コンセント修理費用を算出し、退去者にその費用負担支払いについて、サインをいただきました。
こうしないと、後々に、請求すると、「そんなの知らない・・・」「その費用は妥当なのか・・・」などなど、精算金の回収に手間取る事になります。
ですので、精算金の回収をより、確実なものにするために、退去立会いのその場で、精算金を確定させ、支払日も確認いただくことが重要になります。
そういう立会いをすることで、少しでもオーナーの負担を減らし、次の原状回復工事の費用の捻出にしていただければと思います。
参考までに私が退去立会い代行サービスで使用している精算書のフォーマットを添付します。
ご参考ください。
オーナーの利益の最大化を目的とした退去立会い代行サービス
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、このブログでも紹介しているオーナーのための退去立会い代行サービスで、退去立会いに行ってきました。
２DKで３０㎡の単身用の部屋でしたが、退去者の負担として９万円弱負担いただきました。
ガラス窓の割れ、カーペットの汚れ、コンセント破損などの瑕疵を確認しました。
今回の退去立会いでのポイントは、
【退去者の瑕疵を明確にし、正当な負担をその場で確認する】ことが重要です。
今回の場合、退去立会いのその場で、ガラス窓の修理代、カーペット貼り替え、コンセント修理費用を算出し、退去者にその費用負担支払いについて、サインをいただきました。
こうしないと、後々に、請求すると、「そんなの知らない・・・」「その費用は妥当なのか・・・」などなど、精算金の回収に手間取る事になります。
ですので、精算金の回収をより、確実なものにするために、退去立会いのその場で、精算金を確定させ、支払日も確認いただくことが重要になります。
そういう立会いをすることで、少しでもオーナーの負担を減らし、次の原状回復工事の費用の捻出にしていただければと思います。
参考までに私が退去立会い代行サービスで使用している精算書のフォーマットを添付します。
ご参考ください。
オーナーの利益の最大化を目的とした退去立会い代行サービス