仲介業の存在価値
仲介業の存在価値
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
ある仲介業者さんと話をしたときに担当者の方が言いました。
業者さん：「最近、物件の情報はお客さんの持つ情報に差がなくなってきました。」
これはお客さんが事前にインターネットで物件についてかなり調べ、その物件についての情報を把握していることを意味します。
そしてその業者さんが続けて言いました。
業者さん：「うちがお客さんと違いを出せるのは地域情報です。」
基本的に仲介業はその地域に店舗を構え、その地域に根ざした活動をしています。
ですからこの物件的な部分以外の地域における情報において、仲介のプロとインターネット客との間に圧倒的な差が存在しています。
今後、内見からの成約率を高めるために、そして支持される仲介業として存在するために、保有する地域情報の量と質、そしてその情報発信技術がより一層、求められると思います。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
ある仲介業者さんと話をしたときに担当者の方が言いました。
業者さん：「最近、物件の情報はお客さんの持つ情報に差がなくなってきました。」
これはお客さんが事前にインターネットで物件についてかなり調べ、その物件についての情報を把握していることを意味します。
そしてその業者さんが続けて言いました。
業者さん：「うちがお客さんと違いを出せるのは地域情報です。」
基本的に仲介業はその地域に店舗を構え、その地域に根ざした活動をしています。
ですからこの物件的な部分以外の地域における情報において、仲介のプロとインターネット客との間に圧倒的な差が存在しています。
今後、内見からの成約率を高めるために、そして支持される仲介業として存在するために、保有する地域情報の量と質、そしてその情報発信技術がより一層、求められると思います。
■ブログタイトルを変更しました。
■ブログタイトルを変更しました。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
急に思うところがあり、ブログのタイトルを変更しました。
変更前：■もう空室対策で悩まない！！アパート、マンション賃貸経営講座■
↓
変更後：空室対策で入居率アップ！アパート、マンション賃貸経営講座
主な変更理由は、検索キーワードをより重視したタイトルにしたいと考えました。
変更のポイントは、
・記号を外す
・新たなキーワードを追加
の２点を実施しました。
まず、記号についてですが、読者に発見してもらいやすいように、「■」という記号を使っていましたが、検索エンジン対策では何の意味もありません。
もっというと、検索エンジンでタイトルは、検索上、重視されるタイトルの頭、つまり一等地に記号を使うのはもったいないと判断しました。
また私のブログの読者はリピーターさんが結構いるので、その方に向けて記号をつけてまで露出を高める意味はないかと思いました。
次に新たなキーワードの追加ですが、「入居率」という大家さんであれば関心あるであろうキーワードを使いました。
それほどたくさん月間検索回数が多いキーワードではないですが、ヤフー知恵袋でニーズを探っていると、結構閲覧されていそうなので、テストの意味合いで「入居率」というキーワードを追記しました。
ブログタイトルの変更で結果が出れば、またブログで報告しますね。
関連記事：ブログアクセスアップ
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
急に思うところがあり、ブログのタイトルを変更しました。
変更前：■もう空室対策で悩まない！！アパート、マンション賃貸経営講座■
↓
変更後：空室対策で入居率アップ！アパート、マンション賃貸経営講座
主な変更理由は、検索キーワードをより重視したタイトルにしたいと考えました。
変更のポイントは、
・記号を外す
・新たなキーワードを追加
の２点を実施しました。
まず、記号についてですが、読者に発見してもらいやすいように、「■」という記号を使っていましたが、検索エンジン対策では何の意味もありません。
もっというと、検索エンジンでタイトルは、検索上、重視されるタイトルの頭、つまり一等地に記号を使うのはもったいないと判断しました。
また私のブログの読者はリピーターさんが結構いるので、その方に向けて記号をつけてまで露出を高める意味はないかと思いました。
次に新たなキーワードの追加ですが、「入居率」という大家さんであれば関心あるであろうキーワードを使いました。
それほどたくさん月間検索回数が多いキーワードではないですが、ヤフー知恵袋でニーズを探っていると、結構閲覧されていそうなので、テストの意味合いで「入居率」というキーワードを追記しました。
ブログタイトルの変更で結果が出れば、またブログで報告しますね。
関連記事：ブログアクセスアップ
■火災保険の更新率
■火災保険の更新率
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
ちょっと興味深い数字が出てきたので皆さんと共有したいと思います。
私どもが管理している物件の入居者さんには、もれなく火災（家財）保険に加入していただいています。
その加入期間は、入居から２年間となっています。
それ以降は、当然、更新していただかなければなりません。
しかし実際、更新しない人がいます。
その割合がどれくらいなのかを、保険会社に協力してもらって算出しました。
その結果は、 ２５％の人が更新していませんでした。
更新しない人にすれば、「お金がもったいない。」「面倒くさい。」と思っているかもしれませんが、万が一が起こった場合、１００人中２５人の人が保険を利用できない状態となっています。
最終的に火災、水漏れなどが起きて、損害賠償の請求先は問題を起こした入居者さんになります。
管理をする立場として、誰もがいやな思いをしないようにするために、１００％火災保険を更新してもらえるような策を練っています。
まだ確定ではないので、具体的にはいえませんが、入居者が加入する火災保険ではなく、管理会社が保険に入る形の商品を開発するように、大手の損保会社にかけあっています。
形になれば、皆さんにまたご報告しますね。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
ちょっと興味深い数字が出てきたので皆さんと共有したいと思います。
私どもが管理している物件の入居者さんには、もれなく火災（家財）保険に加入していただいています。
その加入期間は、入居から２年間となっています。
それ以降は、当然、更新していただかなければなりません。
しかし実際、更新しない人がいます。
その割合がどれくらいなのかを、保険会社に協力してもらって算出しました。
その結果は、 ２５％の人が更新していませんでした。
更新しない人にすれば、「お金がもったいない。」「面倒くさい。」と思っているかもしれませんが、万が一が起こった場合、１００人中２５人の人が保険を利用できない状態となっています。
最終的に火災、水漏れなどが起きて、損害賠償の請求先は問題を起こした入居者さんになります。
管理をする立場として、誰もがいやな思いをしないようにするために、１００％火災保険を更新してもらえるような策を練っています。
まだ確定ではないので、具体的にはいえませんが、入居者が加入する火災保険ではなく、管理会社が保険に入る形の商品を開発するように、大手の損保会社にかけあっています。
形になれば、皆さんにまたご報告しますね。
■家賃保証会社の活用で滞納対策
■家賃保証会社の活用で滞納対策
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
年々、私のところで管理物件の滞納件数と滞納額が増えていきます。
世の中の経済状況の厳しさを入居者の滞納の実態を通じて実感します。
私のところでは家賃滞納対策の１つとして、家賃保証会社を利用しています。
滞納対策として家賃保証会社を利用するのも一つの手になります。
ただ家賃保証会社を利用するにあたり、押さえておいていただきたいことがあります。
それは家賃保証会社に家賃が振り込まれる形でしたら、その保証会社が倒産したら、１か月分の賃料収入が得られなくなる可能性があります。
そういうリスクがあるので、リスクを回避するために最近もう１社の家賃保証会社も利用するようにしました。
最後に参考になるブログを紹介します。
こちらのブログで、実際に家賃保証会社の利用の仕方と、保証会社の滞納者へのアプローチを具体的にレポートしてくれていますので参考になります。
●滞納対策はどうすればよい？
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
年々、私のところで管理物件の滞納件数と滞納額が増えていきます。
世の中の経済状況の厳しさを入居者の滞納の実態を通じて実感します。
私のところでは家賃滞納対策の１つとして、家賃保証会社を利用しています。
滞納対策として家賃保証会社を利用するのも一つの手になります。
ただ家賃保証会社を利用するにあたり、押さえておいていただきたいことがあります。
それは家賃保証会社に家賃が振り込まれる形でしたら、その保証会社が倒産したら、１か月分の賃料収入が得られなくなる可能性があります。
そういうリスクがあるので、リスクを回避するために最近もう１社の家賃保証会社も利用するようにしました。
最後に参考になるブログを紹介します。
こちらのブログで、実際に家賃保証会社の利用の仕方と、保証会社の滞納者へのアプローチを具体的にレポートしてくれていますので参考になります。
●滞納対策はどうすればよい？
■質問の仕方で人生が決まる！
■質問の仕方で人生が決まる！
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
ちょっと自分をイメージしてください。
あたなは用事があって、家を出ます。
そして駅に向かって歩きだしたときに、石につまづいて転びました。
その瞬間、あなたは心の中で何を思いますか？
例えば、以下のような２パターンの考えが浮かんだとします。
１．「なぜこんなところに石があるんだ？（怒）」
２．「ちょっとウッカリしてたなぁ。この経験をどう活かしたらいいだろうか？」
私もそうですが、人間だれも何かしら自分に起こった出来事に対して、何かしらの思いを持ちます。
そしてその思いを注意深く観察して見ると、無意識のうちに何かしらの質問をしています。
先ほどの転んだ話でいうと、１の質問を持った場合、その答えは、
「なぜこんなところに石があるんだ？」
↓
「誰かが置いたのか？」
↓
「犯人は誰だ？」
等々、その質問の先のに何かしらの答えを導きます。
そしてその答えに対して、喜怒哀楽のいづれかの感情を抱きます。
今回の場合でいえば、おそらく怒りの感情を持つと思います。
一方、２の質問をした場合はどうでしょうか？
質問に対する答えとその答えに対する自分の感情は、おそらくマイナスなものにはならないでしょう。
ですから、大家さんとしては、「どうして空室が埋まらないのか？（怒）」という質問を心の中でするより、「どうしたら空室が埋まるだろうか？」という質問を立てた方が、よい結果を生み出す可能性が高いです。
※悪い原因を探るという目的を持って「なぜ空室が埋まらないのか？」と自問自答する場合は別です。
私自身も教えてもらうまで、無意識に自分自身で質問をしていること自体に全く気づいていませんでした。
そしてその質問の内容によって自分の感情をコントロールできることを知りました。
実はそれを教えてくれたのが一冊の本です。
この本は、成功哲学系、ビジネススキル系の本は数ありますが、当たりの本でした。
本質的に大切なことを具体的に自分に活用できるノウハウを教えてくれました。
この１,４７０円の投資は、それ以上の結果をもたらしてくれると思います。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
ちょっと自分をイメージしてください。
あたなは用事があって、家を出ます。
そして駅に向かって歩きだしたときに、石につまづいて転びました。
その瞬間、あなたは心の中で何を思いますか？
例えば、以下のような２パターンの考えが浮かんだとします。
１．「なぜこんなところに石があるんだ？（怒）」
２．「ちょっとウッカリしてたなぁ。この経験をどう活かしたらいいだろうか？」
私もそうですが、人間だれも何かしら自分に起こった出来事に対して、何かしらの思いを持ちます。
そしてその思いを注意深く観察して見ると、無意識のうちに何かしらの質問をしています。
先ほどの転んだ話でいうと、１の質問を持った場合、その答えは、
「なぜこんなところに石があるんだ？」
↓
「誰かが置いたのか？」
↓
「犯人は誰だ？」
等々、その質問の先のに何かしらの答えを導きます。
そしてその答えに対して、喜怒哀楽のいづれかの感情を抱きます。
今回の場合でいえば、おそらく怒りの感情を持つと思います。
一方、２の質問をした場合はどうでしょうか？
質問に対する答えとその答えに対する自分の感情は、おそらくマイナスなものにはならないでしょう。
ですから、大家さんとしては、「どうして空室が埋まらないのか？（怒）」という質問を心の中でするより、「どうしたら空室が埋まるだろうか？」という質問を立てた方が、よい結果を生み出す可能性が高いです。
※悪い原因を探るという目的を持って「なぜ空室が埋まらないのか？」と自問自答する場合は別です。
私自身も教えてもらうまで、無意識に自分自身で質問をしていること自体に全く気づいていませんでした。
そしてその質問の内容によって自分の感情をコントロールできることを知りました。
実はそれを教えてくれたのが一冊の本です。
この本は、成功哲学系、ビジネススキル系の本は数ありますが、当たりの本でした。
本質的に大切なことを具体的に自分に活用できるノウハウを教えてくれました。
この１,４７０円の投資は、それ以上の結果をもたらしてくれると思います。
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■空室対策のマンスリー運用で入居が決定！
■空室対策のマンスリー運用で入居が決定！
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、大阪守口市にある地下鉄大日駅が最寄の賃貸マンションで、空室対策対策としてウィークリー＆マンスリーマンション運用を開始しました。
早速、入居者が決まったので報告します。
●これまでの経緯
１．１１月２２日 オーナー訪問
マンスリー運用をオーナーに説明し、運用を開始を決断
↓
２．１１月２５日 入居募集開始
インターネットでマンスリーマンション物件として掲載
↓
３．１１月２９～３０日 リフォーム
水周りを１１万円かけてリフォーム実施
↓
４．１２月１～１９日 反響
問い合わせが２件あり、入居審査落ち
↓
５．１２月２０日
１月４日から２週間の入居確定（延長契約の可能性あり）
現在、一般賃貸として、共益費込みで３５,０００円で募集している洗濯機置きのない１７㎡のワンルームです。
今回のマンスリーでの契約は、月額に換算すると８４,０００円の賃料設定です。
ちなみに一般賃貸での入居は決まっていない状況です。
大日というあまり乗降客数も多くなく、またビジネスホテルに宿泊する客層が決して多いとはいえない場所ながら、入居が決まって、ほっとしました。
もちろんオーナーさんには大変喜んでいただきました。
オーナーさんにとってみれば、海のものとも山のものとも分からない初めてのチャレンジでしたので、１つの結果が出て安心されたことと思います。
この大日駅の物件は、競合物件が存在しないので、反響に対する成約率はかなり高いです。
マンスリー運用を始めてすぐなので、もう少し様子を見ないと必要部屋数、稼働率等の結論は出せませんが、これだけ言えます。
一般賃貸で募集して入居が決まらなければ、何かしらの違う方法を検討し、実施しなければ、稼働率は高まらない！
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、大阪守口市にある地下鉄大日駅が最寄の賃貸マンションで、空室対策対策としてウィークリー＆マンスリーマンション運用を開始しました。
早速、入居者が決まったので報告します。
●これまでの経緯
１．１１月２２日 オーナー訪問
マンスリー運用をオーナーに説明し、運用を開始を決断
↓
２．１１月２５日 入居募集開始
インターネットでマンスリーマンション物件として掲載
↓
３．１１月２９～３０日 リフォーム
水周りを１１万円かけてリフォーム実施
↓
４．１２月１～１９日 反響
問い合わせが２件あり、入居審査落ち
↓
５．１２月２０日
１月４日から２週間の入居確定（延長契約の可能性あり）
現在、一般賃貸として、共益費込みで３５,０００円で募集している洗濯機置きのない１７㎡のワンルームです。
今回のマンスリーでの契約は、月額に換算すると８４,０００円の賃料設定です。
ちなみに一般賃貸での入居は決まっていない状況です。
大日というあまり乗降客数も多くなく、またビジネスホテルに宿泊する客層が決して多いとはいえない場所ながら、入居が決まって、ほっとしました。
もちろんオーナーさんには大変喜んでいただきました。
オーナーさんにとってみれば、海のものとも山のものとも分からない初めてのチャレンジでしたので、１つの結果が出て安心されたことと思います。
この大日駅の物件は、競合物件が存在しないので、反響に対する成約率はかなり高いです。
マンスリー運用を始めてすぐなので、もう少し様子を見ないと必要部屋数、稼働率等の結論は出せませんが、これだけ言えます。
一般賃貸で募集して入居が決まらなければ、何かしらの違う方法を検討し、実施しなければ、稼働率は高まらない！
■コミュニティーと賃貸経営
■コミュニティーと賃貸経営
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、賃貸住宅新聞の記者である吉松こころさんのお話を聞く機会がありました。
賃貸市場の４つのトレンドについてお話されました。
その４つとは、
・外国人
・高齢者
・シェアハウス
・エコ（太陽光発電）
勉強熱心な大家さんであれば、一度は聞いたことのある話だと思います。
常にトレンドを追う新聞記者の現場を通じての話でしたので、私自身、「やっぱりかなりのブームなんだ！」と感じました。
また吉松さんの話の中で、気になるキーワードがありました。
それは、【コミュニティー】です。
私は、シェアハウスに代表されるように賃貸においてのコミュニティー（共同体）の存在が、今後より一層必要とされると考えています。
基本的に私はシェアハウスとは、立地の良さによる賃料上昇を共同生活によって賃料を抑え、新たな客層を発掘した賃貸手法の一つと理解していました。
しかし吉松さんの話を聞いて、賃料だけの問題ではないと思い直しました。
それはどういうことかと言いますと・・・話が変わりますが、まず人間の欲求の話をします！
ウサギではありませんが、人間という生き物は、本質的にさみしがり屋の生き物です。
賃貸物件の入居者は、立地や環境、設備仕様など物理的な条件を調べて、納得してから入居しますが、その背景、心理的な面で考えると必ず何かしらの欲求が存在します。
例えば携帯電話＆携帯メールの発展も、このさみしさを紛らわす【誰かとつながっていたい】という欲求が背後に存在します。
携帯代に月々１万円とかかかったとしても、その欲求を満たすためであれば、絶対に手放しません。
インターネットのミクシィ中毒も同じです。
あるサイトでメールやチャットで他人とコミュニケーションを取らずには居られない状態の人です。
そういう人達は、何かしらの団体に帰属して、自分の存在価値を確認したがっています。
今回のシェアハウスの話で言えば、境遇の似た人が集まるコミュニティーに参加できれば、それは人間としての本能レベルの欲求を満たすことができます。
そういう意味で、シェアハウスに限らず、根本的な人間の欲求を満たす賃貸のニーズは、今後、より一層増していくと思います。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、賃貸住宅新聞の記者である吉松こころさんのお話を聞く機会がありました。
賃貸市場の４つのトレンドについてお話されました。
その４つとは、
・外国人
・高齢者
・シェアハウス
・エコ（太陽光発電）
勉強熱心な大家さんであれば、一度は聞いたことのある話だと思います。
常にトレンドを追う新聞記者の現場を通じての話でしたので、私自身、「やっぱりかなりのブームなんだ！」と感じました。
また吉松さんの話の中で、気になるキーワードがありました。
それは、【コミュニティー】です。
私は、シェアハウスに代表されるように賃貸においてのコミュニティー（共同体）の存在が、今後より一層必要とされると考えています。
基本的に私はシェアハウスとは、立地の良さによる賃料上昇を共同生活によって賃料を抑え、新たな客層を発掘した賃貸手法の一つと理解していました。
しかし吉松さんの話を聞いて、賃料だけの問題ではないと思い直しました。
それはどういうことかと言いますと・・・話が変わりますが、まず人間の欲求の話をします！
ウサギではありませんが、人間という生き物は、本質的にさみしがり屋の生き物です。
賃貸物件の入居者は、立地や環境、設備仕様など物理的な条件を調べて、納得してから入居しますが、その背景、心理的な面で考えると必ず何かしらの欲求が存在します。
例えば携帯電話＆携帯メールの発展も、このさみしさを紛らわす【誰かとつながっていたい】という欲求が背後に存在します。
携帯代に月々１万円とかかかったとしても、その欲求を満たすためであれば、絶対に手放しません。
インターネットのミクシィ中毒も同じです。
あるサイトでメールやチャットで他人とコミュニケーションを取らずには居られない状態の人です。
そういう人達は、何かしらの団体に帰属して、自分の存在価値を確認したがっています。
今回のシェアハウスの話で言えば、境遇の似た人が集まるコミュニティーに参加できれば、それは人間としての本能レベルの欲求を満たすことができます。
そういう意味で、シェアハウスに限らず、根本的な人間の欲求を満たす賃貸のニーズは、今後、より一層増していくと思います。
■敷引き返還訴訟
■敷引き返還訴訟
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、あるセミナーに参加しました。
そこで賃貸経営で知っておかなければならい法律ということで、弁護士の方が講師をされていました。
その話の中で気になる発言があったのでお伝えします。
最近、電車に乗ると「払いすぎた利息が戻ってくるかもしれません。」といった司法書士の広告をよく見かけます。
その関連事項として、過払い返還請求が増えて、最近、貸し金業者の武富士が潰れました。
その弁護士によると司法書士、および弁護士の流行なのか、貸し金業者を対象にして過払い金返還訴訟を仕事にしている人が多いそうです。
今回、大家業をされている皆さんにお伝えしたいことが、
「過払い金返還訴訟を中心にしていた司法書士や弁護士が、次に敷引き返還訴訟を狙ってくる可能性がある。」
とのことでした。
敷引きの取扱いを金儲けの手段に使われたら、大家さんとしてはたまったものではありません。
大家としてはより一層、敷引の取扱で足元をすくわれないようにしなければなりません。
世知辛い世の中ですね。
追伸
実際、その講師の弁護士事務所では、月に１～２件、敷引きの相談があるそうです。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、あるセミナーに参加しました。
そこで賃貸経営で知っておかなければならい法律ということで、弁護士の方が講師をされていました。
その話の中で気になる発言があったのでお伝えします。
最近、電車に乗ると「払いすぎた利息が戻ってくるかもしれません。」といった司法書士の広告をよく見かけます。
その関連事項として、過払い返還請求が増えて、最近、貸し金業者の武富士が潰れました。
その弁護士によると司法書士、および弁護士の流行なのか、貸し金業者を対象にして過払い金返還訴訟を仕事にしている人が多いそうです。
今回、大家業をされている皆さんにお伝えしたいことが、
「過払い金返還訴訟を中心にしていた司法書士や弁護士が、次に敷引き返還訴訟を狙ってくる可能性がある。」
とのことでした。
敷引きの取扱いを金儲けの手段に使われたら、大家さんとしてはたまったものではありません。
大家としてはより一層、敷引の取扱で足元をすくわれないようにしなければなりません。
世知辛い世の中ですね。
追伸
実際、その講師の弁護士事務所では、月に１～２件、敷引きの相談があるそうです。