モータリゼーションが日本で本格化し始めたのはやはり1970年代だ。

しかし、郊外ロードサイドでチェーン企業の出店が本格化したのは、それより少し遅れ1980年代と言って良かろう。

というのも、真っ先に駐車場付きの郊外店舗を出したのは、すかいらーく、不二家ていどであり、それは80年代。スカイラーク1号店である国立店が開店したのは1970年であるが、長く試行錯誤の時期があって本格的な展開は80年代になってからだ。また、不二家の1号店となる川口青木店は1978年の開店。

あのマクドナルドも日本初のドライブスルー店舗を環八高井戸に出店したのは1977年。この出店こそ成功したものの、立地の試行錯誤が続き1980年代半ばになるまで、ドライブスルー店舗は損益分岐点に到達できない店ばかりが続いた。

この停滞を破り、マクドナルドが一気に売り上げを伸ばしたのは、マックシェイクのバナナ味が季節限定で登場し、嗜好性の高いゲームプロモーション(現金が当たる)やチキンマックナゲット、ブレックファースト(朝食メニュー)が導入された1980年代であった。

 

どのドライブスルーもえんえんと列が続き一部の店舗では道路に警察官まで交通整理に駆り出される状況さえ起こした。

 

 

モータリゼーションが後押しをしたことは事実だ。というのも、乗用車の世帯普及率の伸びと合わせて、郊外店舗の売上は増大の一歩を辿ったからだ。

現場での気づきは、この時期、女性ドライバー、とりわけ家庭を仕切る主婦のモータリゼーション化が急速に進んだことだ。

男親だけでは、説明できないほどの殺到があった。少なくとも、両親が運転免許を有していて、それこそ全国さまざまモータリゼーションは進んだ。

 

したがって、マクドナルドがこの時期、街中の通行人対象立地ばかりの出店(知名度のアップ)から、郊外店舗への積極的出店(ドライブスルー利用率のアップ)に切り替えていったことは正しい出店戦略であったと言えよう。

なぜなら、後に続いたハンバーガーチェーンのほとんど(ファストフードの多く)は、ドライブスルーの展開はおろか、郊外店舗そのものの展開に失敗しており事業そのものの撤退を余儀なくされているからだ。

 

 

車に乗ったままで、超高速でサービスを受けることができる技術を持ったチェーン企業は日本ではマクドナルドしかない。

ほかの企業の店が行っている「ドライブスルー」は、時間の節約という観点からだけ見ても、失格というほかない。

 

モータリゼーションとは、単に、自動車利用が増えたということではない。目的地までの自由な行動、時間節約による自由時間の創出をもたらすということである。

マクドナルドがもたらした「ドライブスルー」という時間節約はこのモータリゼーションの流れと見事に合致した。

 

郊外と言えど、広大な敷地を必要とするロードサイド店舗は、人々を惹きつけ売上を上げるために、店舗の魅力を高めようとすればするほと「損益分岐点」が高くなる。

その結果、立地を少しでも間違えると、収益は得られず、撤退の憂き目を味わう。これが多くのチェーン企業だ。

 

マクドナルドのドライブスルー技術は、客にとってのきわめて魅力的なサービスであり、客数と売上を高める武器であるばかりではなく

忙しければ忙しいほど、サービススピードが速くなるばかりか、面積当たりの土地生産性、労働生産性はどんどん高くなる。

いわば、その立地のポテンシャルを最大限に発揮できるようにする仕掛けである。

 

 

こうした仕掛けを持たないで、モータリゼーションに乗り出し、ロードサイド店舗を出店していくことこそ、ある意味、自殺行為だというほかない。

ファストフード企業の郊外店がマクドナルド以外、今もって苦戦している本当の理由はここにあるとは言えないだろうか。

 

世帯普及率は1990年に80%に到達、モータリゼーションは全盛を迎えるに至る。

しかし、このモータリゼーションにおいても、デフレ経済の圧力は強くかかり、2004年に86.4%でピークに達して後、停滞、やや減少傾向にある。

世帯当たり乗用車

 




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引用元:ファストフードの多くがモータリゼーションの波に乗り遅れた本当・・・


セキュリティ、すなわち、店の防犯という営業上のことが、売上予測に影響するかと言うと、現時点ではそういうことはない。

しかしながら、店舗における犯罪は日に日に増え続けていることは確かであり、これを無視するわけには行かなくなりつつある。

 

窃盗や置き引き、詐欺などの金銭・財産目的の犯罪ならまだしも、店員を脅しての金銭奪取、すなわち強盗は主に夜間従業員の少ない深夜にファストフード店に頻発し始めた。

各チェーン企業もこのセキュリティ対策に余念がないものの、日本社会が欧米型のグローバリズムを取り入れるにつれて、欧米型の凶悪な犯罪が増えていきそうな気配である。

 

こうした人間の命をも危険にさらす状況にあれば、単に売上金の喪失という結果にとどまらず、店舗の長期閉店、店舗の撤退という事態にも備えなければならない。

 

すなわち、セキュリティを売上予測の変数に組み込むということは、その地域の「安全性」を立地と商圏の大きな要素に加える必要があるということにである。

 

今のところ、地域の犯罪発生率が変数として売上と相関が高いということは見られないが、このデータも徐々に整備しておく必要がある。

 

地域として安全なのか?これはそこで生活する住民層がどんなであるか、貧困者が多いのか、はたまた裕福な家庭が多いのか、地域の経済格差は大きいのか、それとも小さいのか

といったことを調べざるを得ない。そして、犯罪の発生確率が高い地域で店のセキュリティーを高めるべきなのか、それとも平穏な地域なのか。

 

さらには、店や敷地の設備や構造が、高いセキュリティが保てるものなのかどうか、こうした面も見ていく必要があろう。

実際、セキュリティとはやや異なるかもしれないが、郊外ロードサイドにおいて、敷地の広さに対して、”敷地を照らす照明の数”が少ないと、売上が少ないという相関関係が見られたことがある。

 

設備の有無が直接売上に関係するとは言えないが、セキュリティーの変数はそろそろ設定できるようにしておかなければならない。

 

不審者 セキュリティ

 

 




 

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引用元:セキュリティが売上予測の重要な変数となる日は近い


クレーム処理は、店を営業していると必ず行わなければならないことである。

この良否が店の繁盛を左右すると言っても過言ではない。クレーム処理の技術が高い店ほど繁盛は約束される。

では、この技術レベルの高低は数値化可能であるかというと、ほとんど不可能である。

とはいえ、何とかできないかと考えてみた。

まず、マニュアルの存在である。クレームとは何か、クレーム処理をするとはどういうことか、そして、どのように対処するべきか、その具体的な事例と要点を記載したマニュアルが存在するか?

たいていのチェーン企業に所属した店舗には備え付けられているだろう。

次には、アルバイト・パートからの店舗運営、ストアマネジメントへの参加ないし登用はされているか。

クレーム処理は現場の責任者が行ってこそ実効性が上がる。責任者でない者がクレーム処理を行えばたちまち大きな問題へと発展する。

とはいえ、店長や正規社員がつねに店で陣頭指揮(フロアマネジメント)をしているとは限らない。したがって、アルバイト・パートへの意識喚起、権限移譲が重要であって、トレーニングが行われているかがポイントの一つとなろう。

そして、クレーム処理の発生や対処方法、対処担当者を記録し、スタッフに伝えるなんらかの媒体が存在しているかである。

クレーム処理には迅速性や正確さが必要だ。お客を怒らせる要素を限りなく少なくする努力が必要だからだ。

これら、3つ。クレーム処理マニュアルの存在、パート・アルバイトへのトレーニングの存在、クレーム処理の記録の存在をチェックすることで、ひとまずの数値化はできよう。

とはいえ、これは万能ではない。

「クレーム処理とは、FUN(ファン)になってくれる顧客を作ること」という一番重要なポイントをその店の従業員が自然に受け入れているかどうか。

この点を知ることができなければ、絵に描いた餅になってしまう。

 

営業状況を数値化して、売上予測に活かすことの難しさを克服できれば、さらに精度の高い結果を出せるようになるだろう。

 

握手

 

 




 

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引用元:クレーム処理の出き不出きを数値化する試み


物件の面積については、いわゆる立地とは言えないかもしれない。しかし、物件の面積は、繁盛する上で欠かせない要素である。

つまり、売上予測の重回帰モデルには必ずと言ってよいほど、この「面積」は説明変数として取り込まれる。

 

したがって、準立地要素と言ってよいだろう。この準立地要素には、他には、営業日数・年数などの営業履歴や、開店時刻・閉店時刻、従業員数、レジ台数などが挙げられる。

 

面積がなぜ重要かについては、立地論上は、「ピークカット」を問題にしている。つまり、営業上いちばん人々が訪れる時間帯に、面積が少ないために、繁盛度合いに一定の限度が生じる現象である。

とりわけ、飲食業のピークカットは他の時間帯で取り返すことはできない。したがって、ピークカットが生じればそのまま売上の機会ロスにつながる。

 

もちろん、ピークカットは、面積が少ないためばかりで起きるのではない。従業員の不足や訓練不足、メニュー資材の不足、ピーク時間帯への準備不足なども関係してくるだろう。

しかし、そうした人間が起こす原因よりも、面積と言う物理的要因があることが大きな影響を及ぼす。

 

事実、ピークカットを起こしている店において、面積を2倍に増やすなどの改装を行うと売上が激的に増加することはよく知られている。

ちなみに、この場合の売上への効果は、面積2倍に対して売上1.4倍というように実証されている。

 

また、この売上増加はピークカットを起こしていない店では少ないことが確かめられており、ピークカットの重要性が取りざたされるのもいわれのないことではない。

 

面積に関して言えば、ポテンシャルクラスターの働きをする高層マンションの規模を数値化するときに、屋上の面積×階層数という変数を用いることがある。

また、商圏分断の要因となる数々の大規模障害施設、すなわち、大規模工場敷地、空港、段丘や湖沼などの区域面積を地図上で測定し、これらを変数として用いることがある。

 

面積を調べたり、計算することは立地を知るうえで重要な手掛りになる。

 

 

modern kitchen and busy chefs

modern kitchen and busy chefs

 

 




 

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引用元:面積は立地の良否を決める大きな属性である


知覚突出性とは、対象物がそれ以外のものに比べてどれほど突出して見えるか、感じ取れるかという立地上の概念である。

立地について考えた店舗開発者たちは、物件(店舗)が「見える」ことの重要性を知っていた。と同時に、その見え方について言葉にする難しさ、数値化する難しさに直面していた。

ただ単純に、「お店がよく見える」だけでは、それがそう見える人の主観に過ぎないと言われてしまう。

したがって、たとえば次のように言い換えた人もいた。「10m離れたところからも見える」「100m離れたところからも、店の50%以上が見える」。

しかし、このように表現したところで、主観的と言われてしまえばそれきりである。

 

そこで、見えるとはどのようなことを言うのか、ということを私は考え、これをSORBICS立地論の中に加えた。

見えることを問題とするときは、まず。どこから見えるかを決めなければならない。そして、誰から、どのように見えるのかである。

この中で、もっとも重要なのは、「どこから、誰が」ではなく、「どのように」見えるのかである。

そして、見えるという中身に、実は重要な視覚に関する特性が関わっていることを突き止めた。

それによって見える有り方が、1つは、「視界融合」であって、もう一つは、「視界退行」である。

視界融合とは、対象物とそれ以外が「同じもの」として認識されてしまう認知現象であって、この理論的根拠は、ゲシュタルト心理学である。

この心理学によれば、「人間は『個』ではなく、『まとまり』で知覚する」ということである。そして、その結果として、「人間は『まとまらないもの』を知覚する」という。

これが、その通りであれば、人間は看板や店舗を、「まとまらないもの」として知覚しない限り、「見えない」ことになる。

つまり、人間は、対象物とそうでないものを、形や色あるいは動きなどで、まとめていることになる。

では、どういう形や色、動きがまとまりやすいか。こういう観点で、フォルム融合と色彩融合は考えられた。

 

一方の視界退行は、いわゆる「ハロー効果」に由来している。刺激量の大きい対象物をそうでない対象物より優先して知覚するが、時に「そうでない対象物」はまったく存在しないかのように扱う。

つまり、印象の大きいものを見るとその周りを見なくなるということだ。

 

そして、これら2つの現象は、人間の他の知覚でも同様である。

 

その中にあって、問題となる「店舗や看板」がいかに見えるようになっているかを見るのが、知覚突出性である。

 

言い換えるならば、知覚突出性が高いというのは、いかに、視界融合と視界退行を免れるようになっているかを記述することで証明できる。

簡便的に言うならば、「フォルム融合がなく、色彩融合がなく、ハロー効果が生じない」位置関係にあれば、その店、看板は「知覚突出性が高い」と言える。

 

000sikaiyuugou

 

 




 

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引用元:知覚突出性が高い店舗は「見える」と言える


到達容易性とは、人々がその物件、ないし店舗に到達するまでの行き易さ、到達しやすさを意味している。

似たような言葉に、接近容易性や接近性というのがあるが、これらの言葉では、「接近」が重視されていて、接近した後の、店の中に入る際の行動が抜け落ちている。

視界性評価と同様、その部分も重要な立地要因であるから、接近容易性や接近性だけではふじゅうぶんというのが、ソルビクス理論の見解である。

 

ちなみに、この到達容易性は、その終点が店の中であるが、その起点は人々の滞在する場所である。厳密に言うと、玄関を出た瞬間の場所である。

いうなれば、人々が共同住宅にいれば、その玄関から住宅の階段・エレベータを通り敷地を出る経路が含まれるということだ。となれば、立地の要因として、こうした人々に近い側の事情も組み入れる必要があることを意味している。もちろん、現在の技術をもってしては、視界性評価と同様、なかなかその部分への数値化は容易ではない。

 

住宅の敷地を抜けてから、徒歩または車、自転車などに乗り道路を行き、交差点や高速道路などを経て、店前まで行き、店の中に入るこうした一連の行動が、たやすく行えるような物件なのかどうかを問うものが到達容易性の概念だと言える。

 

もし、人々が一部にだけ住んでいて、ほとんど1つの道を1つの手段でしか来られない、いわゆる「陸の孤島」でもない限り、人々の行動の大半を規定することはできない。

多くの人がいろいろな場所にいろいろな形態で住んでいたり仕事をしていたりする。そして、いろいろな方向へいろいろな交通手段で出かけ、いろいろな道を経由して、結果的に店に到達したり到達しなかったりする。これが実情だ。

 

しかし、そうした多岐にわたる状況を一律に測定する方法もないのであれば、それらのほとんどを捨象して立地論を組み立てるほかない。

 

そこで、この到達容易性の大きな部分は、INOUT評価や動線評価のような単純に説明のつくところに終始しているのだ。

したがって、これら単純な指標だけでは不十分であることは言うまでもない。

 

だから、重回帰モデルを作る際の説明変数として、INOUT評価や動線評価を数値化したものを組み入れようとしてもなかなかモデルに取り込まないということが良くあるのはそのせいだと考えられる。

 

本来、数十キロメートルを何時間もかけて乗り越えて物件近くまで接近した人が、店の間口の狭さやたかだか20cmの段差を気にして店に入りづらいということはあり得ない。

これほど極端ではないにせよ、それらの変数が到達の過程全般を網羅していない以上、到達容易性の変数としてはいささか不十分なものであることは確かだ。

 

一方で、この到達容易性は、これをすべて記述できれば、これだけで立地の良否をほとんど明確に判定できるような内容でもある。言うなれば立地論とは、人々のその物件への行き易さ、到達し易さの総計なのだ。

もちろん、そうであるならば、商圏の規模とはその総計の一部であり、商圏の質とは、行き易さについての人々の価値観の総計だ。だから、商圏の規模も、商圏の質も、到達容易性の総計の中に含まれる概念と言えよう。

 

この到達容易性の問題については、今後の研究を待たれる。

 

陸の孤島

 

 




 

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引用元:到達容易性という概念だけで立地のすべてを表すことが可能かもし・・・


スーパーマップルデジタルは、地図のトップメーカー昭文社が作る電子地図である。

現在のバージョンは「20」だが、「9」までのものと、「10」以降では外見と機能はほとんど同じだが、地図のエンジンが異なっている。

そのため、スーパーマップルデジタルを利用している弊社のGIS、商圏分析ソフト「統計てきめん2プレミア」も、Ver1までもものと、Ver2以降では外見と機能はほとんど同じだが、互換性がない。

 

スーパーマップルデジタルと対抗して、ゼンリン社は「電子地図帳Zi(ズイー)」を提供してきたが、タウンページ全国1冊分まるごとの位置データが収録されていることで称賛を得てきた。

しかし、この電子地図帳Ziの地図データは、デジタルであるので、きわめてスピーディに描け、反応も速い。これによって、自動車のナビゲーション用地図としても優秀であった。

しかし、デジタル地図は、人間の目にはあまり優しくない。重要な道路もそうでない道路も同じ太さで描かれてしまうからです。

人間にとっては、スーパーマップルデジタルの描く地図のほうがきわめてわかりやすい。道路の描き分けは分かりやすいようにデフォルメされている。

スーパーマップルデジタルの地図はいわば「絵」なのである。商業施設にしても、実物よりほんの少し大きく、誇張されて描かれている。

 

今年はじめゼンリン社は、電子地図帳Ziの販売を終了するとアナウンスした。

そうなると、もうタウンページデータ(店などの施設の場所が全国網羅されている)は更新されることはない。

売上予測モデルの開発にとって大きなデータ源になっていただけに残念としか言いようがない。

 

すると、電子地図の業界は、一気にスーパーマップルデジタルのほぼ独壇場になる。

店舗などの全国網羅データはないものの、その美しい地図が売りの昭文社の首脳陣は、さぞかしほくそ笑んでいるだろう。

 

とはいえ、スーパーマップルデジタルの今後の競争相手は、グーグルマップになる。

 

左からグーグルマップ、スーパーマップルデジタル、電子地図帳Zi

地図 グーグルマップ スーパーマップルデジタル 電子地図帳Zi




 

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引用元:スーパーマップルデジタルは最高の「絵」地図と言える。


駅前といえば、ロータリーがあるものという印象がある。

よほど小さな駅でもない限り、駅前ロータリーがあると。

しかし、あにはからんや、東京と言う大都会の駅で、駅前ロータリーがある駅は少ない。

ロータリーとは、駅口を降りたところに、文字通り、円環状になった道があり、タクシー、バス、一般車が区別されて動けるようになっている構造のことを言う。

では、山手線ではどうなっているだろうか。

あり、ややあり(バス、タクシーいずれか専用のロータリー構造がある)、ないの3つに区別してみる。

東京駅:東口あり、西口あり

有楽町駅:東口ややあり、西口なし

新橋駅:東口ややあり、西口なし

浜松町駅:東口なし、西口なし

田町駅:東口ややあり、西口あり

(高輪ゲートウェイ駅:東側なし、西口あり)

品川駅:東口あり、西口あり

大崎駅:東口なし、西口なし

五反田駅:東口あり、西口なし

恵比寿駅:東口なし、西口あり

渋谷駅:東口あり、西口あり

原宿駅:東口なし

代々木駅:東口なし、西口なし

新宿駅:東口ややあり、西口あり

新大久保駅:なし、

高田馬場駅:早稲田口あり、戸山口なし

目白駅:なし

池袋駅:東口あり、西口あり

大塚駅:南口あり、北口あり

巣鴨駅:南口ややあり、北口あり

駒込駅:南口あり、北口なし

田端駅:ややあり

西日暮里駅:なし

日暮里駅:東口あり、西側なし

鶯谷駅:北口なし、南口なし

上野駅:広小路口あり、公園口なし

御徒町駅:北口なし、南口なし

秋葉原駅:東口あり、西口なし

神田駅:東口あり、西口なし

以上、28駅の中でほぼ定義通りの駅前ロータリーが東西(または南北)に整備されている駅は、東京駅・品川駅・渋谷駅・新宿駅・池袋駅・大塚駅の6駅のみである。

つまり、駅前ロータリーがある駅は少数派と言える。

 

東京駅 駅前ロータリー




 

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引用元:駅前ロータリーがある駅は少数派と言える


地下鉄は、地上を走る鉄道に比べ、立地的に異なる現象を示す。

まず、乗客に目的性が高く、商業性向、すなわち、購買性向、レジャー性向がやや低い。

どの地下鉄でも、たいていはオフィス街(事業所街)を経由していることがその原因かもしれない。

 

だから、地下鉄の出入口付近での商店街の発達は期待したほどでなない。

 

もちろん、これには、地下鉄の駅出入口が、地上を走る鉄道と大きく制約を受けることに起因しているとも言える。

むしろ、多くの権利が錯綜する地上を避けて地下を走らせているわけであるから、むしろ反対なのかもしれないが、いろいろな制約に対して時間をかけて折衝していくという余裕なく建築している都合上、いろいろな妥協を重ねて出入口を選定していると考えるべきであろう。

 

すると、もう少し交差点に近いところが良いのに、とか、もう少し〇〇側が便利なのにというような不満が出るような場所に出入口ができるわけである。

 

だから、ややもすると、ほとんど誰も乗降しない出入口や、多くの乗客が乗降するのに狭い階段しか設置されない出入口ができてしまう。

 

こうしたことが、地下鉄の出入口に近いから立地が良いなどという考えがきわめて危険であることを示している。

 

少なくとも、同一の地下鉄駅の駅口Aと駅口Bの間のところは、きわめて危険な立地であることが多い。これは絶対注意すべきことである。

というのも、駅口Aは、この駅口に近い地域の人々が利用し、駅口Bは同様にこの駅口に近い地域の人々が利用する。

互いに、わざわざ遠くの駅口は利用しない。すると、駅口Aと駅口Bの間は、その間のわずかな人々を除き、どちらの人々も利用しないことは明白だ。

つまり、駅口Aは、駅口Bに近い地域の人々は利用しないし、同様に駅口Bは駅口Aに近い人は使わない。ということで、駅口Aと駅口Bの間はどちらの人々も利用しないのだ。

 

こうして、2駅口間という最悪の立地を含め、地下鉄駅周辺はあまり良い立地は望めないことがわかる。

 

赤坂駅 マクドナルド 

 




 

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引用元:なぜ地下鉄駅口の周辺はあんまり儲からない立地なのか


日本のたいていの店にとって、家賃はとても大きな要素である。

売上がどんなに高くても、家賃が高ければ、どんなに経費の節約をしたところで利益は出ない。

もちろん、反対にどんなに売上が低くても、家賃がかなり低い、あるいは無料であれば、利益がガンガン出るというものだ。

 

だから、家賃、とこの家賃に関係する費用(敷金・保証金・礼金・仲介費用など)をいかに低く抑えるかが、出店の要ともいえる。

とりわけ、契約面積1坪(3.3平米)当たりの月額賃料はポイントだ。

都市部では、これが2~3万円というのが相場である。3万円と言えば高い部類。2万円と言えば低い部類。この値はこの20年以上変わっていない。

デフレで物価がほとんど上がっていない(下がっていることもある)からだ。

 

であるから、坪当たり月額賃料が1坪当たり1.5万円となったら、それはもう家賃は安いということになるが、では、この家賃の物件では、売上がとれるのか。

 

ちなみに、経験的に、飲食業などの店は、昔から「家賃は3日で返せ」と言われてきた。つまり、3日分の売上が家賃と同じくらいが良いという意味だ。

すると、1か月30日とすると、この割合は、1か月の売上の3日分、つまり3÷30=10%ということである。

 

で、仮に、店の面積が20坪であるとすると、坪1.5万円の物件は、30万円ということになるので、売上はそれを10%で割って、300万円となる。

 

そう、この300万円が1月の売上として、つねに確保できるかどうかということになる。

 

もし、1杯300円の蕎麦を売ったら、1月に10000杯=1日に333杯の蕎麦が売れるかと言う判断がなければならない。

 

感覚でわかるかと思うが、この1日333杯というのはとてつもない多さなのだ。小さめの小学校1校分の数を、その小さな場所で売れるんかいな、という数字である。

 

脱線するが、マクドナルドの全盛期では たとえ30坪しかない店でも、月2000万円売っていた。200円のハンバーガーで、1月10万個。1日3333個である。

尋常でない繁盛ぶりであることがわかろう。

日本人にはまったく馴染みのないハンバーガーという代物をそれだけ売った。

ある意味、立地の手助けなしにはあり得なかったことがわかろう。

 

そのマクドナルドでも、家賃の上限は10%であった。これを数パーセントオーバーすることはあっても、これより低い家賃と言うものもあまりなかった。

それもそのはず、新店の売上予測の値は、たいてい1000~1200万円とたいへん控え目であったからだ。

 

立ち食い そば

 




 

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引用元:「家賃は3日で返せ」の原則