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REMIX Architectbuilder's BLOG

長野県松本市にあるリミックスより設計・施工・不動産に関する情報を発信していきます。

おはようございます。

いよいよ梅雨間近か??と言わんばかりの天候の変化。

今年はちょっと異常ですかね?

今週はゲリラ豪雨と雷と雹とめちゃめちゃで雷嫌いの私とすると災難な1週間でした。

我が家の犬も雷が嫌いでゴロゴロ響くたびに鳴く始末。

雹も久しぶりに見ましたね。

 

そんな梅雨が近づいてきて外仕事がはかどらなくなる時期ですが、いよいよ現場の方が本格始動。

基礎工事を始める前に地盤調査がはいりました。

地盤調査は地中の地盤状況を調査し、安定地盤かあるいは軟弱地盤かを判定し、場合によっては地盤改良も行う必要がある建築前の重要なものです。

最近では新築物件に住宅瑕疵担保責任保険をかける会社が増えてきていますが、その保険適用には地盤調査はもちろん義務付けられています。

上の写真はどちらもここ1週間で調査してもらった別々の物件ですが、どちらの方が地盤が安定していると思いますか?

答えは下の方になるのですが、どちらも安定地盤と判定され、地盤改良の必要がなく基礎工事にはいれます。

 

上の写真の土地は今回建てることになる前に畑→田んぼといった経緯があります。

田んぼの土はイメージのとおりドロッとした土なので抵抗値が低く、安定地盤にはなりません。

また田んぼは底に水がはけづらくするように床(とこ)を作ってたらいのような状態を作っています。

なので、その底を抜いていないと水はけの悪いまさに田んぼのような敷地となってしまい、建物を建てるには不向きなところとなっています。

今回の土地は非常に水はけもいいことからたらいの層の栓抜きもできているようで大丈夫そうだと思いつつ、田んぼだったからといった心配を抱えながら調査を受けました。

結果とするとやはりたらいの層は若干ゆるいもののその下の層がものすごく硬い層で1m少しのところで調査用のドリルが貫入不可となりました。

 

次に下の写真の土地は見るからに良さそうですが(実際とてもいいのですが)表層に砕石が巻かれているからという錯覚に陥るケースがあります。

ここは弊社事務所のすぐ近くで事務所を建て替えた時の地盤データからここも大丈夫だろうという推測のもと調査を受けました。

川沿いの土地でいわゆる川砂利の層となっているのですが不思議なことにここから1kmくらい下流に下ったところでは同じように川沿いのところでも地質が変わり、地盤改良をしなければいけないところがでてきます。

今回のところは5点とも1mくらいの貫入で層にあたってしまったので基礎工事も大変だなと思うような安定地盤でした。

 

このように地域や土地によって地盤の層が変わることが当たり前のようにあります。

昔から水に関する地名のついているところは地盤の緩いところが多いと言われています。

全部が全部あてはまるわけではないですが、土地探しの時にはそういうことも気にしてみるといいかもしれません。

でも、軟弱地盤だからといってダメなわけではないですよ?

過去にやった物件(安曇野市)ですが地盤改良をすることで支持地盤まで杭を打ち、基礎を支えてあげればもちろん建てることができます。

こちらは穴を掘りながら土とセメントと水を撹拌させて杭を生成していく柱状改良の様子です。

写真中央から右側にある丸いやつが地表まで生成された杭で、左側の掘ったような丸が基礎の高さに調整した後になります。

 

これはまた別の物件(松本市埋橋)ですが少し掘れば湧水が出てきてしまう場所。

こういったところでは先ほどの柱状改良では杭ができない(セメントが固まらないのです)ので鋼管杭による施工で対処できます。

トラックに乗っている杭と羽を組み合わせ、専用重機で先端に羽のついた鋼管杭を所定の深さまでねじ込んでいく工法です。

(有名なところでは昨年問題になった横浜のマンションがこの類の工法です)

鋼管杭はメーカーによって様々な名前や工法がでていますが基本的な施工方法はだいたい同じです。

 

ネガティブなイメージにはなりますが調査結果に基づいて杭の選択・設計をしてくれる信頼できる地盤調査・改良工事の業者がいれば法律の範囲内でどこにでも建物を建てることができます。

ただ、地盤改良は安定地盤の新築工事より改良工事が発生する分いくらか工事費が増すので余裕を持った資金計画も必要になります。

 

土地をお探しの方や、これから計画される方は参考にしてみてください。

 

 

話が変わって不動産のお話

先週には所属する不動産協会の青年部総会がありました。

今回2回目の総会となったのですが、前回同様総会の後に勉強会的なことと懇親会をやっています。

今回勉強会には長野県とも縁のある他県本部の青年部長さんをご招待して開業当時の思いや成功・失敗例、また現在のスタイルにたどり着いた経緯や収益物件の運営など多岐にわたりお話をいただきました。

普段講演会などで必要以上にメモを取らない人が紙いっぱいにメモを取って聞き入ってしまいました!

 

こちらは講演後に行われたディスカッション

題して「今後の不動産業界をどのように生き抜いていくか」

の風景です。

この議題の経緯はある書籍。

あと10年で消える職業・なくなる仕事という項目の中に上から3番目に

「不動産ブローカー」と入っているのです。

ランキング形式では書いてないのですがなんとなく危機迫る気分。。。

我々はブローカーではないですが、近い将来不動産業の一部が自動化されることはあり得ますので今後をどう生き抜いていこうかとみんなで話し合いました。

意見は様々でしたが行き着く答えは「真心」

コンピューター化が進む世の中でもお客様と真摯に向き合い、丁寧な対応を心がけていくのが必要ということでした。

何年何十年とたってもこういう気持ちを持った業者であり続けたいし、こういう思いを他の業者も忘れないでもらいたいと思えるディスカッションでした。

 

と、地盤のお話と先週の出来事でした。

来週は宅建の更新があるので自分用にここにメモしておきます(笑)

 

それではよい週末を~♪

 

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リミックスは土地探しから建築設計施工まで

「ワンストップ」で行えるアーキテクトビルダーです

 

http://www.remix-ism.jp  

Mail.info@remix-ism.jp  

℡.0263-46-0143

 

おはようございます。

ここ数日急に暑くなり、体が気候に追いつかない今日この頃、今日は曇りから雨に変わるようで気温は過ごしやすそうですね。

5月も終盤になり、木々は緑に、田植えもされているようで緑豊かな季節になりましたね。

都会には感じられない自然と風景は地方ならではの贅沢ですね。

大学に通っていたころはやはりこの自然に癒されたくてほぼ月に一度実家に帰ってきていたほどです(笑)

 

そんな緑豊かな長野県。

全国的にもそうなんですが実は問題を抱えているのです。

「空家が増えている」

もともと地元は地方だったけれど様々な事情で都会または他県に出て行ってしまい、処分をしていかなかった。

 

ご両親が地方に住んでいたが亡くなられて相続でもらったがそのままになっている。

 

更地にしてしまうと固定資産税が増額されるために壊すに壊せない。

(固定資産税は建物があると土地の分で減免されています)

 

現在は住んでいないが「私の目の黒いうちは絶対売らないから」とご両親または親戚からきつく言われている…

 

理由は様々あるのですが現在空家となっている物件を地方では多く抱えています。

物件によっては相続により所有者が変更になったが登記されていないために現在の所有者がわからないといったものもあるようです。

 

現在日本では既存住宅の流通シェアが約15%あたりを推移していますが、世界的にみるとかなり低い水準です。

日本では築20年を過ぎると建物の不動産市場価値がゼロに近くなる評価方法があることから解体して更地での取引、あるいは建替をするといった「スクラップ&ビルド」古いものは壊して新しいものに造りかえるといった文化があるからです。

 

昨今の国会で倒壊の危険性のある空家に対して対処するよう求める法改正がなされましたが、上記のような理由で空家が増えているのが現状なのです。

 

そこで不動産業界ではその空家や中古住宅を流通させようという取り組みが始まっています。

買主さんが少しでも安心して既存住宅を購入できるように取り組まれているのが既存住宅インスペクション

建築士の資格を保有していて、特定の既存住宅状況調査技術者資格を保有する者が、目視を主としながら場合によっては詳細調査を行い、建物の現状を報告したうえで宅建業者に物件取引をしてもらうというもの。

この一次インスペクションを行うことで買主の不安を少しでも取り除いて取引できるようにする補助業務が、義務ではないですが追加されてきています。

また、それでも払しょくしきれない不安や問題のあったものは一定のリフォームをして瑕疵保険をつけることも可能になっています。

(瑕疵保険を付ける際には瑕疵保険を取り扱う各保険会社で認定されているインスペクターによるインスペクションと結果から保険会社が指定するリフォームが必要となります)

 

先日はそのインスペクター資格の講習に行ってきました。

昨年同じ協会の既存住宅現況検査技術者講習を受けたのですが他にもインスペクター団体が多数あったものを一本化するための移行講習でした。

ここでは既存住宅状況調査を行う経緯や意義、方法、それにかかわる法律の話がされます。

最後にテストもする本格的な資格になっているのです。

 

今後既存住宅の購入を検討されている方や、取引しようと検討している業者さんがいらっしゃいましたら是非お声掛けいただければと思います。

 

また、相続や移住で処分に困っている土地・建物も積極的に取引させていただいております。

ここは建築と不動産を兼業している利点で建築的目線と不動産的目線の双方から適正な価格の判断とリフォームなどをすることで販売価格を向上させるような販売計画や、購入後の買主さんの要望でのリフォームもワンストップ」で相談・計画・施工できます。

 

新築だけでなく中古住宅やリフォームでもワンストップ」でご対応いたします。

 

しっかり宣伝になってしまいました(汗)

現在、建築・不動産業界はいろいろと変化を迎えているので何が正しいのか、様々な選択肢があって迷うこともあると思います。

そんな時は一緒に悩みながら自分なりの答えを一緒に探していきましょう。

または、知り合いにこの種の業者の人がいたらその人に声をかけてみてください。

きっと力になってくれると思いますよ!

 

難しいお話になってしまいましたが不動産業界の抱える問題の1つを紹介してみました。

それでは今日もいい1日になるように頑張ります!

がんばりましょう!

 

 

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こんにちは。

長いようで短いゴールデンウィークもあっという間に終わり

今日からお仕事という方も

サービス・接客業で連休中お仕事で今日からお休みの方も

お疲れ様です(でした)

 

私も昨日までお休みをいただき、家のことと趣味の釣りを満喫いたしました。

連休中はほとんど天気がよく、みなさん充実されたのではないでしょうか。

ただ、風の強い日が多かったですね。

連休中はあまり意識していなかったのですが車が黄色くなっちゃってますね。

(汚い画でごめんなさい…)

釣りに行ってたので土ぼこりで汚れたんだと思っていたのですが、他の人の車も汚れていたのでどうもそれだけではないようですね。

 

そう、黄砂!

毎年この時期舞ってくる中国からの贈り物ですね。

どおりで薬飲んでるのに目だけかゆいわけだ(笑)

場所によっては視界不良になるほどのところもあるみたいですね。

せっかくの天気なのに洗濯物とかについてしまうと気分が萎えてしまいますね。

しかも水にぬれるとこびりつくのが厄介。

明日の夕方から天気が崩れるようなので外に洗濯物を干して出かける方は時間しだいで要注意ですね。

雨が止んだら車も洗車したいところです…

 

 

さて、リミックスからお知らせする不動産情報を今日は紹介します。

新しく2件の情報をご提供できるようになりました!

 

まずは1件目

リミックスの建売住宅のご案内!!

併設設計事務所「時遊空間制作工房ism」で設計し、

リミックスで不動産と建築施工をしている

「ワンストップサービス」ならではの計画です。

所在地は松本市南浅間。

創価学会平和会館のほぼ向かいの裏手になります。

旧県営住宅跡になります。

写真右方向が南側ですが、現在駐車場になっていて日当たりは抜群です!

南浅間ってイメージあまりないかもしれませんが、けっこう便利な立地なんですよ。

デリシア元町店まで約800m 歩くと約10分、車なら2分くらいの距離。

セブンイレブンまで約380m 歩いて5分

信大附属病院まで(正面入口)約1.5km

ただし、車で行って駐車場に入るところまでを想定して…

歩きや自転車なら信大の敷地内を通っていけるので病院までは実質約1km、信大の敷地に入るとこまでならなんと約500m!

そうなんです、信大にすごく近いんです。

信大に近いというと

桐、沢村、旭町、北深志、少し離れて蟻ヶ崎などがよく聞くところなのですが、実は女鳥羽川を挟んで反対側にも近いところがあるんです。

信大関係者だったり、子供が附属幼・小・中学校に通っていて近いところを探していた人には穴場な物件かもしれません。

前面道路はやまびこ道路から西にはいった道路なのでやまびこ道路のようにひっきりなしに車が往来することもなく、住宅街なのでスピードを出してくる車もいないので安心です。

また、東側にも建物があるおかげでやまびこ道路の騒音も軽減できます。

 完成イメージはこちら

4人家族で住む最低条件はもちろんのこと、家族で寄り添いあえるコンパクトハウスの提案です。

小さいお家のメリットはなんといってもイニシャル・ランニングコスト!

 小さいからこそリーズナブルに高品質を得られます。

 小さい家のランニングコストは大きい家とは格段に違います。

  温めるも冷ますも容積が小さいので熱量が少なく済みます。

イニシャル・ランニングコストもいいですが、小さいお家は家族の温もりを感じ取れます。

 

なお、広告上の関係で確認申請済となっていますが、着工前までにご契約いただけた方は可能な範囲(計画変更確認申請の許容範囲)での設計変更を承ることもできます。

 

最後に金額ですが

土地 104.83㎡(31.71坪)

建物 82.80㎡(25.09坪)

土地代金、建築工事費(標準仕様)、建築工事に係る消費税8%を含めまして

2,614.4万円とさせていただきます。

住宅ローンによる返済を計算しますと、35年ローンで月々約7万円台の返済となります。

家族3~4人のお家だとアパートやマンションでもそのくらいの賃料のところは少なくないので家賃程度で住まうことのできることになります。

 

詳細、お問い合わせは電話またはメールにてお気軽にご連絡ください。 

http://www.remix-ism.jp  

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℡.0263-46-0143

 

 

 

 

長くなってしまいました。

続いて2件目は土地の仲介物件となります。

所在地は山形村

道路に対して縦長の124坪の広々物件です。

南側にお家が1軒ありますが、基本的に日当たり良好な土地になります。

役場周辺からは少し離れたところにはなりますが、意外とアイシティには近い!!

畑道を抜けていけば信号を通らず約1kmでアイシティまで行けます。

所用時間にすれば車で2,3分ほどでしょうか?アイシティに近いのは生活に便利でいいですね!

自然の中で暮らしたい、都会の暮らしにはうんざり、田舎暮らしをしたいといった方にはおすすめな物件です。

土地の前歴は畑なので山形村の良質な耕土で家庭菜園をお楽しみいただけます。

またIターンやUターンで農業に従事しようと検討されている方には合わせて農地のご紹介も可能です。

 

金額になりますが

土地 412㎡(124.63坪)(公簿)

870万円となります。

ただし、上下水の引込がない物件なので引込費用等応談可能な物件となっております。

 

詳細、お問い合わせは電話またはメールにてお気軽にご連絡ください。 

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以上2件の不動産情報を紹介させていただきました。

気になった方はぜひご連絡ください。

また、周りで探している方がいたら紹介してみてください。

特にIターンやUターンを検討している方は地元情報を仕入れにくいのでこういった方にはぜひご紹介いただけると夢の実現に近づけると思うのでよろしくお願いします。

 

 

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こんにちは。

 

暖かいのか寒いのか毎日日替わりな今日この頃、みなさん体調は崩されていませんか?

この時期私は長年お付き合いしている花粉症と闘っているのですが今年は別件で年明けよりアレルギーの薬を飲んでいることから今年はすっきりと過ごしています。

しかしながら、花粉本番となると薬の効き目より花粉が勝ったのか若干効きが悪くなり、少し強い薬に変えてもらったのですがこれが間違い。

変えた薬が全く効かず、前の薬に戻るまで花粉の猛威にふるわれました。

 

さて、先週ごろまではあちこちで桜がきれいに咲いていましたね。

今年は天候不順で満開になったとたんの雨で散ってしまったり残念なところもありましたが、平地はだいたい散ったか散り始めくらいですかね?

私が毎年見に行く桜は今がまさに見ごろ!

昨日の朝なんかはカメラを構えて撮影に来ていた人もいました。

あっ写真!!

と思って撮りに行ったのが午後だったので少し太陽のあたりが強いですが見事に満開です。

きれいな青空のおかげできれいに咲いています。

 

これは少し離れた別の桜。

今年はつぼみの数が少なかったようですがここの桜は枝いっぱいできれいです。

いつもお願いしている大工さんは昨日光城山に行ったそうでちょうど見ごろらしいですよ!

まだ桜を見に行けてない方はちょっと標高の高いところに行けばまだまだみれますよ!

 

ここ2年ほどありがたいことで松本市内でお家を建てさせていただいていたのですが、久しぶりに安曇野でお仕事をいただきました。

なので物件調査等をしに安曇野市役所へ。

完成見学会の時に来て以来かも…いや、そんなことはないな。

建築物は、建築前に法律違反をしていないか書類上でチェックされる「確認申請」というものがあります。

完成した時は確認申請通りにできているかチェックする「完了検査」があります。

 

「確認申請」時には対象の土地に対して法律・条令等で特別な縛りがないか、建築物を建てる上で確認しなければならない事項というのを市役所で教えてもらいます。

安曇野市には独自の条例があり、その許認可を受けないと確認申請を提出できないところもあります。

今回はその許認可の対象となる地域だったので、申請手順や提出から許認可までの期間等を教えてもらう目的もありました。

 

この許認可は通常3週間から1か月かかるので、その後の確認申請というと最短で約1か月後の工事着工となるのでそれに合わせた段取りをしないと早くても工事ができないし、遅いとお施主様に迷惑をかけてしまうので工程の調整はなかなか重要なのです。

少しでも早く提出しようと思い、翌日には必要書類をまとめて無事、提出してきました。

 

普通の土地だとこの許認可はなく、すぐに確認申請、確認済証を受け取り次第、着工できるのですが、土地にはそれぞれの役割があるのです。

たとえば松本市では都市計画区域というものが設定されています。

その中でも「市街化区域」「市街化調整区域」と大きく2つに分かれています。

「市街化区域」とは駅前の商業地域や、住宅地など建物建てていいですよー、街造っていいですよー、活性化させてくださいねーといった区域。

「市街化調整区域」とは田んぼや、畑などの建物建ててもらっちゃうと

無法地帯になっちゃうからこのあたりは許認可とらないと建てられないよーといった区域。

 

松本市は「都市計画法」という法律に基づいて線引きをしていますが、安曇野市は独自の条例として似たような区域をつくっています。

 

今回のお施主様が購入した土地は安曇野市でいう田園環境区域といったところだったので安曇野市の条例に基づいた許認可を提出する必要があったということです。

 

こういった手続きもお施主様本人だとなかなか難しいので我々が代理してやらせていただいています。

 

来月末あたりからこの現場もまた始まりますので随時アップしていこうと思います。

 

 

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こんにちは。

ようやく松本城のあたりは桜が咲いてきた今日この頃、週末のたびに冷たい雨が多く、なかなかタイヤ交換に手をつけれない状態です(笑)

今週あたりはタイヤ交換をして冬にさよならしたいところです。

 

さて、挨拶が遅れてしまいましたが、完成見学会ではたくさんのご来場ありがとうございました。

ご近所の方や、職人さん等の知り合いの方、また広告を見てきていただいた方、本当にありがとうございました。

また、見学会にご協力いただいたお施主様にも感謝いたします。

 

こうやって完成見学会を開催させていただきながら、実際の建物を

「見て・触って・感じて」

いただきながら住み手のこだわり、造り手のこだわりを伝えていけたらと思っておりますので、今回ご予定のつかなかった方も、次回開催できるときにぜひ来ていただけたらと思います。

 

今回造らせていただいたお家は共働きのお父さん・お母さんと3人のお子さんの5人家族。

太陽光発電と自然通風の取り入れにこだわりのあるお家です。

屋根角度は日射取得に最適な3.5寸勾配。

軒下になるベランダは急な雨でも洗濯物がびしょ濡れになるのを軽減します。

玄関ドアはYKKAP最新のデザインとカードで開閉できる電気錠「スマートキー」。

5人家族には決して広いとはいえないLDKだけれども普段は二間続きの和室も活用して広々空間に。

 

食器棚は前回建てたお家の見学会で一目ぼれしてオーダー収納に。

キッチン前はあらかじめ設置予定の収納がおさまるように高さと奥行きを調整したカウンターにしました。

 

キッチンにはパントリーも計画。

小さいながらも収納力は抜群です。

 

キッチン・ユニットバスは安定のTOCLASを採用。

人造大理石の加工技術とキッチン扉の塗装技術は他メーカーと群を抜いて高品質です。

 

 

一枚板カウンターと手洗い鉢は弊社からのささやかながら新築祝いのプレゼント。

無垢の赤松の美しさと、手洗い鉢は日展入賞作家の製作品。残念ながらこの作者の手洗い鉢はもう手に入らなくなってしまいました。。。

 

南側には大きなサッシ、北には細かな3つのサッシで風の流れを作ります。

縦長のスリットサッシは南北の風の通り道と同時に全開にすれば東西の風を拾う役割があります。

また、各すべり出しサッシは半開・全開の2段ロックがついていて、半開時には人の進入をブロックしてくれます。

自己責任ではありますが、スリットサッシなら開けたままでもお出かけが可能です。

夏場の熱気排出にはありがたいかもしれませんね。

 

子供部屋は2部屋。

男の子1人、女の子2人の3人兄妹なのでこれから成長していくことを考えてお兄ちゃんのお部屋と女の子2人の部屋としました。

けれども仲良し兄妹で「一人は嫌」というお兄ちゃんのために

部屋づたいに出入りできる引戸を用意。

女の子の部屋側から鍵をかけられるようにして男女のプライバシーには配慮しました。

 

夫婦の寝室は収納たっぷり。

部屋付のクローゼットの他にウォークインクローゼットも。

ウォークインクローゼットは一部書斎としても使用するそうです。

 

と、今回は予算上のこともあり、決して広くない限りある範囲でできる工夫をしてできたご家族大満足のお家です。

 

ハウスメーカーやパッケージプランを多く用意しているハウスビルダーとは違い、素材にとらわれることなく、空間を自由に造りあげる注文住宅の魅力をぜひ感じてみてください。

 

 

 

 

 

 

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