おはようございます。
いよいよ梅雨間近か？？と言わんばかりの天候の変化。
今年はちょっと異常ですかね？
今週はゲリラ豪雨と雷と雹とめちゃめちゃで雷嫌いの私とすると災難な１週間でした。
我が家の犬も雷が嫌いでゴロゴロ響くたびに鳴く始末。
雹も久しぶりに見ましたね。
そんな梅雨が近づいてきて外仕事がはかどらなくなる時期ですが、いよいよ現場の方が本格始動。
基礎工事を始める前に地盤調査がはいりました。
地盤調査は地中の地盤状況を調査し、安定地盤かあるいは軟弱地盤かを判定し、場合によっては地盤改良も行う必要がある建築前の重要なものです。
最近では新築物件に住宅瑕疵担保責任保険をかける会社が増えてきていますが、その保険適用には地盤調査はもちろん義務付けられています。
上の写真はどちらもここ１週間で調査してもらった別々の物件ですが、どちらの方が地盤が安定していると思いますか？
答えは下の方になるのですが、どちらも安定地盤と判定され、地盤改良の必要がなく基礎工事にはいれます。
上の写真の土地は今回建てることになる前に畑→田んぼといった経緯があります。
田んぼの土はイメージのとおりドロッとした土なので抵抗値が低く、安定地盤にはなりません。
また田んぼは底に水がはけづらくするように床（とこ）を作ってたらいのような状態を作っています。
なので、その底を抜いていないと水はけの悪いまさに田んぼのような敷地となってしまい、建物を建てるには不向きなところとなっています。
今回の土地は非常に水はけもいいことからたらいの層の栓抜きもできているようで大丈夫そうだと思いつつ、田んぼだったからといった心配を抱えながら調査を受けました。
結果とするとやはりたらいの層は若干ゆるいもののその下の層がものすごく硬い層で1ｍ少しのところで調査用のドリルが貫入不可となりました。
次に下の写真の土地は見るからに良さそうですが（実際とてもいいのですが）表層に砕石が巻かれているからという錯覚に陥るケースがあります。
ここは弊社事務所のすぐ近くで事務所を建て替えた時の地盤データからここも大丈夫だろうという推測のもと調査を受けました。
川沿いの土地でいわゆる川砂利の層となっているのですが不思議なことにここから1ｋｍくらい下流に下ったところでは同じように川沿いのところでも地質が変わり、地盤改良をしなければいけないところがでてきます。
今回のところは5点とも1ｍくらいの貫入で層にあたってしまったので基礎工事も大変だなと思うような安定地盤でした。
このように地域や土地によって地盤の層が変わることが当たり前のようにあります。
昔から水に関する地名のついているところは地盤の緩いところが多いと言われています。
全部が全部あてはまるわけではないですが、土地探しの時にはそういうことも気にしてみるといいかもしれません。
でも、軟弱地盤だからといってダメなわけではないですよ？
過去にやった物件（安曇野市）ですが地盤改良をすることで支持地盤まで杭を打ち、基礎を支えてあげればもちろん建てることができます。
こちらは穴を掘りながら土とセメントと水を撹拌させて杭を生成していく柱状改良の様子です。
写真中央から右側にある丸いやつが地表まで生成された杭で、左側の掘ったような丸が基礎の高さに調整した後になります。
これはまた別の物件（松本市埋橋）ですが少し掘れば湧水が出てきてしまう場所。
こういったところでは先ほどの柱状改良では杭ができない（セメントが固まらないのです）ので鋼管杭による施工で対処できます。
トラックに乗っている杭と羽を組み合わせ、専用重機で先端に羽のついた鋼管杭を所定の深さまでねじ込んでいく工法です。
（有名なところでは昨年問題になった横浜のマンションがこの類の工法です）
鋼管杭はメーカーによって様々な名前や工法がでていますが基本的な施工方法はだいたい同じです。
ネガティブなイメージにはなりますが調査結果に基づいて杭の選択・設計をしてくれる信頼できる地盤調査・改良工事の業者がいれば法律の範囲内でどこにでも建物を建てることができます。
ただ、地盤改良は安定地盤の新築工事より改良工事が発生する分いくらか工事費が増すので余裕を持った資金計画も必要になります。
土地をお探しの方や、これから計画される方は参考にしてみてください。
話が変わって不動産のお話
先週には所属する不動産協会の青年部総会がありました。
今回２回目の総会となったのですが、前回同様総会の後に勉強会的なことと懇親会をやっています。
今回勉強会には長野県とも縁のある他県本部の青年部長さんをご招待して開業当時の思いや成功・失敗例、また現在のスタイルにたどり着いた経緯や収益物件の運営など多岐にわたりお話をいただきました。
普段講演会などで必要以上にメモを取らない人が紙いっぱいにメモを取って聞き入ってしまいました！
こちらは講演後に行われたディスカッション
題して「今後の不動産業界をどのように生き抜いていくか」
の風景です。
この議題の経緯はある書籍。
あと10年で消える職業・なくなる仕事という項目の中に上から３番目に
「不動産ブローカー」と入っているのです。
ランキング形式では書いてないのですがなんとなく危機迫る気分。。。
我々はブローカーではないですが、近い将来不動産業の一部が自動化されることはあり得ますので今後をどう生き抜いていこうかとみんなで話し合いました。
意見は様々でしたが行き着く答えは「真心」
コンピューター化が進む世の中でもお客様と真摯に向き合い、丁寧な対応を心がけていくのが必要ということでした。
何年何十年とたってもこういう気持ちを持った業者であり続けたいし、こういう思いを他の業者も忘れないでもらいたいと思えるディスカッションでした。
と、地盤のお話と先週の出来事でした。
来週は宅建の更新があるので自分用にここにメモしておきます(笑)
それではよい週末を～♪
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