森ビルの調査と、今後のビル市況

森ビルさんは、1986年から継続して毎年、大規模ビルのマーケット調査を行っています。

その名も「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」。

自社による独自調査なので、内容も正確、客観性もあるように思います。

2010版レポートを拝見してみて、気付いたことがいくつかありました。

http://www.mori.co.jp/company/press/release/2010/03/20100331094402001899.html

①　（レポート）　2011年、2012年の竣工物件のおおむね半分程度が、都心3区「外」である。

→　（筆者）　一般的に、オフィスを借りる企業は、千代田区、港区、中央区で探したいと思うはず。　

→　（筆者）　都心3区「外」の物件とは、2005年～2007年のミニバブル期に計画されたものが、事業を中止出来ずに着工するものだろう。

→　（筆者）　この状況は、1993年当時とそっくり。平成バブル崩壊から3年程度経って竣工した物件は、ほとんど「都心3区以外」であった。平成バブルの最中には、「都心3区以外」であっても、ビル経営ができると甘く見積もられた場所であった。結果、それらのビルはテナント集めに大苦戦して、ますます賃貸マーケットが軟化することになった。

→　（筆者）　今回も、2011年・2012年に竣工する都心3区外ビルは、大幅な予定賃料の引き下げを余儀なくされるだろう。　

②　（レポート）　都心3区での供給が細ることから、3区内でのテナント需要は今後高まる可能性が高い。

→　（筆者）　これは、「そう？」とツッコミたくなります（笑）。

→　（筆者）　すべては、賃料次第でしょうね。現在、都心3区の優良大規模オフィスビル賃料もガンガン下がっています。この下げ圧力があるから、東京のビル空室率が5～6％程度で止まっているんです。

→　（筆者）　景気下降期には、事業会社は事務所賃料を増やすことはできません。単価の高いビルに移転することはできないのです。ですから、「現在借りているビルよりも賃料を総額で下げる為に移転する」というニーズが主になります。結果、賃料削減の移転メリットを企業が感じられるまで、都心3区内の賃料は下がることになります。

→　（筆者）　そして、テナントが抜けたビルは、自らの空室を埋めるべく、他のビルからテナントを引き抜きにかかります。ここでも、移転のコストメリットが必要ですから、賃料は益々下がります。これは大規模ビルでも、都心3区のビルでも同じ構図です。

→　（筆者）　そしてまたまた、そこでテナントを抜かれたビルは・・・・。同じことをします。

こうして、賃料下落スパイラルは5年くらいは続きます。

この間に、ビル賃料はピーク時の半分程度になります。

【　このように断定的に書くと、『なにを根拠に！（怒）』と思われる方も多いでしょう　】

1993～1998年のオフィスビルマーケットが、まさに下落スパイラルでした。

歴史は繰り返します。

宅建業者はヒモが必要

（株）不動産仲介透明化フォーラム。

先日、東京都庁に宅建業の免許申請をしました！　本格始動です。

免許申請書類は40ページ位あります・・・。

それを、下記のように黒いヒモで綴じて都庁に提出します。

ヒモ綴じは、都庁不動産課のルールです。

このヒモが難物で（笑）、近所の文房具屋のおばさんいわく、

「ウチでは売ってないよ。最近そんなの使わないでしょ！」

そりゃ、そうですよね。。。。

私も、自分では積極的に使いません・・・（苦笑）。

文房具屋さんは、３件回りました。　３件目でやっとゲット。

ともかくも、受理していただきました。

現地を見に行ってはいけないという不動産屋・・。

4月になっても、住み替えにはよいマーケットが続きます。

繁忙期と言われる3月末を過ぎてからの方が、ゆったりと物件を探せますし、オーナーとの条件交渉が行い易いということもあります。

3月末を過ぎると、お客さんの動きは全体的に鈍くなるので、空室が埋まり難いのです。

（ですから条件交渉の余地が生まれる。）

賃貸ユーザーの知人たちや、不動産屋仲介業に従事している友人から、3月末のマーケットについて色々話を聞けました。

①　賃料がこの秋からすごく下がった。

②　条件交渉、特にフリーレントが一般的になった。

③　敷金ゼロ・礼金ゼロのゼロゼロ物件が増えた。

（しかし、比較的賃料の低い物件群に『ゼロゼロ』は集中している印象）

④　仲介手数料が無料になる不動産会社は多くない。

⑤　不動産屋さん同士での、お客の取りあいが多くあった。

（お客さんの前で、ライバル会社のことを悪くいうとか）

⑤は、よくわかります。不動産屋さんにとっても厳しいマーケットのはずです。

（成約が全体的に減っている）

それを反映して、お客さんの取りあいが起こる・・。。

どんなマーケットでも顧客の争奪はあります。

要は、品性の問題ですね。　お品よく、競争するべきです。

不動産屋さんの場合、「あからさまな」お客の囲い込みが多すぎます。

例えば、多くの不動産屋さんと、不動産サイトが、

「物件現地にはお客さんご自身で行かないでください。トラブルの原因になりかねません。」

などと、公然と言っています。

ちなみに、部屋にはもちろん入れません。それはお客さんも分かってます。

お客さん自身で、物件を「下見」に行かせないように、このようなことを言います。

トラブルって、一体何のトラブルでしょうか？

「自分たちが不動産仲介手数料を取れなくなっては困る」ということですね。

大の大人（お客）に対して、「1人で物件を見に行くな」とは・・・。

呆れて笑うしかありません・・・。

この情報化社会に、消費者の行動をコントロールしようとは。

しかも極めて幼稚なやり方で。

youtubeにもこの件アップしました。　

http://www.youtube.com/watch?v=pu2Um1ZspU0

吉川克弥　拝