みなさん、こんにちは、ライアンです。
今日は、インドネシアで不動産を購入する際に知っておくべき基本事項、不動産を買う前にしなければならないデューデリジェンスのチェックリストを作ってみました。不動産デューデリジェンスとは、多面的、多角的な調査を行い、詳細なデータを元に資産価値を評価するものです。
１．建築許可 IMB (Izin Mendirikan Bangunan) または PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
長年に渡りインドネシアでは、住宅、店舗、ホテル、オフィスなどのどの場合でもIMBが標準的な建築許可であり、原則としてすべての建物は建設前または建設中にIMBを登録する必要がありました。しかし2023年以降、IMBという用語はPBGに変更され、政府はIMBを発行しなくなりました。
新しいPBGは、建物の建設を開始したり、建物の大幅な変更を計画したりするときに取得する必要がある許可証であり、基本的にはIMBと同じものです。
２． 土地のゾーンの色
インドネシアでは、土木計画や都市計画は政府が特定のカラーゾーンのエリアを割り当てることによって決定されており、あなたの土地が住宅/ホテルの建設許可されたゾーン内にない場合、PBGを取得することはできません。
ゾーンの色はたくさんありますが、不動産を建設/購入する前に知っておく必要があるのは、土地がイエローゾーンにあることを確認することです。
３．道路アクセス
街の喧騒から離れた静かな田園区域でセカンドハウスを持つことはとっても魅惑的なことです。けれどもその土地の境界や近隣部分を点検し、幹線道路からのアクセスなどをよく確かめなくてはいけません。
幹線道路から自分の土地に道が無い場合は、隣人と協力して幹線道路とあなたの土地をつなぐ土地を私有のアクセス道路として使用できる法的および公証された契約を締結する必要があります。または、公道に直接アクセスできる他の土地を探すのが最も安全な選択肢です。
４． 税金と手数料
自由保有権（フリーホールド）で土地を購入する場合、合法的にスムーズに所有権を得るために支払わなければならない税金がいくつかあります。
① 土地建物取得税(BPHTB):
自由保有権で土地を購入し、その所有権を会社名での建物使用権 （HGB）や使用権( Hak Pakai) に変更したい場合、（ これらの用語については以前のブログ記事「インドネシアでの外国人の不動産権利について」をご参照下さい。)
BPHTBとして購入価格の5%の税金を支払う必要がありますが、売り手税は通常購入価格の2.5%です(不動産の売却による所得税とは異なります)。
②ノタリス（公証人）手数料：
取引時の公証人手数料は、通常、購入価格の約1%です。公証人によって大きく異なる可能性があるため、公証人を賢く選択してください。
③土地建物税(PBB)：
PBBも前提条件です。取引年度までのすべてのPBBを支払わなければなりません。
農村地域の多くの土地所有者はこの税を支払うことを怠り、時にはPBBが長年延滞している土地があります。土地を買う前に公証人と共にこれをチェックしなければなりません。
④ 地元の村/バンジャールの許可証：
バリ島では政府行政機関の最小単位は「バンジャール」、または村の委員会です。
建設を始める前に、一部の地域(特に観光地)では儀式や伝統的慣習についてバンジャールに相談し、その承認を得るための計画を立てるのが習慣であり、これは村への貢献を条件としており、バンジャールごとに異なる場合があります。
寄付金は、バンジャールの習慣に応じて、お金や肉や米などの食べ物の形で支払われることもあります。
以上、バリ島/インドネシアでの不動産投資を予定される際に留意する必要がある事のリストでした。これらの情報があなたのお役にたちますと幸いです。
いつでもピュアランドバリ不動産のライアンまでご連絡ください。