不動産て実はサラリーマンでも買える！
不動産投資にまつわる言語や計算式、そして情報を小学生でもわかるように教えます。
目指せ、オーナー
不動産投資家へ向かってGO！その１３～小学生でもわかる不動産投資
＜前回からの続き＞
Ａさんは不動産屋さんの紹介でアパートの見学に出向きました。
不動産屋さん
「これが今売りに出している中古アパートです。」
Ａさんは不動産屋さんに案内されたアパートを見上げました。
そのアパートは路地から少し奥に入ったところにある、総戸数四戸のちょっと
小さなアパートでした。
不動産屋さん
「築２７年のアパートですが、外壁のペンキは塗り替えたばかりですし、
お風呂とキッチンは２年前に交換しましたので部屋の中は快適ですよ。」
Ａさん
「そうですね。外から見る限りでは古さは感じられないし・・・
ところで、室内の見学ってできるのですか。」
不動産屋さん
「実は現在、全室入居しているので室内を見ることは出来ないんですよ。」
そう言うと、不動産屋さんは入居者について話を始めました。
それによると、このアパートは１ＤＫのアパートで、現在入居されている方は
全員単身者になるそうです。
そしてＡさんが最も気にしていた家賃は、四部屋中二部屋が５万円、残りの二
部屋が４万８千円、そして滞納も一切無いとのことでした。
Ｓさん
「となると……、毎月の家賃収入は１９万６千円か……。
で、このアパートいくらですか。」
不動産屋さんは手にしたファイルから一枚の広告を取り出すと、Ｓさんに手渡
しました。
不動産屋さん
「このアパートと土地６０坪で２４００万円になります。」
表面利回りをざっと計算するとだいたい１０％という数字です。
不動産屋さん
「このあたりはだいたい坪３０万円で取引されているので、土地代が１８００
万円、建物が６００万円という計算です。」
Ａさんは不動産屋さんの話を聞きながら、じっくりと考えていました。
Ａさん
「この周辺は人気のあるエリアなので入居者を見つけやすそうだなぁ」
確かにこのアパートへ向かう途中いくつかの賃貸物件の横を通り過ぎたのです
が、ほとんど空室はありませんでした。
Ｓさん
「Ａさん、このアパートはなかなかいいんじゃない。」
Ｓさんはそう言うとおもむろにポケットから電卓を取り出し、
ローンのシミュレーションを始めました。
融資額 2400万円
金利 ３％
返済期間15年 毎月の返済額 およそ16万5千円
返済期間20年 毎月の返済額 およそ13万3千円
Ｓさん
「20年間の融資で購入できれば、月々の返済額にゆとりがあるね・・・。」
どうやらＳさんも気に入ったようです。
Ａさん
「不動産屋さん、僕、このアパート買いたいと思います。」
Ａさんは目を輝かせながら強い口調でそう言いました。
こうしてＡさんは不動産オーナーへの道を歩みはじめました。
このストーリーは今回で終了します。
次回からは新しいシリーズが始まりますので、楽しみにお待ちください。
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不動産投資家に向かってGO！その１２～小学生でもわかる不動産投資
ワンルームマンションの購入を断念したＡさんは、売買手数料について
不動産屋さんの事務所で話し込んでいます。
Ａさん
「ほんとうに不動産を購入しても、手数料がかからない場合があるの。」
びっくりしたＡさんはＳさんに聞き返しました。
Ｓさん
「そうなんだよ。」
Ｓさんはそう言うとにっこりと笑い、次のように話し始めました。
それによると、不動産の売買には「仲介」「売主」「代理」の３つの形態が
あるとのことでした。
最も一般的な「仲介」は、売主と買主双方を不動産屋さんが仲介することで
売買を成立させる方法です。
この場合、買主の人は不動産屋さんに仲介手数料を支払わなくてはなりません。
しかし、不動産屋さんが保有している物件を売りに出している場合には
「売主」となるため、「仲介」にはあたりません。
そのため仲介手数料がかからない・・・、というわけです。
そしてもうひとつの「代理」は、不動産屋さんが売主の代理人となって売買契
約を締結する方法です。
「代理」の場合には、本来買主の人が支払うべき手数料を売主の人が負担して
くれるケースがありますので、手数料が不用になります。
不動産屋さん
「実はね、不動産の広告を出す場合には、取引の形態を明示したうえで募集を
かけなくてはならないという決まりがあるんだよ。不動産の広告を見かけたら、
隅のほうに必ず記載されているからチェックしてみるといいよ。」
Ａさん
「そうか・・・。物件の価格が高くなればなるほど仲介手数料の負担は大きく
なるから、不動産屋さんが売主や代理の物件はお得になるんだね。」
不動産屋さん
「実は、私が売主になっているアパートがあるんだけど、Ａさん興味は
ありますか。」
不動産屋さんはそう言うと、アパート経営のメリットを話し始めました。
アパートの場合はたいてい複数の部屋がありますので、入居者が入れ替わった
場合でも安定的に収入が得ることができます。
例えば６部屋のアパートの場合を例に説明しますと、一部屋４万円で貸してい
た場合、
４万円×６部屋＝２４万円
つまり、２４万円を毎月手にすることができます。
もちろん入居書の入れ替わりはありますので、一時的に空室になる場合も
あります。
しかし、６部屋全部がいっせいに退去するということは滅多にありません。
仮に、毎月１部屋が空室になるという計算をした場合でも、
４万円×５部屋＝２０万円
となりますので安定的に収入を確保することができます。
Ｓさん
「だから不動産投資を始める場合には、中古のアパートを購入したほうが
リスクは少なくて済むんだよ。」
不動産屋さん
「まだ時間がありますから、そちらのアパートも見学しませんか。」
こうしてＡさんは不動産屋さんおすすめの中古アパートの見学に出かけました。
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不動産投資家へ向かってGO！その１１～小学生でも分かる不動産投資
＜前回からの続き＞
ワンルームマンションの見学を終えたＡさんは、Ｓさんから返済計画について
シミュレーションを受け、購入について考え込んでいました。
Ａさん
「購入後に設備の修理費用が必要になりそうですね。そうなるとその後の返済
が厳しくなりそうなので、今回は購入するのを見送ることにします。」
Ａさんは不動産屋さんにそう言いました。
Ｓさん
「僕もそのほうがいいと思うよ。それに、マンションの築年数が古いため長期
保有してもあまりメリットがないしね。」
Ｓさんも今回の物件購入にはあまり賛成ではなかったようです。
不動産屋さん
「そうですか、残念ですが仕方ありませんね。ちなみに不動産を買うには
売買代金のほかにいろいろな費用がかかることは知っていますよね。」
不動産屋さんはAさんにそう言うと 手数料について説明を始めました。
不動産を購入する場合、不動産屋さんには「仲介手数料」を支払わなくてはな
りません。
この「仲介手数料」は不動産屋さんが受け取ることのできる最高額が次のよう
に決められています。
物件価格
２００万までの部分 売買価格の５％
２００万円超～４００万円までの部分 物件価格の４％
４００万円を超える部分 物件価格の３％
これだけではピンとこないかもしれませんので、物件価格が１０００万円の不
動産を購入する場合を例にとって、手数料の計算方法を説明しましょう。
まず、２００万円までの手数料は５％ですので、
２００万円 × ５％ ＝１０万円 となります。
そして、２００万円から４００万円までの部分の手数料が４％ですので、
（４００万円－２００万円）×４％＝８万円 になります。
さらに、４００万円を超える部分は３％ですので、
（１０００万円－４００万円）×３％＝１８万円 になります。
それらを合計した「３６万円」が１０００万円の不動産を購入する際に必要な
「仲介手数料」となります。
ちなみに、今回Ａさんが購入を検討したマンションの場合は物件価格が４００
万円でしたので、
２００万円 × ５％ ＝１０万円
（４００万円 － ２００万円）×４％＝８万円
１０万円 ＋ ８万円 ＝１８万円
つまり、仲介手数料は１８万円必要になります。
Ａさん
「知ってはいたけど、大きな負担になるなぁ・・・。」
Ｓさん
「そうだね。でもね、不動産を購入しても、仲介手数料を払わなくてもいいケ
ースがあるんだよ。」
Ａさん
「えっ！！ それ、どういうこと！」
～～次回へ続く～～
■ 編集後記 ■
こんにちは。サラリーマン投資家のたっちゃんです。
最近ちょっと花粉症が楽になったなぁ……、そう思ったのですが、気がつけば
もう４月も半分を過ぎようとしています。
早いものですね……。
ところで今回は仲介手数料の話題になりました。
仲介手数料の計算はちょっぴり複雑ですが、物件価格が４００万円を超える場
合には、「（物件価格×３％）＋６万円」という簡単な式で計算することもで
きます。
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