不動産投資家へ向かってGOその７
＜前回からの続き＞
ＡさんとＳさんは、築２７年の投資用ワンルームマンションの見学に訪れてい
ます。
不動産屋さん
「ここが今売りに出ている部屋です。日当たりのいい南向きの部屋ですので賃
貸に出しても人気がでると思いますよ。」
不動産屋さんはそう言いながら部屋の扉を開け、ＡさんとＳさんを部屋の中へ
招き入れました。
Ａさん
「へ～～。確かに日当たりはいいね。」
その部屋は５階建ての建物の４階に位置することもあって、日当たりだけでな
く眺めも申し分ないものでした。
さらに壁紙は前の入居者が退去した際に張り替えていたため、築年数のわりに
は古さは感じられません。
Ａさん
「Ｓさん、なかなかいい物件だと思うんだけどどうかなぁ。」
Ｓさん
「そうだね。ちゃんとリフォームもしてあるし、問題はなさそうだけど……」
Ｓさんはそのように言うとベランダへと向かいました。
Ａさん
「なかなかいい眺めだね。」
ベランダへ出ると、Ａさんは外の景色に見とれしまいました。
しかしＳさんは外の景色には目もくれず、マンションの壁をチェックしはじめ
ました。
Ｓさん
「外の景色なんか眺めてないで、こっちに来てごらん。」
ＳさんはＡさんにそう言うと、次のような説明をはじめました。
見学に訪れたら、まずは「ベランダと建物のつなぎ目」にひびが入っていない
かチェックするといいそうです。
この場所にひびが入っているマンションは、ベランダが落ちる危険性がある欠
陥マンションの可能性があるので、念入りに調べる必要があるとのこと。
またベランダは建物の壁を間近で見ることができるため、雨漏りの原因になり
そうなひびが壁に入っていないか、建物の外壁の様子も知ることができるとの
ことでした。
Ｓさん
「それが終わったら、水まわりの点検だね。水道の蛇口をひねって赤水が出て
いないか確認しておくことも忘れちゃダメだよ。」
Ｓさんが言うには、給水管の中が錆びているとサビを含んだ赤っぽい水が出て
くる時があるそうです。
そのような場合には、購入後に給水管の交換をしなくてはならないので、それ
らの費用を考慮したうえで購入すべきか判断しなくてはならないようです。
不動産屋さん
「赤水は出ていないと思います。でも、鋳鉄管の修繕周期は３０年程度と言わ
れていますので、そろそろ交換の時期かも知れません。専有部分の交換は購入
者の負担になりますが、共用部分の交換は修繕計画に盛り込まれていると思い
ますので、事務所に戻ったら調べてみましょう。」
こうして３人は部屋をあとにしました。
～～つづく～～
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不動産投資家へ向かってGO！その６
＜前回からのつづき＞
ＡさんとファイナンシャルプランナーのＳさんは、不動産屋さんから紹介され
たマンションの見学に訪れています。
現場見学がはじめてのＡさんは、不動産をどのようにしてチェックしたらいい
のかよく分かりません。
Sさん
「みんなはじめの頃はそんなものだよ。気にする必要はないさ。」
Ｓさんはそう言うと、マンションの中に入っていきました。
Ｓさん
「マンションの場合は、管理が行き届いているのか調べることが重要なんだ。
こっちに来てごらん。」
Ａさんをエントランスの集合ポスト付近へ招くと、次のような説明をはじめま
した。それによると、管理会社の管理がいいかげんな物件は建物の傷みがひど
いので、できる限り避けたほうがいいとのことです。
このことは、エントランス周辺と一階の集合ポスト、そして駐輪場の３箇所を
チェックすればだいたい分かるそうです。
その理由は何となくお分かりいただけることかと思います。
エントランスはそのマンションの玄関にあたりますので、玄関が乱雑なところ
は間違いなく建物の管理もいいかげんと判断して間違いがありません。
また、集合ポスト付近が投げ込みチラシなどで散乱している場合や、駐輪場に
草が生えっぱなしになっている場合には、管理会社の巡回の回数が少ないとみ
ていいでしょう。
賃貸用に購入する場合、入居者が見学に訪れた時に建物が汚れていると入居率
が下がってしまいますので、この点にも注意が必要です。
Sさん
「それと、自分が住んでいる建物を平気で汚すような人が住んでいるマンショ
ンは、イメージも下がってしまうからね・・・」
Aさん
「なるほどね～。でもこのマンションはポストの周りもきれいだし、駐輪場も
整理整頓されているから管理が行き届いているほうだよね。」
Ａさんはマンションの周りをひとまわりすると、ちょっぴりほっとした顔をし
ながら言いました。
不動産屋さん
「このマンションの管理人さんは３日に１回、巡回する契約になっているので
清掃は行き届いているほうだと思いますよ。
部屋の中もきれいになっていましたので、これからご案内しますね。」
こうして２人は不動産屋さんの案内で、マンションの部屋へと向かったのでし
た。
～～～～～ つづく ～～～～～
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不動産投資家に向かってＧＯ！その５
＜前回からの続き＞
ＡさんとファイナンシャルプランナーのＳさんは不動産屋さんの案内で中古マ
ンションの現場見学に訪れました。
不動産屋さん
「これが売りに出ているマンションです」
案内されたマンションを見上げると、やはり築２７年という歴史を感じさせる
建物です。
Ａさん
「ところで、マンションの寿命ってどのくらいなの？」
Ｓさん
「管理が行き届いている建物とそうでない建物とで大きな違いがあるから、
一概に何年とは言えないんだけれど……」
Ｓさんはそのように言うと、さらに説明を続けました。
それによると、マンションはコンクリートの中の鉄筋が錆びてしまうと強度が
不足してしまうため、鉄筋の腐食具合がマンションの寿命に大きく関係してい
るとのことでした。
ただし、コンクリートはもともとアルカリ性のため鉄筋が錆びるのを防いでく
れているのですが、年数とともにコンクリート自体が酸性化し、それが原因で
鉄筋の腐食がすすみます。
ちなみにマンションの鉄筋は、コンクリートの表面から３センチくらいの深さ
にあり、この厚さのコンクリートが酸性化するには大体１００年くらいかかる
といわれています。
これがマンションの寿命が１００年といわれる理由です。
しかし実際には、コンクリートに入ったヒビから雨水がしみ込んでしまい、そ
れによって酸性化が早く進んでいきます。
そのため、管理が行き届いていないマンションや、天井の防水工事や外装の修
繕が定期的におこなわれていないマンションの場合には、その分の寿命が早く
おとずれるというわけです。
Ｓさん
「だから、早いものだと４０年ぐらいで解体してしまうケースもあるんだ。
もちろん管理が行き届いているマンションの場合にはそれよりも長く使えるけ
ど、一般的には６０年ぐらいを目安にしておくといいと言われているよ。」
そして、鉄筋コンクリートでできた建物をチェックする場合には、壁に入って
いるヒビの状況やコンクリートからサビが浮き出ていないかを確認することや、
外壁の塗装が定期的に塗り替えられているのか確認すること、さらにはコンク
リートの表面がタイルなどで覆われている建物はそれだけ丈夫であることなど
を教えてもらいました。
Ａさん
「それじゃあ、このマンションは買わないほうがいいのかなぁ・・・」
Ｓさん
「まだなんともいえないけれど・・・、とりあえずいっしょにマンションの中に
入って調べてみようか」
こうしてふたりはマンションの中へ入っていきました。
～次回へ続く～
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