不動産投資家へ向かって ＧＯ！
■ 不動産投資家へ向かって ＧＯ！ ■
不動産投資についていろいろと勉強したサラリーマンのＡさんは、
「僕も不動産投資をはじめたいな……」
そんなふうに思っていました。
そこでインターネットであれこれと調べたのですが、投資対象はいっぱいあり
ます。
ワンルームマンション、ファミリータイプの分譲マンション、アパート、一棟
建てのマンション、テナント、駐車場……。
写真はどれも魅力的です。
「こんな不動産のオーナーになりたい……」
夢は限りなく膨らむのですが、どうしたらいいのか分かりません。
そこで、友人の一人ファイナンシャルプランナーのＳさんに相談してみました。
Ａさん
「僕のようなサラリーマンでも、不動産投資を始めることができるのかな」
Ｓさん
「もちろんさ。Ａさんのようなサラリーマンで不動産投資を始めたところ、大
成功をおさめたオーナー投資家をいっぱい知っているよ。
その人たちは、いまでは会社をリタイヤして、家賃収入をもとに悠々自適に暮
らしているんだ。」
Ｓさんの話では、短期間のうちに不動産をいくつも取得して、毎月の家賃収入
が1000万円をこえるオーナー投資家の方もいるそうです。
Ａさん
「でも、僕のような貯金のないサラリーマンには、夢のような話だよね……」
そのように思っていたのですが、Ｓさんの知っているオーナー投資家の方も、
もともとはみんなＡさんのような貯金のほとんどないサラリーマンだったよう
なのです。
しかし、不動産投資を始めてから状況が一変し、不動産をいくつも所有する資
産家へと変貌を遂げていったのです。
Ｓさん
「でも、簡単にオーナー投資家になることは出来ないよ。
こんなことはＡさんに言うべきではないかもしれないけど、不動産投資で失敗
した人も何人か知っているんだ。」
Ｓさんの話では、あまり不動産の勉強もせずに「不動産投資の世界」へ飛び込
んだ人たちは、不動産屋さんの言われるがままに投資物件を購入してしまい、
あとから大変な苦労をしているそうなのです。
Ｓさん
「不動産には”入り口戦略”があって、物件を見る確かな目がないとうまくい
かないよ。
そのためには、いろいろな物件を自分の目で見て勉強するのが一番。
今度の休みの日に不動産屋さんについていってあげるから、いろいろと物件を
見たらいいんじゃない」
そこで今週末、Ｓさんといっしょに物件探しをする事になったのです。
つづく。
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不動産投資と「利回り」の関係
■◇■ 不動産投資と「利回り」の関係 ■◇■
前回「レバレッジ」と「利回り」について紹介しました。
なんとなくご理解いただけたでしょうか。
特に利回りについては、収益不動産を購入する際の目安となるたいへん重要な
数字ですので、正確に理解しておかなくてはなりません。
今回ももう少しこの「利回り」について触れてみたいと思います。
■利回りの トリック？
利回りの計算方法については、
「年間賃料（収入） ÷ 物件価格 × １００％」の計算式で求めます。
もしも２０００万円のアパートの年間想定賃料が２４０万円の場合には、
「２４０万円 ÷ ２０００万円 × １００％ ＝ １２％」となり、
「利回り １２％」と表現します。
ここまでは前回の復習です。
このように話を進めてきますと、
「利回り１２％という数字は、大げさな数字ではないだろうか」
とお感じになった方もおられるのではないでしょうか。
鋭い！ その通りです。
実は、収益物件を紹介する広告などに掲載されている「利回り ＸＸ％」とい
う数字は理想的な条件が重なった場合を想定しているケースがほとんどです。
■年間賃料
年間賃料は、「一年間満室で、滞りなく家賃が支払われた場合」を想定してい
るケースがほとんどです。
また、基準となる家賃も「現在もらっている家賃、もしくは希望する家賃」を
ベースにしています。
そのため、実際に購入して運用を始めた場合には、年間賃料が少なくなる場合
がほとんどです。
■物件価格
利回りを計算する場合の物件価格は、物件自体の売値をもとにしています。
そのため、実際に購入する場合にはさらに多くの費用が必要になります。
例えば、不動産を仲介した不動産屋さんに支払う「仲介手数料」、購入した不
動産にかかる「不動産取得税」、融資を受ける場合の「融資手数料」や「保証
料」、不動産登記をする際に必要な「司法書士の先生に支払う手数料」や「登
録免許税」など、実に様々な費用が必要になります。
これらの総額は、物件価格の１０～２０％ぐらいになりますので、想定利回り
はぐんと下がってしまいます。
■その他にも……
この他、購入後には「固定資産税」「管理費」「修繕費」など様々な費用が必
要になります。
そのため、「この利回りをどのように計算するか」が物件を選ぶ際の重要なポ
イントになります。
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不動産投資に必要な知識
■◇■不動産投資に必要な知識 「レバレッジ」「利回り」とは？■◇■
不動産投資について調べていくと「レバレッジ」「利回り」「キャッシュフ
ロー」……、などといった専門用語が頻繁に登場します。
不動産投資で成功をおさめるためには、これらの言葉の意味を正確に理解す
る事が重要なのは言うまでもありません。
それと同時にその知識を利用しながら、上手に「リスク管理」をしていくこ
とが大切です。
■レバレッジとは
レバレッジは「てこの原理」のことで、「少ない力で大きな力を生み出す」
ことを意味します。
もしも不動産投資をおこなううえで「レバレッジを効かせて……」という場
合には、「借り入れを利用して大きなお金を動かし、多くの収益を得ること」
を意味します。
例えば、２０００万円の収益不動産を購入する場合を例にとってみますと、
全額現金で購入した場合にはレバレッジを効かせたと表現しません。
いっぽう、２００万円の頭金を準備し、残りの１８００万円を借り入れて購
入した場合には、２００万円の資本で購入したことになりますので、
１８００÷２００×１００％＝９００％
となり、９００％（９倍）のレバレッジを効かせたと表現します。
ただし、レバレッジは「少ない力で大きな収益を生み出す」魔法の杖になる
のですが、その数値が大きくなれば大きくなるほど、その分のリスクも増大
します。
このことだけは十分に注意しておかなくてはなりません。
■利回りとは
利回りとは、投資した元本に対する収益の割合のことをさします。
預貯金を例に考えていただければ分かりやすいと思いますが、１００万円を
１年間預けた場合の利息が１万円の場合、
１万円÷１００万円×１００％＝１％
となり、「利回り１％」と表現します。
不動産投資を勧める広告などに「想定利回り ＸＸ％」などと表記されたも
のをご覧になったと思いますが、不動産投資の場合の利回りはおおむね次の
ような式で計算されています。
年間賃料（収入） ÷ 物件価格 × １００％
もしも２０００万円のアパートの年間想定賃料が２４０万円の場合には、
２４０万円 ÷ ２０００万円 × １００％ ＝ １２％
となります。
１２％という利回りは、預金金利と比べると途方もなく大きな数字ですので
大げさな数字に思えるかもしれません。
しかし実際には、このような利回りの物件が数多く売りに出されているのが
事実です。
ここにきて不動産投資が注目されるようになったわけは、この利回りの高さ
に秘密があるのです。
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