不動産投資家に向かってGO！その１０～小学生でもわかる不動産投資
＜前回からの続き＞
不動産事務所に戻ったＳさんは、Ａさんお気に入りのワンルームマンションに
ついて、将来売却をするという前提で収支の計算をおこないました。
そして今度は・・・、
Ｓさん
「今度は、返済計画をもとにシミュレーションしてみるよ。」
Ｓさんはそう言うともう一枚のメモを取り出し、次のような計算式を書き始め
ました。
毎月の収入 一ヶ月の家賃 ５万円
毎月の支出 管理費 ８千円
修繕積立金 ３千円
毎月の返済可能額 ５万円 －８千円 －３千円 ＝３万９千円
Ｓさん
「固定金利３％で４００万円の融資を受けて購入すると・・・。」
Ｓさんの計算によると返済期間が５年間の場合には毎月の返済額が７万１千円、
返済期間が１０年間の場合には毎月の返済額が３万８千円という結果になりま
した。
Ｓさん
「毎月の返済可能額が３万９千円だから、頭金ゼロでは返済期間が１０年でも
厳しそうだね。１００万円ぐらい頭金があるといいんだけど。」
Ｓさんは、頭金を１００万円準備して残りの３００万円を融資で購入した場合
をシミュレーションしたところ、返済期間が５年間の場合には毎月の返済額が
５万３千円、返済期間が１０年間の場合には毎月の返済額が２万９千円という
結果になりました。
Ｓさん
「１０年で融資を受けることができれば、キャッシュフローも黒字になるから
なんとかなりそうだけど・・・。」
Ｓさんはそのように答えると次のような説明を始めました。
それによると、融資を利用して不動産投資をする場合には「キャシュフロー」
が黒字になるように返済計画を立てるのが理想とのことでした。
ちなみに「キャシュフロー」とは、収入から支出をひいた「現金の収支」を意
味します。
今回のケースでは「受け取る家賃」が収入にあたり、毎月支払う「管理費」と
「修繕積立金」、そして「銀行への返済金」が支出にあたります。
「収入 ：受け取る家賃」－「支出 ：管理費＋修繕積立金＋銀行への返済金」
＝ 「キャシュフロー」
このように受け取った家賃から毎月必要な支出を差し引いた金額＝「キャシュ
フロー」が「黒字」になれば、毎月少しずつ貯金することができるようになり
ます。
Ｓさん
「不動産投資では空室になる期間が必ずあるし、設備の修理や交換をしなけれ
ばならない場合もあるんだ。そういう場合に備えておかないと返済ができなく
なるおそれがあるから、キャッシュフローを黒字にして、毎月積み立てておく
必要があるんだよ。」
Ａさん
「なるほどね・・・。でも、今回は頭金を準備できそうもないから、全額融資
で購入したいと思っているんだ。」
Ｓさん
「そうか……。そうなると、返済計画が行き詰ってしまいそうだね。」
Ａさんは考え込んでしまいました。
～～つづく～～
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不動産投資家へ向かってＧＯ！その９～小学生でもわかる不動産投資
＜前回からの続き＞
物件の下見を終えたＡさんとＳさんは、不動産屋さんの事務所でさらに詳しい
説明を受けました。
Ａさん
「僕はこのマンションが気に入ったんだけど、Ｓさんはどう思う。」
Ａさんは築２７年のワンルームマンションがどうしても気になるようでした。
Ｓさん
「そうだね……。決して悪い物件だとは思わないけど、自分だったら買わない
なぁ……。」
Ｓさんはそう言うと、「不動産投資」について次のような説明を始めました。
それによると、不動産投資をする場合には取得した不動産を将来売却すること
も念頭におかなくてはならないので、売却した際に損失が生じるような物件に
は投資をしてはならないとのことでした。
Ｓさん
「だから、Ａさんが自宅として購入するのであれば『気に入った』という理由
だけで購入してかまわないんだけれど、投資用として購入するのであれば、収
支計算をしっかりしてから購入を検討すべきなんだ。」
そう言うとＳさんは一枚の紙を取り出し、Ａさんお気に入りのワンルームマン
ションを例に次のようなシミュレーションを始めました。
マンション購入価格 ４００万円
保有期間 ５年
５年後の売却予想価格 ２５０万円
Ａさん
「つまり、５年間の間に１５０万円儲からないといけないんだよね。」
Ｓさん
「そういうことさ。」
Ｓさんはさらに次のような計算を始めました。
一年間の支出
管理費 ８千円 ／月（年間 ９万６千円）
修繕積立金 ３千円 ／月（年間 ３万６千円）
固定資産税 ３万円 ／年
一年間の収入
５万円 × １２ヶ月 ＝ ６０万円 ／年
Ｓさん
「これに、金利３％で借りた場合の金利を加えて、さらに入居者の入れ替わり
のときに生じる空室期間を１０％と想定したら・・・。」
支出
五年間の支払金利（３％固定） およそ３０万円
収入
５万円（家賃） × １２ヶ月 ＝ ６０万円
６０万円 × ０．９（空室率） ＝ ５４万円
５４万円－（９万６千円 ＋３万６千円＋３万円 ※）＝３７万８千円
５年間の収支
３７万８千円 ×５年 －３０万円（支払金利） ＝ １５９万円
※は一年間の支出です
９万６千円（管理費） ３万６千円（修繕積立金）３万円（固定資産税）
Ｓさんがおこなった計算では、５年間の利益が１５９万円という結果でした。
Ｓさん
「これだと、儲からないんじゃないかなぁ。」
Ａさん
「じゃあ、１０年後に売却すれば、儲けが３００万円近くなるからいいんじゃ
ない」
Ｓさん
「でもね、Ａさんの言うとおり保有期間を１０年にすればもう少し利益が出る
けど、建物が古くなると家賃を下げないと入居者が決まらないし、設備の交換
費用も必要になるし、それに、築３７年のワンルームマンションがいくらで売
れるかな・・・。」
Ｓさんはこのように言うと、今度は返済計画をもとにシミュレーションをはじ
めました。
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不動産投資家に向かってＧＯ！その８～小学生でもわかる不動産投資
＜前回からの続き＞
物件の見学を終えたＡさんとＳさんは不動産屋さんの事務所に戻ってきました。
不動産屋さん
「いくつか物件を見てきましたが、気に入った物件はありましたか？」
Ａさん
「そうだねぇ……、やっぱり気になるのは一番はじめに見学したマンション
かな。」
どうやらＳさんははじめに見学した 築２７年 ４００万円のワンルーム
マンションが気になるようです。
そこで不動産屋さんはさらに詳しい資料をテーブルに広げると、Ａさんに説明
をはじめました。
不動産屋さん
「こちらがそのマンションの長期修繕計画です」
そこには今までおこなわれてきた大規模修繕の内容と今後の計画が記されてい
ました。
それによると天井の防水工事が１０年ごと、外壁の塗装工事が１５年ごとに計画
されています。さらに、給排水管の交換は３０年～３５年後となっており、
購入後には大きな修繕が必要になる事も分かりました。
Ｓさん
「大まかな予算が１７００万円になっているから、総戸数４０で割ると……、
一戸あたりの負担額は４３万円くらいかな。」
Ａさん
「えっ……、そんなに負担しなくてはいけないの。」
今回ローンを組んで購入を検討しているＡさんにとって、４０万円を超える出
費は大きな負担になりそうです。
不動産屋さん
「だいじょうぶですよ。修繕するために毎月積み立てているお金がありますの
で。」
不動産屋さんはそう言うと、管理費と積立金について説明をはじめました。
Ａさんが気に入ったワンルームマンションは、毎月の管理費は８０００円、修
繕積立金は３０００円に設定されていました。
管理費は日常的に必要な小修繕の費用やエレベーターの保守管理、清掃員の巡
回費用などに充てられ、一年の間にほぼ使い切っています。
いっぽうの修繕積立金は大規模修繕に備えて毎年積み立てられているのですが、
二年前に雨漏りの補修工事がありまとまった出費があったようです。
不動産屋さん
「思ったよりも修繕積立金が残っていないなぁ……」
調べたところ修繕積立金は２００万円程度しか残っていませんでした。
この金額では数年後に実施される修繕工事の際には持ち出しが生じてしまいそ
うです。
Ｓさん
「これらをすべて計算すると、利回りは大きく下がってしまいそうだね。」
この話を聞いたＡさんは少し考え込んでしまいました。
～～つづく～～
＊おまけ＊
マンションによっては駐車場収入が修繕積立金に積み立てられているケースが
あります。
このような物件は、大規模な修繕を実施した場合でも所有者の負担が少なくて
済むためお買い得です。
修繕積立金の残高は物件価格にあまり反映されていませんので、こんなことも
知っておくといいですよ。
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