今日は、オフィスが休みなので朝からビル各フロアーにあるAHUの内部検査をしました。
オフィスビルの場合、飲食店やショッピングフロアー、駐車場の休憩室などを含めると
AHUは、ビル１棟で50箇所から70箇所くらいはありますので、それを１台１台懐中電灯で、調べたり掃除をしたりすると、意外と大変な作業です。
朝から汗だくになって走り回って、とりあえず３棟のビルのうち６人がかりで３分の２は、
終りました。
残りは来週です。
平日は空調が止められないので、休みの日しかできませんが、とりあえず疲れたので
今日は短く書きました。
入社して１ヶ月、そろそろ仕事にも慣れ始めた時期ですが、
ここで、少し厳しい現実のお話をしましょう。
ビル管理の仕事は、歳がとっても続けれる数少ない職種です。
その為、高齢の人が活躍する場所ですが、若い人にとっては
厳しい世界かもしれません。
勉強をして国家資格を沢山取りますが、たとえ資格を取っても
他業種に比べ待遇面で報われる業種でもありません。
30歳前後の独身若手が働いて、将来結婚して子供ももうけ
家を買うようなことを考えても、なかなかその流れに沿うだけの
賃金上昇イールドは期待できません。
ビル管理の仕事は、基本、孫請けの下請け業種ですし、
そもそも施設管理自体、どの会社がやっても誰がやっても変わらない
差別化のできるサービスでないからです。
付加価値が生みにくい業種ですので、激しい競争があり、
入札などでの価格ダンピングが当たり前のように行われていることも影響しています。
しかも、オーナーの家賃収入は、空きテナントや家賃値下げ競争などで、
家賃収入も減少しているので、ビル管理などの収入源となる元手が減る一方の中では、
管理会社からの値下げ圧力や、契約が継続できても価格維持で余分なサービスを
どんどん押し付けられる傾向がとどまるところはありません。
みんな、とりあえず「就職率が高い」とか、「高齢になっても長く働ける」とか、
「仕事が楽」とか、安易な気持ちで、職業訓練校に入りビル管理に入った若手の人の
多くが、この世界に入る「覚悟」がない人が多いように感じました。
土日や祝日に休めない仕事で、泊まり勤務もあって、しかも独身の人にとっては出会いもない
世界で、年収300万から350万、国家資格を沢山とって管理職になっても 年収400万しか
ならない仕事で、これからの先が長い人生を設計できるか、きちんと考えてからビル管理の世界に入った方がいいと思います。
しかも、仕事に慣れると、どんどんいろんな事を任され、
プレッシャーのかかる仕事がどんどん限りなく多くなりますが、
そんな時でも、この低年収でもやっていける覚悟がありますか？
結婚しても、子供が生まれても、家を買う必要になっても、
この低年収で、家族が我慢して定年まで働けるかという覚悟がありますか？
これらの覚悟を決めてからこの世界に入らないと
入社して仕事を覚えても、途中で挫折感に見舞われグレルことになりますので、
今、独身で若手の人で、とりあえず訓練学校に入ったとかで軽く考えている人は、今一度考えて
から就職活動をしてくださいね。
最近、元々給料が安いことが分かって希望したにも関わらず、
この世界に入ってから、いまさら
給料が安い、昇給が少ない、ボーナスが安すぎる、
頑張って資格とっても報われないなど、泣き言や愚痴をいう人を
多くを見て、感じましたので、ちょっと書いてみました。
ここで、少し厳しい現実のお話をしましょう。
ビル管理の仕事は、歳がとっても続けれる数少ない職種です。
その為、高齢の人が活躍する場所ですが、若い人にとっては
厳しい世界かもしれません。
勉強をして国家資格を沢山取りますが、たとえ資格を取っても
他業種に比べ待遇面で報われる業種でもありません。
30歳前後の独身若手が働いて、将来結婚して子供ももうけ
家を買うようなことを考えても、なかなかその流れに沿うだけの
賃金上昇イールドは期待できません。
ビル管理の仕事は、基本、孫請けの下請け業種ですし、
そもそも施設管理自体、どの会社がやっても誰がやっても変わらない
差別化のできるサービスでないからです。
付加価値が生みにくい業種ですので、激しい競争があり、
入札などでの価格ダンピングが当たり前のように行われていることも影響しています。
しかも、オーナーの家賃収入は、空きテナントや家賃値下げ競争などで、
家賃収入も減少しているので、ビル管理などの収入源となる元手が減る一方の中では、
管理会社からの値下げ圧力や、契約が継続できても価格維持で余分なサービスを
どんどん押し付けられる傾向がとどまるところはありません。
みんな、とりあえず「就職率が高い」とか、「高齢になっても長く働ける」とか、
「仕事が楽」とか、安易な気持ちで、職業訓練校に入りビル管理に入った若手の人の
多くが、この世界に入る「覚悟」がない人が多いように感じました。
土日や祝日に休めない仕事で、泊まり勤務もあって、しかも独身の人にとっては出会いもない
世界で、年収300万から350万、国家資格を沢山とって管理職になっても 年収400万しか
ならない仕事で、これからの先が長い人生を設計できるか、きちんと考えてからビル管理の世界に入った方がいいと思います。
しかも、仕事に慣れると、どんどんいろんな事を任され、
プレッシャーのかかる仕事がどんどん限りなく多くなりますが、
そんな時でも、この低年収でもやっていける覚悟がありますか？
結婚しても、子供が生まれても、家を買う必要になっても、
この低年収で、家族が我慢して定年まで働けるかという覚悟がありますか？
これらの覚悟を決めてからこの世界に入らないと
入社して仕事を覚えても、途中で挫折感に見舞われグレルことになりますので、
今、独身で若手の人で、とりあえず訓練学校に入ったとかで軽く考えている人は、今一度考えて
から就職活動をしてくださいね。
最近、元々給料が安いことが分かって希望したにも関わらず、
この世界に入ってから、いまさら
給料が安い、昇給が少ない、ボーナスが安すぎる、
頑張って資格とっても報われないなど、泣き言や愚痴をいう人を
多くを見て、感じましたので、ちょっと書いてみました。
ビル管理の中で定期的に行われる検査や測定は多くありますが、
その中には、室内の環境測定というのがあります。
２ヶ月に１回、それぞれの室内で、次のような測定を行います。
１ 浮遊粉じんの量 0.15 mg/m3以下
２ 一酸化炭素の含有率 100万分の10以下（＝10 ppm以下）
３ 二酸化炭素の含有率 100万分の1000以下（＝1000 ppm以下）
４ 温度 17℃以上28℃以下
５ 相対湿度 40％以上70％以下
６ 気流 0.5 m/秒以下
７ ホルムアルデヒドの量 0.1 mg/m3以下（＝0.08 ppm以下）
勿論、現場によっては、この全部をしない場所もあります。
これらの測定ですが、暑い夏とか寒い冬などは、空調をガンガン効かせるので、
簡単に測定ができるのですが、
昨日や今日みたいに、いい天気の晴れで空気が乾燥して涼しい日は測定が大変です。
まず、湿度が40％に届かない場所が意外とあるんですよ！
既に空調は暖房から冷房に切り替わっているので空調の温水ポンプは稼動していないし、
加湿機も止まっていたりして、湿度を調整することが難しく、
そこに来て、季節的に乾燥して弱い冷房で涼しくなった室内の湿度は思いの外低いんですよ。
だから、湿度が低すぎて何度も測りなおしたり、測定場所を変えたりして
なかなか作業がすすまなくて、、、、、、、
高層のオフィスビルの場合、測定する場所も膨大なので、冷や汗がとまりません。
とにかく、今日も疲れました。
その中には、室内の環境測定というのがあります。
２ヶ月に１回、それぞれの室内で、次のような測定を行います。
１ 浮遊粉じんの量 0.15 mg/m3以下
２ 一酸化炭素の含有率 100万分の10以下（＝10 ppm以下）
３ 二酸化炭素の含有率 100万分の1000以下（＝1000 ppm以下）
４ 温度 17℃以上28℃以下
５ 相対湿度 40％以上70％以下
６ 気流 0.5 m/秒以下
７ ホルムアルデヒドの量 0.1 mg/m3以下（＝0.08 ppm以下）
勿論、現場によっては、この全部をしない場所もあります。
これらの測定ですが、暑い夏とか寒い冬などは、空調をガンガン効かせるので、
簡単に測定ができるのですが、
昨日や今日みたいに、いい天気の晴れで空気が乾燥して涼しい日は測定が大変です。
まず、湿度が40％に届かない場所が意外とあるんですよ！
既に空調は暖房から冷房に切り替わっているので空調の温水ポンプは稼動していないし、
加湿機も止まっていたりして、湿度を調整することが難しく、
そこに来て、季節的に乾燥して弱い冷房で涼しくなった室内の湿度は思いの外低いんですよ。
だから、湿度が低すぎて何度も測りなおしたり、測定場所を変えたりして
なかなか作業がすすまなくて、、、、、、、
高層のオフィスビルの場合、測定する場所も膨大なので、冷や汗がとまりません。
とにかく、今日も疲れました。
ポリテクの講義ではあまり触れなかった事で意外と現場で多いのが、
ドアクローザーの調節です。
勿論多いのはオフィスビルになりますが、自分がオフィスの中で働いていた時には、
なかったのですが、ビル管理の仕事に就いてこの苦情が多いことに気付きました。
ドアを開け閉めするときのクローザーで、ほとんどが油圧でコントロールされていますが
使っているうちに、軽くなったりしてドアを閉めるごとに振動や騒音が出るということで
結構、苦情がくるものなんですよ。
隣のドアが閉まるごとにうるさくて会議中に影響するとかで苦情が来ます。
調節の方法としては、クローザー本体についている調節ネジを締めたりすることで、しまり具合を調節します。
クローザーによっては、調節ネジが一つの物から、３つなどと細かく調節できるものがありますが、実際に現場でやってみると、何度も閉め方を変えたり、閉める度合いをやり直したりして
本当に微妙な調節が必要になります。
ちょっと閉めただけで、ドアの閉まり方が重くなりすぎたり、僅かに緩めただけで
軽くなりすぎたりします。
重すぎると、ドアがスムーズに閉まらず電子鍵がうまく作動しないとか
ドアが重過ぎると苦情が来ます
調節ネジの数も、クローザーによって違いますので、思いの外 時間がかかります。
【注意点 落とし穴】
何度も調節しても、うまく行かない場合 意外にあるのが、
床のカーペットの摩擦でうまく動いていない場合があります。
ドアクローザーの調節ネジばかり、目が行くと足元を見落とすことがあります。
床がカーペットタイプの場合は、注意して下さい。
また、他にもドアクローザーをドアにとめているネジが緩んでいる場合もありますので
ネジの増し締めも忘れずに行ってくださいね。
【必殺技】
どうしても、時間がない時などは CRC55-6というホームセンターで売っている潤滑油の
スプレーを使うことがありますが、
先輩曰く、これはあまり頼らないようにした方がいいと言われます。
確かに、CRC55-6 は、速効性があり効果てきめんですが、
１週間くらい経つと油が取れて、また苦情が来ますので対処策にはなりますが、
解決策にはなりません。
勿論、これらは現場によって方針がありますので、すべたがというわけではありませんが。
今日も１日働いてきましたが、空調の風量調節が８箇所、ドアクローザーが４件、
電球交換が９箇所15本？ありました。
昼休みは、30分くらいで後は朝から、夕方まで 高層ビルを上から下まで行ったりきたり
足を棒のようにしてやってきました。
足腰が鍛えられますが、割とタフな仕事です。
ドアクローザーの調節です。
勿論多いのはオフィスビルになりますが、自分がオフィスの中で働いていた時には、
なかったのですが、ビル管理の仕事に就いてこの苦情が多いことに気付きました。
ドアを開け閉めするときのクローザーで、ほとんどが油圧でコントロールされていますが
使っているうちに、軽くなったりしてドアを閉めるごとに振動や騒音が出るということで
結構、苦情がくるものなんですよ。
隣のドアが閉まるごとにうるさくて会議中に影響するとかで苦情が来ます。
調節の方法としては、クローザー本体についている調節ネジを締めたりすることで、しまり具合を調節します。
クローザーによっては、調節ネジが一つの物から、３つなどと細かく調節できるものがありますが、実際に現場でやってみると、何度も閉め方を変えたり、閉める度合いをやり直したりして
本当に微妙な調節が必要になります。
ちょっと閉めただけで、ドアの閉まり方が重くなりすぎたり、僅かに緩めただけで
軽くなりすぎたりします。
重すぎると、ドアがスムーズに閉まらず電子鍵がうまく作動しないとか
ドアが重過ぎると苦情が来ます
調節ネジの数も、クローザーによって違いますので、思いの外 時間がかかります。
【注意点 落とし穴】
何度も調節しても、うまく行かない場合 意外にあるのが、
床のカーペットの摩擦でうまく動いていない場合があります。
ドアクローザーの調節ネジばかり、目が行くと足元を見落とすことがあります。
床がカーペットタイプの場合は、注意して下さい。
また、他にもドアクローザーをドアにとめているネジが緩んでいる場合もありますので
ネジの増し締めも忘れずに行ってくださいね。
【必殺技】
どうしても、時間がない時などは CRC55-6というホームセンターで売っている潤滑油の
スプレーを使うことがありますが、
先輩曰く、これはあまり頼らないようにした方がいいと言われます。
確かに、CRC55-6 は、速効性があり効果てきめんですが、
１週間くらい経つと油が取れて、また苦情が来ますので対処策にはなりますが、
解決策にはなりません。
勿論、これらは現場によって方針がありますので、すべたがというわけではありませんが。
今日も１日働いてきましたが、空調の風量調節が８箇所、ドアクローザーが４件、
電球交換が９箇所15本？ありました。
昼休みは、30分くらいで後は朝から、夕方まで 高層ビルを上から下まで行ったりきたり
足を棒のようにしてやってきました。
足腰が鍛えられますが、割とタフな仕事です。
ビル設備では、１年に１回は定期点検による停電というのが大イベントがあります。
このイベントは、多分１年間の作業の中で一番忙しいものかも知れません。
大体、準備は数ヶ月前から始まり打ち合わせや計画書を作り入念に予定を組みます。
基本的に、停電作業の場合 ただ停電させて複電させるだけで終るものではなく、
停電中にしか、出来ない作業をまとめてします。
例えば）
①分電盤にある遮断機のまし締め
ねじが緩んでいると、雑音が出ますし、いろいろとありますので。
②分電盤内の絶縁測定
（①と②は、オフィスビルや大型施設では正直とてつもない膨大な量になります。
かなりしんどい作業です。
しかも ②で、絶縁が悪い場合その原因の絞込みを停電の暗闇の中でやらないと
いけないのでかなり手間がかかります。）
③古くなった遮断機の取替え作業
遮断機は、長く使うとビーっとうなり音を出したり、振動が出てきたりしますので
うなり音が大きくなっている遮断機は、停電にあわせて取替え作業をします。
（これも、大型ビルの場合相当の数になりますが、結構時間のかかる作業なので
思うほど数はこなせません。）
④高圧系のコンデンサや変圧器などの清掃
⑤後は、空調やFCUの冷温水関係の膨張タンクの清掃や普段手を付けられない作業を
朝からやります。
以上の事は、まだ一部分になりますが、停電の日は、停電にあわせて外部業者による修繕や機器の更新作業なども、かなり入りますので、朝から１日にピリピリした雰囲気がありますし、午後になると
疲れが出てくるので、かなり殺伐な雰囲気になってきます。
また、停電中は貨物用エレベーター（非常用エレベーター）や最低限の照明を使うために
非常発電機の使用します。
非常電源の切り替え作業なども重要な作業です。
停電作業は、現場にもよりますが、基本全員が出社ですし、新人以外の社員は、停電の前日の夕方から作業に入り翌日の複電作業までか、停電開始後からの作業と複電開始と翌朝の始動確認までの２パターンで、ほぼ丸２日間は働きづめになります。
このように、実際にやってみるとかなりのタフワークになります。
私も、昨日 定期点検ではなく電源基幹施設の更新作業で、「停電」というものを経験してきました。
とにかく疲れました。
このイベントは、多分１年間の作業の中で一番忙しいものかも知れません。
大体、準備は数ヶ月前から始まり打ち合わせや計画書を作り入念に予定を組みます。
基本的に、停電作業の場合 ただ停電させて複電させるだけで終るものではなく、
停電中にしか、出来ない作業をまとめてします。
例えば）
①分電盤にある遮断機のまし締め
ねじが緩んでいると、雑音が出ますし、いろいろとありますので。
②分電盤内の絶縁測定
（①と②は、オフィスビルや大型施設では正直とてつもない膨大な量になります。
かなりしんどい作業です。
しかも ②で、絶縁が悪い場合その原因の絞込みを停電の暗闇の中でやらないと
いけないのでかなり手間がかかります。）
③古くなった遮断機の取替え作業
遮断機は、長く使うとビーっとうなり音を出したり、振動が出てきたりしますので
うなり音が大きくなっている遮断機は、停電にあわせて取替え作業をします。
（これも、大型ビルの場合相当の数になりますが、結構時間のかかる作業なので
思うほど数はこなせません。）
④高圧系のコンデンサや変圧器などの清掃
⑤後は、空調やFCUの冷温水関係の膨張タンクの清掃や普段手を付けられない作業を
朝からやります。
以上の事は、まだ一部分になりますが、停電の日は、停電にあわせて外部業者による修繕や機器の更新作業なども、かなり入りますので、朝から１日にピリピリした雰囲気がありますし、午後になると
疲れが出てくるので、かなり殺伐な雰囲気になってきます。
また、停電中は貨物用エレベーター（非常用エレベーター）や最低限の照明を使うために
非常発電機の使用します。
非常電源の切り替え作業なども重要な作業です。
停電作業は、現場にもよりますが、基本全員が出社ですし、新人以外の社員は、停電の前日の夕方から作業に入り翌日の複電作業までか、停電開始後からの作業と複電開始と翌朝の始動確認までの２パターンで、ほぼ丸２日間は働きづめになります。
このように、実際にやってみるとかなりのタフワークになります。
私も、昨日 定期点検ではなく電源基幹施設の更新作業で、「停電」というものを経験してきました。
とにかく疲れました。
ビルメンの仕事の中で、たまにあるブレーカーのトリップについてですが、
トリップの際の対処方法について、ちょっと説明しますね。
(1)トリップ（ブレーカー落ち）が、起きた場合は、まず分電盤がどこにあるかを
確認して、その分電盤まで行きます。
（広いビルのどこに何のブレーカーがあるかを覚えるのも最初の仕事です、
まあ、だいたい基準階といわれる高層などのオフィスフロアー等はどこも
同じような位置にありますが、低層などのショップテナントや飲食店街の
ブレーカーの位置を把握するのは、結構大変です。）
(2)ブレーカーまで行ったらどのブレーカーが開放しているかを（落ちているか）確認します。
(3)見つけても決していきなりブレーカーを入れないで下さい。
(4)開放されたブレーカーを見つけたら、その遮断機が「漏電」で落ちているのか？
「過電流」で落ちているのかを確認します。
（これは、後で報告書を作成する際、一番重要になります。
遮断機にもよって変わりますが、漏電の場合 バーが上がっていたり
過電流の場合、中間で止まっていたりしますが、とにかくどちらかを必ず確認）
(5)原因確認のため、現場を確認、過電流の場合ですとだいたい現場の人が、何をやって
起こしたかが分かりますが、漏電の場合は、コンセント系だったらコンセントを探す必要が
あります。（飲食店などは、厨房などでよく起こります）
(6)遮断機の負荷を外します。問題となっているコンセントにつながっている機器を
一旦落とします。
(7)分電盤に戻り、開放されたブレーカーの絶縁測定をします。（２次側）
（ 絶縁測定は、ビルメンの仕事ではしょっちゅう使いますので、
線路間と線路と大地間共に、必ずできるようにしてください
それと、１次側２次側という言葉も、ビルメンでは一杯使います。
各種配管や配線、弁、メーターなどの検査や計測をする場合、いろんなところに
ありますので、どこの何の、往きか還りか １次側か２次側かということが
すぐに応えられるようにして下さい）
(8)絶縁測定で問題がなければ、負荷がかかっていないことを確認した上で、
ブレーカーを閉じます（投入）
(9)ブレーカーを投入したら、クランプメーターを挟み一つ筒、つながっていた負荷（機器）を
つなげて電源を投入し、電流計の変化を見ます。
過電流の場合、おおよそ何の機器で落ちたか分かりますので、その負荷は接続させませんが
(10)電源の投入が終了したら、作業の完了です。
【おまけ】
漏電警報がなって、慌てて分電盤に言って、ブレーカーを確認したのはいいけど
警報を解除しようとして、解除でなく誤ってテストボタンを押してブレーカーを
トリップ（開放）させてしまうミスがたまにあります。
確かに、テストボタンの方が押しやすく分かりやすいですが、ブレーカーのトリップは
テナントから、厳しくクレームされる大きな問題ですので、
ブレーカーの対応は、とにかく慌てない、テナントの相手にペースに乗らない、遅いとか言われても一つ一つ確実に順番にやってくださいね。
トリップの際の対処方法について、ちょっと説明しますね。
(1)トリップ（ブレーカー落ち）が、起きた場合は、まず分電盤がどこにあるかを
確認して、その分電盤まで行きます。
（広いビルのどこに何のブレーカーがあるかを覚えるのも最初の仕事です、
まあ、だいたい基準階といわれる高層などのオフィスフロアー等はどこも
同じような位置にありますが、低層などのショップテナントや飲食店街の
ブレーカーの位置を把握するのは、結構大変です。）
(2)ブレーカーまで行ったらどのブレーカーが開放しているかを（落ちているか）確認します。
(3)見つけても決していきなりブレーカーを入れないで下さい。
(4)開放されたブレーカーを見つけたら、その遮断機が「漏電」で落ちているのか？
「過電流」で落ちているのかを確認します。
（これは、後で報告書を作成する際、一番重要になります。
遮断機にもよって変わりますが、漏電の場合 バーが上がっていたり
過電流の場合、中間で止まっていたりしますが、とにかくどちらかを必ず確認）
(5)原因確認のため、現場を確認、過電流の場合ですとだいたい現場の人が、何をやって
起こしたかが分かりますが、漏電の場合は、コンセント系だったらコンセントを探す必要が
あります。（飲食店などは、厨房などでよく起こります）
(6)遮断機の負荷を外します。問題となっているコンセントにつながっている機器を
一旦落とします。
(7)分電盤に戻り、開放されたブレーカーの絶縁測定をします。（２次側）
（ 絶縁測定は、ビルメンの仕事ではしょっちゅう使いますので、
線路間と線路と大地間共に、必ずできるようにしてください
それと、１次側２次側という言葉も、ビルメンでは一杯使います。
各種配管や配線、弁、メーターなどの検査や計測をする場合、いろんなところに
ありますので、どこの何の、往きか還りか １次側か２次側かということが
すぐに応えられるようにして下さい）
(8)絶縁測定で問題がなければ、負荷がかかっていないことを確認した上で、
ブレーカーを閉じます（投入）
(9)ブレーカーを投入したら、クランプメーターを挟み一つ筒、つながっていた負荷（機器）を
つなげて電源を投入し、電流計の変化を見ます。
過電流の場合、おおよそ何の機器で落ちたか分かりますので、その負荷は接続させませんが
(10)電源の投入が終了したら、作業の完了です。
【おまけ】
漏電警報がなって、慌てて分電盤に言って、ブレーカーを確認したのはいいけど
警報を解除しようとして、解除でなく誤ってテストボタンを押してブレーカーを
トリップ（開放）させてしまうミスがたまにあります。
確かに、テストボタンの方が押しやすく分かりやすいですが、ブレーカーのトリップは
テナントから、厳しくクレームされる大きな問題ですので、
ブレーカーの対応は、とにかく慌てない、テナントの相手にペースに乗らない、遅いとか言われても一つ一つ確実に順番にやってくださいね。
レジオネラ菌と聞いて、皆さんはどう思いますか？
一般的に「お風呂」というイメージが沸くと思いますが、ビル設備の現場でも
レジオレラ菌は、重要な課題です。
皆さんもご存知のように、冷凍機には冷却塔というものが屋上などにありますが、
この冷却塔の冷却水は、夏場35度から38度位になりますが、この40度弱という温度が
レジオネラ菌にとって、繁殖といごごちのいい温度になります。
勿論、薬剤注入などをしますし、熱交換ですので直接に大量に触れるわけではありませんが、
ひとたび発生するといろんな形で拡散し、思わぬ方法で感染する可能性がありますので、
水の管理は、本当に注意が必要な課題になります。
空調以外にも、温水などでも発生する可能性がありますので、
温水については開放型の場合は、40度以上にするように決まっています。
40度以下にする場合は、密閉型となりますが。
そういった意味で、これからの季節はレジオネラ菌への対策が重要な季節になります。
一般的に「お風呂」というイメージが沸くと思いますが、ビル設備の現場でも
レジオレラ菌は、重要な課題です。
皆さんもご存知のように、冷凍機には冷却塔というものが屋上などにありますが、
この冷却塔の冷却水は、夏場35度から38度位になりますが、この40度弱という温度が
レジオネラ菌にとって、繁殖といごごちのいい温度になります。
勿論、薬剤注入などをしますし、熱交換ですので直接に大量に触れるわけではありませんが、
ひとたび発生するといろんな形で拡散し、思わぬ方法で感染する可能性がありますので、
水の管理は、本当に注意が必要な課題になります。
空調以外にも、温水などでも発生する可能性がありますので、
温水については開放型の場合は、40度以上にするように決まっています。
40度以下にする場合は、密閉型となりますが。
そういった意味で、これからの季節はレジオネラ菌への対策が重要な季節になります。
今日は、朝から冷たい雨で寒い日です。
自分も今日は休みなので、一息 ビル設備業界の構図について軽く説明します。
勿論、これが全てというわけではありませんが大体はこういった構造になっていると思って下さい。
ビル設備管理の業務は、基本下請け業種になります。
公共施設を除き、
ピラミッド構造のTOPで、一番えらい人は、所有者であるオーナーになります。
勿論、テナントも偉いですが。
オーナーには、企業やデベロッパーと呼ばれる大手不動産開発会社がほとんどです。
そのオーナー（企業）は、基本、複数のビルや商業施設を所有していますので、
それらをまとめて管理する直系のビル管理会社を小会社として持っています。
この直系の管理会社が、それぞれのビル全体の管理を行っています。
そして、直系のビル管理会社は、それぞれビルや商業施設ごとに、警備、設備管理、清掃の
各会社と契約する委託契約になります。
勿論、一つの会社で、設備管理だけでなく、警備や清掃を請け負う会社もありますし、
また、一つのビルの清掃や設備管理を、フロアーや棟、エリアで分けて契約することもあります。
その他にも、契約しているのは、Ａ社でも現場で実際に働いている従業員は、別の会社からの派遣というのも、結構多くあります。（制服や名札に書かれている会社とは異なる会社の従業員ということ）
こういったように、ビル管理関係は、警備も設備も清掃も下請け業界の職種です。
しかも、設備管理は、警備や清掃に比べて収益が出にくい業務になります。
施設管理自体は、目に見える差別化を出来るようなサービスではないので、
入札などの価格競争が激しくどこもダンピングが横行していることも、収益が出ない構造の
一つです。
ただ、自分がこの世界に入って感じた事は、縮小均衡でじわじわと体力勝負を繰り返している中にも関わらず倒産するような企業をほとんど聞かないのはなんだかんだ言っても、
業界全体が多少無理してでも、うまく融通し合っているような感じがします。
他業種からきた自分としては、いずれ他業種や海外からカテゴリーキラーと言われるような
暴れ馬が出てきて、その機会に乗じて大手会社を中心とした業界再編がありそうな感じがします。
先輩に聞くと、既に業界再編はあると言っていますが、 長年金融や流通業界にいた自分としては、本格的な業界再編にはまったく手を付けていないような感じがします。
自分も今日は休みなので、一息 ビル設備業界の構図について軽く説明します。
勿論、これが全てというわけではありませんが大体はこういった構造になっていると思って下さい。
ビル設備管理の業務は、基本下請け業種になります。
公共施設を除き、
ピラミッド構造のTOPで、一番えらい人は、所有者であるオーナーになります。
勿論、テナントも偉いですが。
オーナーには、企業やデベロッパーと呼ばれる大手不動産開発会社がほとんどです。
そのオーナー（企業）は、基本、複数のビルや商業施設を所有していますので、
それらをまとめて管理する直系のビル管理会社を小会社として持っています。
この直系の管理会社が、それぞれのビル全体の管理を行っています。
そして、直系のビル管理会社は、それぞれビルや商業施設ごとに、警備、設備管理、清掃の
各会社と契約する委託契約になります。
勿論、一つの会社で、設備管理だけでなく、警備や清掃を請け負う会社もありますし、
また、一つのビルの清掃や設備管理を、フロアーや棟、エリアで分けて契約することもあります。
その他にも、契約しているのは、Ａ社でも現場で実際に働いている従業員は、別の会社からの派遣というのも、結構多くあります。（制服や名札に書かれている会社とは異なる会社の従業員ということ）
こういったように、ビル管理関係は、警備も設備も清掃も下請け業界の職種です。
しかも、設備管理は、警備や清掃に比べて収益が出にくい業務になります。
施設管理自体は、目に見える差別化を出来るようなサービスではないので、
入札などの価格競争が激しくどこもダンピングが横行していることも、収益が出ない構造の
一つです。
ただ、自分がこの世界に入って感じた事は、縮小均衡でじわじわと体力勝負を繰り返している中にも関わらず倒産するような企業をほとんど聞かないのはなんだかんだ言っても、
業界全体が多少無理してでも、うまく融通し合っているような感じがします。
他業種からきた自分としては、いずれ他業種や海外からカテゴリーキラーと言われるような
暴れ馬が出てきて、その機会に乗じて大手会社を中心とした業界再編がありそうな感じがします。
先輩に聞くと、既に業界再編はあると言っていますが、 長年金融や流通業界にいた自分としては、本格的な業界再編にはまったく手を付けていないような感じがします。
季節の変わり目は、設備管理担当にとっては大変な時期です。
気温の変化、天候の変化が激しく空調の調整が本当に大変です。
特に、利用者自身が季節の温度や天候の変化に対応しきれていないこの時期は、
監視盤画面に出ている温度と利用者の体感温度にはずれがありますので、ちょっと誤ると
大変なクレームの元になります。
室内は、基本フロアーのエリア単位毎にファンコイル、空調の両方で調整を行いますが、
エリアの広さや天井の高さ、窓の向き（東西南北）、利用者の人数、時間帯などの外部要因にも影響を受けることと,設定を変えても効果が出てくるまでには時間がかかる時間差なども考えて行われなければなりません。
それらを、低層階から高層階、ショッピングエリア、飲食店街、出入り口、エレベーター内などの温度、湿度、冷温水の流量などを細かく調整し、それらをビル棟ごとに細かく把握することは本当に大変です。
特に、春先は、冷房と暖房がエリア毎で、バラバラに動いているのでどこで何が動いているかを
ちゃんと把握することが必要です。
例えば、
オフィスフロアーなどで、朝寒いとクレームが入って温度を上げると、ＯＡ機器や出社が揃う頃になると急激に温度が上がり今度は暑すぎるとクレームが入りますし、
ファンコイルや空調噴出し口の風が強いとクレームが入り、現場に出向き風量を調整しても
昼頃になると今度は暑いとクレームが来て、再度現場で調整したりして朝から夜まで、
広くビル内を空調調整で走り回ります。
もっとも、空調は、個人の感覚に依存しますので全てを応えるわけにはいけませんので、
暑いとクレームが入っても、回りの人への影響を考えまずは、AHUの加湿度を下げたりして、
さらにクレームが入ったときに、設定温度を下げるなどの処置を行います。
また、クレームについてもエリア全体の人たちの合意を得ずにクレームを上げてくる人も多く、
対応や言動を間違うと後で大きくもめる原因に関わることになりますので、慎重な対応が
求められます。
ちなみに、冷暖房の切り替えは、画面で設定を変更するだけでなく各フロアー毎の
冷温水管の往きと還りの弁の動作確認や風量の調整などのそれぞれの現場行いますので、
ハードワークの作業です。
特に高層ビル群の場合は、確認する弁だけで相当な数になりますし、狭いダクト室内の奥まで
行くことが多くなりますので、覚悟が必要です。
自分も初めて２日間手伝いをさせてもらいましたが、携帯アプリの万歩計で １万７千歩と
２万歩超えをしました。
ビル設備は、楽な仕事と聞きましたが、自分の現場ではそんな雰囲気はありません。
昼休みの１時間は取れますが、それ以外は、朝9時から夕礼が始まる17:30までは、
ずっと歩き通しの毎日です。
資格の勉強なんて、宿直の睡眠時間以外はできませんし、平日は帰ったらもう疲れて
寝るのが精一杯です。
これから、ビル設備管理を目指す方はこういった現場もあることも覚悟してくださいね。
気温の変化、天候の変化が激しく空調の調整が本当に大変です。
特に、利用者自身が季節の温度や天候の変化に対応しきれていないこの時期は、
監視盤画面に出ている温度と利用者の体感温度にはずれがありますので、ちょっと誤ると
大変なクレームの元になります。
室内は、基本フロアーのエリア単位毎にファンコイル、空調の両方で調整を行いますが、
エリアの広さや天井の高さ、窓の向き（東西南北）、利用者の人数、時間帯などの外部要因にも影響を受けることと,設定を変えても効果が出てくるまでには時間がかかる時間差なども考えて行われなければなりません。
それらを、低層階から高層階、ショッピングエリア、飲食店街、出入り口、エレベーター内などの温度、湿度、冷温水の流量などを細かく調整し、それらをビル棟ごとに細かく把握することは本当に大変です。
特に、春先は、冷房と暖房がエリア毎で、バラバラに動いているのでどこで何が動いているかを
ちゃんと把握することが必要です。
例えば、
オフィスフロアーなどで、朝寒いとクレームが入って温度を上げると、ＯＡ機器や出社が揃う頃になると急激に温度が上がり今度は暑すぎるとクレームが入りますし、
ファンコイルや空調噴出し口の風が強いとクレームが入り、現場に出向き風量を調整しても
昼頃になると今度は暑いとクレームが来て、再度現場で調整したりして朝から夜まで、
広くビル内を空調調整で走り回ります。
もっとも、空調は、個人の感覚に依存しますので全てを応えるわけにはいけませんので、
暑いとクレームが入っても、回りの人への影響を考えまずは、AHUの加湿度を下げたりして、
さらにクレームが入ったときに、設定温度を下げるなどの処置を行います。
また、クレームについてもエリア全体の人たちの合意を得ずにクレームを上げてくる人も多く、
対応や言動を間違うと後で大きくもめる原因に関わることになりますので、慎重な対応が
求められます。
ちなみに、冷暖房の切り替えは、画面で設定を変更するだけでなく各フロアー毎の
冷温水管の往きと還りの弁の動作確認や風量の調整などのそれぞれの現場行いますので、
ハードワークの作業です。
特に高層ビル群の場合は、確認する弁だけで相当な数になりますし、狭いダクト室内の奥まで
行くことが多くなりますので、覚悟が必要です。
自分も初めて２日間手伝いをさせてもらいましたが、携帯アプリの万歩計で １万７千歩と
２万歩超えをしました。
ビル設備は、楽な仕事と聞きましたが、自分の現場ではそんな雰囲気はありません。
昼休みの１時間は取れますが、それ以外は、朝9時から夕礼が始まる17:30までは、
ずっと歩き通しの毎日です。
資格の勉強なんて、宿直の睡眠時間以外はできませんし、平日は帰ったらもう疲れて
寝るのが精一杯です。
これから、ビル設備管理を目指す方はこういった現場もあることも覚悟してくださいね。
中央監視盤（ビルオートメーションシステム）について、
ビルオートメーションシステムとは、中央監視盤装置とも言われ
空調機器、電力機器、照明機器、動力機器、セキュリティ管理等を
システムで管理するもので、どこの大型ビルでも導入されているシステムです。
メーカーとしては、業界１位が 国産のアズビル（旧 山武）で、
２位が海外のジョンソンコントロールズです。
その他、東芝、東光電気（東京電力グループ）、横河電機やパナソニックESエンジニアリング、三菱電機ビルテクノサービスなどの製品もあるみたいですが、
基本は、アズビルとジョンソンコントロールズが市場を独占しています。
市場規模は、年間2100システムから2500システムくらいの小さな市場です。
安定的な市場ですが大きく成長する市場でもないので、２大メジャーの
寡占状態が続く硬直性の塊みたいな分野です。
確かに、微妙に知的所有権が絡む分野かも知れませんが。
まあ、そういったこともあり、とりあえずアズビルとジョンソンコントロールだけ
触れば、どこでも通用します。
正直、自分の現場にもジョンソンコントロールズとアズビルの監視システムがありますが、
どちらも見た目もメニュー体系も基本的には同じです。
違いが出るほど、頭がいいシステムでもなければ、全然ユーザーインターフェイスが優れたものではありませんので、ご安心下さい。
今まで、金融やシステムの世界で働いていたものとしては、優れものと先輩から言われる割には「えっ！これのどこが、これしか出来ないのに？」と思う程のシステムです。
自分の若かりし頃の90年代のシステムを見ているように感じました。
そういったこともあり、画面に慣れるまで多少大変かも知れませんが、慣れれば使いこなすのは簡単だと思います。
勿論、
ポリテクにも、アズビルの中央監視システムの実習機がありますので、多分修了直前に勉強します。
（正直、実習機があるのは、結構恵まれていると思います）
ポリテクの講義を受けている時は、実習機が古く感じて、これで大丈夫かな？と少し不安に思いましたが、現場に立って思うのは、見た目のハードウエアーの新しさこそ違いますが、機能的には、ポリテクの実習機とさほど変わりませんのでご安心下さい。
個々の機器制御のやり方がほんの少しだけ進化しているだけです。
ビルオートメーションシステムとは、中央監視盤装置とも言われ
空調機器、電力機器、照明機器、動力機器、セキュリティ管理等を
システムで管理するもので、どこの大型ビルでも導入されているシステムです。
メーカーとしては、業界１位が 国産のアズビル（旧 山武）で、
２位が海外のジョンソンコントロールズです。
その他、東芝、東光電気（東京電力グループ）、横河電機やパナソニックESエンジニアリング、三菱電機ビルテクノサービスなどの製品もあるみたいですが、
基本は、アズビルとジョンソンコントロールズが市場を独占しています。
市場規模は、年間2100システムから2500システムくらいの小さな市場です。
安定的な市場ですが大きく成長する市場でもないので、２大メジャーの
寡占状態が続く硬直性の塊みたいな分野です。
確かに、微妙に知的所有権が絡む分野かも知れませんが。
まあ、そういったこともあり、とりあえずアズビルとジョンソンコントロールだけ
触れば、どこでも通用します。
正直、自分の現場にもジョンソンコントロールズとアズビルの監視システムがありますが、
どちらも見た目もメニュー体系も基本的には同じです。
違いが出るほど、頭がいいシステムでもなければ、全然ユーザーインターフェイスが優れたものではありませんので、ご安心下さい。
今まで、金融やシステムの世界で働いていたものとしては、優れものと先輩から言われる割には「えっ！これのどこが、これしか出来ないのに？」と思う程のシステムです。
自分の若かりし頃の90年代のシステムを見ているように感じました。
そういったこともあり、画面に慣れるまで多少大変かも知れませんが、慣れれば使いこなすのは簡単だと思います。
勿論、
ポリテクにも、アズビルの中央監視システムの実習機がありますので、多分修了直前に勉強します。
（正直、実習機があるのは、結構恵まれていると思います）
ポリテクの講義を受けている時は、実習機が古く感じて、これで大丈夫かな？と少し不安に思いましたが、現場に立って思うのは、見た目のハードウエアーの新しさこそ違いますが、機能的には、ポリテクの実習機とさほど変わりませんのでご安心下さい。
個々の機器制御のやり方がほんの少しだけ進化しているだけです。