床暖房をめぐって

リフォーム会社をどこにするか。結局その選定だけで1ヶ月以上かかることになりました。2社に絞り込み、どちらにするか。ホームプロでも評価が高く、悩ましいところです。

リフォームを考えているときに、床暖房のことが思い浮かびました。私は床暖房というものを体験したことがありません。職場の元同僚が、床暖房は必須といい、床暖房付きの家をわざわざ探して引っ越しをしたということを思い出したのです。

予算がない中、床暖房まで言い出したら予算軽々オーバーでまともなリフォームができるわけがありません。しかしちょっと興味があってB社との打ち合わせの時に聞いてみました。すると、ほとんど追加料金なしでできるとの回答。床暖房設置が無料！？すばらしい！だけど、本当にそんなに旨い話があるのでしょうか？これはなぜかというと理由があります。ガス代理店のリフォーム会社なので、温水式床暖房を設置するとガス会社からリフォーム会社に報奨金のようなものがでるかららしいのです。

それともう一つは床暖房にはそれに対応したフローリングが必要です。もちろんフローリングを代える手間と工事費もかかります。もともと床暖房あるなしにかかわらず、床暖房対応のフローリングを使って張り替え予定だったので、床暖房のパネル代くらいがかかる程度で、それが報奨金で賄えるようになっていたのです。

同じ条件をA社にも出すと、オール電化を得意とするA社はさすがにそれはできないようで、価格があがります。これでB社に決まり！と思ったのですが、プランがマンションの実態とあっておらず、現場の把握不足がいくつか目につきました。A社は現場見積もりに2人で来たということもあり、マンションの構造の把握がしっかりしており、現場見積もり以外にも不動産屋に鍵を借りて現場に足を運んでマンションの構造の理解に努めていました。そこでA社からの情報でわかったのが、マンションの規約で床暖房用に新たに壁に配管口を開けられないということ。要するに床暖房用に外の熱交換器から新たにパイプを室内に引っ張ってこようとしてもできないということでした。

床暖房が設置できるかどうかは不透明な状況となり、リフォーム会社は現場把握をよくしていてそれに基づいた正確なプランを提示しているA社にお願いすることになりました。ホームプロでの評価もコンタクトをとってきた7社の中で圧倒的に高いということも決め手になりました。

ここまでの見積もりは無料です。現場見積もりや数回の打ち合わせに時間をとっていただいた他社は結果的にただ働きになってしまいます。相見積もりではこういうものなんだそうです。ここで思ったのは、リフォーム会社がお金をとれない現場見積もりとプランの段階でいかに力を入れるかによって仕事をとれる確率が高くなるのだと思いました。

マンションリフォーム会社選定作業その５

３つめのリフォームの検討点は間取りの変更。和室をフローリングにするとか、和室の8畳を6畳にしてLDKをその分広くするとかいろいろ検討しました。問題は予算。これも間取りを変えるだけで結構かかります。おおよそ25万円前後。結論から言うと、予算の関係とよくよく考えたら間取り変更は今の家族ではさほど必要ではないことになり、最終的にやめました。

リフォーム会社をどこにお願いをするか。3社とも現場見積もりが出そろいました。この段階では間取り変更ありのパターン。まずはA社。こちらの希望予算を大きくオーバー。続くB社。こちらも大きくオーバー。そしてラストC社。やはりオーバー。C社のみがこちらの提示予算に近いプランも用意してくれました。予算内に抑えるのには、どこかを削る、というか、洗面所やトイレはリフォームをしないという選択肢しかないようです。また、各社、採用するキッチンなどでわかったのですが、TOTOやINAXなど得意なメーカーがあるようでした。そして割引率もまちまち。キッチンでいえばStyleFなどの安いランクのものは、割引率も高く、ランクが上がるごとに割引率が悪くなります。見積もり表の出し方もまちまち。まず見積もり表に「一式」が多い会社はわかりにくいので減点対象です。希望予算に近いかどうか、これはどこも大きくオーバーしてあまり大きな差がないので難しいところです。プランも各社違います。見積もり前にクローゼットを追加するという条件を出したのですが、しっかり考えてくれるところと、いまひとつのところとあります。

まずは２社に絞り込むということにして、一式の多いC社はお断りをして、A社とB社で比較検討することにしました。

リフォーム会社選定作業その４

２点目のクロス、フローリング、畳の張り替えについて。相見積もりの段階でこの柄のクロスがいいので、これで見積もってください、ということはなく、そこまで頭はまわっていきません。見積もりもそこらへんはアバウトです。だいたいどのリフォーム会社もサンゲツSPで見積もってきました。１社だけ２つのプランのうち、１つをサンゲツAA級で出してきました。SPよりAA級のほうが種類も多く、見た感じも良いです。しかしSPよりは高い。どのくらい高いかといえば、これも各社まちまち。同じSPでも高いところは安いところの1.5倍の価格設定。AA級もまちまち。別会社のSPよりもAA級の方が安いという会社もありました。クロスの見積もりで気がついたのは、各社クロス面積に大きな差があること。図面は渡してありますが、どこの会社が正確に出しているかはわかりません。相見積もりの段階では正確に出すのは難しいのでしょう。

フローリングはL-40がこちらの指定なので、L-40だとあまり選択肢がありません。子供がどたどたと走るので、下の階への影響を減らそうといろいろ調べたのですが、足音は重量衝撃音で、フローリングをどうこうしたところで効果がないことがわかりました。二重床も検討しましたが、あくまでもスプーンを落とした時の音などの軽量衝撃音に効果があるのみで、重量衝撃音はあまり意味がなさそうでした。重量衝撃音は、マンションの床スラブ厚（床のコンクリートの厚さ）とスラブ面積が関係していて、これはマンションの設計段階で決まるのであとからはどうにもなりません。床スラブ厚は今売りに出されている高級マンションなら厚いかもしれませんが、築２０年となるとほとんど期待はできません。契約前に不動産屋に問い合わせましたが、わからないとのこと。結局、契約後に設計図面を入手することができ、それで床スラブ厚がわかりました。上の階の子供が走る音がそこそこ聞こえるほどです。赤ちゃん用のクッションマット（厚さ17mmほどのもの）が売られていますが、うちでも床一面に敷き詰めています。これがどれだけ効果があるか、不動産屋に頼んで賃貸マンションの空き部屋を使って試してみました。結果、マットがあろうがなかろうが、階下への足音は変わりませんでした。

畳は縁なし畳（琉球風畳）を見積もってもらいましたが、高い！３倍くらいはします。ということで、予算の関係で縁ありの普通の畳に変更。よくよく考えたら、どんなに高い畳を入れても子供が汚します。

最後にフローリングを代えるので床暖房もついでに入れたらどうか？床暖房がある周りの人に聞くと、満足度がとても高いようです。もともとは築２０年、床暖房なんてありません。ないところにどうやっていれるか、これも問題です。一番の問題はコスト、予算です。たいした予算もないので、床暖房はまずはなしとして最後に考えることにしました。

リフォーム会社選定作業その３

現場見積もりはすぐには出ないので、１０日後くらいにまた各社と打ち合わせです。

まず、１点目、水廻り設備、キッチン、浴室、洗面所、トイレは総入れ替えです。２点目、クロス、フローリング、畳も張り替え。あと３点目、間取りを変更すること。この３つを中心に話を進めていきます。

１点目の水廻り設備。キッチンはいろいろありますが、各社ショールームに行った結果、90cmというカウンターの高さの希望もあり、INAXのイストかTOTOのレガセスで話を進めました。同じ商品でも各社割引率が違います。見積もりにも組み立て料が入っているところと、入っていないところもあります。あとは食洗機をオプションで検討。市販の食洗機は安いのに、ビルトインは高いと思いながらも、もともと市販の食洗機を使っているので、オプションの食洗機は必須です。もともと使っていた食洗機を使う手もあったのですが、カウンターに置くことになるので、使えるスペースが狭くなります。

住宅ローンをくむので、リフォーム費用にも限界があります。なんでもかんでもいいものを、希望通り、というわけにはいきません。どこかで妥協が必要になります。また築20年近い物件を（新築よりはかなり）安く買ったので、あまりコストをかけたくないという気持ちもあったり、すむなら新築同然にしたいという気持ちもあります。複雑です。

リフォーム会社選定作業その２

３社に現場見積もりをお願いをしましたが、３社と互いの都合をつけて現場見積もりをするのも大変でした。まだ住宅ローンの本審査を申し込んだ段階ですが、住宅ローンの審査がだめだったら？こちらの希望金額から減額されたら？などと不吉なことも頭をよぎりましたが、まず大丈夫だろうとリフォーム手続きをどんどんと進めていきました。

３社の現場見積もりは３社３様。こちらの事情で各社とも制限時間がありました。まず１社目のA社。２人できました。こちらの希望を簡単に聞いて点検口をチェックしたり床をめくれるところをめくったりと片っ端からサイズを測り調査をしていきます。最後に現場写真をとって持ち時間いっぱいを使って終了。２社目のB社。１人できました。A社同様こちらの要望を聞いて持ち時間いっぱいで現場撮影とサイズをはかっていきました。そして３社目のC社。ここも１人できました。サイズをはかって写真撮影は同じですが、他社の半分くらいの時間で終わりました。A社、B社と同じくらいかかると思っていたので、えっ！？もう終わり？といった具合です。

現場見積もりは無料です。相見積もりなのでリフォーム会社からすれば受注できなければ無駄な労働になります。しかしこれがあとで現場見積もりからのプランと見積もり表で大きな違いが出てきます。のちに、お金になるかどうかわからないところでいかに力を入れて現場を把握できるかが受注成否の鍵を握るのだと感じました。

リフォーム会社選定作業その１

築20年近い物件に住むには、リフォームを必要とします。まずはどんなリフォームをするか、そして予算、最後にどこのリフォーム会社に頼むか、です。住宅ローンの本審査が終わってからリフォーム会社を探していたのでは入居がとても遅くなります。そこで、中古マンションの売買契約とほぼ同時にリフォーム会社の選定を始めました。

いままでリフォームをしたことがないので、リフォーム会社はどこがいいかまったくわかりません。そこでインターネットで探すことにしました。インターネットにも多くのリフォーム会社検索サイトがあります。その中でめをつけたのがリフォーム会社検索サイト「ホームプロ」でした。大手企業が出資していることと、匿名で予算を提示してコンタクトがあるのが特徴です。とりあえず500万円でリフォームをしたいという内容のメールを送ってみました。次の日には近場のリフォーム会社から次々と返事がありました。3日間で7社からメールがありました。各社ともホームプロを通して実際にリフォームをしてもらった人たちからの評価や評判がかかれているので、それを参考にすることにしました。まずはネガティブコメントが多いものは除外。簡単なやりとりで今ひとつなプランを提示してきた会社も除外するとだいたいホームプロから「Goodパートナー」の認定を受けた3社が残りました。その3社に現場見積もりをお願いをすることになりました。

購入手続き

中古マンション購入が決まりましたが、その前にいろいろなことが立ちはだかります。いや、立ちはだかるというよりはやらなければならないことなのですが、進めるのにいろいろと壁がありました。まずは契約。2時間以上かかりました。そして壁といえば住宅ローン。金利の低さや繰り上げ返済の手数料のことを考えてネット系銀行で借りることにしました。仮審査はコンピュータによる自動判定なので審査はクリックして1分もたたないうちに仮審査承認と返ってきました。

問題は本審査。なにが問題かといえば提出書類と審査期間。確定申告書のコピーを税務署から取り寄せなければならず、これが一苦労。すぐにもらえると思ったら、個人情報開示請求の手続きをしてから1～２週間後に自宅に開示許可書が郵送で届き、それをもってまた税務署に確定申告書をとりにいかなければなりません。これが遅々として進まず、なかなか開示許可書が届きません。税務署に直接催促に行ってそれなら早めに送りますとのこと。はじめに税務署に行って2週間近くたってようやく確定申告書を手に入れることができました。

今度は住宅ローンのネット銀行の手続き。仮審査承認はあくまでも仮審査。コンピュータの簡易判定です。本審査は借金の履歴やローン事故がないか、きまった収入があるか、要するに返済能力があるか厳しく審査されます。

住宅ローンの本審査申請書類を書留速達で送り、銀行に到着して届きましたとの通知が1日半後。混んでいるとの理由で届いてもすぐにことが進まないようです。さらに提出して1週間たって印鑑が不鮮明との理由で返却書類あり。これが不鮮明なのか！？と思ったのですが、文句を言っても進みません。ここは素直に押し直して再提出をします。不動産売買契約の中に、住宅ローン特約というものがあります。これは住宅ローンの審査に落ちた場合には手付け金などを返却しますよという契約条項なのですが、申し込んで3週間、住宅ローンの審査結果がなかなか出ず、特約期限まで迫ってきます。仕方がないのでどうなっているか銀行に電話をしたところ、あと1週間ほどかかるとのこと。催促したら次の日に本審査の承認を出してくれました。あとは引き渡しの日を決めていく必要があります。

住宅ローンの手続きを行っている間、平行して進めていることがありました。それはリフォーム会社の選定です。

物件決定

内覧した築20年近くの物件を購入するかどうか？広さOK、眺望もよく、南向きで日当たりも良い。地下鉄の駅も実際に歩いて10分以内、大通りからも少し離れているので車の音は気にならない。スーパーも近く、学区も良い。というわけで、購入の意思を示すことになりました。築20年近くでリフォームも必要です。

問題は価格。売り主さんの希望価格が高いので、不動産屋を介して交渉です。これまで見てきた物件などからこちらの希望価格を提示しましたが、売り主さんの当初の価格より2割近く低い金額です。もちろん交渉はまとまりません。売り主さんも1割近く価格を下げてきましたが、まだ大きな開きがありなかなかまとまりません。結局こちらも提示額を上げて、お互いの最終希望額の中間ほどで話がまとまり、契約ということになりました。このときリフォームは500万を見積もって資金計画を立てることにしたのですが、これがのちのち大きな誤算となります。最終的には支払金額がリフォーム不要の築浅物件と同レベルになってしまったのです。

希望物件との出会い

新築マンションもだめ、中古マンションも良い物件がない、だからといって物件を急いで探しているわけでもなく、のんびりと探していました。頼んでいた不動産屋からは時がたちすぎたのか、紹介される物件を断りすぎたのか連絡がほとんどなくなり、インターネット検索のみとなってしまいました。結構な頻度でヤフー不動産などをみているので、いろいろ見ながらこの物件まだ売れていないのか、この物件でこの価格は高すぎるだろう、こんな物件ではなかなかうれないだろうな、などと勝手なことを思いながらヤフー不動産を見ていました。

その中で、数週間にわたってなかなかサイトから消えないある物件に目をつけました。もちろん買い手がついてもすぐにサイトからは消えないことが多いのですが、とりあえず仲介している不動産屋に連絡をして内覧をすることにしました。インターネット不動産サイトからの情報だけではこちらの希望条件とは築年数以外はクリアしています。ただ、表示されている価格が高い。いろいろと不動産情報を見てきたので、この価格はないだろう、という価格設定。

内覧のため現地を訪れると、やはりそこは丘の上。低層階で眺望、日当たりの良いところを探しているので、どうしてもそういう物件になってしまうようです。ただ、今回は以前のように坂がそれほどきつくない。築20年近い古さの割には管理が行き届いているのか外観は古さを感じさせないくらいきれい。ただ、部屋の中は売り主さんの物が散乱している状態できれいとはいえず。不動産屋はクロスとフローリングを150万くらいで代えればきれいになりますよ、とのことでしたが、物が散乱している状態では、きれいな状態が想像できないのでした。もし自分が物件を売る立場になったらきれいにしてから内覧をしてもらわなければ内覧者の購買意欲を落とすと勉強になりました。

新築マンションも内覧

ほかにも中古マンションをいくつか見に行き、数社の不動産会社にも物件希望で登録をしました。メールで物件情報が入ってきますが、なんと、インターネットに載っているいまひとつな物件ばかり情報が送られて来るではありませんか。予算があまりないので、そういう物件しか該当する物がないのかもしれません。

仕方がないので希望学区外の新築マンションも見に行きました。開業を間近に控えた大規模商業施設に隣接する南区の新築マンションです。地下鉄の駅にも近く、かなりの人気らしく、引き渡し前の大規模マンションの割にもうほとんど部屋が残っていません。建物自体はなかなかのものです。問題は学区。南区出身の同級生に聞いたら、やめたほうがよいと言われ、職場に偶然同学区の出身者がいたので聞いてみたら、自分の学区をよくそこまでいえると思うくらい散々な答えが返ってきました。大規模商業施設が隣にあるのはとても便利ですが、逆に言えば教育にはプラスにはならず、孟母三遷の教えに従い、良い物件だったのですが検討をやめることにしました。同時期にもう1件新築マンションを見に行きました。パークなんとかという高級マンションです。これも部屋の作りはよかったのですが、交差点の一角にあり、空気があまりいいとはいえないことと、朝の渋滞時に駐車場から車を出すことができるのか不安に思いました。また、学校がとても遠く、小さな子供がいる家庭向けではなく、高校生以上の子供を持つ家庭向けといった感じでした。地下鉄の駅やショッピングが近くにあるので魅力的なところもありますが、お金がなかったので見学程度になってしまいました。