専業主婦だけど居ながらにして稼いでます。
ママときどき大家です。
小５ムスメ、小３ムスコがいます。
アパート経営は６年ほど。
東京近辺で
・1棟アパート・超築古戸建・区分マンションなど
あわせて17室運営してます。
部屋数は言うほど多くないけど、
家賃年収は1800万円、そっから返済や税金・管理費を差し引いての粗利は850万円くらいです。ヒソヒソ…
不動産投資が趣味でありライフワークであり、大家仲間がほしいんで、
「東京ママ大家の交流会」って会をやってます。
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（LINE登録時に一言チェックシートについてのメッセージいれてください。）
はじめましての方は、こちら ↓ がわかりやすいかもです。
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私は都心の築古区分マンションから不動産投資をはじめました。
区分マンションの仲介をしてくれた不動産屋で管理を頼んでますが、
管理には不満があります。
なぜならば、私は量的拡大中の大家さんだからです。
（管理フィーが高い（７％）、更新料まで丸取りされる！）
（の割に売却のとき管理契約を解除しようとすると、解約してから３ヶ月はフィーが派生し続け、管理はしない、などと言われたりする）
（仲介してくれた会社の名誉のために言うけど、買う時は細かい指標で利益も経費も予測してくれた善意ある会社）
（もちろん何も知らないド素人に、儲かるけど難易度の高い地方ガラボロ物件を高い金利で売る悪とは全く質が違う）
↑ 江戸川橋の区分マンションが、はじめての投資物件！
今ならハッキリとわかるのですが、
築古区分でも都心では儲かるべくもなく、
ただ、高収入の忙しいサラリーマンが節税も兼ねて手放しで投資っぽいフィーリングでやるには良いと思う。
高い管理費を払って安心管理してもらうってのは、そういう時間ないサラリーマンの投資感覚の商品には適してるんだ。
でもそのやり方では利益を大きくとることはできない。
３部屋買い進んで、（ARUHI と SBJ の）融資枠が尽きてきた頃、
夢から醒めて、もっと儲かる道を追求していこうと戦略を変えたんですね。
始めたころは、
リスクって けっこう儲かってる人がとるものだよね？？
と思ってたけど、どこかの段階ではリスクとらなくちゃ大きな量的拡大は遂げられなくて、
じつは初期段階に取ると、効果最大じゃないかと思う。
・・・つっても！！
●なんも知らないうちにリスクとるわけにはいかないし
かといって
●知り尽くしてから買おうなんてユ～チョ～な人は始められずに終わるのがオチ。
↑不動産投資あるある
そんな、【不動産投資これから始めたい方へ】
お伝えしたいことがあります。
まだよくわかってないから、小さく始めたいってことで、
特に築古戸建
から始めたい方。
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↓伝えたいこと その１
◆◆MAX、融資使ってください！◆◆
一発目で手持ちの資金を減らさないでください！
特に東京近辺で物件探してる方・・・
どんなにワケあり物件見繕っても、きっと500万円は下らず、
いや、1,000万近くすることでしょう。
再建築不可 ＋ 心理的瑕疵 ＋ 借地権
みたいな…(笑)
手持ちの資金500万なり1000万なりを使ってしまえば、
同じ額を再調達するのに３～５年はかかるでしょう。
・サラリーから 年間100～200万
・物件からのお家賃 年間100～120万 としても。
ノウハウも身について、そろそろ一棟…というときに、
資金不足になってしまいます。
（といっても、初期段階は最もヤル気があって、きっと誰しも思いを遂げなければ気が済まないことでしょう！）
（築古戸建ってのは、価格安いぶんの再生の手間を自分の労力で賄おうという考えの方が多く、ヤル気度は最高だと思います）
（しかし私見ながら、なんとか賃貸に出せそうな状態の築古戸建を安く仕入れるのは、本当に本当に大変です）
（そんな築古戸建ですが、競争が激しすぎてきっと融資を使っていては買えないのではないでしょうか）
では区分でい～かっつ～と、まぁ、モノ足りないんでしょうけどね。
再生の労苦すらも、しみじみ嬉しかったりするかもしれないから。
（私は滞納の裁判とか、楽しかった！）
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↓伝えたいこと その２
◆◆利回り置いといて！投下資本利益（ROI）を見て！◆◆
築古戸建の魅力、それは利回りの高さ、なんだろうね。
だけど、利回りってなんなん。
楽待とかで最低利回り10%以上とかで探すときに使う程度の暫定的な指標であり、
最終的にリフォームもして入居付けもして家賃入るようになって仕上がってからの成果としての指標であり、
そりゃいいに越したことはない数字だが。
結局は手残りのＣＦが最大の関心事であり、
投下した資本に対する利益率が着目すべき点じゃないのかね。
同じ利回りでも、
どこの銀行でどんな機関で何％の利息でどんだけの返済比率で
って条件で、お金の回り方がいかようにも変わっちゃうと思うんだけどね。
↑ 記録的な不人気記事(笑)
わたしは女性なんで、持論は薄いと思います。
男性大家のメンターには持論が強くあり
こうしたほうがゼッタイにいい！ベスト！〇〇式（自身の名前）メソッド
みたいな理論があること多いですが
私は女性なので、会員さんが買おうとしてる物件について
自分と考えが違っても指摘することはほぼありません。
自分がコンサルやってるわけでもなく
生徒さんの実績を自分の手柄にする必要のない無責任な立場であるからですが
こればかりは…最初の一軒で渾身の手持ち資金を投じることについて
やめたほうがいいよ！
と思うのです。
築古戸建で成功しているからすれば、
できないからでしょ？って話ですが・・・・
それにしても「イイね！」の少ない不人気記事です(笑)
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↓伝えたいこと その３
◆◆２発目でさっさと一棟行ってください◆◆
築古戸建をいくつも買ったらリスクは低く感じるかもしれませんが
（融資使ってるなら多少はリスク減るかもしれないけど、現金減ってたら、リスク減ってる気もしない）
やっぱ投資は資産拡大のスピードってのは重視するべき。
10年、20年でＣＦ月10万とか50万とか勤めをやめるとか目してる人は、
シコ勉して、一棟買ってください。
融資は、アレンジしてくれる仲介業者さんがいるから、頼ってください。
融資状況は数ヶ月に一度変わるし、
エリアや構造や耐用年数など、金融機関の好みがわかってないと戦えないから、
素人じゃ難しいと思う。
（玄人になる必要もない）
↓伝えたいこと その４
◆◆とにかくひとつ買ってみてください◆◆
ザセツしないために。
勉強しすぎると、たぶん買えなくなります。
一軒目買えずにフェイドアウトする人も、一定数いるんじゃないかな。
なにしろ不動産投資って、買ってからは超ラクだけど、買うまではいろいろ大変だからね。
ズバリ築古ゲキ安区分で、できたらオナチェン物件を、２～300万で買うとか、
私はベストウェイかと思ってます。
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以上、
１● まずは一発スタート切りつつ
２● 投下資本に対する利益をよくして
３● 手元資金はなるべく減らさず
４● 初期段階にリスクをとる
方法を、私なりに考えた戦略でした。
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。
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