経年劣化した水道本管から漏水
 Kパンダの貸別荘として現在売り出している白浜のホープヒルズ分譲地は開発から既に50年以上経過している。
 ZKR時代に上野健一は、この一帯の土地を購入した。本来和歌山県としては、分譲するに際して、再整備を条件に認可を与える必要があったにもかかわらず、それを怠り安易に認可した。
 上水道の本管は、直径20cm位の鉄製で酸性の地質に弱く腐食されやすいため、耐久年数以内でも漏水の原因となる。さらに50年以上経過していて、経年劣化が進んでいるため、地質によっては水漏れ箇所を補修しても、また水漏れが起こるということが起きているからだ。


以前にも同じような漏水事故

   今回補修した箇所の近くで、以前にも水漏れ事故が見つかり補修したことから、水道管にとって周辺の地質は酸性の地質かも知れない。
 幸いなことに、漏水した水が地表面に噴出したことで、発見が早く大きなトラブルになるまでに補修できたことである。
 逆に、これが地下にしみ混み、地下水路を形成していると、発見が遅れ、少しずつ周りの土を削り流しながら大きな空洞をつくり、やがて陥没するということにもなりかねないからだ。

 もし、仮にそれが家の下にでもできていたら、せっかく建てた家が傾くことにもなりかねないし、道路の下で起きていれば車ごと落ちて大事故につながる。


水漏れで派生するトラブル
 今回の漏水トラブルで見逃せないのが、管内にたまっていた錆や水垢などが水圧の急激な変化で剥がされ水道水に混入することで起きる2次的なトラブルだ。
 水質的には、しばらく蛇口から流せば問題ないとは言うものの、周辺の別荘などで、もしガス瞬間湯沸かし器やガス給湯器などを使っていたら、錆や水垢などがフィルターを詰まらせて配管内の水圧が低下すると点火しなくなるというトラブルが起こる。
 以前にも瞬間湯沸かし器が点火しないというトラブルがあり、調べたところフィルターが目詰まりしていて十分な水量が供給されていないことが判明した。

 

 中から出てきたのは塩ビ管の切りくずだった。数日前にKRGが水道工事をしていて、このとき塩ビ管を金切りノコで切断したと思われる切りくずが、配管を通って瞬間湯沸かし器のフィルターを詰まらせたものと判明したが、本来ならパイプカッターで切断するなど、切りくずを出さない方法を用い、配管内に異物が混入しないように細心の注意を払って工事をするのが工事関係者であれば常識であるはずで、初歩的なミスと言わざるを得ない。
 また、浄水器を設置している場合ではフィルターなどが一気に目詰まりを起こして取り替えが必要となる。
 さらに、電気給湯設備が設置されている場合では、温水を貯めるタンク内に錆や水垢などが混入し、電磁弁等の精密機器を損傷して大がかりな修理をともなうトラブルを招きかねないからだ。


修理は白浜町の税金で
 この先も配管の劣化は進行していくことは確かで、同様のトラブルが頻繁に繰り返されることは容易に想定できる。
 白浜町としてもこうしたトラブルが頻繁に発生するとなれば、配管の取り替え工事も視野に入れて対応せざるを得なくなると思われるが、限られた町の財政に与える影響も無視できないため、その頻度に合わせて取り替え工事を行う必要が出てくる。
 白浜町としても順次新しい配管に入れ替えてはいるが、古い配管はここだけではない。白浜町全体の半数近くが、まだ手つかずの状態で、いつ漏水を起こしてもおかしくないからで、さらに、いつ起こるか分からない南海沖の大地震に対応できていないのも現実で、こうした配管は一斉に水漏れを起こすことも町としても十分に理解しているからだ。

 

 白浜町は、KRG分譲地への上水道の供給に当たり、埋設されて50年以上放置されていた水道施設を引き取る条件として、予め漏水箇所の補修工事を義務づけた上で、現状の水圧でも漏れていないことを確認して、水道の配管設備の町への移換を承諾した。
 しかし、このような水漏れトラブルが起こるたびに町費が使われ、さらに周辺の住宅に設置している機器や器具の修理費までも、当然のことながら町費が使われることになると思われる。
 だとすれば、我々の納めた町民の税金がKRGグループという特定の一企業を優遇する形で使われることになり、これはこれで、また、KRGに関係しない町民にとっては腑に落ちない問題でもあるからだ。


度重なるトラブル!
 11月5日のブログでは、ZKR時代に上野健一が、この一帯の土地を購入した折りに、不法投棄されていた急傾斜地があったが、その現場を隠すために大量の土で覆い、一見平地に見せかけていた現場が、今年の台風19号の大雨で土砂崩れ事故を起こしたことを伝えたばかりである。
 さらに14日のブログでは、貸別荘建築で、建築基準法違反で行政指導を受けて、建築半ばで中断した物件があり、書類を偽造した一級建築士が逮捕された記事を掲載した。
 今回はまた、水道本管の水漏れ事故と、次々に問題を引き起こしていて、上野健一が率いるKRGグループは、手抜き工事や不法行為が得意な、人騒がせな企業といっても過言ではない。

 

 我々がこのような記事を書きつづけるのも、上野健一の率いるKRGグループの実態を多くの人に知って頂き、被害に合わないようにと願うとともに、地域に開かれた健全な企業として自助努力をして欲しいと願っているからでもあるのだ。

 

「紀伊民報」に県警と大阪府警 男を逮捕の記事!
 11月12日付けの和歌山県の地方紙「紀伊民報」に「建築確認の書類偽造 県警と大阪府警 男を逮捕」という見出しで、和歌山県警と大阪府警の合同捜査で「建築確認の書類偽造と偽造有印公文書行使の疑いで逮捕した」という以下の記事が掲載された。

 

 

 逮捕されたのは当時1級建築士の元山清平(45)で、逮捕容疑は平成30年8月下旬に大阪市内で倉庫を建てるための建築確認済証を偽造して、倉庫の建築主に提出した疑いということですが、記事によると「元山容疑は白浜町の住宅でも同様に書類を偽造していた疑いがあり、余罪についても捜査を進めている」とあるが、KRGグループ絡みの犯行であると思われる。

 

白浜や田辺の工事関係者が一斉に手を引いた!?
 記事から言えることは、実質陰でKRGグルー横を率いている上野健一が進めている貸別荘建設でも元山は同様の手口で無届けで貸別荘の建築にかかわっていたわけで、発覚するやいなや、突如元山は姿を消したとKRGの関係者は語っていた。
 さらに、当時、近隣の白浜や田辺の工事関係者が一斉に手を引くという不可解なできごとが起きた。

上の写真は、行政処分を受けて、一斉に手を引いて中断した状態で放置されていたが台風シーズンを前に、ブルーシートで覆い現在にいたっている。
 実質の発注元である上野健一は、こうした下請け業者に対して、これまでの工事の代金を支払わなかったことで一斉に手を引いたという噂が流れたのは事実である。

 

余罪についても捜査が
 不可解なのは、KRGグループも被害を受けながら訴訟を起こすどころか、こうした事実を隠し通していて、何事もなかったように平然と貸別荘建設を行っているからだ。
 しかし、その陰でこうした事実が隠されていたことが、今回のこの記事で明らかとなり、沈黙を続けていたこともうなずける。
 記事は、元山容疑者の余罪についても捜査を進めていると書かれていて、今後どう展開していくか注視したい。

 

元山容疑者の単独犯行!?
 こうした状況下にいる上野健一にとって、この逮捕劇は既に織り込み済みなのかも知れない。ほとぼりが冷めるのを待っているという状況だろう。
 おそらく、元山には取り敢えず当座の生活費を握らせて、彼の単独犯行として行方をくらますように指示し、上野自身まで捜査が及ばないように仕組んでいると容易に想像できる。

 

「セイクレスト事件」を思い出す
 考えて見ると、2018年06月16日の我々の過去のブログでセイクレスト事件という記事を書いたが、この事件も中身は異なっているが、仕掛けたのは明らかに上野健一だと噂されていたからだ。
 上野健一は、ZKR時代に白浜の土地を当時傾きかけていた「セイクレスト社」の株と等価交換し合法的に売って、その後で、土地の評価格を20倍につりあげたうえで、株価が上がったところで持っていた株を名義人を変えて売り抜けるという、その巧妙な罠にはまって、セイクレストの役員だけが逮捕されて、それで幕引きとなったがセイクレスト社はその後、当然倒産したという事件を思い出す。結局その土地も競売にかかり、別の名義人が安く買い取って販売していて、上野健一は一切関与していない構図にはなっているが、陰で操る上野健一の一人勝ちとなっている。
 今回も、おそらく元山自身の単独犯行として、ほとぼりが冷め、捜査が打ち切られたら成功報酬的な口止め料として十分な金を支払う約束でもしたのではと多くの人が冷ややかに見ていて、最も黒幕の上野健一自身までは追及の手が及ばないものと見られているからだ。

 


上野健一にとってもメリットが
 白浜は急傾斜地が多く、上野健一にとっては、白浜での貸別荘建設を推し進めるには、こうした急傾斜地での貸別荘建設は重要課題である。
 彼は、平地より高い付加価値を付けてPRしているようだ。添付したチラシの写真には天空の貸別荘を謳い文句にして「KRG工法で崖地でも安心!!」と宣伝していることからも伺える。このチラシにある、この写真の物件も未だに貸別荘として認可が降りていない違法建築なのだ。
 このような急傾斜地は基礎に本体以上の金が掛かるといわれていて、通常なら一般庶民が手を出すことはしないし、不動産に携わる者は避けて通るようにすすめる。
 急傾斜地での貸別荘建設で、いかに基礎工事を安価に抑えるかは重要課題で、建築基準法の条件を満たさないで建てることができれば、経費の大幅な削減が可能となり、低価格が実現できて、高い収益率が見込めるからだ。

 

上野健一の大きな誤算?
 マンションなどで違法建築が見つかり、安全性が確保できないとしたら、移転等の指示を受ける場合がある。しかし、個人の所有する別荘は、建てて個人名義にしてしまえば、それが違法建築であっても、もはや行政や警察といえどもどうにもならない。
 しかし、個人の別荘を不特定多数の人が利用する貸別荘にするとなればそうはいかない。民泊新法に適合しているかどうか消防法に基づく基準を満たしているかどうか建築基準法に基づいている建物かどうかの認定基準に照らして適切かどうかが問われることになるからだ。

 

 上野健一は、この②③についての認識の甘さが指摘されるところだが、貸別荘経営を軌道に乗せて安定的に別荘建設を進めるためには、どうしても一定数の貸別荘が必要であり、近隣の白浜や田辺の工事関係者を雇い入れて一気に別荘建設を行った。
 しかし、建築基準法に基づいて手続きを行っていたのでは工期が伸びて間に合わないうえ金も掛かる。そこで逮捕された元山に目を付けて、不正を承知での上で完成検査をすり抜けるという大胆な賭けにでて、違法建築を繰り返していたわけで極めて悪質といわざるを得ない。

 

 もし、貸別荘を目的に建てているのであれば不燃性のカーテンや火災報知器等の設置は当然必要であり、それを後から言われ、カーテンを取り替えるなど余計な出費だと不満を漏らしていたオーナもいたことからも分かるが、昨年の6月に施行された民泊新法を受けて、それまでに契約していた物件の申請を行った際に多くの建物に建築基準法違反が見つかるという想定外の事態が起きたからだ。
 上野健一のうかりミスが、彼の不正発覚の切っ掛けとなり、行政指導を受ける結果を招いてしまい、未だに無認可のままという物件があるという、なんとも皮肉な話である。

 

過去のブログも目を通して欲しい
 ところで、2018年11月25日にアップした相次ぐ別荘建築工事中断の裏にと題した、我々のブログ記事に、「建築基準法による確認済」と書かれた看板の写真を見ると、そこの確認済証交付者蘭には大阪の建築検査機構(株)とあり、代表取り締まり役である「山本宏規」という名前が書かれているが、元山との関連性はどうなっているのか、上野健一との関連性はどうなのか、さらには、発注元のシティートラスト不動産も同様に被害者なのに無反応であり、複雑に絡み合っていて、こうした会社が今までまったく無反応なのも解せないところでもある。
 こうした会社ぐるみで不正が行われていないか、大阪府警や和歌山県警の力量がためされる事件だとも言えて、今後とも目が離せない事件であることは確かである。

 

不法投棄のゴミを建築残土でカモフラージ!?
 洗濯機や冷蔵庫、石油ストーブ、テレビ等々、種々雑多なゴミを急傾斜地に不法投棄されていた土地があったが、これを上野健一は建築時で余った残土で覆い隠すように盛り土して、一見するっと切り土のように見せかけて極めて危険な土地を平気で販売していたこととが判明した。

 写真①②は、崩落したことで、むき出しになっている箇所から、不法投棄されたゴミが層をなしていて、しかも45度近くの急斜面で、写真③の中央部分の白いものは洗濯機のようにも見えるが、大型ゴミなどが奥まで運ばれて散乱している様子がみてとれる。崩落した土砂は更に奥まで流れ下って約40m下の道路まで流れ出て一時通行止めの状態であった。

 

不法投棄の事実はZKR時代から!
 ZKR時代、上野健一のグループは不法投棄されている事実を知りながら、臭いものにはフタをするのたとえで、そこに建築時に出た残土を運んでは捨て、運んでは捨てて、不法投棄されていたゴミを覆い隠して平らな土地に見せかけて、何食わぬ顔で販売していたわけだ。

 写真④は反対側から撮影したもので、手前は草で覆われて一見すると平らな土地のように見えるが、実はこの下にも不法投棄した電化製品やゴミが同様に捨てられていて、道路面より既に50cm以上沈み込んでいることが見て取れる。しかも、幾筋もの段差のある亀裂が見られるため、さらにつづけて雨が降り続いていたら、もっと大きな崩落が起きていただろうし、このまま埋め戻しても、いずれまた崩落することだろう。
 上野健一は、一般的には決して買わない、このような急傾斜地を逆手にとって、眺望を売り物にして通常より高く売りつけている。
 このような急傾斜地を勧められるままに貸別荘を建てるとしたらドブに金を捨てるようなもの、もし安全性を信頼して宿泊していて、豪雨や地震で崩落が発生したらと思うとぞっとする。危なくて泊まれたものではない。

 

事前に定住者に評判を確認されることを
 白浜のような山林を新たに開発した場合では、どうしても高台を削って、谷のような低いところに埋めて、埋め盛り(うめもり)バランスをとりながら、平坦な土地をつくっていくのが一般的である。
 高い地形を削ってできた土地を「切り土」といい、切り取った土で埋め立ててできた土地を「盛り土」と呼ぶが、問題の土地は盛り土で、阪神淡路大地震以降、特に新潟地震以来、この盛り土の危険性がクローズアップされているからだ。
 上野健一のような悪徳業者の被害に合わないために、白浜の土地を購入しようと思われるのであれば、事前に古くから永住されておられる方にお聞きされることをお勧めする。

側溝の亀裂からしみこんだ水で軟弱化
 写真⑤から分かるように、今回、土砂崩れを起こした側の側溝の底部には盛り土のため地盤が経年にわたり不等沈下したことで生じた亀裂が10m近く伸びていて雨水はこの割れ目から漏れ出していた。
 この付近には家が閑散としていて、水道水があまり使われていない。このため上水道の末端では水質を維持するために一定量の水を常に側溝に流していたが、現在は写真⑥のように放水箇所からはホースで別の離れた場所に流している。
 雨水とともに、そうした水が常に側溝の亀裂から流れ出て盛り土の地盤を軟弱にしていて崩れやすくなっていたわけだ。
 そこへ台風10号や15号、19号と続いた大雨で緩んでいた地盤が耐えきれず、一気に崩落したしたものと思われる。
 現在も地盤が十分に乾いている状態ではないため、長雨が降れば更なる崩落も起こりうるため、危険がなくなったというわけではない。

 

臭いものにはフタ
 写真⑦からも分かるように右側の部分も若干沈み込んでいて不等沈下を起こしている。おそらく上野健一にして見れば、一銭の金もかけたくないはず。側溝の水漏れ箇所は修復せざるを得ないにしても、崩落した土地を基礎からやり直すことは莫大なお金がかかるため、安価なL型アングルで杭打ちし、古いガードレールを横板にして土留めしながら何段か積み上げただけの付け焼き刃的な簡単なもので、建築工事で出た残土で、これまでと同様にある程度埋め戻して“我関せず”を決め込む積もりなのだろう。
 この土地は既に販売していて、“知らぬが仏”“見んこと清”で、上野健一はこの事実を隠し通すことだろう。
 しかし、いくらごまかしても、元々あった基盤の岩石の上と新たに盛り土した部分では境目の結びつきが緩いため、今回のようにまた大雨が続き、また、地震が起これば、ひとたまりもなく崩れてしまいかねないわけだ。
 このような危険極まりない土地であることを知らずに売りつけられて、持ち主がこの事実を知れば、激怒することだろう。現実に買わされた人のことを思うと本当に許せない思いがする。この件に関しては、今後とも注視していき、何等かの変化があれば、次号以下にお伝えしたい。

 

社名変更でイメージチェンジ!?
 ZKR時代も、そうであったように、KRGに社名を変えようとも、会社の体質は何ら変わらない。貸別荘も行政からの指導をうけているはずだが、いっこうに聞く耳を持たないで、何食わぬ顔で、今でも認可されていない物件で貸し別荘の違法営業を続けていているのだ。
 手抜き工事や違法建築を平気で行う企業であり、今回の盛り土が崩落したのも金の亡者の上野健一の悪質な企業体質に起因しているといっても過言ではない。

 最近白浜・田辺だけでなく県下にKRGグループの悪い評判が知れ渡っていて「REIWAリゾートグループ」に社名を変更する動きがあるが、いくら社名を変えようとも悪質な企業体質は変わることはない。

 

住民同士が一致団結してこそ
 しかし、こういう事実を持ち主はもとより、近くに住んでいる人にとっては、重大な問題で、いずれ行政の耳にも届くことだろう。そうなれば、そのままでは済まされない。
 行政も、見て見ぬふりはできないため、いずれ何らかの指導をせざるを得ない。それに期待したいところだが、いずれにしても住民が声に出さなければ、前には進まないことは確かで、上野健一のこのような暴走に待ったを掛けるには、住民同士が一つにまとまるかどうかに掛かっているのではないだろうか。

 

コメントの記事が開けない
 前回の2019年10月14日(月) 「KRGの土地買い取りについて」と題したコメントへの回答に色々な方からコメントやお問い合わせを頂きました。ありがとうございます。

 その中で書き込みがあったコメントが開けないというお問い合わせを頂きました。なぜ開けないのか、こちらでは分かりませんので、とりあえず、お寄せいただいた方々のコメントの全文を以下に掲載させて頂くことで対応させて頂きたいと思いますのでご容赦ください。

 

 なおこれまでのタイトルは『世の中腑に落ちないことばかり』としてきましたが、勝手ですが今後は『白浜の貸別荘で大変な問題が起きていますよよ!!』に変更いたしました。今後ともご支援ご鞭撻のほどよろしくお願いいたします。


 
2019-10-31 田舎暮らしの道案内人さんからのコメント
本当に詳しく書いてあります。

和知野で何が、から此処のブログに参りビックリするほど詳しく
書いてありますね!(田舎暮らしの道案内人)
何故、お母さんが悩み管理費を1回払われたのか?
それは、相手側はお母さんに相続した後に子供さんに行くぞと
恫喝の言葉を入れるから又、その様な請求している
事実もある。防御 ⓵ 印鑑押さない・⓶電話はFAXと留守番電話はしていく。⓷他人が旨い話を持ってこないです。私は1人でも
多くの方に伝道活動しています。
本日は良いブロクに来られた事を感謝しています。

 

2019-10-20 「abc」さんからのコメント

コメントに質問した者です。
突然のコメントだったにも関わらず、こんなにも詳細で分かりやすく、丁寧な回答を本当にありがとうございます。
ブログをコピーさせて頂き、資料として大切に保管させて頂きます。
今回の件はご指摘の通り、私が母の不安を取り除いてあげることが出来ていなかった事が招いたと自覚しております。
実は2年前に弁護士さんに相談して、『このまま無視しよう』と決め、母も納得してくれたと思ってました。ですが、母の『子供に迷惑をかけたくない』という思いの方が大きかったようです。気が付かなくて反省してます。
今回の件も、皆様のブログやコメントを参考にさせて頂き、消費者センターと弁護士さんに相談して、なんとか落ち着きそうです。
大変お忙しい中、親身になって相談にのって頂き、本当にありがとうございました。
abc

 

2019-10-16 蟻地獄救済人さんからのコメント
本当にこれが事実!
お母さんがお金を払ったもう1つの意味は
子供の代まで行くぞと言う殺し文句
これを子供に言えない原因の一つ
土地と言う人質 子供に対しての親心
2000万円で買った土地を80万円で引き取るアクドイ商法
80万円を地主が奴らに払うのです。こんな日本で良いのか
蟻地獄救済人

 

2019-10-19 Re:本当にこれが事実!への管理人のコメント
>蟻地獄救済人さんへ
コメントありがとうございます。
『子供の代まで行くぞと言う殺し文句』で脅してくることは決して誇張ではない。現実に起こっていることなのだ。
上野健一は、行政からの指導を受けていても平気の平左で、今白浜でやりたい放題で手段を選ばない。
請求書を執拗に送りつければ、仕舞いに根負けして支払う人がいるからで、一方、金持ち喧嘩せずで、うっとうしいから払っておけと167億円の金をだまし取られても支払いに応じる人が現実にいるからで、本当にこれで良いのかと思ってしまう。
悪い者には悪い。それは間違っていると声を上げて行くべきでは無いだろうか。
竜宮小僧

 

以上です。

 

 

「業者さんに断られました
『お世話になります。
 白浜ホープヒルズの自宅にヤスデが大量発生したので、地元の業者に駆除を依頼したところ「KRG分譲地は堪忍してください」と断られました。仕方なくKRG紹介の業者に頼みました。

 一体どうなっているのでしょうか?どう対応したらよいのでしょうか?よろしくお願いいたします。』

 

というTNさんからコメントが寄せられましたのでお答えします。

 

嫌がらせの事実が
 上野健一の率いるKRGのグループ会社は道路を人質に取り、一般の善良な業者を閉め出して、分譲地内でKRGを通さずに仕事を請け負い、作業をしていると、だれの許可を取ったのかと問い詰め、嫌がらせを行い、ここで仕事をすることが出来ないように圧力をかけて来ることはあるようです。
 このため、善良な業者はKRGと聞いただけでトラブルに巻きもまれたくないために断るケースが実際に発生しています。
 嫌がらせをして白浜・田辺の地元の業者を締めだして、これを良いことに、傍若無人な態度で、息のかかった業者を紹介しピンハネを行っていると、もっぱらの噂です。

 

管理契約の内容を確認
 KRG関連グループと管理契約を結んでいる方は一度管理契約の内容を確認してください。いちいちKRG関連グループを通さないで分譲地内で地元の業者が仕事をすることはできないと書かれていれば、それは仕方がないことですが、おそらく、そのようなことは書かれていないと思います。
 問題は、善良な業者がKRG関連グループからの嫌がらせを嫌って断ってくる場合です。
これは、現在の法律ではどうにもなりません。双方で合意できなければ契約は成立しません。業者が断ることも自由ですから、それをとがめることはできません。我々ができることは、それを引き受けてくれる業者を探しお願いすることです。

 

彼らが所有する私道であっても
 よしんば、その業者が何らかの妨害を受けられたときは、法律を盾に違法行為を警察に通報することです。
 たとえ、道路がKRG関連グループが所有する私道であるとしても、それを理由に通行を妨害することはできませんし、作業を妨害することもできません。ましてや金品を要求することもできません。

 

毅然とした態度で

 毅然としていれば良いのです。彼らがお金を要求する理由はどこにもあれませんし、我々が支払う理由もありません。勿論作業を依頼した業者も支払う必要はありません。
 嫌がらせや金品の請求を受けた場合には、それらは犯罪です。警察に通報してください。それで彼らは何もできないはずです。

 

ご投稿なさったabcさんへ
 コメントに、ご丁寧なご返事を頂き、安心しました。
 我々の仲間も十分に吟味した上で購入したわけではなく、彼らの後戻りさせない販売の手口はいろいろあるが、その手口に乗せられて、気がついたときはまとまった金を振り込んでしまっていたということです。その一つの手口は次のようなものだ。
《最初は3万円を》手付金に入れてください。そんな金は今日は持ってきていないない。それなら1万円で良いので。(うさんくさいけれど、自然が多く残っていて気に入っていたので)1万円くらいなら。
《一週間後》買いたいという人が現れたので、とりあえず来週まで待ちますので手付金の1万円と併せて10万円をとりあえず入金して欲しい。(これが悪夢の始まりでこの後色々なトラブルが)
 貴女のご両親も、このような会社から請求書が来るとは思っていなかったのではないでしょうか。

 

大手銀行の融資を受けないことで
 上野健一はZKR時代に土地を購入した一般のお年寄りを対象に高額な投資を促し、167億円の負債を抱えて民事再生を東京地裁に申請し、事実上ZKRグループを倒産させて、日本の法律を盾に無罪放免を勝ち取った。
 被害者が一般のお年寄りばかりで、大手銀行などから融資を受けていれば、おそらく訴訟問題に発展し、すんなりとは行かなかったものと思えるが、お年寄りを狙っての計画倒産としか思えない。
 大勢のお年寄りが被害にあったにもかかわらず、被害者が、まとまることもなく、だれも訴訟を起こすことはしなかった。

 

事実上のトップの座に君臨!
 上野健一は、この倒産劇以降、第一線の表舞台からは退いてはいるものの、KRGの小川清一会長が死去するやいなや、待っていたとばかりにKRGグループの事実上のトップの座に君臨し、ZKR時代と何ら変わらない体制に戻すことに成功した。

 

人の弱みにつけ込むKRG
 定年を迎えて、別荘生活を夢見て土地を買った方々の中には、体調不良や取り巻く環境の変化で、それどころではなくなって、そこへ毎年高い管理費を請求され、払わなかったら弁護士名で裁判するとの脅しで、土地を購入したことに後悔し、また執拗な請求に、いい加減にうんざりしているところに『空き地を処分される方へ』と書状を送りつけ、このまま持ち続けていると子供たちに負担をかけると、誘いに載って相談会に行くと、人の弱みにつけ込み、購入した金額以下で買い叩いて、買い取るという、あくどい営業活動を仕掛けてくるのが上野健一の率いるKRGグループなのだ。
 年金は減る一方で、税金も物価も上がり、老後の生活に不安を抱える定年間近のシニア層に『別荘がタダで建てられる』と、さも貸別荘経営が打ち出の小槌であるかのように儲かると新たな詐欺まがいの投資を促す書状を送りつけてくる。

 

トータルで儲かる仕組み!?
 空き地に家を建築すれば建築費以外に温泉受湯権利金や道路使用料等の一時金や管理費や温泉使用料といった収入が上野健一の懐に入ってくる。
 上野健一は、手間と経費がかかる貸別荘経営をしたいわけではない。彼の真の目的は別荘建築であって貸別荘経営はそのための撒き餌であり手段でしかないのだ。年利5%という高利回りの家賃補填も別荘建設と抱き合わせると十分な利益が見込めるからだ。

 

建てる空き地がなくなれば
 今後、建てる空き地がなくなれば利益は激変する。ある日突然、第三者に丸投げし責任追及をかわすことだろう。最悪の場合は貸別荘経営から手を引き、それまでにトンネル会社を幾つも設立し、資産を分散させて、万が一に備えることだろう。
 新たな会社は、違法建築で申請が下りない貸別荘が現在でも25棟近くあり、それらの中には簡単な改修工事では認可が下りない物件も多く、おそらく、それらは情け容赦なく切り捨ててくるだろう。さらに古くなって利用価値が下がった貸別荘も切り捨てられる。
 それでも赤字経営が続けば、家賃補填単価の値下げを断行し、経営の立て直しを図ることだろう。それでも、うまくいかなければ完全撤退もあり得るだろう。

 

儲かる話には必ず裏がある
 これまで、上野健一はノシアス理想都、住光、キャピタルFと変遷し、ZKR時代からKRGに移行した経営手法から、このようなシナリオは容易に推測できる。
 何度も言うが、貸別荘経営はそんなに甘くない。儲かる話には必ず裏がある、人を平気で騙すのが上野健一という男であることを、くれぐれも忘れないでほしいと願うばかりである。

 

「KRGの土地買い取りについて」と題したコメント

 2019/9/17の「依然と違法営業を続けるKパンダ」のブログに寄せられた「KRGの土地買取について」と題したコメントについて、1000文字までの制限があり、またコメントの内容が共通の問題でもあり、全文を掲載するとともに改めてお答えします。

 

投稿されたコメント「KRGの土地買い取りについて」全文掲載
  KRGを検索していたら、こちらに辿り着きました。
 私の父も30年程前に購入した山林の土地に管理費に数年前から悩まされています。
 今は父が認知症で入院している為、母と私で今後どうするか話し合いをしていました。
 私は管理費の支払いには一切応じず、万が一支払い義務が生じた場合には、5年遡って支払えばいいのではと考えております。
 一方、母は手紙が届くたびに怯え、とにかくあの土地と縁を切りたいと泣き出すほどパニックになっております。
そして先日、いきなり『一年分の管理費を支払った』と聞かされ、何故かと聞くと、『今度和歌山の白浜の事務所に土地を買ってもらいに行くので、一回は支払っておいた方がいいと思った。』と言われました。
 数日前にKRGから封書が来て、土地を買い取りますと書いてあり、電話を掛けてしまったようです。
その際に電話口で
母『1坪おいくらぐらいでしょうか』
と訪ねたところ 
 KRG『暴力団排除条例の関係でお答え出来ませんので、事務所に来てからお教えします。』
と言われたそうです。
 全く関係ないと思うのですが、母はそれ以上突っ込めなかったようです。
そして、白浜の事務所に行く際に、母と娘(私)の個人確認書(住民票、免許証、保険証)、実印、印鑑登録証、土地の権利所、当時の契約書などを持参するように言われました。
 私は2原野商法の2次被害に間違いなく会うのではと心配で、なんとか止めようとしているところです。
しかし、母は少しでも土地を買い取ってもらえる、引き取ってもらえる可能性があるのなら、話を聞きに行きたいと言っています。
このような件に関して、何か情報をお持ちなら教えて頂きたいと思い、KRGのブログをされている方にコメントさせて頂いております。
 長々と失礼致しました。

 

回答(彼らの行為に憤る)
  投稿頂いたコメントを拝読し、娘さんの親御さんを一生懸命心配されておられる気持ちが良く伝わってきて、親思いの娘さんだなと思いました。
  それに比して上野健一の金の亡者の手口で平穏な家庭を平気で壊そうとしていることに憤りすら覚え、また、ご投稿頂いた方のご両親のように悲痛な思いをされている方々が全国でたくさん居られることを思うと、このような貪欲な上野健一の行為を野放しすることはできないという思いで一杯です。

 

管理費の変遷
  現在貸別荘建設を推し進めている白浜の分譲地は平成14年頃からで、30年程前にお父様が購入されたということから、白浜の物件ではないということがわかります。
  上野健一はバブルが崩壊し売れ残った全国の同じような分譲地に目をつけて安く買いたたいて高く売りつけるという手法でノシアス理想都という会社を設立しました。コメントを寄せられた方のご両親が購入したのは、それ以前で管理費とは無縁の時代といえます。
  設立した当初は「かんきょう整備」という会社が私設水道や温泉施設の管理のかたわら、不在地主の空き地の草刈りを主な仕事として、当時は所有地管理費の名目で別途管理費を徴収していました。
  このため、永住はもとより別荘も家を建築した場合は、それぞれの所有地は自分たちで管理するため所有地管理費(管理費)は徴収していなかったわけですが、全国に広がるにつれて各分譲地で自治管理組合がつくられ、やがて統括する形で全国自治管理組合連合会として管理事業で食っていけることに気がついて会社を設立し、全国自治管理組合連合会(株)として通称「全管連」が誕生しました。
  平成14年頃から管理費の名称を「所有地管理費」から「共益施設維持管理費」に変更し別荘者からも徴収し、やがて永住者からも徴収してきて、KRGに移行すると、これまで無縁だった分譲地まで対象に受益者負担金と名称を変えて、請求書を送りつけて、支払いに応じないと裁判をちらつかせて弁護指名で請求するという常識を越えた暴挙に出てきました。
  お母さんが精神的に追い詰められ、KRGの管理費地獄から逃れたいと焦られた状況が痛いほど理解できます。

 

KRGとの管理契約をしていないのなら
 30年前に購入したときの不動産売買契約を確認してください。その後に管理契約をしていなければ、最初に契約した不動産会社が存在していなくても、その契約書は今も有効です。ですが、その後に何らかの管理契約を結んだ場合、その時点で失効します。
  文面では『30年程前に購入した山林の土地に管理費に数年前から』とありますので、その後のノシアスやZKRなどと交わした管理契約書は存在しないと思われますが念のため調べてみてください。

 

彼らの用意周到な手口
 執拗に管理費の請求書を送りつけて、裁判を起こすと脅し、恐怖を与えて早く手放したいという心境に追い込んだ上で、そこに現在お持ちの物件を買いますと話を持ちかけて、白浜にのこのこ出かければ飛んで火に入る夏の虫ではないですが、待っていましたとばかり白浜の土地と交換することを進め契約を迫ることでしょう。それで等価交換を想定してハンコでも押せば、追加請求されて思わぬ出費を強いられるというのが彼らのよく使う手口です。
  この手がだめなら、KRGランドが買い取る方向で食い下がります。この場合は土地の評価格以下に買い叩いて、既に支払った温泉受湯権、家屋建築負担金、道路使用影響費などの名目で納めた250~300万円は返してくれません。もちろん売る場合は高くし設定して、その上に諸経費と称して250~300万円を次の人から徴収することを忘れない。

 次が、KRGランドが仲介する場合です。仲介手数料として20万円程度請求されます。ただし売れた場合の成功報酬は別途請求してきます。このように、どのみち転んでも損をしないばかりか、金をむしりとる仕組みになっています。

 

  また、あるケースでは母親が、白浜を含め数カ所に別荘と土地を持っていたのですが亡くなられたために、その息子さんに対して数カ所の、それぞれの管理費の請求書が届いて、驚いて全部を処分するつもりで白浜に来たのですが、数カ所あった、これまでのものについては処分できたものの、新たに白浜の土地1区画を買わされて、それで全部を足しても足りないため、結局追加料金を支払うことになったようですが、数カ所あった管理費請求が1カ所だけになったことで、あきらめるしかないと語っていましたが、全く以て転んでもただでは起きないのが上野健一という男が率いるKRGです。
  従って案内にあるように書類や実印などを持って行けば断れなくなって、気がついたら書類にハンコを押していて、後戻りできないことにもなりかねません。

 

民法上での時効制度の注意点
 それから、コメントの中に気になる点があります。それは『私は管理費の支払いには一切応じず、万が一支払い義務が生じた場合には、5年遡って支払えばいいのではと考えております。』母が『一年分の管理費を支払った』『一回は支払っておいた方がいいと思った。』と書かれていることです。

 

 2018年7月15日の我々のブログ『民法上の時効制度』には、確かに『5年以上遡って請求することができない』としています。つまり、管理費を滞納していても5年が経過すると、それ以前の管理費をKRGは請求できなくなります。しかし、その後の記述には、『法律上、消滅時効期間が経過していても、支払いを求めることが許されていて、消滅時効期間経過後でも債権者の請求に債務者が応じて支払えば、義務の履行となり、払った金は戻らないばかりでなく、後述の「承認」による時効の中断が成立してしまいます。
  ですから、今は金が無いから、もう少し待ってくれと言った時点から、時効の中断が発生するため、払わないといけなくなりますから要注意です。』

 

和知野のブログをご参考に!

 和知野の2019年10月4日のブログ(https://blog.goo.ne.jp/wachino/)で色々と呼びかけています。その中に次のようなことがコメントされています。和知野の皆さんも貴女を応援しています。ご参考になると思いますのでご紹介します。


  『心配することはありません。次のことを実行すれば大丈夫です。なるべく早い時期に、KRG管理センター?(支払先)に対して、必ず「内容証明郵便」にて、「貴社とは管理契約を結んでいないので、管理費支払い義務が無いにもかかわらず、間違って支払ったので、全額の返還を求めます」という内容の文書を送って下さい。
  「内容証明郵便で送るのは、送った書類に証拠能力を持たせるためです。
  ただし、「内容証明郵便」で返還請求したからといって、KRGから金を取り戻せるわけではありません。
  KRGは裁判をちらつかせて脅しますが、実際に裁判を起こしたことはありませんので、何も恐れる必要はありませんが、万一の時に備えて証拠を残しておくのです。
  後は、従来通り、無視するだけです。頑張って下さい。』

 

貴女のコメントで少し心配なところが! 
  ところで、『母と私で今後どうするか話し合いをしていました。』とありますが、にもかかわらず、『一年分の管理費を支払った』と聞かされ、何故かと聞くと、『今度和歌山の白浜の事務所に土地を買ってもらいに行くので、一回は支払っておいた方がいいと思った。』とあります点です。

 

 お母さんは、貴女と話し合いをしていたにもかかわらず、なぜ、貴女に相談せずに管理費を支払ったのでしょうか。
  おそらく、貴女と話し合いをしたとしても、お母さんの不安な気持ちが完全に払拭されていなかったのではないでしょうか。
  感情は理性の働きをも鈍らせ、冷静になれなくなります。執拗に請求書を送りつけられると、不安の方が大きくなって、何とかしなければと焦る思いが結果的に1年間の管理費の支払いにつながったのではないでしょうか。

 

  老いては子に従えという言葉がありますが、親として子に従うことはある意味今までのプライドも威厳も捨てなければなりません。これは極めて高いハードルです。
  頭から否定しないまでも、理詰めで説得すれば、心は堅くなに内にこもり、私の気持ちはだれもわかってくれないと心を閉ざして、生きる自信さえ無くしかねません。
  最も頼りにしていたご主人には相談することすらできない状況下で、子供たちに相談すればきっと叱られると思い込み相談することもできず、一人で心細い思いされておられたのではないでしょうか。
  何とか自分で解決しようとして、KRGに引き取ってもらうために、せめて1年分でも払い込めばなんとか買い取ってもらえるのではないかと必死で考えた上での対応策ではないかと思います。

 

気持ちにより添って
 人間は誰しも失敗したことを攻められると心を閉じるだけで開くことはできません。『一番相談したいお父さんに、相談することもできず、辛かったね。』と、優しく語りかけてください。
  もし自分が同じような状況下に置かれたとしたら、きっと母と同じようなことをしたかもしれないと、共感し理解し気持ちにしっかり寄り添ってあげながら、『これからは、私がお母さんの思いに沿って、問題解決をするから、安心していてね。』とねぎらうような言葉をかけて安心させてあげてください。

 

無視することが有効
  上野健一率いるKRGは、一筋縄で対応できるような連中ではありません。裁判をちらつかせて脅して強引に契約を迫るような連中です。こちらが誠心誠意、向き合っていけば何とかなる相手ではありません。
  上野健一は、欲の塊のような男です。だからといって、たかが5年分の管理費を回収するために高額な裁判を起こすほど愚かではありません。ただし簡易裁判は可能性があり、裁判所から簡易裁判の通知が来たら、裁判所に管理契約書の提示を求めて、異議申し立てを行ってください。
  KRGから、どのような請求書が届いても、ほっとけば良いのです。これが最も効果的で有効な手段であることを忘れないでください。
  それから貴女自身も、一人で悩まないでください。いつでも相談してください。そしてお互いに勇気を持って頑張りましょう。

 

 

9月16日の「敬老の日」に思う
 今年の9月16日(第3月曜日)といえば「多年にわたり社会につくしてきた老人を敬愛し、長寿を祝う」日として、昭和41年(1966)の「国民の祝日に関する法律」の改正にともない「敬老の日」として建国記念の日、体育の日とともに国民の祝日として制定された。
 起源は昭和26年(1951)に「としよりの日」として、55歳以上の人を対象に敬老行事が行われ、それが全国に広がり、昭和39年(1964)からは9月15日を「老人の日」として定着し、やがて国民の祝日「敬老の日」の制定につながった。
 現在は65歳以上の人を対象としているようだが、平成13年(2001)のハッピーマンデーといわれる制度の実施で法改正され、平成15年(2003)からは9月第3月曜日となったが、初年度の9月第3月曜日が偶然にも9月15日であったため、敬老の日が9月第3月曜日へ変更されて9月15日以外の日付になったのは、平成16年(2004)の9月20日が最初で、敬老の日は「多年にわたり社会につくしてきた老人を敬愛し、長寿を祝う」日なのである。

 

「別荘がタダで建てられる!?」

 

 最近KRGから届いた封書に、多年にわたり社会につくし、定年を迎えた人をターゲットに「別荘がタダで建てられる!?」と、ゼロ金利の世の中で貸別荘経営が老後の資産運用になるとして、右写真のチラシを送りつけているようだ。
 チラシでは最も貸別荘の需要が高まる夏休み期間中の、しかも利用率トップの貸別荘のデータを基にPRしているが、白浜全体のパイの大きさが決まっていて、貸別荘が増えた分、それに比例して泊まり客が増加するわけではない。
 現状のままでは泊まり客が分散し利用されない貸別荘が増えるだけで、1棟あたりの利用率は逆に低下するからだ。
 最近は大型観光バスで中国系の観光客の呼び込みに道がついたのか、普段少ない利用率を若干下支えをしているものの、現段階では起死回生までには至っていないのが現状である。

 

自分の別荘であって自分の別荘でない!?
 定年を迎え退職金で多少なりとも懐が膨らんだ人を対象に、KRGの上野健一は、まことしやかなデータで言葉巧みに土地を売りつけ、さらに別荘を建てさせて、それで別荘を貸し切る形で契約させて、人の退職金で次々と別荘建設を進めている。
 しかし貸別荘の契約をすると、自分の別荘に宿泊するにも自由に使えず、一般客と同じように事前の予約が必要となり、自分の別荘であって自分の別荘でないということなる。しかも必要経費を支払うのであれば何も自分の別荘をあえて持つ理由がない。

 

KRGのために別荘を建てたの!?
 別荘の家賃収入について考えると、歩合制と固定制があり、チラシの物件は歩合制で、記載されている集客率を上げるには、それなりの自助努力が必要なため大半がKRGに丸投げしていて固定制を採用しているのが現状である。
 仮に2000万円の物件を固定制で試算すると年利5%だから年間100万円が家賃収入として戻ってくることになるが、65歳で建てたとしてもタダになるには20年間が必要で85歳を迎えることになるが、果たしてそこまで生きていられるという保証はどこにもない。
 契約期間は自由だが、10年間で契約した場合、75歳でようやく自由に使えるようになるが、年齢的に他府県から出かけてくるのも大層になってくる。
 10年後には家も傷んできて補修等で思わぬ出費も必要になってくるため、これではKRGの上野健一のために別荘を建てたようなものである。

 

10年後は管理するのが重荷に
 自分の別荘として建築した場合で、毎月訪れてセカンドライフを楽しんでいた人も年とともに3ヶ月に1回に減り、半年に1回、さらに1年に1回くるのがやっとのこと、やがて10年後にはくることすらできなくなって管理するのが重荷になるケースが多発しているのが現状である。
 それでも自分の別荘として建てた人は、元気な内に別荘生活を楽しんだことで、それなりに納得がいくが、しかし貸別荘の場合では、10年後契約を解約したことで自由に使えるようになったとしても、ご自身の身体に限界がきて、それでも頑張って、来るものの体の衰えには逆らえず、管理できないまま雑草が生い茂り別荘は無残な状態になってくる。

 

KRGが邪魔をして自由に売れない
 白浜町や田辺市の不動産会社に売却を持ちかけても、KRGが邪魔をしてくるため、物件が白浜のホープヒルズと分かるとトラブルに巻きもまれたくないとの理由で断られて、結局KRGに任せることになり、自由に価格設定ができないのだ。
 子供に移譲しても生活にゆとりがなければ負の遺産となり、高額な管理費だけを請求されるため、結局手放すことになる。

 

上野健一は、そうした高齢者を食い物に
 そこを狙って、上野健一は、そうした高齢者に買い取り話を仕掛けてくる。こうした問題は、別荘だけではない。土地のみを所有している人でも同様で、KRGは土地売却相談会と題して、本人確認書類・印鑑・権利書の3点を持参するように促し、利益率の悪い物件を対象に郵便物を送りつけてくる。
 自由な価格設定ができないため、こうなるとKRGの言いなりで、安く買いたたかれてそれでもKRGの執拗な誘いや管理費請求に負けて手放すことになる。場合によっては処理費用を請求されるケースもある。
 結局安く買いたたいて次の人に高く売りつけて、社会につくしてきた高齢者を食い物にしているのが上野健一の実態なのだ。
 誘いに乗って3点を持参して、のこのこ出向いていけば、たちまち餌食になるだけで、絶対に誘いに乗らないことだ。

 

民法上の時効を武器に支払い拒否を
 ZKR時代に購入した物件でKRGと管理契約をしていない物件では、KRGの執拗な管理費請求には契約していないことを理由に管理費の支払いを拒否することをおすすめする。
 5年を過ぎると民法上の時効が成立するため、それ以上さかのぼって管理費を取り立てることはできないからだ。
 KRGは5年以内の管理費なら裁判を起こし勝訴すれば取り立てることができるが、時効の5年を過ぎたものは、もはや裁判すら起こせなくなるからだ。
 KRGは5年間の管理費の25万円を取り立てるために裁判を起こし、たとえ勝訴したとしてもメリットはないため、よほどの理由がない限り通常の裁判を起こすことはない。 おそらく簡易裁判が関の山で、この場合裁判所からの通知が届いたら契約していないことを理由に裁判所に支払いの義務がない旨の異議申し立てを期限内に行う必要があり、これを怠るとKRGの主張が通り、差し押さえられるため注意が必要である。

 

 なお18年10月19日のブログ記事「違法な貸別荘経営に陰り?」KRGランド倒産劇の始まりか!?」と「民法上の時効制度」18年7月15日のブログ記事をご参考にして下さい。

 

大型バス一台で20名程度と少ないのは?
 Kパンダの貸別荘は、7月、8月は一定の賑わいを見せていたが、9月に入り利用客も例年並みに減ってきた。例年と若干異なるところは観光バスを受け入れたことで、特に中国系の旅行客の利用が時々見受けられる点である。
 国内旅行の場合、観光バス一台の乗車人員が40名位に対し、中国系などの外国からの場合、20名程度で意外と少ない。それ以上人員を増やせないのは、手荷物用のトランクルームに積み込めるスーツケースをぎりぎり詰めても32個までで、一人スーツケース1個として32名以下となる。しかし各観光地で買い込むお土産が入らないことになるから20数名が限界になるからだ。                                                   
 観光バスがない場合は、土曜日や連休の利用客を除けば、貸別荘は供給過多になり当然赤字となる。秋の観光シーズンになってもさほど増加は見込めないかもしれない。

 

未だに無許可の物件で貸別荘!?
 最近、貸別荘として認可を受けたKパンダの届け出件数が少し伸びてはいるが、そのほとんどが新しく建築した物件で、古い物件の割合は依然と少なく、無届けのため改修工事に手間がかかっていて、さほど進んでいないからだ。しかも、改修工事が終わっていてもなかなか認可が下りないのが現状である。
 このため、認可が下りていない物件での営業は現在でも続いていてKパンダの貸別荘は依然違法営業を続けていることには変わりがない。

ブルーシートで覆われた違法建築物件

大阪の取り組みに比べると

 9月16日にNHKのニュース番組で、大阪市が違法な民泊をなくすことを目指して、市の監視員や警察のOBなどで「違法民泊撲滅チーム」を立ち上げ、6月末までに市内の違法民泊をなくす方向で取り組んだ結果、市が把握している6057件の違法民泊の96%に当たる5834件を是正したとするニュース報道があったが、和歌山県では積極性は全くといって感じられないのはなぜだろう。
 職務怠慢というべきなのか、行政としてはできるだけのことはしていると言いたいのだろうが、KRGになめられているのは確かである。
 いずれにしてもKRGを事実上経営している上野健一という男は、一筋縄でいく相手ではないことは確かだ。
 以前も報告したが、違法建築が発覚し行政指導を受けて、工事が中断したままになっている物件で、隙あれば工事の再開をするつもりなのか、現在、これ以上劣化しないようにとブルーシートで物件を覆っているが上野健一は果たしてどうするつもりなのだろうか。

 

 

 

 

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