2棟目の鴨川市のＡＰの決済が完了した。
こいつは駅から徒歩2分も、駅自体電車は1時間に1本
海から近いためか、扉がさびさび
入居率５０％でなおかつ1部屋は滞納中
裏が崖で、危険地帯に指定されてる。
というハードな物件
ただし満室にできれば表面２７パーセント越えのお宝物件
現状が募集もろくにされておらず、時間をかければそれなりには埋められるという
近隣の客付け業者の声を信じてがんばってみる。
ただ、この辺、本当にかなりの田舎で礼・敷もひと月が基本だったので、
はずそうとしたら周りの大家が困るから止めてほしいといわれた・・・
やっぱりいろいろ大変そうだ。
現状でも＋で回せているので、ゆっくり埋めていこう。
Ｓ銀行にて、1棟目の決済完了
リフォームの見積もりも同時進行でおこなっており、管理会社選定中。
いずれにせよ。7戸中2戸あいているので、はやくうめたい。
現況のＣＦだと、月2万くらい修繕でみるとすると８６０００円くらいなので
なんとか繁忙期にうめなくては・・
初めてで右も左もだけど、勉強しながらがんばっていきます。
柏のアパートの決済を来週に控え、管理会社探しをすすめている。
現在７部屋中２部屋空き、しかも１部屋は半年以上空室というところで
客付けつけの強いところをさがしているのだが、初めてなのでなかなかむつかしい。
とりあえず、何社か想定家賃や必要な設備をきいて、リフォームの見積もりをいれている状態。
さて、マンションの方は、最後に購入した南区の物件でなんと夜逃げ発生・・
残置物もなく、最後の月の家賃もはいっていたので被害が最小限だけど、早くリフォームして
３月まえに埋めたいところ。
ＦＸの方が好調でよかった。
いよいよ１棟ものへ進出、契約してきた。
（融資特約で、まだ融資決定していないので契約解除もあるけど）
柏市のファミリー７世帯。
相場で引きなおした家賃、入居率90％、希望通りの融資条件とすると償却のきく４年間は月のＣＦが１０万円位出る予定。投資資金が頭金と諸経費で約520万位。
昨年の株とＦＸの税引後利益、1700万位を投入予定なので、単純に考えると３０万円位はＣＦをつくれる皮算用。
すると現在のＣＦにたして５０万弱くらいなので、目標到達。
償却終了後の手取りも考えるとそんなに甘くないかもしれないけど、目標達成への道が見えてきた感じ。
とりあえず満室めざして、リフォーム・管理の勉強していきます。
今月はＦＸは全然取引する時間もなく、株式はすこしだけレバレッジETFを購入しただけですが、
とりあえず区分1部屋追加。
本体６８０万円
現行賃料 63000円
管積等 11340円 の実利 9.1％
本日契約でとりあえず手付５０万いれてきたが、問題は融資使うか現金でいくかだ。
9月の高値で売り抜けられなかったので、あまり現金化したくないけど
公庫がどうも10年しか組めない雰囲気、正直１０年だと融資組むメリットがあまりない。
とりあえず公庫の面談受けて、条件でたら考えよう。
ところこの物件築25年なんだけど、先方に新築時の購入価格を聞いたところ、なんと４０００万超！！
バブル恐るべし
