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■業績アップを目指す！物流改善と物流不動産活用の仕方入門
■2009年8月3日 第22号
■株式会社ニーズ・コーポレーション
■http://projectmanagers.jp/
■毎月第1・3月曜日発行
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株式会社ニーズ・コーポレーションの芹澤豊宏です。
株式会社船井総合研究所様主催のセミナーのご紹介です。
情報収集の手段としてセミナーへの参加はとても有効だと思います。
8月22日（土）営業利益20％の不用品ビジネス参入手法 無料説明会
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8月24日（月）食品物流“環境ビジネス”新規参入手法〈無料説明会〉
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■目次
------------------------------------------------------------------------
1.インフォメーション
2.建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
3.改善の鬼 中村圭吾が語る
4.Web & Blog 情報
5.不動産情報
------------------------------------------------------------------------
1. インフォメーション
------------------------------------------------------------------------
「売りたい」、「買いたい」、「貸したい」、「借りたい」など、不動産情報の
マッチングを行っています。
「B to B」、「B to C」でのマッチングに対応し、有効活用されていない不動産
の再活性化が可能となります。
現在、「B to B」での「買いたい」、「借りたい」ニーズを確保しておりますの
で、「売りたい」、「貸したい」物件をお持ちの法人・個人様はご一報願いま
す。
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2. 建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
------------------------------------------------------------------------
■見積徴収時の注意点
前号では見積徴収を行うに当たり、公平且つ正しく見積内容を比較するために金
額記載のない内訳明細書を作成し、それに基づいて工事会社へ見積もり依頼をす
る過程までを説明しました。
公平に比較をすることの重要性がご理解いただけたと思います。
今号ではその後の過程について説明をします。
１、見積参加希望工事会社へ設計図書、内訳明細書並びにその他関係書類を郵送
（現在では電子メールにて発信）します。必要であれば、実際に現地調査、現地
確認等を行ってもらい、各種周辺情報を工事会社毎に取得してもらうようにしま
す。大規模修繕工事や改修工事等の場合は、時間割りを作成し、弊社立会いの下
に現地調査・説明会を行います。
２、その後に見積書の提出となります。総合建設会社と専門工事会社からの見積
徴収になるため、膨大な数の見積書が提出されるようになります。総合建設会社
の見積書に関しては、必ず郵送での受付とし、見積書の開封作業についても必ず
ビルオーナー（発注者）立会いもと、目の前で行うようにしています。開封作業
の透明性確保が最も重要であると考えているためです。
次号につづく。
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3. 改善の鬼 中村奎吾が語る No.19
------------------------------------------------------------------------
ムダの排除＝５Ｓ
トヨタ生産方式の基本思想は「徹底したムダの排除（the absolute elimination
of waste）」で、ムダの徹底的な抽出が行われる。
ただのムダの排除でなく、注文に応じて生産し、切れ目のない流れによる多品種
少量生産の中で、徹底したムダの排除をおこなうのである。
トヨタ生産方式は漸進的なイノベーションと呼ばれている。
トヨタ生産方式では、ムダとは「付加価値を高めない、いろいろな現象や結果」
をいい、７つのムダを定義している。
1. つくりすぎのムダ（Waste of overproduction）
2. 手持ちのムダ（Wasteｏｆtime on hand (waiting)）
3. 運搬のムダ（Waste in transportation）
4. 加工そのもののムダ（Waste of processing itself）
5. 在庫のムダ（Waste of stock on hand (inventory)）
6. 動作のムダ（Waste of movement）
7. 不良つくるムダ（Waste of making defective products）
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4. Web & Blog 情報 （アイウエオ順）
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■Web■
◇株式会社イー・ロジット
http://www.e-logit.com/
◇エコウェブネット
http://www.eco-webnet.com/
◇Lnews
http://www.lnews.jp/
◇ロジウェブネット
http://www.logi-web.net/
■Blog■
◇株式会社船井総合研究所 シニアコンサルタント 橋本直行氏
http://www.logi-web.net/consul_blog.html?mailmag=484
◇株式会社船井総合研究所 チームリーダー 山田浩太氏
http://www.vegecle.com/blog/kota/
◇Narisawaブログ
http://ameblo.jp/sylogi/
◇株式会社柳川合同のブログ
http://ameblo.jp/yanagawagoudou/
◇ニーズ・コーポレーション 代表取締役 芹澤豊宏
http://ameblo.jp/needs-corp/
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5.不動産情報
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現在、ご案内可能な物件はございません。
売りたい、買いたいなどの情報をお待ちしております。
【情報は下記メールへ】
contact@projectmanagers.jp
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◆配信元
株式会社ニーズ・コーポレーション
http://projectmanagers.jp/
〒104-0031 東京都中央区京橋1-17-4-5F
TEL 03-3563-0818
発行責任者：芹澤豊宏 t_serizawa@projectmanagers.jp
◆お問い合わせ・ご意見がある方は下記へ連絡ください。
★配信停止 mail@projectmanagers.jp
★配信登録 mail@projectmanagers.jp
★各種お問合わせ contact@projectmanagers.jp
■物流改善と物流不動産活用の仕方入門■
購読申込（配信停止）はこちらから
http://www.mag2.com/m/0000272245.html
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Copyright(C) 無断転載を禁じます
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・新商品の案内
・新サービスの案内
・不動産情報（売りたい・買いたい・借りたい・貸したい）
・セミナー案内
・求人
・その他
宣伝等何でも構いませんので遠慮なくお申し込み下さい。
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■目次
------------------------------------------------------------------------
1.インフォメーション
2.建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
3.改善の鬼 中村圭吾が語る
4.Web & Blog 情報
5.不動産情報
------------------------------------------------------------------------
1. インフォメーション
------------------------------------------------------------------------
「売りたい」、「買いたい」、「貸したい」、「借りたい」など、不動産情報のマッチングを行っています。
「B to B」、「B to C」でのマッチングに対応し、有効活用されていない不動産の再活性化が可能となります。
現在、「B to B」での「買いたい」、「借りたい」ニーズを確保しておりますので、「売りたい」、「貸したい」物件をお持ちの法人・個人様はご一報願います。
------------------------------------------------------------------------
2. 建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
------------------------------------------------------------------------
■見積徴収時の注意点
見積を徴収するにあたり最も重要なことは、公平な条件の下で徴収、並びに比較を行うことが挙げられます。
見積というものは、工事会社によって内容が全く違います。
工事の項目分け方も違う、数量も違うということが一般的です。
そのような状態で公平に比較を行うことは不可能であり、実際にどれが正しい価格なのか、どの数量が正しいのかということが判断できません。
それを防ぐためには、独自に設計図書から工事項目を拾い出し、数量に関しても積算を行い、統一的な見積内訳書というものを作成することが重要です。
それにより見積に参加する工事会社も見積がし易くなることと同時に、公平に見積内容を比較することができるようになります。
これが最も重要なポイントです。
次号につづく。
------------------------------------------------------------------------
3. 改善の鬼 中村奎吾が語る No.19
------------------------------------------------------------------------
「景気の９年周期」
落ち込みに移る時期である。
資本主義の崩壊という学者もいる。
もともと２１世紀始めは変化の時期といわれてきた。
実業家はトレンドを読むことが必要である。
従来のスキームが通用しない。
成功体験は無意味である。
変化への対応には何が必要？
変化しているのか？いないのか？
見えないことには始まらない。
前提は現地現物そして現実、さらに原理原則に照らすとどうなのか。
地道に自分の目で確かめる。
再度「定点観測」に力を入れる時期ではないだろうか。
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4. Web & Blog 情報 （アイウエオ順）
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■目次
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1.インフォメーション
2.建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
3.改善の鬼 中村圭吾が語る
4.Web & Blog 情報
5.不動産情報
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1. インフォメーション
------------------------------------------------------------------------
「売りたい」、「買いたい」、「貸したい」、「借りたい」など、不動産情報のマッチングを行っています。
「B to B」、「B to C」でのマッチングに対応し、有効活用されていない不動産の再活性化が可能となります。
現在、「B to B」での「買いたい」、「借りたい」ニーズを確保しておりますので、「売りたい」、「貸したい」物件をお持ちの法人・個人様はご一報願います。
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2. 建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
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■見積徴収時の注意点
見積を徴収するにあたり最も重要なことは、公平な条件の下で徴収、並びに比較を行うことが挙げられます。
見積というものは、工事会社によって内容が全く違います。
工事の項目分け方も違う、数量も違うということが一般的です。
そのような状態で公平に比較を行うことは不可能であり、実際にどれが正しい価格なのか、どの数量が正しいのかということが判断できません。
それを防ぐためには、独自に設計図書から工事項目を拾い出し、数量に関しても積算を行い、統一的な見積内訳書というものを作成することが重要です。
それにより見積に参加する工事会社も見積がし易くなることと同時に、公平に見積内容を比較することができるようになります。
これが最も重要なポイントです。
次号につづく。
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3. 改善の鬼 中村奎吾が語る No.19
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「景気の９年周期」
落ち込みに移る時期である。
資本主義の崩壊という学者もいる。
もともと２１世紀始めは変化の時期といわれてきた。
実業家はトレンドを読むことが必要である。
従来のスキームが通用しない。
成功体験は無意味である。
変化への対応には何が必要？
変化しているのか？いないのか？
見えないことには始まらない。
前提は現地現物そして現実、さらに原理原則に照らすとどうなのか。
地道に自分の目で確かめる。
再度「定点観測」に力を入れる時期ではないだろうか。
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4. Web & Blog 情報 （アイウエオ順）
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■Web■
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5.不動産情報
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福島県某所にある土地の現地調査。
朝のうちは涼しさも感じる天候が一変し炎天下に。
汗を流しながらの現地視察となりました。
時の流れを感じる建物が数棟、その役目を終えひっそりと建っています。
地面の緑と空の青、そこに建つ建物。
とってもアートな写真だなと思い、アップしてみました（笑）
だいぶ大きな敷地なので今後どうするか・・・。
まだまだイメージ、現実的発想が湧いてこないな～。
この経済環境の中でどう料理できるか。
面白い案件であることは間違いないかなと。
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■目次
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1.インフォメーション
2.建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
3.改善の鬼 中村圭吾が語る
4.Web & Blog 情報
5.不動産情報
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1. インフォメーション
------------------------------------------------------------------------
「売りたい」、「買いたい」、「貸したい」、「借りたい」など、不動産情報のマッチングを行っています。
「B to B」、「B to C」でのマッチングに対応し、有効活用されていない不動産の再活性化が可能となります。
現在、「B to B」での「買いたい」、「借りたい」ニーズを確保しておりますので、「売りたい」、「貸したい」物件をお持ちの法人・個人様はご一報願います。
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2. 建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
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■特徴的な見積の集め方
前号では見積徴収を行うに当たり、公平且つ正しく見積内容を比較するために金額記載のない内訳明細書を作成し、それに基づいて工事会社へ見積もり依頼をする過程までを説明しました。
公平に比較をすることの重要性がご理解いただけたと思います。
今号ではその後の過程について説明をします。
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□その後に見積書の提出となります。総合建設会社と専門工事会社からの見積徴収になるため、膨大な数の見積書が提出されるようになります。総合建設会社の見積書に関しては、必ず郵送での受付とし、見積書の開封作業についても必ずビルオーナー（発注者）立会いの下に目の前で行うようにしています。開封作業の透明性確保が最も重要であると考えているためです。
次号につづく。
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3. 改善の鬼 中村奎吾が語る No.18
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「あなたの前の人と後ろの人とよく話し合いをしてください」
日ごろ若手に言っていた。
この人はある代のカローラの原価を３割下げた。
図面を読ませて「原価の見える化」をしたという。
これはＳＣＭのフォローの担当者版と思う。
仕事が減少している。
しかしコストダウンはしたい。
売り込むほうも顧客も同じ。
振り向いてくれないと進まない。
例．「昔樹脂パレット考えたけれど、高いよね！」
・今でもそうですか？
・改めて査定して、提案できないか。
・買取りでどうですか。
・変動に合わせてレンタルでどうですか。
たとえこれが採用されなくても、「あの営業はいろいろ提案してくる」と思わせれば次の話に繋がる。
「１０分でもいい。顧客の顔色を見に行こう！」
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4. Web & Blog 情報 （アイウエオ順）
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■Web■
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5.不動産情報
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現在、ご案内可能な物件はございません。
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1.インフォメーション
2.建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
3.改善の鬼 中村圭吾が語る
4.Web & Blog 情報
5.不動産情報
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1. インフォメーション
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「売りたい」、「買いたい」、「貸したい」、「借りたい」など、不動産情報のマッチングを行っています。
「B to B」、「B to C」でのマッチングに対応し、有効活用されていない不動産の再活性化が可能となります。
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2. 建築・不動産保有コストの最適改善の仕方入門
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■特徴的な見積の集め方
前号では見積徴収を行うに当たり、公平且つ正しく見積内容を比較するために金額記載のない内訳明細書を作成し、それに基づいて工事会社へ見積もり依頼をする過程までを説明しました。
公平に比較をすることの重要性がご理解いただけたと思います。
今号ではその後の過程について説明をします。
□見積参加希望工事会社へ設計図書、内訳明細書並びにその他関係書類を郵送（現在では電子メールにて発信）します。必要であれば、実際に現地調査、現地確認等を行ってもらい、各種周辺情報を工事会社毎に取得してもらうようにします。大規模修繕工事や改修工事等の場合は、時間割りを作成し、弊社立会いの下に現地調査・説明会を行います。
□その後に見積書の提出となります。総合建設会社と専門工事会社からの見積徴収になるため、膨大な数の見積書が提出されるようになります。総合建設会社の見積書に関しては、必ず郵送での受付とし、見積書の開封作業についても必ずビルオーナー（発注者）立会いの下に目の前で行うようにしています。開封作業の透明性確保が最も重要であると考えているためです。
次号につづく。
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3. 改善の鬼 中村奎吾が語る No.18
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「あなたの前の人と後ろの人とよく話し合いをしてください」
日ごろ若手に言っていた。
この人はある代のカローラの原価を３割下げた。
図面を読ませて「原価の見える化」をしたという。
これはＳＣＭのフォローの担当者版と思う。
仕事が減少している。
しかしコストダウンはしたい。
売り込むほうも顧客も同じ。
振り向いてくれないと進まない。
例．「昔樹脂パレット考えたけれど、高いよね！」
・今でもそうですか？
・改めて査定して、提案できないか。
・買取りでどうですか。
・変動に合わせてレンタルでどうですか。
たとえこれが採用されなくても、「あの営業はいろいろ提案してくる」と思わせれば次の話に繋がる。
「１０分でもいい。顧客の顔色を見に行こう！」
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4. Web & Blog 情報 （アイウエオ順）
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■Web■
◇株式会社イー・ロジット
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◇エコウェブネット
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◇Lnews
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◇ロジウェブネット
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■Blog■
◇株式会社船井総合研究所 シニアコンサルタント 橋本直行氏
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◇株式会社船井総合研究所 チームリーダー 山田浩太氏
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◇Narisawaブログ
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5.不動産情報
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修繕とは、建物竣工時の部材や設備の劣化部の修理・取替えを行う工事を意味します。
劣化部分の性能・機能を建物旬工事の水準まで回復させることを目標とし、劣化や機能の低下の度に行う補修と長期修繕計画に則り、計画的に行う計画修繕とがあります。
あくまでも経年劣化による性能レベルを新築当時の初期性能レベルまで戻す工事となるため、現状のマーケットニーズに合致せず、テナントニーズを満足することができないケースが多々あります。
隣接する競合物件（特に新築物件）と性能比較をした場合、単なる修繕のみでは性能的に見劣りしてしまうということも起こりえます。
それを解消するために必要ことは何か？
劣化部分の性能・機能を建物旬工事の水準まで回復させることを目標とし、劣化や機能の低下の度に行う補修と長期修繕計画に則り、計画的に行う計画修繕とがあります。
あくまでも経年劣化による性能レベルを新築当時の初期性能レベルまで戻す工事となるため、現状のマーケットニーズに合致せず、テナントニーズを満足することができないケースが多々あります。
隣接する競合物件（特に新築物件）と性能比較をした場合、単なる修繕のみでは性能的に見劣りしてしまうということも起こりえます。
それを解消するために必要ことは何か？