株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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2026年の不動産市場はどう変わる?初心者が今知るべき最新動向

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、2026年の不動産市場、

初心者が知るべき最新動向についてお話しします。

「今から不動産投資を始めても遅くないですか?」

というワードをよく聞きます。

金利は上がり、物件価格は高止まりし、

融資審査も厳しくなっている。

ニュースを見るたびに不安に

なる方も多いと思います。

ただ、こういう環境だからこそ、

正しい判断基準を持っている人とそうでない人の差が、

これから大きく開いていきます。

今日は、その判断基準を現場目線でお伝えします。

ポイント1:

金利上昇・価格高騰・融資厳格化が

同時進行する2026年の現実

結論から言うと、2026年は

「3つの逆風が同時に吹いている」珍しい局面です。

金利は緩やかに上昇傾向、

都市部の物件価格は下がらず、

銀行の融資姿勢は属性(借り手の収入や勤務先などの信用力)を

以前より厳しく見るようになっています。

理由は単純で、コロナ後の資金供給が一巡し、

銀行側がリスク管理を強化しているためです。

実際、私が相談を受けた方の中でも

「2年前なら通った融資が、同じ条件で否決された」

というケースが増えています。

ここで大事なのは、

この状況を悲観するのではなく

「条件が揃っていない人が淘汰される市場になった」と

捉えることです。

実践ポイントとしては、

まず自分の属性(年収・勤続年数・既存借入)を

客観的に把握し、今の自分がどの

融資枠(銀行から借りられる上限額)に

位置しているかを確認することから始めてください。

ポイント2:

「まだ買える物件」と「もう買えない物件」を分ける条件

結論として、今の市場で買えるか

どうかを分けるのは「価格」ではなく

「キャッシュフローが出る構造かどうか」です。

理由は、価格が高くても

実質利回り(購入後の諸費用や空室を考慮した実際の収益率)が

十分に取れる物件と、表面利回り(単純に賃料÷価格で出した利回り)だけが

良く見える物件が混在しているからです。

例えば、都心の区分マンション

(マンションの1室単位での投資)は価格が高騰し、

表面利回りが2〜3%台まで落ちている案件が目立ちます。

一方、地方中核都市の一棟アパートでは、

価格上昇が緩やかでまだ実質利回りが確保できる物件も存在します。

実践ポイントは、提示された利回りを

鵜呑みにせず、管理費(賃料の3〜5%程度が一般的な水準です)や

修繕費、空室率を加味した実質利回りで判断することです。

ポイント3:

2026年から始める人に再現性が高い戦略と物件タイプ

結論を先に言うと、初めて不動産投資を始める方には

「返済比率(賃料収入に対する返済額の割合)を抑えた中規模物件」

が最も再現性の高い選択です。

理由は、フルローン(自己資金なしでの融資)が

組みにくくなっている今、無理な借入をすると

空室や金利上昇時に一気にキャッシュフローが悪化するためです。

返済比率を50%前後に抑えておけば、

多少の逆風があっても耐えられます。

具体例として、価格5,000万円前後の

地方中核都市の一棟アパートは、

頭金を一定額入れることで返済比率を抑えやすく、

初心者でも管理しやすい規模感です。

区分マンションよりも家賃収入の絶対額が確保しやすく、

空室時のダメージも分散できます。

実践ポイントは、最初の1棟は「背伸びしない規模」で選び、

運用しながら経験を積んでから規模を拡大していくことです。

まとめです。

2026年は金利・価格・融資の3つが

重なる難しい市場ですが、これは

「条件を整えた人だけが正しく前に進める市場」とも言えます。

属性を把握し、実質利回りで物件を見極め、

無理のない返済比率で始める。

この3つを意識するだけで、

判断のブレは大きく減ります。

市場が厳しいと感じる今だからこそ、

正しい知識を持って一歩を踏み出す人が、

数年後に差をつけることになります。

まずは自分の融資枠と返済比率を

確認するところから、今日始めてみてください。

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不動産投資を始める前に必ずやるべき「お金の整理」完全ガイド｜財務チェックから次の一手までを公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資を始める前にやるべき

「お金の整理」完全版についてお話しします。

「そろそろ不動産投資を始めてみたい」

と思っていても、いざ動こうとすると

「自分は融資を受けられるのか」

「今の状態で買っていいのか」

と足が止まってしまう方は少なくありません。

その迷いの正体のほとんどは、

自分のお金の状態が"見えていない"ことにあります。

物件探しや利回り計算の前に、

まずは自分の財務状況を整理することが、

不動産投資を成功させる最初の一歩です。

ポイント１　

年収・手取り・貯金・借入

・保険・住宅ローンを1枚の表に整理する

最初にやるべきことは、

自分のお金に関する情報を

A4一枚の表にまとめることです。

頭の中でなんとなく把握しているつもりでも、

書き出してみると意外な事実が浮かび上がります。

例えば、

項目内容の例

年収（税込）

源泉徴収票の「支払金額」

手取り年収年収の約75〜80%が目安金融資産（貯金）

普通預金・定期・証券口座など借入残高カーローン

奨学金・カードローン等保険料（月額）生命保険

医療保険・学資保険等住宅ローン残高残債

月返済額・残年数

特に見落としがちなのが保険料の合計額です。

月々の保険料を全部足すと、

月3〜5万円になっているケースも珍しくありません。

融資審査では毎月の

固定支出が重要視されるため、

この表があるだけで

「自分の融資余力（これ以上いくら借りられるか）」が

一目でわかるようになります。

ポイント２　

整理することで見えてくる

「今すぐ改善すべき財務上の問題点」

表を作り終えると、ほぼ必ずといっていいほど

"改善すべきポイント"が浮かび上がります。

よくある問題点は大きく3つです。

①返済比率が高い　

住宅ローンや車のローンが

家計を圧迫していると、

投資用ローンの審査で弾かれやすくなります。

目安として、月収に対する

既存返済額の割合（返済比率）が

35〜40%を超えていると注意が必要です。

②貯金が少ない　

フルローン（頭金なしの融資）が通ったとしても、

諸費用や突発的な修繕費に対応できる手元資金がなければ、

購入後に資金ショートするリスクがあります。

物件価格の10〜15%程度を

手元に残すことが現実的な目安です。

③保険料の過剰支払い　

掛け捨て型・積立型が混在していて、

必要以上に高い保険料を払い

続けているケースは非常に多いです。

保険は毎月の固定支出なので、

見直しだけで月に数万円の

キャッシュフローを改善できることもあります。

問題点が見つかっても悲観することはありません。

「今の自分の状態を知る」こと自体が、

正しい投資判断の出発点です。

ポイント３　

お金の整理が終わった後に取る「次の1アクション」の決め方

財務整理が終わったら、

次の行動を一つだけ決めることが大切です。

あれもこれもと手を出すより、

「今の自分にとって最優先のアクション」を

明確にすることが、動き続けるためのコツです。

判断の基準はシンプルです。

借入が多い　→　まずは繰り上げ返済か、借換えの検討から

手元資金が不足　→　半年〜1年、貯蓄ペースを上げることを優先

財務状態が整っている　→　不動産会社への相談・融資打診のアクションへ

「整っていないと動けない」ではなく、

「整えながら情報収集を並行する」という

姿勢でいることも重要です。

特に融資審査は属性（年収・勤続年数・信用情報など）を

改善するのに数ヶ月〜数年かかることもあるため、

早めに動き始めた人ほど有利になります。

まとめです。

不動産投資を始める前のお金の整理は、

物件選びより先にやるべき最重要ステップです。

年収・手取り・貯金・借入・保険・住宅ローンを

1枚の表にまとめることで、自分の財務の

全体像が見えてきます。

そこから課題を一つ特定し、

次の1アクションを決める。

このシンプルな流れを実践するだけで、

投資への準備は大きく前進します。

「まだ早い」と思っている方こそ、

今日のうちに表を作ってみることをおすすめします。

それが、後悔のない

不動産投資への確かな第一歩になります。

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不動産投資で成功した人の「1件目の選び方」｜実例から学ぶ3つの共通点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資で成功した人の

「最初の1件目」の選び方についてお話しします。

不動産投資は「1件目が9割」とよく言われます。

最初の物件選びで土台を

つくれた人はその後も順調に資産を増やし、

逆に妥協してしまった人は1件目の

失敗を引きずることになる。

これは私が多くの投資家の事例を見てきた中で、

確信を持っていえることです。

これから不動産投資をはじめようとしている方にこそ、

最初の選び方を正しく知ってほしいと思います。

ポイント１｜

成功した投資家が1件目で

共通して重視した「立地・収支・出口」の3条件

成功した投資家の1件目を振り返ると、

例外なく「立地・収支・出口」の

3つを同時に満たした物件を選んでいます。

まず立地は、入居付けの安定性に直結します。

駅徒歩10分以内、生活利便施設が揃っているエリア、

賃貸需要の厚い都市近郊のエリアが基本です。

「安いから遠くてもいい」という判断は、

長期空室のリスクに直結します。

次に収支です。

重要なのは表面利回り

（物件価格に対する年間家賃収入の割合）ではなく、

実質利回り（管理費・税金・修繕費などを差し引いたキャッシュフロー）です。

1件目で月々プラスのキャッシュフローが

出る設計ができているかが、継続投資の基盤になります。

そして出口。「売るとき誰が買うか」を

買う前に考えているかどうかが、

成功者と初心者の大きな差です。

築年数・エリア・間取りが

幅広い買い手に刺さるかを意識した物件は、

手放す際にも価格が守られやすい。

1件目から出口を意識することが、

資産形成の安全網になります。

ポイント２｜

失敗した投資家が1件目で妥協した

「利回り・管理・価格」の3つの落とし穴

一方、1件目でつまずいた投資家に

共通しているのが、「利回り・管理・価格」の

いずれかで判断を誤ったケースです。

よくある失敗が「高利回りにつられた購入」です。

表面利回り12〜15%と聞けば魅力的に見えますが、

地方の築古物件だと空室率が高く、

修繕費がかさみ、実質のキャッシュフローは

マイナスというケースも珍しくありません。

数字だけで判断せず、

その利回りが「なぜ生まれているか」を疑う目が必要です。

管理面の妥協も危険です。

賃貸管理会社（管理費の相場は月額賃料の3〜5%程度）の

質によって、入居者の属性・クレーム対応・空室期間がまるで変わります。

「管理は任せれば大丈夫」という思い込みが、

のちのトラブルを招くことがあります。

価格の妥協は、出口の失敗に直結します。

「少し高いけれど気に入った」という

感覚で購入すると、売却時に損失が出やすくなります。

相場より高い物件には、

それ相応の理由があると考えるべきです。

ポイント３

「成功する1件目の選び方」を

自分の物件探しに今すぐ適用する方法

では、ポイント１・２を踏まえて、

どうやって自分の物件探しに落とし込むか。

具体的な手順をお伝えします。

まずやるべきはエリアを絞り込むことです。

「全国どこでもいい」という状態で探しても、

判断軸が定まらず迷い続けます。

生活圏や仕事のつながりから、

まず2〜3エリアに絞る。

次に同エリアの賃料相場と

成約実績を調べること。

SUUMOやCHINTAIで実際に募集されている賃料と、

過去の売買事例を比較することで「相場感」が身につきます。

そして物件候補が出たら

収支シミュレーションを必ず作ること。

家賃収入から管理費・ローン返済・固定資産税・空室リスクを

引いた実質のキャッシュフローを計算する。

この数字がプラスであることが、

1件目の最低条件です。

まとめです。

成功した投資家の1件目には、

「立地・収支・出口」の3条件を同時に

満たすという共通点がありました。

一方で失敗したケースには、

利回りや価格・管理への妥協という

共通のパターンが見えます。

1件目は金額が大きいだけに慎重になりがちですが、

正しい判断軸さえ持てば怖くありません。

今日お伝えした視点を自分の物件探しに当てはめながら、

ぜひ「納得できる1件目」を見つけてくださいね。

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【会社員でも可能】10年で資産3億円を作る不動産投資ロードマップ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「10年で資産3億円を

作るための中長期ロードマップ」

についてお話しします。

「10年で資産3億円」と聞くと、かなり現実的では

ないでしょうか？

実際にそれを達成した

会社員投資家を複数見てきた立場から言うと、

特別な才能より「フェーズに合った行動」を

継続できたかどうかがすべてでした。

今回は、段階別の戦略と、

達成者が持っていた共通の

考え方を整理してお伝えします。

ポイント１：

1〜3年目、4〜7年目、

8〜10年目で変わる行動と融資戦略

不動産投資は、フェーズによって

取るべき行動がまったく異なります。

同じ戦略を10年続けても、

資産は積み上がりません。

まず1〜3年目は「実績づくり」の時期です。

ここでは区分マンション1室や小規模な

1棟アパート（地方・木造築古など）から始め、

賃貸経営の基礎を身につけることが優先です。

融資面では、勤務先・年収・勤続年数といった

「属性（きんゆうきかんがみる信用力のこと）」を

最大限に活かし、フルローン

（自己資金ゼロに近い融資）での取得を狙います。

この段階での目標は、

キャッシュフロー（毎月の手残り）を

プラスにすることと、確定申告の経験を積むことです。

**4〜7年目は「拡大期」**です。

実績と信頼が積み重なると、

融資の間口が広がります。

このフェーズでは、利回り8〜12%程度の

中規模1棟物件を複数棟に拡大していきます。

融資は複数の金融機関を使い分け、

「融資枠（金融機関が1人の借り手に貸せる上限額）」の

分散を意識してください。

物件タイプも、築年数・エリア・構造の

組み合わせで融資先を変える戦略が効いてきます。

8〜10年目は「最適化と出口」の時期です。

資産規模が大きくなると、

保有し続けることより「何を売り、

何を残すか」の判断が重要になります。

売却によって含み益を現金化し、

次の物件の自己資金にするサイクルを意識してください。

ポイント２：

資産3億円を達成した投資家が

共通して持っていた「拡大の順番と撤退基準」

達成した投資家に共通していたのは、

「拡大の順番」と「やめる基準」の

両方を持っていたことです。

拡大については、焦って規模を追うより、

「次の物件を買えるキャッシュフローが出ているか」を

判断軸にしていました。

手元のキャッシュが薄いまま物件を増やすと、

空室や修繕が重なったとき一気に詰まります。

毎月の手残りを積み上げながら、

次の自己資金を作るサイクルが健全です。

一方、撤退基準も明確でした。

「この物件は10年後に売れるか」という

出口目線を、購入前から持っていたのです。

出口が見えない物件を安いからと掴んでしまうと、

売るに売れない「塩漬け物件」になります。

買うときからキャピタルゲイン（売却益）か

インカムゲイン（家賃収入）か、どちらを

狙うかを明確にしておくことが重要です。

ポイント３：

10年で達成する人と

達成できない人を分けた「たった1つの行動の差」

多くの方が期待する答えは

「物件の選び方」や「融資の引き方」かもしれません。

しかし実際は違いました。

達成した人たちが共通してやっていたのは、

「情報を得たら必ず動いた」ことです。

セミナーに参加して終わり、

本を読んで満足、

相談だけして1年が過ぎる

こうした「勉強止まり」の人と、

達成者の差はそこだけでした。

最初の1棟は条件が完璧でなくていい。

重要なのは「動いた実績」が金融機関にも

自分の判断力にも積み重なることです。

会社員として安定した収入がある今こそ、

融資評価が最も高い時期でもあります。

その武器を活かせるのは動いている人だけです。

まとめです。

10年で資産3億円を実現するためには、

フェーズごとに戦略を切り替え、

拡大と撤退の両方の基準を持ち、

そして「動き続けること」が不可欠です。

特別なセンスより、段階に合った行動の

積み重ねが結果を作ります。

今日学んだことを、ぜひ明日の

一歩につなげてみてください。

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