株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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不動産投資家のための金融機関との付き合い方｜担当者との関係構築で融資条件は変わる

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は

「不動産投資家が使う金融機関との付き合い方」

についてお話しします。

2026年9月17・18日の金融政策決定会合で、

日銀は政策金利を1.00%程度から1.25%程度へ引き上げました。

6月会合以来、わずか3か月での追加利上げです。

金利が上がる局面では、

「どの銀行が、どんな条件で貸してくれるか」の差が

そのまま手残りの差になります。

そして、その条件を左右するのが

銀行担当者との関係です。

物件や属性が同じでも、

担当者との付き合い方ひとつで

融資の結果は大きく変わります。

ポイント1：

定期的に情報を共有する投資家は「審査の土台」が違う

結論から言うと、

融資を受けた後も銀行と接点を持ち続ける投資家は、

次の融資で大きく有利になります。

理由は、銀行の審査が「数字」だけでなく

「この人は信頼できるか」も見ているからです。

担当者は稟議書（融資を通すための社内申請書）を書く立場です。

普段から決算書を届け、

「今期は空室をこう埋めた」「来年はこう動く」と

経営方針を説明している投資家なら、

担当者は自信を持って稟議書を書けます。

逆に、融資後は音沙汰なしで、

次の連絡は新しい借入の相談だけ。

これでは担当者も、あなたの事業を

一から理解し直すしかありません。

私自身、決算期が来たら

決算書を持って取引銀行に足を運ぶようにしています。

10分程度の報告でも、

「この人は数字を隠さない」という印象が積み上がっていきます。

実践としては、決算報告は年1回必ず。

加えて、物件の取得・売却や大規模修繕といった

節目にも一報を入れてください。

良い報告だけでなく、

空室が増えたといった悪い話ほど

早めに伝えることが大切です。

ポイント2：

担当者の異動で関係を「リセット」させない

銀行員には定期的な異動があります。

せっかく築いた関係も、

担当者が変われば振り出しに戻りかねません。

防ぐ方法は、関係を「担当者個人」ではなく

「支店」に残すことです。

異動の連絡を受けたら、

前任者に後任を紹介してもらえるようお願いしましょう。

引き継ぎの場に同席できれば理想です。

新担当者との初回面談では、

保有物件の一覧、借入の状況、今後の投資方針を

一枚にまとめた資料を渡します。

資料があれば新担当者は短時間で全体像をつかめますし、

支店にも記録として残ります。

また、決算報告の際に

課長や支店長にも挨拶しておくと、

担当が変わっても「あの投資家さん」という認識が

途切れにくくなります。

ポイント3：

複数の金融機関と付き合い、条件を比較できる状態をつくる

融資条件を引き出したいなら、

取引先を一つに絞らないことです。

比較対象がなければ、

提示された条件が良いのか悪いのか

判断できないからです。

たとえばA銀行から金利や融資期間の提示を受けたら、

B銀行やC信用金庫にも同じ資料で相談します。

他行の条件が良ければ、

「他行ではこういう条件が出ています」と正直に伝え、

再検討をお願いします。

ただし、駆け引きのやりすぎは禁物です。

架空の条件を持ち出したり、

金利だけで毎回銀行を乗り換えたりすると、

「条件次第ですぐ離れる人」と見られ、

いざという時に支えてもらえません。

各行への決算報告は続けつつ、

「メインバンクはここ、比較先はここ」と

役割を決めて付き合うのが現実的です。

まとめ

金融機関との付き合い方で差がつくのは、次の3点です。

定期的な情報共有で、信頼の土台をつくること。

担当者が変わっても、関係が途切れない仕組みを持つこと。

そして、複数の金融機関と条件を比較できる状態にしておくこと。

金利が上がる時代だからこそ、

融資は「借りる時だけの取引」ではなく、

長く続く関係として育てていきましょう。

まずは次の決算期に、

決算書を持って取引銀行を訪ねるところから

始めてみてください。

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不動産投資の失敗を隠す人がたどる末路｜早期開示と早期対処が明暗を分ける

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資の失敗を隠す人がたどる末路と、

早期開示・早期対処の重要性」についてお話しします。

不動産投資をしていれば、

収支の悪化や長引く空室、想定外の修繕は、

誰にでも起こり得ます。

問題は「失敗したこと」そのものではありません。

それを隠して、一人で抱え込むことです。

今回は、隠す人と早く打ち明ける人で、

その後がどう分かれるのかを整理します。

ポイント1：

隠しながら乗り切ろうとすると、

問題は雪だるま式に膨らむ

結論から言うと、

隠している間にも、状況は確実に悪化していきます。

理由は、不動産の問題の多くが

「時間とともにコストが増える」性質を持っているからです。

例えば、空室が埋まらないまま

家賃を下げる判断を先送りすると、

その間の家賃収入はゼロのままです。

雨漏りを後回しにすれば、

躯体（建物の骨組み）まで傷み、

修繕費はさらに膨らみます。

そして手元資金が尽き、

返済が遅れた時点で初めて銀行に知られると、

「なぜもっと早く言わなかったのか」と

信頼を大きく損ねてしまいます。

隠すことで守れるのは、

その場の体面だけだと考えてください。

ポイント2：小さいうちに相談すれば、選択肢は広がる

問題が小さいうちに専門家へ相談すると、

取れる手段の数がまったく違います。

なぜなら、手元資金と時間に余裕がある段階なら、

「待つ」「直す」「売る」のどれも選べるからです。

例えば、収支が赤字に転じた段階で

税理士に相談すれば、

経費計上や減価償却（建物価格を耐用年数で分けて経費にする仕組み）の見直しで、

手残りが改善する余地が見つかることもあります。

管理会社に早めに空室の状況を共有すれば、

募集条件の変更や、

客付け（入居者探し）に強い仲介会社への情報拡散など、

打ち手を一緒に考えてもらえます。

銀行も同じです。

延滞する前の相談であれば、

返済条件の見直しを検討してもらえる可能性が残ります。

相談は「追い込まれてから」ではなく、

「違和感を覚えた時点」で行うのが鉄則です。

ポイント3：

早期開示した人が立ち直れる理由

立ち直れる人に共通しているのは、

失敗を認めてから行動に移すまでが速いことです。

早く開示すれば、

関係者が「味方」として動いてくれるからです。

例えば、リスケ（返済条件の変更）を延滞前に申し出た人は、

銀行から見れば「誠実に向き合う借り手」です。

返済期間の延長などで毎月の負担を軽くし、

その間に立て直しを図れます。

一方で、延滞してからの交渉は、

銀行側も慎重にならざるを得ず、

条件は厳しくなりがちです。

売却も同様です。

余裕のあるうちなら相場に近い価格で売れますが、

追い込まれてからの売却は

買い手に足元を見られやすくなります。

管理会社の変更も、

対応に不満を感じた段階で決断すれば、

空室が長期化する前に立て直せます。

スピードこそが、

損失を最小限にとどめる最大の武器です。

まとめです。

不動産投資で失敗が起きること自体は、

決して珍しいことではありません。

本当に怖いのは、

それを隠して時間を失うことです。

収支・空室・修繕に違和感を覚えたら、

銀行・税理士・管理会社のどこか一つにでも、

まずは状況を共有してください。

早く打ち明けた人から、

次の一手を選べるようになります。

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不動産投資家が知っておくべき建築基準法の基本｜知らないと騙される3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は

「不動産投資家が知っておくべき建築基準法の基本」

についてお話しします。

不動産投資というと、

利回りや融資条件に目が行きがちです。

しかし実際には、

「その建物が法律上どういう状態にあるか」で、

融資も、売却価格も、将来の建て替えも大きく変わります。

建築基準法は難しそうに見えますが、

投資家が押さえるべき要点は多くありません。

ただ、知らないまま買うと、

業者の説明をそのまま信じるしかなくなります。

今回は、騙されないための最低限の知識を

3つのポイントで整理します。

ポイント1：

建てられる建物の大きさを決めるルール

結論から言うと、土地の価値は

「どれだけの建物が建てられるか」で決まります。

それを左右するのが、

建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限です。

建ぺい率は、敷地面積に対して

建物を真上から見たときの面積（建築面積）が占める割合。

容積率は、敷地面積に対する

延べ床面積の割合です。

注意したいのは、

容積率が用途地域の指定だけでは決まらない点です。

前面道路の幅が12m未満の場合、

住居系の地域では「道路幅×0.4」、

それ以外の地域では原則「道路幅×0.6」で計算し、

指定容積率と比べて低い方が上限になります。

たとえば指定容積率200%の住居系の土地でも、

前面道路が4mなら上限は160%です。

さらに、道路や隣地の日当たり・通風を守る斜線制限や、

地域によっては絶対高さ制限もかかります。

「容積率200%だから大きく建てられます」という説明は、

半分しか正しくないこともあるのです。

ポイント2：

既存不適格は「違法」ではないが、出口で効いてくる

既存不適格建物とは、

建築当時は合法だったものの、

その後の法改正や都市計画の変更で

現在の基準に合わなくなった建物のことです。

大事なのは、

違反建築とは別物だという点です。

違反建築は、建てた時点や、

その後の増改築で法律に違反したもの。

既存不適格は、所有者に落ち度があるわけではありません。

そのため「既存不適格だから即アウト」ではなく、

融資が付くケースも実際にあります。

ただし、影響がゼロではありません。

まず融資では、金融機関によって

担保評価が下がったり、融資期間が短くなったりします。

次に増築や建て替えでは、

原則として現行の基準に合わせる必要があり、

同じ規模の建物が建たない可能性があります。

容積率オーバーの物件を建て替えたら部屋数が減った、

というのが典型例です。

そして売却時には、

次の買主も融資を組みにくいため買い手が限られ、

価格交渉で不利になりがちです。

「今の利回り」だけでなく、

「次の買主がローンを組めるか」まで考える。

これが実務の目線です。

ポイント3：

知識を「確認作業」に落とし込む

建築基準法の知識は、

物件調査と書類確認に使ってこそ、

騙されないための武器になります。

私が必ず確認するのは、次の3点です。

1つ目は、確認済証と検査済証の有無です。

確認済証は、着工前に計画を審査した証明。

検査済証は、完成後に

計画どおり建ったかを検査した証明です。

古い物件では検査済証がないことも珍しくありませんが、

多くの金融機関が融資審査で確認します。

2つ目は、役所での調査です。

建築指導課などで建築計画概要書や

台帳記載事項証明書を取得し、

前面道路が建築基準法上の道路か、

幅4m以上の道路に2m以上接しているか（接道義務）を確認します。

接道を満たしていなければ、

再建築不可になる可能性があります。

3つ目は、

重要事項説明書の「法令上の制限」欄と

実際の建物を突き合わせることです。

延べ床面積を敷地面積で割り、

容積率の上限を大きく超えていないかを見るだけでも、

違反に気づくきっかけになります。

業者から「問題ありません」と言われたら、

「根拠となる書類を見せてください」と

一言返すだけで十分です。

誠実な業者なら、必ず資料を出してくれます。

まとめです。

建築基準法は、物件の「今の価値」と

「将来の出口」を決めるルールです。

建ぺい率・容積率・斜線制限で、

建てられる大きさが決まる。

既存不適格は違法ではないものの、

融資・建て替え・売却に響く。

そして、書類と役所調査で業者の説明を確かめる。

この3つを押さえるだけで、

避けられるトラブルは大きく減ります。

次に物件資料を見るときは、利回りの前に、

まず「法令上の制限」の欄から目を通してみてください。

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「空き家1000万戸時代」が不動産投資に与える影響｜リスクとチャンスの見分け方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「空き家1000万戸時代」が
不動産投資に与える影響と、空き家を
機会として捉える方法についてお話しします。

「空き家が増えている」というニュースに、

不安を感じる方も多いと思います。

ただ、実際に物件を買い、運営している立場から言えば、

空き家の増加は「リスク」と「チャンス」の両面を持っています。

ポイント1：
7戸に1戸が空き家という現実

空き家の増加は、投資市場に

「逆風」と「追い風」を同時にもたらしています。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、

総住宅数約6,500万戸のうち空き家は約900万戸。

空き家率は13.8%と過去最高で、

およそ7戸に1戸が空き家です。

1000万戸の大台も、もはや遠い数字ではありません。

逆風ははっきりしています。

住宅が余る以上、条件の弱い物件ほど

入居者が決まりにくくなります。

一方で、「安く買える物件」が

市場に増えているということでもあります。

なお、この900万戸には

募集中の賃貸住宅の空室も含まれます。

使い道の決まっていない空き家に絞ると約385万戸です。

見出しの数字だけで判断せず、

中身を分けて見ることが第一歩です。

ポイント2：

需要と合致するかで決まる「空き家の二極化」

空き家問題の本質は「数」ではなく「二極化」です。

需要と合致する物件は、

空き家が増えても評価され続けます。

合致しない物件は、買い手も借り手もつかず、

管理されないまま荒れていく。

いわゆるスラム化です。

都内でも、駅に近く生活利便性の高いエリアなら、

築古でも借り手は見つかります。

一方、同じ区内でも接道条件が悪く

再建築できない物件は、

長年放置されている例を目にします。

「地方は危険、都心は安心」という

単純な話ではありません。

見るべきは、その物件がどちら側にあるのか。

そして、「手を加えれば需要側に移せるのか」

という視点です。

ポイント3：

安く取得し、再生して貸す

ここが、空き家を機会に変える核心です。

需要と合致しない理由が

「古さ」や「管理不足」なら、

改修で解決できる余地があります。

相場より安く取得し、

必要なリフォームをして賃貸に出す。

利回りを確保しながら、

地域の空き家を一つ減らせる。

社会課題の解決と収益化を両立できる投資だと、

私は考えています。

ただし注意点もあります。

旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）の物件は、

耐震補強に想定外の費用がかかることがあります。

雨漏りやシロアリなど、

見えない劣化が潜んでいることも少なくありません。

安く買えても、

改修費がかさめば意味がありません。

購入前に専門家と建物を確認し、

改修費込みで収支が合うかを必ず計算してください。

まとめです。

空き家の増加は逆風であると同時に、

物件を安く取得できる機会でもあります。

大切なのは、数字の中身を分けて見ること。

物件が需要側にあるかを見極めること。

そして、再生コストまで含めて収支を判断することです。

空き家を「問題」ではなく

「素材」として見る目を持てば、

これからの時代にこそ、

着実な投資の道が開けていくはずです。

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