株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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1棟目を買ったら次に何をする？2棟目・3棟目へ向けて今すぐ始める3つの準備

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

1棟目購入後に何をすべきか、

2棟目・3棟目への拡大に向けた

準備についてお話しします。

1棟目を購入した直後は、

「やっと買えた」という達成感で

ひと息つきたくなるものです。

ただ、不動産投資で資産を着実に

増やしていくには、1棟目を買った「その日」から

次の仕込みが始まっています。

今回は、2棟目・3棟目の取得を見据えて、

今すぐ動くべき3つの準備をお伝えします。

ポイント1｜

購入直後から始める「3つの実績づくり」

2棟目以降の融資に向けて、

1棟目のうちにやっておくべきことが3つあります。

運営実績の記録・返済履歴の積み上げ・金融機関との関係強化です。

まず、賃料収入や修繕費・管理費など

の収支を毎月きちんと記録しておくこと。

確定申告の数字だけでなく、

月次の収支がわかる資料を自分で作っておくと、

次の融資面談で大きな武器になります。

返済履歴については言うまでもなく、

遅延ゼロが絶対条件です。

口座残高に余裕を持たせ、

引き落とし日前には必ず確認する習慣をつけましょう。

そして見落とされがちなのが、

融資を受けた金融機関との継続的な関係です。

担当者への定期的な近況報告や、

収支報告書の共有は、次の融資打診を

スムーズにする土台になります。

担当者が異動する前に顔をつないでおくことも重要です。

ポイント2｜

1棟目の収支実績が、2棟目融資の審査を左右する

2棟目の融資審査では、

1棟目をどう運営してきたか

が審査担当者の判断に直結します。

金融機関が見たいのは

「この人は返済できるか」という一点です。

そのために参照するのが、

1棟目の実際の収支実績です。

「空室がほぼ出ていない」

「収支が計画通り推移している」

「返済も問題なく続いている」という事実が、

書類上で証明できれば、担当者の信頼を得やすくなります。

逆に、空室が続いていたり、

修繕費が想定外にかかって収支が悪化していたりすると、

2棟目の審査では厳しい評価を受けることになります。

1棟目の運営を丁寧にやり切ることが、

そのまま次の融資力に変わるのです。

自分が「良いオーナー」であることを、

数字で証明できる状態を作っておきましょう。

ポイント3｜2棟目を買うタイミングの目安と

「早すぎる拡大」のリスク

1棟目が順調だと、「早く次を買いたい」という

気持ちが出てくるのは自然なことです。

ただ、拡大のタイミングを誤ると、

資金繰りが一気に苦しくなります。

目安として、2棟目購入を検討できる状態は、

①1棟目の空室が安定して埋まっている、

②手元に少なくとも3〜6ヶ月分の返済額相当の現金がある、

③確定申告を1〜2期以上終えて収支実績が書面で示せる、

この3点が揃ったときです。

「早すぎる拡大」の典型的な失敗パターンは、

1棟目のキャッシュフローがプラスになる前に次を買い、

修繕や空室が重なって資金ショートするケースです。

2棟・3棟と増やすほど、

1物件あたりのリスクが分散される反面、

手元資金の消費スピードも上がります。

焦らず、数字を見て動くことが重要です。

まとめです。

1棟目を買ったあとの行動が、

2棟目・3棟目への道を開きます。

運営実績の記録、返済履歴の積み上げ

、金融機関との関係強化を地道に続けることで、

次の融資審査での信頼につながります。

拡大のタイミングは、

焦りではなく数字で判断する。

この原則を守ることが、長く安定した

不動産投資の基盤になります。

まずは今日から、1棟目の収支記録を

丁寧につけることから始めてみてください。

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不動産投資、何から始めればいい？初心者が最初にやるべき3ステップを完全解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

不動産投資初心者が最初にやるべき3

ステップを完全解説

についてお話しします。

「不動産投資に興味はあるけど、

何から手をつければいいかわからない」

そう感じている方はとても多いです。

物件情報を見ているうちに時間だけが過ぎていく、

セミナーに行っても結局行動できない、

そんな状態になっていませんか。

実は、最初にやるべきことの順番を間違えると、

どれだけ情報を集めても判断軸が定まりません。

今回は、不動産投資を正しくスタートするための

3つのステップを、実務の

現場感を交えながら解説します。

ステップ1：

目的を決める

「副収入・節税・老後資金」のどれを優先するか

不動産投資を始める前に、

まず「何のためにやるのか」を決めることが最重要です。

目的が曖昧なまま物件を探し始めると、

見るたびに「これでいいのかな」と迷い続けることになります。

目的は大きく3つに分けられます。

①毎月の副収入を得たい

②給与所得の節税（所得税・住民税の圧縮）をしたい

③老後の年金代わりに資産を積み上げたい

この3つです。

たとえば「副収入」を目的にするなら、

キャッシュフロー（毎月手元に残るお金）が

出やすい物件を選ぶ必要があります。

一方、「節税」が目的なら、

減価償却（建物の価値を毎年経費として計上できる仕組み）が

取りやすい築古物件が候補に上がります。

目的によって、狙うべき物件の

タイプがまったく変わるのです。

まず紙に「自分は何のために不動産投資をするのか」を

一言で書いてみてください。

この一文が、後のすべての判断基準になります。

ステップ2：

自分の「属性」を1枚の紙に書き出す

目的が決まったら、

次は自分の財務状況を整理します。

具体的には、

年収・手取り月収・貯金額・既存の借入

（住宅ローンやカーローンなど）を

1枚の紙に書き出してください。

これを「属性の確認」と呼びます。

属性とは、金融機関があなたへの

融資を判断するときに見る、

信用力の総合評価のことです。

なぜこの作業が大事かというと、

どれだけ良い物件を見つけても、

融資が下りなければ購入できないからです。

不動産投資の多くはローンを活用するため、

自分がどれくらいの融資を受けられるかを

事前に把握しておくことが不可欠です。

「年収500万円で貯金300万円、既存借入なし」と

「年収500万円で貯金50万円、カーローン残高200万円あり」では、

銀行の見方がまったく異なります。

自分の状況を正確に把握することで、

現実的に狙える物件の価格帯と融資条件が見えてきます。

情報収集の前に、まず自分の

現在地を知ることが全ての出発点です。

ステップ3：

4つの物件タイプの違いを先に理解してから物件を探す

自分の目的と属性が整理できたら、

ようやく物件を探すフェーズに入ります。

ただし、その前に4つの基本タイプを頭に入れておいてください。

区分マンション（マンションの1室を購入）は、

価格が比較的手頃で初心者が入りやすい反面、

管理組合のルールに縛られる点があります。

一棟アパート・マンションは規模が大きく収益性は高いですが、

初期費用と管理の手間も増えます。

新築は入居付けがしやすく融資も通りやすいものの、

購入価格が高く利回り（投資額に対する年間収益の割合）が

低くなりがちです。

中古（築古物件）は価格が

抑えられ利回りを高くとれる一方、

修繕リスクの見極めが重要になります。

この4タイプのどれが自分の目的・属性に

合うかを先に整理しておくことで

物件探しの効率が大きく変わります。

タイプを理解せずに物件を見ると、

比較軸がバラバラになってしまい、

いつまでも決断できない状態に陥りがちです。

まとめです。

不動産投資を始めるうえで、

最初にやるべきことは「情報収集」ではなく

「自分の整理」です。

①目的を副収入・節税・老後資金の3軸で明確にし、

②年収・貯金・借入を1枚の紙に書き出し、

③4つの物件タイプの違いを理解してから物件を探す

この順番を守るだけで、

判断の精度が大きく上がります。

不動産投資は「正しい順番」で動き始めた人が、

着実に前進していきます。

まず今日、紙とペンを手にとってみてください。

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【数字で論破】新築ワンルーム業者の「節税トーク」に潜む3つの落とし穴

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

新築ワンルーム投資における

「節税トーク」の実態についてお話しします。

「節税になりますよ」という一言で

購入を決めた方が、数年後に後悔する

ケースを私はこれまで何度も見てきました。

悪意があるとは言い切れない場合もありますが、

業者のシミュレーションには

「意図的に省かれた数字」が存在することがあります。

今回は、その構造を数字ベースで整理します。

ポイント1：

減価償却節税の正体は「税金の先食い」

減価償却とは、建物の取得費用を

一定期間にわたって経費として計上できる仕組みです。

新築ワンルームはこの償却額が

大きいため、購入当初は帳簿上の赤字が出やすく、

給与所得との損益通算で所得税・住民税が減る場合があります。

ただし、これは「節税」ではなく「税金の先送り」です。

償却期間（新築RC造なら最長47年ですが、

実際には築年数に応じて短くなります）が終了すると、

経費に計上できる減価償却費がゼロになります。

家賃収入はそのまま所得として

課税対象になるため、税負担が一気に増える

「税金爆弾」が爆発する構造になっています。

さらに売却時には、減価償却した分だけ

取得費が下がるため、譲渡所得が膨らみます。

節税していた期間分の税金を、

売却時にまとめて払うことになるのです。

ポイント2：

シミュレーションから意図的に消えている3つの現実

業者が提示するシミュレーションには、

収支をよく見せるために省かれがちな項目があります。

①修繕費

新築から10〜15年が経過すると、

給湯器・エアコン・水回りなどの交換が発生します。

1回あたり数万〜十数万円の出費ですが、

シミュレーションには記載されないことがほとんどです。

②空室リスク

「家賃保証があるので安心」

と説明されますが、サブリース契約は

数年ごとに家賃が見直されます。

当初の保証賃料が維持されるとは限らず、

築年数が上がるほど下落圧力が強まります。

③金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合、

金利が1%上昇するだけで月々の返済額は

数千円単位で増えます。

35年ローンで購入した場合、この影響は長期にわたります。

これら3点がシミュレーションに

含まれていない場合、「黒字」に

見えていた収支が実態では赤字だった

というケースは珍しくありません。

ポイント3：

本物の節税か詐欺的トークかを3秒で見抜く確認ポイント

節税効果を判断するには、

以下の3点を必ず確認してください。

①償却終了後の収支はどうなっているか

償却が終わった後のシミュレーションが

提示されていなければ、それは不完全な資料です。

②売却時の譲渡税まで含めたトータル収支はプラスか

運用中の節税額と、売却時の譲渡課税を

合算して初めて「本当に得か」が見えます。

③空室・修繕・金利上昇を加味した実質利回りは何%か

表面利回りが4〜5%でも、

これらのコストを差し引いた実質利回りが

1〜2%以下になるケースは実際に存在します。

節税額でその差を埋められるかどうかが判断の分かれ目です。

逆に、高所得の給与所得者が短期間の

キャッシュフロー改善を目的とする場合など、

節税効果が合理的に機能するケースも存在します。

「節税になる・ならない」ではなく、

「自分の状況でプラスになるか」を数字で

確認することが重要です。

まとめです。

新築ワンルーム投資の「節税トーク」は、

減価償却の仕組みを利用した合法的な

スキームですが、その効果は限定的で、

長期的に見ると必ずしも有利とは言えません。

シミュレーションに修繕費・空室・金利上昇が

含まれているか、償却後と売却後のトータル収支が

黒字かどうかを確認する習慣をつけてください。

数字を自分で読み解けるようになることが、

不動産投資で失敗しないための最大の武器になります。

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不動産投資の融資審査、実は年収より先に見られている3つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は銀行融資の審査で、

「落ちる人・通る人」の決定的な差についてお話しします。

「年収が高ければ融資は通りやすい」

と思っていませんか？

実はそれだけでは不十分です。

不動産投資を始めようとして

融資申請をした結果、審査が通らなかったという

ご相談をいただくことがあります。

話を聞くと、多くの場合に共通した

"見落とし"があります。

銀行が何を見て融資を判断しているのかを

知っておくだけで、準備の質がまったく変わります。

ポイント１

年収より先にチェックされる「通帳・カードローン・既存借入」の実態

銀行の審査担当者が最初に見るのは、

年収の数字よりも「お金の動き方」です。

具体的には、直近6〜12か月分の通帳の入出金履歴、

カードローンの残高、そして住宅ローンや

自動車ローンを含めた既存借入の総額です。

なぜかというと、年収はあくまで

「稼いでいる額」であって、

「返済できる体力があるか」とは

別の話だからです。

毎月の収入と支出のバランス、

貯蓄の積み上がり方、急な出費の有無、

こうした通帳の流れから銀行は申請者の

「金銭管理の習慣」を読み取ります。

たとえば、毎月給与が入っても月末には

残高がほぼゼロになっている場合、

銀行は「返済余力が低い」と判断します。

反対に、収入の一定割合を毎月コンスタントに

貯蓄できている方は、管理能力が高いと評価されやすいです。

まず自分の通帳を第三者の目で

見直すことが、審査準備の第一歩です。

ポイント２

住宅ローン・車のローン・リボ払いが

投資融資の上限を下げる仕組み

既存の借入がある場合、

不動産投資向けの融資枠は

その分だけ圧縮されます。

これは「返済負担率」という

考え方が関係しています。

銀行は年収に対して、年間の返済総額が

どの程度の割合になるかを見て、

融資可能額の上限を算出します。

たとえば、年収700万円の方が

住宅ローンで毎月10万円（年間120万円）返済中の場合、

投資用融資の審査では「すでに一定の返済負担がある」として、

融資上限が下がります。

車のローンやカードの

リボ払い（リボ払い＝毎月一定額を返済する方式）も同様です。

残高が少なくても、

「毎月の返済義務がある」という

事実が評価に影響します。

特に見落とされがちなのがリボ払いです。

使いすぎていない場合でも、

リボ設定がされているだけで審査上は

「借入あり」と扱われます。

不動産投資を考えているなら、

まずリボ払いの解除と残高の

完済を優先することをおすすめします。

ポイント３

今月から始める「通帳・借入・資産」

3点整備の具体的な手順

融資審査を見据えた準備は、

申請の直前ではなくできれば半年〜1年前から

始めるのが理想です。

やることは複雑ではありません。

次の3点を順番に整えるだけです。

① 通帳の流れを整える

毎月の収支を見直し、

残高がある程度積み上がる状態をつくります。

目安として、月収の20〜30%程度を

定期的に残す習慣をつけると、

審査上の印象が変わります。

② 不要な借入を整理する

リボ払いの解除、使っていないカードローンの解約、

車のローンの繰り上げ返済など、返済義務を

減らせるものから対処します。

残高が少ないから大丈夫と

放置しているケースが多いですが、

枠がある＝借入可能な状態と見なされることもあります。

③ 資産状況を整理・記録する

銀行は自己資金の保有状況も確認します。

預金残高の推移、有価証券、

保険の解約返戻金なども資産として提示できます。

「これだけの資産を自力で積み上げてきた」

という証明が、審査担当者への信頼につながります。

まとめです。

融資審査で重要なのは、

年収という「点」ではなく、お金の

管理と返済余力という「面」です。

通帳の流れ、

既存借入の総量、

自己資産の積み上げ

この3点を整えることが、

審査通過への現実的な道筋になります。

「まだ物件を見ていないから」と

準備を後回しにしていると、

いざ申請するタイミングで選択肢が

狭まることがあります。

今日から少しずつ整備を始めることが、

融資審査での通過率を確実に高める第一歩です。

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