株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
1棟目購入後に何をすべきか、
2棟目・3棟目への拡大に向けた
準備についてお話しします。
1棟目を購入した直後は、
「やっと買えた」という達成感で
ひと息つきたくなるものです。
ただ、不動産投資で資産を着実に
増やしていくには、1棟目を買った「その日」から
次の仕込みが始まっています。
今回は、2棟目・3棟目の取得を見据えて、
今すぐ動くべき3つの準備をお伝えします。
ポイント1｜
購入直後から始める「3つの実績づくり」
2棟目以降の融資に向けて、
1棟目のうちにやっておくべきことが3つあります。
運営実績の記録・返済履歴の積み上げ・金融機関との関係強化です。
まず、賃料収入や修繕費・管理費など
の収支を毎月きちんと記録しておくこと。
確定申告の数字だけでなく、
月次の収支がわかる資料を自分で作っておくと、
次の融資面談で大きな武器になります。
返済履歴については言うまでもなく、
遅延ゼロが絶対条件です。
口座残高に余裕を持たせ、
引き落とし日前には必ず確認する習慣をつけましょう。
そして見落とされがちなのが、
融資を受けた金融機関との継続的な関係です。
担当者への定期的な近況報告や、
収支報告書の共有は、次の融資打診を
スムーズにする土台になります。
担当者が異動する前に顔をつないでおくことも重要です。
ポイント2｜
1棟目の収支実績が、2棟目融資の審査を左右する
2棟目の融資審査では、
1棟目をどう運営してきたか
が審査担当者の判断に直結します。
金融機関が見たいのは
「この人は返済できるか」という一点です。
そのために参照するのが、
1棟目の実際の収支実績です。
「空室がほぼ出ていない」
「収支が計画通り推移している」
「返済も問題なく続いている」という事実が、
書類上で証明できれば、担当者の信頼を得やすくなります。
逆に、空室が続いていたり、
修繕費が想定外にかかって収支が悪化していたりすると、
2棟目の審査では厳しい評価を受けることになります。
1棟目の運営を丁寧にやり切ることが、
そのまま次の融資力に変わるのです。
自分が「良いオーナー」であることを、
数字で証明できる状態を作っておきましょう。
ポイント3｜2棟目を買うタイミングの目安と
「早すぎる拡大」のリスク
1棟目が順調だと、「早く次を買いたい」という
気持ちが出てくるのは自然なことです。
ただ、拡大のタイミングを誤ると、
資金繰りが一気に苦しくなります。
目安として、2棟目購入を検討できる状態は、
①1棟目の空室が安定して埋まっている、
②手元に少なくとも3〜6ヶ月分の返済額相当の現金がある、
③確定申告を1〜2期以上終えて収支実績が書面で示せる、
この3点が揃ったときです。
「早すぎる拡大」の典型的な失敗パターンは、
1棟目のキャッシュフローがプラスになる前に次を買い、
修繕や空室が重なって資金ショートするケースです。
2棟・3棟と増やすほど、
1物件あたりのリスクが分散される反面、
手元資金の消費スピードも上がります。
焦らず、数字を見て動くことが重要です。
まとめです。
1棟目を買ったあとの行動が、
2棟目・3棟目への道を開きます。
運営実績の記録、返済履歴の積み上げ
、金融機関との関係強化を地道に続けることで、
次の融資審査での信頼につながります。
拡大のタイミングは、
焦りではなく数字で判断する。
この原則を守ることが、長く安定した
不動産投資の基盤になります。
まずは今日から、1棟目の収支記録を
丁寧につけることから始めてみてください。
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