株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
新築ワンルーム投資における
「節税トーク」の実態についてお話しします。
「節税になりますよ」という一言で
購入を決めた方が、数年後に後悔する
ケースを私はこれまで何度も見てきました。
悪意があるとは言い切れない場合もありますが、
業者のシミュレーションには
「意図的に省かれた数字」が存在することがあります。
今回は、その構造を数字ベースで整理します。
ポイント1：
減価償却節税の正体は「税金の先食い」
減価償却とは、建物の取得費用を
一定期間にわたって経費として計上できる仕組みです。
新築ワンルームはこの償却額が
大きいため、購入当初は帳簿上の赤字が出やすく、
給与所得との損益通算で所得税・住民税が減る場合があります。
ただし、これは「節税」ではなく「税金の先送り」です。
償却期間（新築RC造なら最長47年ですが、
実際には築年数に応じて短くなります）が終了すると、
経費に計上できる減価償却費がゼロになります。
家賃収入はそのまま所得として
課税対象になるため、税負担が一気に増える
「税金爆弾」が爆発する構造になっています。
さらに売却時には、減価償却した分だけ
取得費が下がるため、譲渡所得が膨らみます。
節税していた期間分の税金を、
売却時にまとめて払うことになるのです。
ポイント2：
シミュレーションから意図的に消えている3つの現実
業者が提示するシミュレーションには、
収支をよく見せるために省かれがちな項目があります。
①修繕費
新築から10〜15年が経過すると、
給湯器・エアコン・水回りなどの交換が発生します。
1回あたり数万〜十数万円の出費ですが、
シミュレーションには記載されないことがほとんどです。
②空室リスク
「家賃保証があるので安心」
と説明されますが、サブリース契約は
数年ごとに家賃が見直されます。
当初の保証賃料が維持されるとは限らず、
築年数が上がるほど下落圧力が強まります。
③金利上昇リスク
変動金利でローンを組んでいる場合、
金利が1%上昇するだけで月々の返済額は
数千円単位で増えます。
35年ローンで購入した場合、この影響は長期にわたります。
これら3点がシミュレーションに
含まれていない場合、「黒字」に
見えていた収支が実態では赤字だった
というケースは珍しくありません。
ポイント3：
本物の節税か詐欺的トークかを3秒で見抜く確認ポイント
節税効果を判断するには、
以下の3点を必ず確認してください。
①償却終了後の収支はどうなっているか
償却が終わった後のシミュレーションが
提示されていなければ、それは不完全な資料です。
②売却時の譲渡税まで含めたトータル収支はプラスか
運用中の節税額と、売却時の譲渡課税を
合算して初めて「本当に得か」が見えます。
③空室・修繕・金利上昇を加味した実質利回りは何%か
表面利回りが4〜5%でも、
これらのコストを差し引いた実質利回りが
1〜2%以下になるケースは実際に存在します。
節税額でその差を埋められるかどうかが判断の分かれ目です。
逆に、高所得の給与所得者が短期間の
キャッシュフロー改善を目的とする場合など、
節税効果が合理的に機能するケースも存在します。
「節税になる・ならない」ではなく、
「自分の状況でプラスになるか」を数字で
確認することが重要です。
まとめです。
新築ワンルーム投資の「節税トーク」は、
減価償却の仕組みを利用した合法的な
スキームですが、その効果は限定的で、
長期的に見ると必ずしも有利とは言えません。
シミュレーションに修繕費・空室・金利上昇が
含まれているか、償却後と売却後のトータル収支が
黒字かどうかを確認する習慣をつけてください。
数字を自分で読み解けるようになることが、
不動産投資で失敗しないための最大の武器になります。
株式会社Multiface公式HP
https://www.facebook.com/syun0328
アメーバブログ
https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html
note
FC2
https://multiface.blog.fc2.com/
Seesaa
忍者ブログ
https://multiface.blog.shinobi.jp/
はてな
https://multiface.hatenablog.com/
ウォンデットリー
https://www.wantedly.com/id/multiface