株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は銀行融資の審査で、
「落ちる人・通る人」の決定的な差についてお話しします。
「年収が高ければ融資は通りやすい」
と思っていませんか？
実はそれだけでは不十分です。
不動産投資を始めようとして
融資申請をした結果、審査が通らなかったという
ご相談をいただくことがあります。
話を聞くと、多くの場合に共通した
"見落とし"があります。
銀行が何を見て融資を判断しているのかを
知っておくだけで、準備の質がまったく変わります。
ポイント１
年収より先にチェックされる「通帳・カードローン・既存借入」の実態
銀行の審査担当者が最初に見るのは、
年収の数字よりも「お金の動き方」です。
具体的には、直近6〜12か月分の通帳の入出金履歴、
カードローンの残高、そして住宅ローンや
自動車ローンを含めた既存借入の総額です。
なぜかというと、年収はあくまで
「稼いでいる額」であって、
「返済できる体力があるか」とは
別の話だからです。
毎月の収入と支出のバランス、
貯蓄の積み上がり方、急な出費の有無、
こうした通帳の流れから銀行は申請者の
「金銭管理の習慣」を読み取ります。
たとえば、毎月給与が入っても月末には
残高がほぼゼロになっている場合、
銀行は「返済余力が低い」と判断します。
反対に、収入の一定割合を毎月コンスタントに
貯蓄できている方は、管理能力が高いと評価されやすいです。
まず自分の通帳を第三者の目で
見直すことが、審査準備の第一歩です。
ポイント２
住宅ローン・車のローン・リボ払いが
投資融資の上限を下げる仕組み
既存の借入がある場合、
不動産投資向けの融資枠は
その分だけ圧縮されます。
これは「返済負担率」という
考え方が関係しています。
銀行は年収に対して、年間の返済総額が
どの程度の割合になるかを見て、
融資可能額の上限を算出します。
たとえば、年収700万円の方が
住宅ローンで毎月10万円（年間120万円）返済中の場合、
投資用融資の審査では「すでに一定の返済負担がある」として、
融資上限が下がります。
車のローンやカードの
リボ払い（リボ払い＝毎月一定額を返済する方式）も同様です。
残高が少なくても、
「毎月の返済義務がある」という
事実が評価に影響します。
特に見落とされがちなのがリボ払いです。
使いすぎていない場合でも、
リボ設定がされているだけで審査上は
「借入あり」と扱われます。
不動産投資を考えているなら、
まずリボ払いの解除と残高の
完済を優先することをおすすめします。
ポイント３
今月から始める「通帳・借入・資産」
3点整備の具体的な手順
融資審査を見据えた準備は、
申請の直前ではなくできれば半年〜1年前から
始めるのが理想です。
やることは複雑ではありません。
次の3点を順番に整えるだけです。
① 通帳の流れを整える
毎月の収支を見直し、
残高がある程度積み上がる状態をつくります。
目安として、月収の20〜30%程度を
定期的に残す習慣をつけると、
審査上の印象が変わります。
② 不要な借入を整理する
リボ払いの解除、使っていないカードローンの解約、
車のローンの繰り上げ返済など、返済義務を
減らせるものから対処します。
残高が少ないから大丈夫と
放置しているケースが多いですが、
枠がある＝借入可能な状態と見なされることもあります。
③ 資産状況を整理・記録する
銀行は自己資金の保有状況も確認します。
預金残高の推移、有価証券、
保険の解約返戻金なども資産として提示できます。
「これだけの資産を自力で積み上げてきた」
という証明が、審査担当者への信頼につながります。
まとめです。
融資審査で重要なのは、
年収という「点」ではなく、お金の
管理と返済余力という「面」です。
通帳の流れ、
既存借入の総量、
自己資産の積み上げ
この3点を整えることが、
審査通過への現実的な道筋になります。
「まだ物件を見ていないから」と
準備を後回しにしていると、
いざ申請するタイミングで選択肢が
狭まることがあります。
今日から少しずつ整備を始めることが、
融資審査での通過率を確実に高める第一歩です。
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