東京の不動産会社ではたらく太郎のブログ

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10Oct
- NISAと不動産クラウドファンディング
  久しぶりのブログ投稿です。秋の三連休、東京は2日、3日は良い天気に恵まれて、地域によっては運動会や神社の例大祭でお神輿渡御が行われていたかと思います。自宅近くのカフェでは、宮崎県産の和栗を焼き栗で販売し始めており秋を感じます。■宮崎県産のホクホク焼き栗自然界では、秋は冬に向けて色々栄養を蓄積する季節ですが、金融業界では、長期に渡って蓄積（積立てる）つみたてNISAが始まるようです。そんなNISAに関して、先週、金曜日に金融庁から、一般・ジュニアNISAの口座の利用状況に関する調査の結果が公表されました。一般ＮＩＳＡ・ジュニアＮＩＳＡ口座の利用状況に関する調査結果の公表について一般NISAは2014年から始まっている制度ですが、今回公表されたNISAの年代別利用状況を金融広報中央委員会がまとめている年代別にみた金融商品保有額の種類別構成比（2016年/平成28年）と比較すると60歳代の一般NISAの利用が突出して高く、20歳代での利用が少ない様です。■年代別一般NISA口座数【出典】　金融庁平成29年10月6日発表　一般ＮＩＳＡ・ジュニアＮＩＳＡ口座の利用状況に関する調査結果の公表より抜粋■年代別金融資産保有額【出典】　金融広報中央委員会　暮らしと金融なんでもデータ平成28年版より抜粋また、一般NISAにおける投資している商品別では上場株式、投資信託への投資が圧倒的に多く、私が所属する組織が関わっている分野の不動産証券化商品の１つであるREIT（不動産投資信託）への投資比率は低いようです。■一般NISAにおける商品別内訳【出典】　金融庁平成29年10月6日発表　一般ＮＩＳＡ・ジュニアＮＩＳＡ口座の利用状況に関する調査結果の公表より抜粋そんな不動産証券化商品にもFintech化の波が来ており、最近のAERA（10月9日号）で「老後に備える投資入門」という特集記事が組まれておりその中で不動産クラウドファンディングについて、1ページ弱の紙面で紹介されていました。不動産クラウドファンディングの認知および利用者が拡大するのはこれからだと思います。私が所属している組織においてもこれからやっていかないといけない事がたくさんあるなぁ～～～～と冒頭の和栗を食べながら、AERAを読んでいて感じました。■休日朝ごはん近所の懐石料理庵の出汁たっぷりの朝粥と焼き松輪サバと味噌汁※本記事は個人的見解です。
07Aug
- 基盤技術の浸透と不動産業界のICT化の浸透について
  先日、夏季休暇をいただき、伊豆下田まで足を運んできました。伊豆半島の端の伊豆下田辺りはちょうど黒潮（南からの海流）が通る場所のため、南の海を思わせるような透明度の高い海でした。そんな夏季休暇中に今月のハーバードビジネス・レビューでブロックチェーンについて特集が組まれており気になったので、夏休みの読書感想文の感覚で図書館に行って読んでみました。 DIAMONDハーバード･ビジネス･レビュー 2017年8月号［雑誌］ Amazon 特集の中でブロックチェーンの世の中への浸透についてインターネットの通信規格であるTCP/IP（インターネット・プロトコル・スイート）が世の中への浸透を例にしたブロックチェーンの技術浸透の記事、および記事中に出てくる基盤技術の浸透マトリックスは分かりやすかったです。図の詳細はDIAMONDハーバードビジネス・レビュー2017年8月号を購入し79ページをご覧ください。記事では基盤技術の浸透は4段階に分かれており【第1段階】単体としての利用による浸透TCP/IP単体の使用例だと、TCP/IPが研究段階だった時代の研究者同士でのメールとして利用。ブロックチェーンの単体の使用例としてはビットコインでの支払いとしての利用と記事で紹介されています。【第2段階】は局地的な利用による浸透斬新さはあるが限られた利用者の範囲での利用。TCP/IPの例だとメール用の社内ネットワークの利用。ブロックチェーンの例としてはある取引処理に使われる非公開型オンライン台帳としての利用を想定。【第3段階】斬新さはないが利用者の幅を広げた浸透TCP/IPの例だとECとしての利用。（リアル店舗がオンラインに置き換わったという点ではあまり斬新さはないが）ブロックチェーンの例としてはビットコインを用いた特定地域の商品券としての利用を想定。【第4段階】利用者の幅を広げ、かつ変革的な利用をした浸透TCP/IP例だとスカイプ（ビデオ通話）。ブロックチェーンの例としてはスマートコントラクトの利用を想定。ブロックチェーンの例が分かりづらいと思うので不動産業界に置き換えると第1段階はブロックチェーンを用いて賃貸借契約情報や不動産登記情報を記録し改ざんできないようにすること第2段階は多くの物件を所有している企業が本社と支店、または自社と建物管理をお願いしている他社間で、1つの台帳上で賃貸契約や修繕に関する発注・受注等様々な処理を行う感じだと思われます。第3段階は、ブロックチェーンを用いたオンライン完結型の賃貸契約書が一般的に用いられるようになることだと思われます。第4段階は、賃貸であれば、賃貸契約成立と同時に借主の口座から契約に関わる費用が即座に引落しされ、かつ契約した物件の鍵（電子鍵）の使用ができるような仕組みが実現すると思われます。ハーバードビジネス・レビューの記事では第4段階が実現するのはTCP/IPの第4段階が実現した実績（第1段階から30年後）から2047年頃と予測しております。また世の中の流れを見ると日本の人口減少傾向にあること（否応なしに生産性向上が求められる）こと現在の20～30代においてスマホ、パソコンが当たり前な時代であること、今年の秋からIT重説が本格稼働すること、スマートロックなどIOT機器が進化していること、ロボットや人工知能による業務改善が始まりつつあることといった事から不動産業界のICTに関する将来への方向性としては30年後には人を介した賃貸契約はほぼ無くなり売買においても取引内容によっては人を介した売買契約はなくなると思われます。　　※契約において人がいなくなるだけで、高級賃貸などで　　　コンシェルジュのような立ち位置では人は残るかもしれません。ただ、2000年をインターネット革命による業務のICT化だとするとそれから17年経過した今でも日本の不動産業界（特に賃貸仲介）においてはFAX、電話が主流で、不動産業界においてブロックチェーンが浸透するか疑問が残ります。これは個人的な印象の意見ですが、2000年当時、法律で賃貸契約は書面による記名・押印が必須であったこと（現在も同じです）貸主側（いわゆる大家さん）の主な層がICTに馴染みが薄かったこと、あるいは紙に対する信頼感が圧倒的であったこと以上のようなことからICT化が進まかったのかもしれません。IT重説の次に賃貸契約のオンライン完結ができるよう規制緩和され、貸主の層がICTをよく利用する層になったとしても単なるIT技術では紙に対する信頼感は崩せないので前述の第1～4段階を経ることでブロックチェーンに対する信頼感が高まり結果、人を介さない賃貸契約が浸透するのだと思います。不動産業界に身を置く1人としては、そうした技術や法改正の方向性をキャッチアップしつつ、自分が所属する組織の利益に貢献していきたいと思います。■夕飯伊豆下田産の金目鯛の煮付け※本記事は個人的見解です。
18Jul
- 信頼や評価で経済が回る時代が来るのか？！
  VALUというサービスが人気を集めております。人気が有りすぎてWEBサービスにも関わらず現在、9～21時のみサービスを提供している状況です。■VALU（出典：VALU）簡単にVALUを株式市場に例えるとVALU＝株式市場、自分＝株式として自分の信用・価値を貨幣に換算するサービスです。（出典：VALU）詳細はネットサービスの図解で有名なブロガーの記事がわかりやすいと思います。評価経済は2011年頃から言われはじめており、貨幣経済社会から評価経済社会に変わるのか私自身ものすごく疑問でしたが、VALUのようなサービスであれば芸能人、クリエイター、職人など自分自身や生み出された作品が評価となる世界においては、評価経済社会に本当になるのかもしれません。不動産の世界において評価というと不動産評価や賃貸の借主審査があると思います。まず不動産評価は以前にも本ブログで紹介しましたが、様々な会社が人工知能を用いてサービスの提供しております。次に賃貸の借主審査を「評価」と置き換えると、現在、日本においては部屋を貸す貸主側が家賃保証会社を利用しているケースが多く、家賃保証会社が独自信用情報や第3者の信用情報を基に審査を行っています。ここからは将来の賃貸借主評価、不動産評価について想像ですが、ブロックチェーンを用いて個人のお金（給与など収入、光熱費やクレジットカード払い等支出）に関するレコード（以下、レコード）が記録されるようになると貸主側はレコードを基に評価（または人工知能に判断）しレコード、借主の評価が賃貸借契約（紙書面ではなくブロックチェーンに基づいた電子書面）に紐づけされ滞納が発生すれば滞納が借主レコードに記録され物件毎に借主のレコード、賃貸借契約が集約されその集約結果がそのまま物件の不動産評価の1つとして利用できる時代が来るかもしれません。■ランチ信州ハーブ鶏のチキンステーキ※本記事は個人的見解です。
26Jun
- 国内の賃料傾向を知るためには・・・
  6月23日に厚生労働省から４月の毎月勤労統計調査が発表されましたが、世の中では、様々な統計やレポートが発表されております。賃貸業界においても様々な統計やレポートがあり国内の賃料傾向を知るにはレジデンス（居住）用とオフィス用に複数の法人が発表しているデータから傾向を読み取ることができます。■レジデンス（居住）の賃料傾向公益財団法人東日本不動産流通機構の賃貸取引動向不動産流通推進センターの不動産賃貸の統計集三井住友トラスト基礎研究所のマンション賃料インデックス■オフィスの賃料傾向三鬼商事のオフィスマーケット三幸エステートのオフィスレントデータ例えば三井住友トラスト基礎研究所のマンション賃料インデックスから傾向を読みとると東京の賃料は一昨年、昨年と比較すると横ばいの傾向にあります。東京以外の大都市で見ると上昇傾向にあるのは、札幌市、福岡市上昇＋横ばい傾向にあるのは、名古屋市、京都市横ばい傾向にあるのは、埼玉東南部、千葉西部、横浜市、川崎市、大阪市都心下降傾向にあるのは、仙台市、大阪市郊外とあります。東京や東京周辺が人気なのは、最新の国勢調査で東京一極集中の傾向が続いているとニュース等で話題になっておりましたが、その傾向どおりだと思います。またNTTデータ経営研究所の山本氏のコラムから、札幌市や福岡市が賃料上昇傾向にあるのは、北海道や九州全域からの流入が多く、札幌市については道内で多くの地域で病院経営が難しくなっており、このため多くの病院が札幌市内への進出しその為高齢者の札幌移住が加速傾向にあるようです。一方、福岡市は、市内に学生数1万人を超える大学が複数あり、コールセンターやゲームソフト開発など若者中心の職場も多数あり10代、20代の転入者が多く、かつすべての年齢層で転入超が続く傾向にあるようです。同じ流入が多い傾向であっても将来を考えると若い世代が重要であると思います。若い世代の流入を都市の潜在力と定義すると基盤となる大学が複数あり若い世代が働ける環境がある都市にシングルやコンパクトな部屋の多いレジデンス用不動産を所有する事はひとつの戦術かもしれません。■ランチオージービーフのハンバークステーキ
19Jun
- 未来のビジネスを考えるうえでのメタ思考の重要さ
  先日、学生時代からの友達の誘いでお神輿を担ぎに行ってきました。担ぐのに慣れていなく、お祭りから1週間ほど経ちますが肩が痛い状態が続いています（笑）そんな肩が痛い中、先日、ワークショップ形式の会議で私が所属する組織の代表が考えたビジネスおよび商品の基本コンセプトを改めて打合せ参加メンバーが自分の言葉で考えてきて発表する事を行いました。基本コンセプトはワンワードで表せる言葉なのですが、ワンワードに落とし込む為のメタ思考は未来のビジネスや商品を考えるうえで重要だと打合せを通じて実感しました。メタ思考とは、東京大学の中原准教授のブログから引用すると「メタ」というのは「より上位の」ということですので、「メタ思考の癖」というのを、もう少し日本語!?になおすと、「俯瞰的な思考」といってもいいかもしれません。　たとえば、こういうことです。　今、仮に、Ａという事象に対峙し、それを「問題」だと認識している人々がいるとします。この場合、この方々は「Ａは問題だ！」と思っているのですから、通常であるならば、この方々が、次に向かうべきは「問題Ａに関する問題解決」です。　経済的合理性が求められるシャバの世界では、「問題の認知」は「問題への解決」への入口です。　問題がすでにわかっているのにもかかわらず、問題の解決に向かわない人は「悪」です。　しかし、何と言ってもいいのですが、いわゆる「メタ思考」は、このようにして「ダイレクトに問題解決」には向かいません。いいえ、「問題解決」に向かう前に、一寸だけ、「メタにあがり、問題を俯瞰する」のです。　　かわりに何を問うのかと申しますと、「Ａという事象を問題だと認識したのはなぜか？　なぜ、わたしたちはＡという事象に”問題”のレッテル貼り（ラヴェリング）を行ったのか？」　を問います。　もう少しいうと、「Ａという事象を問題だと認識した、わたしたちが囚われている視座とは何か？」「Ａという事象を問題解決しようとする、わたしたちの認識のうち、歪みがあるものはないか？　本当は覆い隠されているものは何か？」　を問います。このように「問題Ａ」のさらに上部にいったん「上がり（メタ）」、問題Ａを見つめる自己、そして視座自身を問うのが、いわゆる「メタ思考」です。引用先：東京大学の中原准教授ブログ　上記のように俯瞰的に考えることです。普段の業務ばかりに集中していると自分たちの業務や所属している組織のビジネスモデルを「そもそも」から考えたり自分の手足でデータを集めてきてそれを加工し、俯瞰的に考えた答えに結びつけワンワードで伝えていく事を疎かになりがちです。そうした事を考え、ワンワードに落とし込むような時間を意図的に作って考えることが組織の強みになっていくと思います。■ランチパクチーたっぷり！美味しいトムヤムクンフォー※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
12Jun
- 日本でも定着する？居住用賃貸のCtoCサービスについて
  先日、NHK放送技術研究所の一般公開のイベント（技研公開）に行ってきました。世の中ではこれから4Kを普及させようと動いているようですが、NHK技研では8Kを研究しており、8Kに関する展示が多かったです。私が特に驚いたのは、8Kディスプレイで、画像がキレイなのは当然なのですが、ものすごく薄く、私が普段使っているB5キャンパスノートの薄さしかなく驚きでした(ﾟΩﾟ;)画像だと分かりづらいですが、矢印の間の薄さです！！！放送の世界も日々、進化しているのだな～と実感しました。私が所属している組織は東京にありますが、総務省統計局の「平成25年住宅・土地統計調査」によると東京の賃貸割合は53.8％と少し賃貸の方が多い傾向にあります。賃貸でマンション・アパートや戸建てを借りようとするとSuumoやHome’sのような不動産情報ポータルサイトで住みたいエリアや沿線で探し、直接、住みたいエリアの仲介業者のお店（街中で窓にお部屋のチラシをたくさん掲示しているお店を見ると思いますが、そうしたお店を仲介業者と言います）に行ったりすることが、ほとんどだと思います。その後、仲介業者の担当者といくつかお部屋を見て（内見して）条件に合うお部屋に申込を行い契約に至るかと思います。そうした賃貸の契約については、宅建業法という法律で規制があり通常、仲介業者が貸主（大家さん）と借主との間に入って宅建業法に基づいて契約の代理・媒介をしています。ただし、直接、貸主自らの所有する物件を貸主に賃貸する場合は、宅建業法の適用外となっています。去年辺りからAirbnbのように貸主と借主を直接つなぐ賃貸のプラットフォームサービスが国内でも出てきています。■SmartEstateSmartEstateでは物件検索↓内覧（スマートフォンで鍵を解除）↓申込、契約といった一連の流れをスマートフォン1つで済ませられるサービスとなっています。3月末のプレスリリースの内容だと貸す側については「お金の処理・入居・退居・原状回復・次に借りる人の再募集」といった一連の取引を全て、AI・IoT・ロボットなどの機械で全自動でできるサービスとなっているようです。SmartEstate自身も本格的にサービスを開始したのが今年の4月からのようですし賃貸については借りる側では仲介業者、貸す側では建物管理会社（点検・清掃など）が存在し長年に渡って形成されてきたエコシステムがあると思いますので国内において賃貸のCtoCサービスが定着するには少し時間がかかるのではないかと思います。■ランチ技研公開で食べた「どーもくん弁当」※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
26May
- 不動産における地方創生への取り組みについて
  1人息子がいるのですが、最近の息子のブームは相撲でしてお風呂場所（お風呂に入る前に相撲を取るため）が我が家で開催されています。私自身が、小学生のころ校庭の砂場で友達と相撲を取っていたので私のDNAなのかと感じています。現在、2014年当時の第2次安倍改造内閣が「地方創生」を発表して以来、色々なところで地方創生に関するニュース、イベント、企業による新しいサービスや商品の展開などを目にする機会が多くなったと思います。不動産業界では「地方創生」として、空き家、遊休地活用のために不動産特定共同事業法という法律の改正が行われるようです。そんな不動産の地方創生の取り組みとして、静岡県の熱海市では、駐車場をベースに企業、NPO、個人などを巻き込んで、地方活性化を図る起業家が出てきているようです。■駐車場から地域を「まぜる」、政治起業家という生き方※Yahoo!ニュースから引用ニュース記事によると佐別当　隆志さんという起業家が企業に所属しながら、自分のプライベートカンパニーを立ち上げ、域活性化を行っているようですが、具体的には、熱海市から市営駐車場借りて、都心から二地域居住をしたいキャンピングカー・トレーラーハウスオーナー向けシェアスペースを展開していくそうです。寄付型クラウドファンディングを通じて100万円分の募集中を現在、行っており、集まった金額はキャンピングカーの購入費に充てられるそうでPRの要素が強い募集です。実際の事業においては大きな資金が必要だと思いますので、金融機関などから借り入れもあると想像されます。■寄付型クラウドファンディングでの募集私自身が不動産事業の企業で勤務している為、不動産における地方創生、地方活性化を行う事業者は不動産会社をイメージしがちですが、非不動産事業の会社などによる案件が今後、増えてくるかもしれません。不動産の地方創生については不動産や資金調達に関する各種ルール把握していることや人的ネットワークなどが重要な要素になると個人的に思いますので、何かしら不動産会社や不動産の専門家が関わることになるのでは？と想像しています。私も不動産会社に所属しており、不動産を通じた地方創生に貢献していきたいと思います。＝本文＝■ランチ海老とトマトのクリームパスタ※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
15May
- 賃貸業（オーナー視点）におけるスマートホームの予測
  先日、義理の両親へお祝いでロボット掃除機を贈りました。ロボットが掃除をするのは頭では分かっていたつもりですが、実際に稼働している様子を見ると大変便利で、特に高齢者を中心にあらゆる事がロボット化されるのではないかと思いました。さて、今年初めに開催されたアメリカの国際家電ショー（CES2017）ではロボット家電も話題にあがった中、一番の話題は様々な家電などがAmazonのAlexa(アレクサ)対応となっている事でした。参考記事：アメリカの国際家電ショーのブログ記事 ■AmazonAlexaとはAmazonが提供するクラウドベースの音声認識サービスで、Amazon Echo（エコー）のような音声認識機器を通じて、音声をテキストに変換してくれるサービスです。テキストはそのまま処理できるようになっており、Alexaに対応した家電であれば、音声を通じて家電操作ができるようになります。AmazonAlexaの説明は、Newsweek日本語版のこちらの記事が分かりやすいと思います。参考記事：日本でもAmazon Echo年内発売？既に業界は戦々恐またAmazonAlexa紹介動画でもイメージがしやすいかと思います。例えば、AmazonAlexaという音声認識サービスに、家電、空調、給湯、照明、セキュリティ関連が繋がると、音声はもちろん、スマホ操作で「お風呂を沸かす」、「予定の時間に空調電源をONにする」、「冷蔵庫の在庫を確認する」、「防犯カメラを確認する」といった家庭のあらゆる事が１つの操作で可能となります。こうした便利なサービスはスマートホームと呼ばれており、不動産テックでも注目されている分野になります。AmazonAlexa はAmazonの既存サービスとも繋がるので、例えば、冷蔵庫の牛乳がない場合、音声やスマホ操作で牛乳をAmazonフレッシュで注文できたり、AWSで提供している人工知能と組み合わせることで牛乳の消費量を人工知能が学習し、牛乳がなくなりそうになったら自動的に注文したりする事も可能になると思われます。スマートホームが発達してきた場合、不動産を所有するオーナーとしては他の賃貸物件と差別化を図るために以下のような対応が今後、出てくると思います。専有部分、共有部分においてAmazonAlexa ようなIoT対応の空調・給湯設備、セキュリティの導入専有部分、共有部分においてIoT機器を外部から操作されないようなネットワークセキュリティ対策 IoT対応設備のログを外部のクラウドサービスへセキュアに送る機器の導入前述(3)のログを受信し設備の故障予兆、設備管理記録を行うクラウドサービスの導入前述(4)のクラウドサービスへ対応した管理会社の導入(1)、(2)、(3)は賃貸に限らず新築・中古の戸建て、マンションにも共通して言える事だと思います。スマートホームの業界は黎明期であるため、色々なスタートアップ企業が今年、または来年辺りから日本においても増えてくると思われます。ただし、ネットサービスと異なり、設備のバグがそのまま日常生活に影響がでる為、ある程度、各種設備の開発経験・ノウハウのある会社や人材によるスタートアップではないかと思います。■ランチ勉強会で食べた平次弁当※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
29Apr
- 不動産テックセミナーに参加してきました。
  知人の紹介で早稲田大学のOB・OG会の１つであるファイナンス稲門会の不動産テックセミナーに参加してきました。セミナーは以下のパネリストによるプレゼン、パネルディスカッションといった構成でした。＝パネリスト＝・川戸　温志氏（NTTデータ経営研究所マネージャー）・光村　圭一郎氏（三井不動産ベンチャー共創事業部主事）・佐野　洋輔氏（日本不動産研究所研究部特定調査室長）・巻口　成憲氏（リーウェイズ代表取締役社長）＝モデレータ＝・赤木　正幸氏　不動産テックビジネス研究会代表研究員　リマールエステート株式会社代表取締役社長パネリストのみなさん、当然に不動産に関わっている方々でしたが、関わっている分野・立場がそれぞれ異なるのでプレゼン、パネルディスカッションは興味深い内容でした。特に興味を持った内容をメモ書き風に伝えると、・人口減など国内の状況から、不動産業界も売り切り型から　LTV（顧客生涯価値）を高める姿勢に変わってきている。・不動産業界においては、金融機関に近い企業は強い。・海外と比べると日本の不動産テックの盛り上がりはこれから。　海外ではZillowなど個人向けサービスが特に盛り上がっているが、　日本人のファイナンシャルリテラシー、不動産業界のICT化の遅れなどを　考えると特に業務系アプリで盛り上がるのではないか。・ネット上の不動産情報を10年くらい前から自動収集をかけ、立地、築年数など　様々な要素に基づく不動産取引価格を人工知能が試算するサービスを　金融機関向けに始めている。・今までの物件価格は人がパラメータを設定し価格を算出していたが、　人工知能による価格算出は、人工知能が勝手にパラメータ設定し算出しており、　何をやっているかは分からない。何をやっているかは分からないが、人が行った　物件価格の査定との誤差は5％前後と高い精度で算出できている。・人工知能を使って館内のカメラの画像解析から人の流れを把握し　空調の最適化に利用している。・日本で一番不動産鑑定の歴史のある会社において、　データはたくさん保有しているが守秘義務の点から今までデータを　活用できていなかったが、改正個人情報保護法の施行がされば、　新たな活用が生まれてくるのではないか。・国交省が整備を進めている不動産データは静的データであり、　アメリカでは動的データが主流。動的データを具体的に紹介すると、　facebookのステータスが結婚から離婚に変わった事と不動産データを　紐づけ、不動産取引に活かすサービスが生まれてきている。・昨年から様々な不動産テックのプレイヤーが60社程度出てきているが、　うまくいっているプレイヤーはいない。パネルディスカッションの最後に各パネラーが今後の有望な展望として最も挙げていたのは「改正個人情報保護法の施行に伴う不動産に関わる各種データの売買」、及び「データの重要性」でした。「金融機関が不動産の融資に人工知能を用いて算出した推定取引価格を用い始めている話」、「法改正によるデータの重要性」から私が所属している組織の事を考えると・物件毎の各種データ化、及びデータの匿名化・データを使う為の自分自身、及び全社的な分析のスキルアップ（またスキルアップせずに人工知能に委ねる）といった事を近い将来に行わないといけないのではないかとセミナーを通じて感じました。■ランチ小田原漁港そばで食べたミックスフライ定食（車海老が最高でした）※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
21Apr
- 一部で話題のMastodon（マストドン）の不動産業界における可能性
  一部のテックフリークを中心にMastodon（以下、マストドン）という、分散型SNSサービスが先週あたりから話題を集めています。■マストドン一言で言うと、TwitterとFacebookが組み合わさったSNSです。世の中で広く使われているFacebook、Twitter、InstagramといったSNSは、特定の企業が管理している中央集権的なサービスですが、マストドンは、構築するためのソフトウェアがオープンソースで公開されているため、誰でも管理者となって独自のマストドンサーバー（独自SNS）を立てることができるサービスとなっています。マストドンを利用するユーザーは、自身が利用する独自SNS（アカウント）のユーザーをフォローできたり、他の独自SNS（アカウント）のユーザーもリモートフォローできる仕組みとなっています。■Facebook、Twitterとマストドン比較（ASCII.jpより引用）オープンソース型のSNSは、2004年から国内においてもOpenPNEが存在していますが、クローズなSNSであった為、利用ユーザーは広がっておらず、他の独自SNSをフォローできるマストドンがどこまで利用者が広がるか気になります。マストドンを不動産業界でどのように利用できるか考えてみると、■プロパティマネジメント会社、マンション管理組合、シェアハウス運営事業者管理している建物のテナント企業、入居者向けに独自SNSを立ちあげ、事業者と入居者、入居者同士のコミュニケーションが容易となります。■REIT法人、不動産投資会社投資家が参加できる独自SNSを立ちあげ、事業者と投資家、投資家同士のコミュニケーションが容易となります。■まちづくり会社、エリアマネジメント事業者対象となるエリアに関わる住民・事業主・地権者等向けの独自SNSを立ちあげ、関係者同士のコミュニケーションが容易となります。また個人が独自SNSを立ちあげることも容易なので例えば・・・■個人間不動産売買向け個人間不動産売買サービスを利用するユーザー同士でどこのサービスを使うと高く売れた、安く買えた等コミュニケーションが容易となります。■新築、リフォーム関連向け新築やリフォームを検討している個人、新築やリフォームを行った個人同士で「A業者は良い、B業者は対応がイマイチ」といったコミュニケーションが容易になります。マストドンに限らず、ソーシャルメディアが広がった現在において改めて意識する事として事業者とユーザー間のコミュニケーションが容易になるという事はユーザー同士のコミュニケーションも容易となります。そうした環境では商品力・品質を磨いたり、不公平感のないフラットな関係を構築するといった事業者の姿勢がコアコンピタンスの1つとなると思います。■ランチロースカツ定食※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
14Apr
- 国内の人工知能（AI）を用いた不動産業界向けサービスとは？
  先月の31日に政府主導の人工知能技術戦略会議で人工知能技術戦略が発表されましたが、私は人工知能（以下、AI）という言葉を聞くと、映画「her」に出てくる「サマンサ」のような、人のように対話ができるAIをイメージします。■her her／世界でひとつの彼女 [Blu-ray] 2,571円 Amazon AIの発展、最近の動向については、AI研究の第一人者である東大の松尾特任准教授が平成28年度の情報通信白書内で発表している内容が分かりやすいと個人的に思います。■人工知能の未来 - ディープラーニングの先にあるもの（情報通信白書内）※「人工知能の未来 - ディープラーニングの先にあるもの」より引用上記では、「AIには『大人のAI』と『子供のAI』がある」としており、人間が作り込んで、現実世界の対象物を観察し、「どこに注目」するかを見ぬいて（特徴量を取り出して）、モデルの構築を行うAIが『大人のAI』、人間の0～2歳児が行うように現実世界の森羅万象から特徴量を抽出し自分で学習（ディープランニング）するのが『子供のAI』と説明しています。ちなみに囲碁の世界トップクラス棋士に勝った事で話題のGoogleのAlphaGoは『子供のAI』に該当します。そんなAIを用いたサービスが日本国内でも様々な分野で出てきております。【業務系】■freee※freeeプレスリリースより引用freeeでは、インターネットバンキングなどから取得した明細に記載された摘要欄を元に勘定科目を推測するのにAIを用いています。■Smart InnovatorSmart Innovatorはプログラミング不要で設定項目に必要な情報を入力するだけで自社に適した業務アプリケーションが構築できるサービスで、構築したシステムで収集したデータを分析して故障予測や修理に必要な部品の判断、及び営業にまつわる様々な情報から売り上げ予測にAIを用いています。【資産運用系】■TEO、ウェルスナビ利用ユーザーが簡単な質問に答えた結果を基に世界中のETFを対象として資産運用を行うのにAIを用いています。【コミュニケーション系】■LINEカスタマーコネクト※LINEカスタマーコネクト　プレスリリースより引用LINEカスタマーコネクトでは、ユーザーからのLINEを経由した問い合わせに対して、事前に登録したFAQをベースに自動応答するのにAIを用いています。AIは、不動産業界においても利用され始めています。【不動産価格試算系】■おうちダイレクト　、Gate.　、イエシル先日の記事でも紹介しましたが、不動産売買の価格算定にAIが用いられています。【業務省力化系】■クラスコ※クラスコプレスリリースより引用クラスコの場合、不動産の賃貸や売買の仲介で、顧客対応の一部の自動応答でAIを用いています。■ノマドクラウド※ノマドクラウド　プレスリリースより引用クラスコと同じように顧客からのLINEによる問い合わせの一部の自動応答にAIを用いています。【情報共有系】■OKGAIAサービスリリースがこれからので詳細は不明ですが、Q&Aサイト最大手のOkwaveが新しく始めるAIを活用した宅建士向けの情報共有サービスです。不動産業界のAIを使ったサービスは、今のところ、「大人のAI」が多いようです。今後、建物に設置されたIoT化した機器やセンサーから発信された情報がAIに蓄積され、特徴量を抽出し判断し人やロボットに指示する「子供のAI」を用いたサービスが増えてくると思います。※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。■ランチ会社近くの台湾料理屋の肉野菜炒め定食
07Apr
- 日本でも根づくか？！個人間の不動産売買のサービス
  国土交通省の平成29年度の予算に不動産情報基盤の整備、不動産取引価格情報の提供に関する予算が約3億1000万円計上されており、不動産に関する情報基盤の整備が進められております。不動産先進国のアメリカでは、不動産に関する情報が一般公開されており、過去取引額、固定資産税、周辺物件の価格等をインターネットで調べる事ができます。アメリカではそうしたデータをまとめている不動産情報サービスも数多くあり、Zillow、Redfinといったサービスがあります。■Zillow　■Redfin　賃貸・販売物件情報を検索できる点では、Suumo やHome’sのようなサービスと似ています。Redfinは自社で不動産仲介事業を行っており、その点、Zillowと異なります。Redfinと似たサービスは、日本においても2015年頃から始まっており、ソニー不動産とYahooJapanが共同で行っているおうちダイレクト不動産の「将来収益価値」を人工知能で予測し、その予測収益分析のもとで投資不動産取引を行えるGate.といったサービスがあります。■おうちダイレクト■Gate.業法の壁もあり、ユーザーが望むようなオンラインで不動産売買が完結するものではなかったり、一部の個人間不動産売買サービスでは、売買価格の予測も取引価格のみを指標としており、周辺賃料、駅からの徒歩分数、築年数距離など総合的に売買価格を予測できるまでに至っていないサービスもあり、日本における個人間不動産サービスは、まだまだ改善の余地がありそうです。■ランチ時間がなくコンビニ糖質オフランチ※本記事は個人的見解であって、私の所属組織とは無関係です。
31Mar
- Real Estate Tech（不動産テック）の米国と日本の比較（業界マップ付）
  2015年辺りから業界WEBサイト、業界紙を中心に「Real Estate Tech、不動産テック」という言葉を耳にする事が多くなってきたなぁと個人的に感じています。気になって、Googleトレンドのニュース検索で「不動産テック」というキーワードで調べてみると2015年頃から増加傾向にあります。以下のGoogleトレンドのグラフだと分かりづらいですが・・・引用：Googleトレンドより不動産テックサービスは、日本よりアメリカの方が進んでおり、アメリカの業界マップは以下となっています。個人的な印象として、分野にもよりますが、5～10年くらい先を進んでいるかと思います。引用：データリソース社調査よりアメリカでは、不動産検索、建設管理、ホームサービス、インドアマッピング、住宅向けIoT、ホームセキュリティ、ポートフォリオマネジメント、設備管理、不動産業者向けツールなどと分野が分かれています。日本では、2013年頃から急速にReal Estate Techのクラウドサービスを展開するスタートアップ企業、大企業の新規事業として出てきており、業界マップが無いか探しましたが、無さそうなので、まとめてみました。日本ではBtoCのクラウドサービスが今のところ多く、特に不動産・住宅IoT、個人向け不動産サービス（不動産取引関連、リノベーション関連）のサービスが多い印象です。3月30日に行われた日本政府の経済財政諮問会議で「人材への投資による生産性向上」に関して議論を始めたらしいですが、国内の労働人口が減っていくことを考えると、不動産の分野でも生産性が今後見直される中で、BtoB向けのサービスを作ろうとするスタートアップ企業が増えてくるのかなと思います。今回は、不動産テックの業界についてでしたが、次回は個人間の不動産売買のサービスでアメリカと日本の比較をしようと思います。■ランチ丸亀製麺の釜玉うどん
29Mar
- 【お知らせ】ブログを改めて始めることになりました。
  何年かぶりにブログを改めて、始めることになりました。つれづれなるままに、日くらしパソコンにむかひて、心にうつりゆくよしなし事を、そこはかとなく書きはべり。よろしくお願いもうしあげます。