シティホテルについて

今回はぜんぜん話は変わりますがホテルについてです。

ホテルといってもピンきりですが、私は特に都心の高級ホテルに行くのがなんとなく好きでした。都心にいながら非日常的な気分になれますし、なにより雑多な人たちの欲望がうごめくホテルが好きです。

やっぱりアクの強さでは溜池の全日空、赤プリ、帝国が最高ですね。ファシリティーとかおもてなしとかは一切無視してます。そこに集まる人間の悪の強さ、業の深さ、キャラクターの濃さを重視しています。

以前全日空ホテルのラウンジに行ったら周りはヤクザだらけでびびりました。ホステスとオッサンみたいな組み合わせやいまだにバブルを引きずっている紳士たちがいっぱいいるのも最高です。

その点、オークラや外資系のパークハイアットとかは洗練されすぎててつまらんです。

サービスとかはやっぱり日本の御三家とかの方が良いような気がします。これはスタッフ全員が素晴らしいというよりも一部の古くからいるベテランホテルマンがサービスの肝を知っているからだと思います。上客の顔と名前、車の種類まで把握しているドアマンとかはやっぱり老舗のホテルの強みかしら。

最近リッツカールトンがミッドタウンに出来たらしいのですがまだ行っていません。ホテルのフィットネスに入会しようかと思い電話で聞いたら、入会金に７００万位かかると言われあまりにも馬鹿馬鹿しくて止めました。家の近所にある某コンラッドのフィットネスに入会したのですが、あまりにもサービスがしょぼくて最近行ってないですね。

場所も施設も立派なのはいいのですが、私はそのホテルに集まる人々やストーリーみたいなものがホテルの格を作っていくような気がします。

不動産投資について

前回は株価の目安について書きましたが、今回は不動産についてです。基本的には株と一緒です。

ある物件からの得られる収益が投資額の大体５％くらい（手取りで）というのが今の不動産物件の目安でしょうか（証券化されたREITなどはもっと低いです。一番メジャーなビルファンドで２％くらい）。長期で資金を借り入れると大体今の金融機関で２～３％くらいでしょうか（変動金利で）。家賃が現状のまま一定だとすると

５％－２％＝３％くらいが不動産当投資におけるリスクプレミアムつまりリターンです。かなり話を単純化していますので状況状況で判断してください。

つまり今の不動産市況というのは家賃を毎年数％上げられなければ割に合わない＝債券や株のほうがマシ！というような状況だということが感覚的に分かります。こんな単純な話を理解せずに散って行ったのがかつてのバブル紳士たちです。

それ以外にも不動産は株や債券に比べリスクが高いです。空室率やランニングコスト、税金など色々な面を考慮すると株や債券よりも高いリターンがなければやってられない投資です。ちなみに今流行のREITなどをもっと利回りは低いです。ま～その分手間などは実物の不動産に比べ雲泥の差で楽です。

以前より不動産を数棟持っていたのですが手放そうかと考えているのは上記のような理由です。いまは不動産を買うタイミングではありません。持っているかたは躊躇せずに売りましょう。それくらい不動産市況はカンカンの強気です。とりあえず私は不動産から一旦撤退して株式投資を中心に資産運用をして行こうかなと考えています。いずれ不動産市況が落ち着き利回り１０％以上になったらまた不動産投資を再開するかもしれません。

株価の目安のつけ方について

今日は簡単な買う目安を決めるポイントについてお話します。

ある株式の株価が安いか高いかの判断をつけるとき、投資を始めたばかりのときは何を目安にして良いのか分かりません。かと言って適当に買えば好いという訳でもないので、簡単な目安をおさらいしましょう。これは債券の投資や不動産の投資にもちょっとは役立つかも知れません。

ある会社の株価が一株利益の２０倍くらいの価格で売買されているとしましょう。これを投資用語でPER２０倍というような言い方をします。とりあえずその会社が一年に生み出す収益の２０倍くらいの価値がその会社にはあるということです（今は思いっきり話を単純化してます）。言い換えればその会社に投資すれば一年間に５％くらいの収益を上げるんだな～という感じです。これはPERの逆数で益回りといいます。PER２０ばいということは益回りは５％ですね。PERが２５倍なら４％です。

５％くらいの益回りというのは今の低金利の時代としてはそんなに悪くないかもしれませんが、ここで少し考えなければならないのは、もし今ある資金を債券などのリスクフリーな資産に投資した場合と株式に投資した場合どちらが有利かを考えなければいけません。当然リスクを背負って投資をしているのですから、リスクフリーな資産より多くのリターンがなければ投資する価値はないでしょう。このリスクフリーのリターンと株式の益回りの差をリスクプレミアムといいます。このリスクプレミアムこそが株式の大きな魅力なのです。

たとえば今の日本の株式市場ですと、大体益回りは５％くらい、それに加えて今年の経済成長率が２％、長期債の利回りは２％として計算すると、

５％＋２％－２％＝５％これがリスクプレミアムつまり期待できるリターンです。

つまり簡単に言えば株価を決定する大きな柱の３つとして①益回り②その株の利益成長率（日本全体で言えばGDP成長率）③金利水準です。結構簡単でしょう。基本的にはこの３つを理解していれば大丈夫です。

金利が上がると株価にとってはマイナスです。なぜならリスクプレミアムが下がってしまいますので。よく新聞などで金利の上げ下げにマーケット関係者が敏感なのもこのためです。

それでは我々が投資するときはどのような状態がベストかというと、①益回りが高い＝PERが低い②利益成長率が高い③金利が低い　という時です。

リスクプレミアムは高いほうがもちろんいいのですが目安として日本株では５～７％位の範囲内で株価が動いてるようです。７％を超えるような状態は株価的にはかなり安いというような状況ですのでこういう時に買うべきです。

このリスクプレミアムは各国で結構違います。とりあえず今日は日本株について書きましたが時間があればご自分で研究してみると投資の幅が広がると思います。