8月スタート・・・
昨日、胃がんで入院していた
おばあちゃんがめでたく退院してきました＾＾
しばらく実家で一緒に暮らすことになりまして
すこし賑やかになりそうです。
明日からの東京出張に備えて
事務処理をしていますが、
なかなか終わりません・・。
今日は大阪名物のPL花火。ビールを飲みながら楽しんできます＾＾
７月終了・・・
会社設立してから約１ヶ月が経過しましたが、
ようやく少しずつ落ち着いてきました。
８月から本格的に頑張ろうと思いますが、
水曜日からしばらく東京へ出張になりましたので
急ぎで残務を整理しています。
今回の東京ではどん な成果が得られるのか・・。
今から楽しみです＾＾
お会いさせて頂く予定の皆様、宜しくお願い致します。
今日も暑いですね・・・
昨日はとても充実した１日を過ごせました。
朝から業者さん訪問～クライアントの金消契約立会い～
不動産投資家様とお食事～地元の親友K君と飲み・・・
今日は前職時代の上司にご挨拶
と言っても、その元上司も独立されているのですが・・。
約５年前に出会い、不動産仲介を一からご指導頂いた
元上司と昼食をご一緒させて頂きながら不思議な感覚でした。
ここ数日「意味のある時間」を過ごせていてとても充実しています。
入院しているおばあちゃんも今週末に退院できるそうです。
本当に良かった。
暑いですね・・・
例年７月ってこんなに暑かったですかね。
下記の様な異常気象も起こり、
「地球温暖化」進んでるのかなと感じます。
＜豪雨被害＞「平成１８年７月豪雨」と命名 気象庁
気象庁は２６日、１５日から２４日にかけて九州や山陰地方、長野県など広範囲で被害をもたらした大雨について、「平成１８年７月豪雨」と命名した。各地で記録的な雨量を観測したほか、９０００棟以上が浸水するなど、被害が甚大だったため。豪雨の命名は、０４年の「平成１６年７月福井豪雨」以来。
（毎日新聞） - 7月26日12時9分更新
５０年後、１００年後・・・
将来の日本はどうなつているのでしょうね。
表面利回りと実質利回り
「表面利回りと実質利回りってどう違うのですか？」
先日、不動産投資をお考えのクライアントから
こんな質問を受けました。
不動産投資をされている方はご存知だと思いますが、
簡単に書きますと
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格
実質利回り＝年間家賃収入－（）÷物件金額
（）に入るのはいろんな経費がありまして、
・物件所得費用 不動産所得税、仲介手数料、
登記費用、売買契約印紙
固定資産税
・銀行融資を利用した場合は銀行手数料、金利
・管理を委託される場合は管理費用
・修繕費、入居者入れ替わり時の経費
実際にシュミレーションすればわかりますが、
大きな差が出てきます。
よく不動産屋さんの広告で
「利回り１０％！」とか書いてますが、
実質利回りに換算すれば成り立たない
物件もたくさんあります。
少し勉強すればわかることですが、
不動産投資には見えない経費がたくさんかかります。
思っていたより運用成績が悪い。
場合によっては逆に資産が目減りしていく・・
といった状況になりかねません。
僕個人的には、不動産投資は安全で
堅実な投資だと考えています。
でも不動産投資をされるのであれば、
長期的に計画して購入するのが大前提ですね。
長くなりそうですので、次回は具体例を書いて行こうと思います。
会社設立しました。
かなり時間がかかりましたが、大阪市西区で会社設立しました。
事業内容は、不動産業（主には収益物件の仲介）・広告代理店
M＆A、事業再生です。
今後もビジネス、個人的な日常等、
更新して行こうと思いますので宜しくお願い致します。
会社設立へ向けて・・・
今日は久しぶりに母方のお婆さんと会いまして、
僕のことを心配してくれているので会社設立の説明をしてきました。
「大丈夫？？ どでも良いから企業の社員でこつこつ働いてほしい。
初めての孫でかわいいからこそ心配で仕方ない。
まだ２６歳で失敗するに決まっている。
あなたは言い出したら止まらない事はわかっているけどお父さん、お母さんのことも考えなさい。
今日の話しを聞いて、おばあちゃんはしばらく眠れない・・・」と
ごもっともな意見を頂いてきました。
おばあちゃんは真面目な人間で、こつこつ生きてきた人間です。
年も年なので、事業の説明をしても全然理解できません。
「不動産業自体が反対」
言われても仕方ないですね。
本気で心配してくれるおばあちゃんのお話しを聞きながら、
僕一人の人生ではないと改めて考えました。
僕の今後の行動は
家族・友達・
社員・取引先・株主・投資家・・・
みんなの人生を変えることになります。
そんな事を考えていると、眠れなくなってしまいました。
でも、もう僕の心の中は決まっています。
一日も早く軌道に乗せて、みんなを安心させれるように頑張ろう。
今日のおばあちゃんのお話しは忘れることなく
これから頑張ろうと思います。
大阪で不動産投資・・・
またまた久しぶりの更新となってしまいました（＾＾；
会社設立が目前に迫りまして、打ち合わせ等
することが山ほどあり、楽しく過ごしていますがなかなか忙しいです。
前にも書いていましたが、僕の設立する会社は不動産会社。
それも、現在ブームとなっている、不動産投資
個人投資家様への収益物件の仲介・管理・コンサル・・・
少しづつかげりが見えているように思われているようですが、
つい先日も３６００万円の物件で１３％強利回りが見込める物件の紹介依頼を受けました。
大阪の不動産市場も市場金利も上昇傾向にあり、
少し逆風が吹いているように感じる時もありますが、
銀行金利、不安定な株式市場、不安定な年金・・・と考えると
まだまだ注目される業界だと思います。
不動産業界４年、２６歳。不安もありますが、
世のため、お客様のためと思い、頑張れば結果はついてくると確信しています。
来月からは「大阪で働く社長のブログ」みたいなものに
変身できると思いますので今後とも宜しくお願い致します。
久しぶりの更新です（－－；
今年に入ってから約３ヶ月が過ぎましたが・・・
なんとか頑張って毎日を過ごしていました。
東京へ行ったり横浜へ行ったり。
いろんな出会いがあり、足らないところも発見して
少しは成長できたかなと感じています。
今年に入ってからの不動産業界は・・・
僕の分野（不動産投資他）かなりの逆風ですね・・。
量的緩和が解除されて、今後の金利の上昇を考えると
厳しい局面が目前な気がします。
チャンスもいくつか見えていますが・・・
みなさんはどんな見通しでしょう？
会社の設立が５月になりました。
場所も決めています。
時間がかかりましたが、後は前を向いて進むのみです。
更にエンジン全開で頑張ります＾＾
＜日銀＞不動産融 資の監視強化
＜日銀＞不動産融資の監視強化 「ミニバブル」を懸念
日銀は６日、大手銀行や地銀が行っている不動産向け投融資について、リスク管理体制の監視を強化する方針を明らかにした。東京や大阪などの都心部を中心に不動産価格が上昇し「ミニバブル」の懸念が強まっているためで、融資先の不動産会社などの収益見通しが甘すぎないか、などを重点的に点検。問題がある場合は、銀行に報告を求め、融資金利をリスクに見合った適正水準に引き上げることや投融資残高を
減らすように要請することも検討する。
監視強化の主な対象は、特定の不動産物件の将来収益や売却価値だけを担保にして貸し出す「ノンリコースローン（非遡及型融資）」▽不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など。いずれも大手行、地銀とも最近、急激に
融資残高を伸ばしている。
銀行は、バブル期に多額の不良債権を作った教訓から、現在は不動産の値上がり期待だけに偏った融資手法を採っていない。代わりに、オフィスビルやマンションとしての賃料収入など不動産が実際に生み
出す利用価値を基に将来収益を算出し、融資額や金利条件を決める方法が一般的だ。
しかし最近は、景気回復期待やゼロ金利が長期化するとの観測を背景に、東京や大阪など都心の一部不動産では「バブル再燃懸念も生じている」（日本総合研究所）。大手行や地銀など銀行の不動産業者向け投融資残高は昨年９月末時点で５０兆円を上回り、バブル期並みに回復しているほどだ。
日銀は、不動産の仕入れ価格の急上昇で銀行の投融資が不良債権化する可能性があると分析。金融庁の金融検査にあたる日銀の考査などを通じて、ノンリコースローンやＲＥＩＴなどの投融資先が将来の賃料収入を甘く想定し、不動産の収益を過大に見積もっていないかどうかなど不動産向け投融資のリスク管理体制の監視を強化することにした。【竹川正記】
（毎日新聞） - 1月7日3時5分更新
予想はしていた事ですが・・。
あまり良いニュースではありませんね（－－；
優良物件でも金利を上げたり、審査を厳しくされるのが心配です。
「監視」らしいのでしばらく見守ろうと思います。
ＲＥＩＴの株価、金融機関、どう動くのでしょう。