表面利回りと実質利回り

「表面利回りと実質利回りってどう違うのですか？」

先日、不動産投資をお考えのクライアントから
こんな質問を受けました。

不動産投資をされている方はご存知だと思いますが、
簡単に書きますと

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格

実質利回り＝年間家賃収入－（）÷物件金額

（）に入るのはいろんな経費がありまして、

・物件所得費用　　不動産所得税、仲介手数料、
　　　　　　　　　登記費用、売買契約印紙
　　　　　　　　　固定資産税

・銀行融資を利用した場合は銀行手数料、金利

・管理を委託される場合は管理費用

・修繕費、入居者入れ替わり時の経費


実際にシュミレーションすればわかりますが、
大きな差が出てきます。

よく不動産屋さんの広告で
「利回り１０％！」とか書いてますが、
実質利回りに換算すれば成り立たない
物件もたくさんあります。

少し勉強すればわかることですが、
不動産投資には見えない経費がたくさんかかります。

思っていたより運用成績が悪い。
場合によっては逆に資産が目減りしていく・・
といった状況になりかねません。

僕個人的には、不動産投資は安全で
堅実な投資だと考えています。

でも不動産投資をされるのであれば、
長期的に計画して購入するのが大前提ですね。

長くなりそうですので、次回は具体例を書いて行こうと思います。