このブログでは、
築古マンションでも
「いいマンション」は
多数存在することを
お伝えしています。
今日は、僕が訪問したエリアで
最も古いマンションの
見た目年齢を判定する企画
「分マン遺産探訪」の
第82回目をお伝えします。
僕は、自分が良いと思えない
モノを売ることができず、
大卒から8年で
5回の転職、2回のリストラを
経験しました。
自分が「良いもの」だと
思えないものは提供できない
と分かったのです。
その経験から、僕自身が
良い家と思える
「自分が住みたい家」のみを
貸す大家になったヨコちゃんこと
分譲マンションコレクターの横山顕吾です。
またの名を
お金がなくても
資産家に導く
ノウハウ伝道師！
です。
僕の賃貸経営のミッションは、
賃貸ライフを分譲ライフに！
借主に所有者同様の
マンションライフをご提供！
です。
本日は、毎日ブログ452日目です。
「分マン遺産探訪」の目的は、
マンションを買いたい人が
自分で調査できるようになり、
買った後で後悔しないように
なることです。
今回の分マン遺産探訪は
東京都大田区です。
東京都大田区の
最も古い分譲マンションを
訪問しました。
その分譲マンションは・・・
洗足池畔アビタシオンです！
マンション名にある
洗足池は・・・
東京都は思えない
のどかな風景です。
さて、洗足池畔アビタシオンは
1962年10月築ですので、
築59年4カ月です。
今年還暦ですね。
洗足池畔アビタシオンの全体像です。
６階建て３２戸のマンションです。
まず、外壁の状況です。
バルコニー側の外壁です。
とても良い状態です。
近年、大規模修繕をしたと
思われます。
構造は逆梁ハイサッシです。
柱と梁（はり）がマンションの
一番外側にあるので、
とても強い構造です。
以前、逆梁ハイサッシについては、
福岡市東区のマンションで
同様の構造でしたので、解説しています。
バルコニーからは、
緑いっぱいの庭が
見えると思います。
廊下側の外壁です。
塗装仕上げで、
塗装して数年と思われます。
窓の下にひび割れの跡が
わかりますが、
大規模修繕で直されています。
側面の外壁です。
少し凸凹してますが、
全体を塗装でカバーしています。
裏側の状況です。
問題なさそうです。
中庭もあり、敷地に
余裕あるマンションです。
エントランス側の外壁です。
エントランス周辺は
石で仕上げていて、
高級感をかもしだしています。
５Fの窓の横から
何か黒いものが出ています。
おそらくですが、
大型の換気扇です。
レストランなどで見かけます。
５階の部屋からの室内の空気を
屋上で排気しています。
一番上の機械は、
くるくる回っていて、
排気を拡散していると
思いました。
外壁は共用部分なので、
基本は個人利用はできません。
マンション内に入ります。
廊下です。
シート仕上げです。
中央部はすべり止めの
シートが貼ってます。
玄関扉を交換されている
部屋がありました。
大部分の玄関扉は
交換されていませんでした。
玄関扉は共用部なので、
基本は個別に交換できません。
詳細については、最後の
「建物点検ワンポイント講座」にて
「共用部分の個別利用」について
お伝えします。
屋内階段です。
少し暗いですが、
塩ビシート仕上げできれいです。
外階段です。
モルタル仕上げです。
大規模修繕で上塗りしたと
思われます。
屋上防水も見れました。
アスファルト防水で
状態も問題ありません。
各種設備を見てみましょう。
まずは、エレベーターです。
中に入ってみます。
交換されています。
ボタンの「１」の下に「G」とあります。
グランド・フロアの「G」だと思われます。
斜面にマンションが立っているので、
エントランスだけのフロアが「G」となっています。
法定検査も問題ありません。
消防設備です。
まず、自動火災報知器です。
交換はされてないようですが、
よく清掃されています。
非常装置です。
扉を開けてみます。
消防ホースも交換されています。
消火器も問題ありません。
給水設備の給水ポンプが新設されてます。
ということで・・・
実年齢 ５９歳
見た目年齢 ３２歳
です！
ここからは、
「洗足池畔中山第一マンションの
建物点検ワンポイント講座」
です！
今回取り上げる点検ポイントは
共用部分の個別使用です！
分譲マンションは、
所有者などが住む「専有部分」と
それ以外の「共用部分」があります。
専有部分とは、201号室とか
301号室といった部屋です。
玄関扉は、各部屋についてます。
この玄関扉は共用部分なのです。
あと、バルコニーの出入口の
サッシも共用部分です。
バルコニーは、サッシの外なので、
当然に共用部分です。
共用部分は、
マンション全体の持ち物なので、
原則、個別利用ができません。
ただし、バルコニーや玄関扉は
例外的に、共用部分ですが、
その部屋の「専用使用部分」となり、
個別使用ができます。
洗足池畔アビタシオンは
玄関扉を個人で替えたり、
壁面に換気通路を
設置したりしています。
購入する場合は、
マンションの管理体制が
どうなっているのか？
きちんと調べて購入しないと、
平等な管理体制ではない
可能性があります。
以上が、
「洗足池畔アビタシオンの
建物点検ワンポイント講座」
でした！
「建物が古い」という理由で、
「大丈夫なの」と思われる方が
多くいます。
築年数は関係なく、
「建物管理の状態が重要！」
ということをお伝えしています。
ただし、重要なのは
人間と同じで
見た目年齢より、
健康年齢です。
実際にマンションを買う時には
健康年齢を調査することが
重要です！
ちなみに、
健康年齢の調査法が
ブログタイトルの「３S分析」です。
なお、今まで訪問した
築古分譲マンションを
まとめたものはこちら・・・
ブログの内容等についての
お問い合わせは
不労所得を目指すのではなく、
自ら学んで、自ら賃貸経営を
したい方からの
お問合せお待ちしています！
では、また明日！