このブログでは、
築古マンションでも
「いいマンション」は
多数存在することを
お伝えしています。
今日は、僕が訪問したエリアで
最も古いマンションの
見た目年齢を判定する企画
「分マン遺産探訪」の
第55回目をお伝えします。
僕は、自分が良いと思えない
モノを売ることができず、
大卒から8年で
5回の転職、2回のリストラを
経験しました。
自分が「良いもの」だと
思えないものは提供できない
と分かったのです。
その経験から、僕自身が
良い家と思える
「自分が住みたい家」のみを
貸す大家になったヨコちゃんこと
分譲マンションコレクター
の横山顕吾です。
僕の賃貸経営のミッションは、
賃貸ライフを分譲ライフに！
借主に所有者同様の
マンションライフをご提供！
です。
本日は、毎日ブログ382日目です。
「分マン遺産探訪」の目的は、
マンションを買いたい人が
自分で調査できるようになり、
買った後で後悔しないように
なることです。
今回の分マン遺産探訪は
福岡市東区です。
福岡市東区の
最も古い分譲マンションを
訪問しました。
その分譲マンションは・・・
ニュー千早団地です！
1975年1月築ですので、
築46年10カ月です。
4棟が四角に並ぶ団地です。
(1号棟から撮影してます）
今回は1号棟を調査しました。
1号棟のマンションの全体像です。
７階建て５６戸のマンションです。
まず、外壁の状況です。
廊下側の外壁です。
塗装仕上げです。
特に問題ありません。
次に、バルコニー側の外壁です。
同じく塗装仕上げですが・・・
「分マン遺産探訪」
初の構造体です。
いわゆる
「逆梁（ぎゃくばり）ハイサッシ」と
いわれる構造です。
約50年前に・・・
逆梁ハイサッシで
施工されていることに
少し驚きです！
詳細は、ブログの最後に
「建物点検ワンポイント講座」で
逆梁ハイサッシについて、
お伝えします。
側面側の外壁です。
こちらもきれいです。
塗装で仕上げられてます。
庭もきれいに
整備されています。
マンションの中に入ります。
廊下は、塗装です。
塗装が薄くなってきています。
内階段も塗装です。
外階段は鉄製です。
サビがけっこう出ています。
次に、各種設備を見てみましょう。
まずはエレベーター設備です。
このエレベーターですが、
1Fになく、階段を少し上がった
ところにありました。
各フロアの中間に
エレベーター出入口がある
という設計です。
例えば・・・
このエレベーター出入口は
６Fと７Fの間にあります。
６Fの入居者は、
エレベーターで上がって、
階段を降ります。
７Fの入居者は、
エレベーターで上がって、
階段を上がります。
こうすることで、
エレベーターの扉の数を
半分に減らせます。
工事費を削減できますが、
バリアフリーという考えが
浸透してなかった時代ですね。
エレベーターの中に入ります。
交換しているようです。
７F建てですが、
各階の中間に止まるので
ボタンが４つですね。
法定検査もOKです。
給水設備は新しい給水ポンプに
変えています。
ということで・・・
実年齢 ４６歳
見た目年齢 ３０歳
です！
ここからは、
「ニュー千早団地の
建物点検ワンポイント講座」
です！
今回取り上げる点検ポイントは
逆梁（ぎゃくばり）ハイサッシです！
逆梁ハイサッシとは・・・
マンションの構造体の一種です。
マンションの造りは
柱が垂直方向
梁（はり）が水平方向に
つながって立っています。
今回の「逆梁」というのは
普通の梁とは逆だよ～
ということです。
では、普通の梁とは・・・
梁で床や天井を支えます。
したがって、上の図のように
床や天井の下に梁があります。
一方、逆梁は、
普通の梁とは
逆なわけですから・・・
床や天井を上から
引っ張り上げているのです。
梁（コンクリートの固まり）が
床にあると・・・
生活にじゃまですよね。
そのため、バルコニー側に
梁がきます。
この違いがとても大きいのです。
つまり、一般の梁（構造体）は
室内にあります。
一方、逆梁の構造体は
建物の一番外にあります。
そのため、逆梁は建物全体が
構造体となるのです。
つまり、耐震性が
とても高いのです。
さらに・・・！
室内に梁という出っ張りが
なくなります。
室内の天井に梁がないので
窓が天井まで設置できます。
一般のサッシは、
天井を支える梁の下までの
高さになります。
逆梁の場合は、
天井までの高さのサッシを
設置できます。
この大きめ（高さのある）のサッシを
「ハイサッシ」と呼びます。
通常、バルコニー側のサッシは
南向きが多いので、
サッシ（窓）が大きくなることで
室内がとっても明るくなります！
では、ニュー千早団地の
ハイサッシはどうなって
いるでしょうか？
通常サッシとハイサッシが
混在しています。
46年前にはハイサッシは
なかったと思われます。
したがって、
ハイサッシといっても
通常サッシの上に
小さいサッシをつけてます。
ハイサッシにするかどうかは
購入者が選択できたのではと
推測します。
ハイサッシのデメリットは
構造体が、マンションの内側でなく
一番外側にくるために
使う材料も増えるため、
施工費が上がるということです。
以上が、「ニュー千早団地の
建物点検ワンポイント講座」
でした！
「建物が古い」という理由で、
「大丈夫なの」と思われる方が
多くいます。
築年数は関係なく、
「建物管理の状態が重要！」
ということをお伝えしています。
ただし、重要なのは
人間と同じで
見た目年齢より、
健康年齢です。
実際にマンションを買う時には
健康年齢を調査することが
重要です！
ちなみに、
健康年齢の調査法が
ブログタイトルの「３S分析」です。
なお、今まで訪問した
築古分譲マンションを
まとめたものはこちら・・・
ブログの内容等についての
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不労所得を目指すのではなく、
自ら学んで、自ら賃貸経営を
したい方からの
お問合せお待ちしています！
では、また明日！