明けましておめでとうございます

【兵庫県】神戸市西区・神戸市北区・明石市

市街化調整区域の不動産を積極的に買取・仲介します！

神戸市西区岩岡の株式会社耀理不動産（きらり不動産）です。

明けましておめでとうございます。

今年も田舎暮らしを希望されている方に、理想の物件をおすすめできるように

精一杯頑張ります！

今年もどうぞよろしくお願いいたします。

神戸・里山暮らしとは 

さっそくですが「神戸・里山暮らし」という言葉をお聞きしたことはありますか。

人口150万人都市の神戸にも。北区や西区を中心に、豊かな農村地域が広がっています。
都市的で便利な生活、すなわち、神戸ならではの”里山暮らし”を送ることができます。

農村地域の規制緩和 

神戸市では、農村環境の保全や生活環境の維持のために、きめ細かい規制によって土地・建物の利用が制限されています。

そのため平成27年から「神戸里山暮らし」の推進に向けて、積極的に関係法令の規制緩和を、これまでに7回行ったり、
Ｕターン希望者が家を新たに建築することが可能になったり、また新たな移住者が新築住宅を建築したり、
古民家を活用してカフェなどをオープンすることも可能となっています。

よくある質問の一例 

Q1.こどもや孫の家を建てることはできますか？
A1.世帯分離住宅として許可をとれば建築できます。

Q2.建替えや増築はできますか？
A2.適法に建てられた家で、建てられたときの敷地の範囲と変わりがなければ、現在の床面積から1.5倍までの建替えや増築が可能です。

Q3.住まなくなった家を手放すことはできますか？
A3.その家に住むことができる人の制限がかかっている場合があります。
　  誰でも住める家にするための許可を取れば手放すことができるようになります。また空き家の活用には
　「神戸・里山暮らし空きバンク」を活用してください。

Q4.誰でも農村地域に移住できますか？
A4.必要な手続きや確認をすることで移住できます。

Q5.農村地域でカフェやレストランを開きたいのですが・・・。
A5.「里づくり拠点施設」として許可を取ればお店を開くことができます。

Q6.農村地域で小さなお店を開きたいのですが・・・。
A6.農村地域にすまなくても空き家や建て替え等の小規模な既存建築物を活用し様々な用途への変更ができます。

詳細を知りたい場合は、こちらからどうぞ。

記事引用元：神戸市HP

市街化調整区域で家を建てるのは複雑な場合が多いです。
市街化調整区域で憧れの田舎暮らしをしてみたい方は、ぜひ一度ご連絡くださいね。

他の不動産会社で買取ができなくても、きらり不動産であれば買取ができる可能性があります。

お困りの不動産がありましたら、まずお気軽にご相談ください。

https://www.kirari-fudousan.com/

市街化調整区域の不動産調査

https://www.kirari-fudousan.com/kirari-real-estate/

既存建物の増改築・建替えをしたい

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神戸市で既存建物の増改築・建替えをしたい
 

【許可を要しない改築又は増築】

既存建築物の改築又は増築を行う場合で、次のすべての要件に該当するものに限り、法第43条第1項の許可を要しない改築又は増築として取り扱います。

全ての要件を満たさない場合は、法第43条第1項の許可が必要な新築とみなす。

①従前の建築物の敷地の範囲内で行われるものであること。

②予定の建築物が従前と同一の用途又は不可分なものであること。

③改築又は増築後の建築物の床面積の合計が、従前の1.5倍以下であること。ただし、自己に居住の用に供する建築物の場合であって、従前の建築物が著しく過密、狭小その他の特別の事情がある場合は、従前の2倍以下(150㎡に満たない場合は150㎡以下)であること。

④予定建築物の構造・設備等が従前とほぼ同一であること。

なお、予定建築物の構造が、木造又は鉄骨造その他これらに類するものは、従前の建築物とほぼ同一の構造として取り扱います。

【許可を要しない開発行為】

開発であって、許可を要しない建築行為の①、②及び④に該当に、改築後の建築物の床面積の合計が従前の1.5倍以下であるもの。(用途変更のない改築を目的とする開発行為は、法の規定により開発許可は必要ありません。)

ただし、自己の業務用又は非自己用建築物の敷地で、明らかに従前敷地の一部が造成を行わなければ利用できない状態と認められる場合はこの限りでない。

(造成とは、「開発許可申請の手引き」に定義する土地の形の変更に該当する行為を言います。)

【包括承認基準】

既存建築物の改築又は増築を行う場合で、次のすべての要件を備えた場合は、あらかじめ開発審査会の議を経たものとして取り扱うものとします。

①従前の建築物の敷地の範囲内で行われるものであること。

②予定の建築物が従前と同一の用途又は不可分なものであること。

③改築又は増築後の建築物の床面積の合計が、従前の1.5倍以下であること。ただし、自己に居住の用に供する建築物の場合であって、従前の建築物が著しく過密、狭小その他の特別の事情がある場合は、従前の2倍以下(150㎡に満たない場合は150㎡以下)であること。

④構造のみが強固なものへ変更されるものであること。

【個別付議基準】

包括承認基準の1及び2にのみ該当する場合は、次のすべての要件に該当するものであること。

①規模が著しく異なる改築又は増築

　次のすべての要件を満たす必要があります。

　・事故の居住の用に供する建築物であること。

　・真にやむを得ない事情を有すること。

　・必要最小限の規模であること。

②構造・設備が著しく異なる改築又または増築

　予定建築物の構造・設備が著しく強固または過大となる場合、公共施設への支障がないこと。

引用元：神戸市HP

市街化調整区域で家を建てるのはとても複雑です。
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市街化調整区域で世帯分離住宅を建てたい

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世帯分離とは 

世帯分離とは、一つ屋根の下に暮らしている家族が、住民票を分けて別世帯になることを言います。

たとえば、どんな場面で別世帯にすることを検討するのかというと、

親が介護サービスを利用している場合、同一世帯であれば世帯所得で自己負担額が決まりますが、世帯分離すると親の所得のみで負担額が決まります。

その結果、介護費用の負担額を減らすことができる場合があります。

世帯分離住宅を建てるための要件 

【包括承認基準】

1.次のいずれかの要件を満たすこと。

(1)　申請にかかる土地が、申請者又は申請者の親族が10年以上保有(借地権を含む。)していた土地で、 引き続いて申請者又は

　　申請者の親族が保有していること。(線引き後に農業振興地域の整備にかんする法律(昭和44年法律第58号)に規定する

　　農業振興地域内にある土地の交換分合により取得した土地を含む。)

　また、申請者以外が所有している土地にあっては、土地所有者の同意が確認できること。

(2)　分離前世帯が市街化調整区域内に10年以上にわたって生活の本拠を有していて、申請にかかる土地が次のすべての要件を

　　　満たすこと。

　1）申請者が現に所有する土地又は取得することが売買契約書等により確認できる土地

　2）次のいずれかの土地であること

　　①人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例(平成8年条例第10号。以下、「共生ゾーン条例」という）第8条第3項に

　　　規定する集落居住区域内に存する土地であること。

　　②共生ソーン条例第6条に規定する人と自然との共生ゾーン整備基本方針に合致している土地であり、農地でないこと。

2.申請者が、分離前世帯の親族であり、分離前世帯に同居したことがあること。

3.独立して世帯を構成する合理的事情があること。

4.勤務地等からの距離が適当であること。

5.世帯分離住宅としてふさわしい規模、構造、設計等のものであること。

6.申請にかかる土地が、原則として分離前世帯が存する集落又はその周辺の地域にあること。

【個別付議基準】

　包括承認基準の2のうち、申請者が分離前世帯と同居したことがない場合は、当該地域に世帯分離住宅が必要と認められる

　合理的事情があること。　

本文引用元：神戸市HP

市街化調整区域で家を建てるのはとても複雑です。
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