ランチミーティング

昨日はハワイで取引している銀行の方達とランチミーティングをしていました。

長年お世話になった方が退職されるので最後にお会いできて良かったです。

アメリカの銀行担当者が感じている事や、アメリカ経済、日本経済をどう見ているのか？

等々

色々な話を聞かせて貰い、我々日本の中小企業オーナーがどう感じているのか？などもお話ししました。

特に為替と金利については正確には誰にも分からないでしょうが、何となくの方向性は同じ感覚でした。

数年前から始めているアメリカの銀行での投資

周りの状況もかなり変わっていることから見直しを含めて投資部門の担当ともミーティングする事になりました。

以前の投資担当は日本人の方でしたが、残念ながら他社へ移られたので今の担当は中国系の方です。

そもそも英語が聞き取りにくいのに中国訛りの英語は聞いていても全く分かりませんし、通訳してもらっても正直わからない事が多くてミーティングもしてきませんでした。

来月くらいには日本語が話せる日系三世の方が新しい担当に変わるみたいで、ファンドマネージャーに情報を聞きアドバイスをしてもらえる事になりました。

アメリカの銀行の中でも結構保守的なfirst Hawaii an bankさんですが、それでも年利7%〜8%は廻る商品をお持ちですし、個人でお願いしている分については過去5年くらいはそれくらいで運用してもらっています。

法人の分を含めリスクとリターンのバランスを見ながら運用方法を決めていきたいと思っています。

日本も金利が上がり会社が負担する金利も大きくなってきています。

数年前に比べると2倍以上の金利負担です。

それを何とかアメリカの銀行の運用益で少しは相殺できればと考えています。

まあリスクをできるだけ抑えてですが…



話は変わりますが、ハワイ在住の方たちの平均的な世帯収入って10万ドルでおおよそ1500万円程度と言われていますが、ハワイの方は大体貧しい暮らしを強いられていると言われていました。

日本の平均世帯収入って500万円程度なので約3倍あっても豊かではない暮らしってどれだけ物価が高いのか分かりますよね！

メインランドに住まわれている担当の方の義理の息子さんがセールスの仕事をしていて役職は高くないけどそれでも年収は25万ドル日本円で4000万円弱もあるそうです。

なんか日本の基準でいるとおかしくなりそうですが、それが現実なんだと思います。

東南アジアの人々が訪日して、日本は何でも安いって言われる事が是か否か？

今の様な日本では為替もどんどん円安に振れ、少子高齢化で社会保障費が高騰し、若者たちのやる気は失せ、能力のある人達は海外に脱出して、取り残された日本はどうなってしまうのか？？？

政治が悪いって言っていても、その政治家を選んでいるのは我々国民で、いい加減国際的な競争力を高める努力に全力で取り組まなければ1ドル200円も不思議ではないと思うのですが…

ロイヤルアロハ内見

ワイキキの外れにあるロイヤルアロハ

壁画が有名でご存じの方も多いと思いますが、ワイキキからリッツカールトンの前を通りそのままアラモアナへ向かうのではなく真っすぐに行った所にあるコンドミニアムです。

古い物件で海も見えず、借地権の権利が残り15年程度の物件ですが安いです。

この物件は珍しくバケレンが可能なエリアにあり、既に1戸購入済みでリノベーション工事を依頼している最中です。

同じ間取りの一つ下の階で売り物件が出たと言う事で、昨日は日曜日ですが内見させてもらいました。

まだお住いの部屋なので写真を撮るのは遠慮しましたが相当汚れています。

まぁ購入してもすべて取り壊しリノベするので汚れていても構わないのですが、金額は相応に交渉したいと考えています。

一応売り手のエージェントさんに先月ひとつ上の階を買ったので、できれば同じ金額で購入したいという希望を伝えましたが、その金額では…と言う事でこれから交渉が始まります。

一応正式に価格を決めてオファーを出してみて、売り主側の反応を見てみたいと思います。

希望する価格で買えればリノベーション工事を行いバケレンで運用し、5年程度で投資額を回収したいと考えています。

バケレンをするにしても同じ物件内で複数戸運営する方が効率的ですし、バケレン業者もやり易いと思います。

土曜日にリノベの進捗を確認しに行っていたので新しい発見はありませんでしたが、エントランスに無数のキーボックスがかかっており、この物件の多くの部屋はバケレンで使用されているみたいです。

まぁ価格も安くに入手でき、一応外れと言ってもワイキキにあり、部屋も2BEDあるので最大6名くらいは泊まれるので需要はあると思います。

残念ながら部屋からは海は見えませんが、ワイキキのホテル代の高騰を考えれば若い人のグループや大家族の需要はあるでしょうね。

そんな感じで価格が合えば購入すると思います。

リノベ物件の確認

昨日は買取再販用の物件のリノベーション工事の確認に行ってきました。

想像していた通りの仕上がりで満足しています。

初めて物件を見ましたがベランダからのロケーションもよく、内装も綺麗に仕上がっているので想定価格で売却できるのでは？って感じています。

まぁかなり安い物件を購入したのでエントランスや共用部分はそれなりですが、ハワイの不動産価格の高騰を考えるとこういう物件を選択される方も多いのでは？って思います。

今回の物件はローズテラスという物件の1BED＋Pで物件価格は＄20万にリノベ費用が＄9万、諸費用込みで＄31万程度となります。

この物件を＄38万くらいで売却を狙っているのですが、誰でも計算すればわかるようにそんなに大きく儲かるものではありませんし、今回は安く物件を買えましたがなかなか簡単に安い物件を入手するのは難しく、事業として捉えると再現性に疑問が残りましたね。

先月購入したワイキキのバケレン（バケーションレンタル）可能な2BEDの物件も見に行きましたが、リノベーション工事中なので何となくのイメージが付いたのと、バケレン用に家具や電化製品の配置なども大体イメージできました。

まぁハワイは島なので何を買うにしても高いし商品数も限られてしまいますが、かと言ってメインランドに発注をかけると驚くほどの日数が必要だったりもします。

見栄えとコストのバランスをどう取るのか？

まぁ楽しみですね。

事業としてはこちらの方が再現性も高く面白いのでは？って考えています。

夢追い人

昨日は昼頃にハワイに着き部屋の掃除と買い物に行き、夕食は現地の不動産会社の方とリノベーション工事をお願いしている方との会食でした。

25歳の時に英語も話せない状況で単身でLAに行かれ、ビザの関係で英語学校に入学だけはしたものの生活の為にアリバイとばかりしていたと話されていました。

それまでは中学を卒業後に建築関係の現場仕事をされており、アルバイトの焼き鳥屋さんで知り合った方の建設会社に就職されたとの事でした。

その後仕事でハワイに来たのがきっかけで、ハワイに魅了され移住して15年が過ぎたと話されていました。

まさに夢追い人ですよね。。。

普通英語も話せない状況で、知り合いも一人もいない国へ行って働くって中々できないですよね。

好奇心？

自信？

夢？

一体彼を突き動かしたのはどのような気持ちや想いだったのでしょうね。

ハワイで不動産をされている方たちも同様ですよね。

気が付けば3時間半も食事をしながら話をしていました。

どの様な考え方で会社を運営しているのか？

何故、ハワイで投資を始めたのか？

等々、僕自身こともお話しさせていただきました。

それとやはり仕事が好きなので、

「ハワイの不動産オーナーに向けて逆に日本の不動産の情報を提供してみたら？」

「日本やハワイでセミナーを開催してみたら？」

などと会話が盛り上がっていました。

不動産投資って信頼できる業者との出会いに掛かっていると思っていて、そういう意味ではお二方とも十分に信頼できる方たちだと思うので、これからも関わっていきたいと思っています。

不動産、飲食、金融など多くの日本人がハワイで仕事をして生活されている方とお会いしてきました。

こんなにも物価が高く、こんなにも自然以外の遊ぶところもない中で、自分のやりたい事、好きな事を追求されている姿って素敵ですよね。

自分が本当にやりたい事、本当に好きな事、自分らしく生きるって大切ですよね。。。

そんな事を改めて感じさせてもらった一日でした。

今日は購入してリノベーションした物件を見て廻ります。

今日もハワイの海は綺麗です。

ESTA

アメリカに入国する際に必要なESTA

2年に一度の更新が必要ですが、ESTAがなければ入国させてもらえません。

さっきJALのチェックインカウンターで出国手続きをしていると、なんとESTAが見当たらないと言われてしまいました。

そんな筈はないとESTAの申請時の控えを見せましたが、色々と検索を掛けてもらいましたが何故かヒットしませんでした。

仕方がないので再度申請を行う事になったのですが、時間的に間に合うのか？

WEB上でESTAの申請をしようとしてもうまく行かず、再三JALの方にも助けて貰いながら何とか手続きは完了しました。

後はアメリカ側から承認されるのがいつになるのか？って言う時間との戦いです。

明日からのアポイントをどうしようか…

明日の飛行機は取れるのか…

色んな事を想定しながらもカウンンター締切の10分前に承認メールが届きました。

久し振りに焦りましたね｡｡｡

出国手続きを終え、時間のない中でもラウンジに行き、いつものJALカレーとおかずを急いで食べて飛行機に乗る事ができました。

JALのスタッフのお手伝いのお陰です。

本当に助かりました。ありがとうございました。

何故ESTAの期限が残っているのになくなっていたのか？

もしかしたら期限を調べるためにサイトを開いた際に誤って再度の更新を途中まで行なってしまっていたのかも知れません。

まあとにかく間に合って良かったです♪

と言う訳で、本日から暫くハワイに行っております。

ハワイでは先日購入した物件のリノベーションが完成したのを確認するのと、新しく購入した物件のリノベーションの相談と、エアビで貸してもらう方との打ち合わせ、ハワイの銀行の方と保険の打ち合わせ、投資方針などの確認とすり合わせ、そして新しい物件の内見などを予定しています。

ハワイの銀行で担当して貰っていた方が退職されるので、その方の送別会的なものもさせていただければと思っています。

暫くの間ブログの更新ができないかも知れませんがご容赦下さいませ。

先生たちとの会食

昨日は定例の先生たちとの食事会でした。

6月に診療報酬の改定があり、訪問診療・訪問看護の事業に大きな影響が出ていると聞いていたのでその辺を詳しくお聞きしていました。

結果的にはクリニックを中心に運営をしているので大きな影響はなく、訪問診療に関しても件数が多くないので大丈夫だと言われていました。

訪問看護の社長も同様に、施設だけではなく在宅の方への訪問がメインなので影響は限定的との事です。

昨年来難病患者専門の施設において訪問看護が本来の趣旨から逸脱したサービス提供をこない、過剰なサービスを提供し不正請求をしていると大きく報道されました。

PDハウスだけでなく、大手企業も同様な過剰サービスで過大な売上げ、利益を上げていたのを厚労省も問題視しているのでしょうが、真面目にやられている事業者にとっては迷惑な話ですよね。

大阪でも障害分野で本来の趣旨とは違った運営を行い、なんと150億円の返還請求を受ける事業者が出ています。

制度を設計する時に想定できなかったのか？とも感じていますが…

訪問看護事業の社長が最近福岡でも事業を始めたと話されていましたが、大阪だけではなく、より広域にエリアを検討する会社も増えてくるのかも知れませんね。

ウチの会社も元々は大阪市内で事業を始めましたが、土地代の高騰や競合の多さを嫌気して南河内エリア、奈良中和エリアに進出して、今は奈良市内で施設を作っています。

また、昨年にM&Aした会社は京都府南部に6事業所を持っているので、今後は滋賀県、京阪間などにも出店して行く予定です。

ただ、福岡や広島などの比較的大きな都市に進出する事も「アリ」ですよね？

まぁ介護事業の市場がどうなっているかなど全く知りませんし、地域の病院やその系列施設の強さなども調べてからでないと何とも言えませんが、関西に限定する必要もなく、人を採用できるエリアで、それなりの規模の街であれば十分に勝機は見いだせると思います。

それに福岡って人が良いですし、食べ物も美味しくて興味がありますね。

九州の大分には友人がいて、友人の知り合いが別府で介護事業をすると言うので何年か前に話しを聞きに来られたことがありましたので、九州の状況を知ろうと思えば教えて貰えそうですしね。

今すぐって事はないにしても、事業の範囲が関西だけって考えない様にするだけで膨らんで行きますしね。

まぁ焦らずに一歩一歩ですが。。。

昨日は周りの人たちも前向きに事業に取り組まれているのを垣間見て、自分自身も更に頑張らねばって感じさせて貰いました。

ありがとうございます。

自らの可能性を信じてここまで来れましたが、これから先がどうなって行くのか？？？

楽しみですね。

東京でもアフォーダブル住宅が始まる様ですね

今朝の日経で東京都心の再開発に合わせて家賃が相場よりも安く設定されるアフォーダブル住宅の整備を条件に容積率の緩和を行うとありました。

これってハワイでも行われていて、再開発を認める代わりに一定の戸数のアフォーダブル住宅を整備させて地元の比較的低所得者に住宅を持って貰えるようにする制度です。

ハワイって住宅価格がもの凄く高く、普通に仕事をして家族もいるような人までがホームレス生活を強いられている現状があります。

一方でメインランドの富裕層が投資やセカンドハウスとしてハワイ不動産を購入し、需要と供給の関係でここ何十年もハワイは毎年、毎年住宅価格の値上がりが続いています。

このままでは一般的な市民が住宅を持つ事ができなくなり、政府や州に対して不満が高まるのを避けるために一定の安く買える住宅の整備をデベロッパーに義務付けています。

それがいよいよ東京でも行われると言う事で、まぁ安くで借りれる住宅を整備すると言う事は一定の意義はある様に思いますし、デベロッパー、市民、行政にそれぞれにメリットがある様に思います。

それだけ東京の住宅価格が高くなっていると言う事でしょうが、個人的にはこの住宅価格の高騰は一過性のモノではなく、これからも続いて行くと考えています。

ただ、住宅価格が高止まり、誰も購入できない価格になった時にどうするのか？？？

住宅ローンの期間を長くする

住宅の床面積を狭くして価格を抑える

華美な設備を省く

などが考えられますが、東京や大阪などの都市部は実需用ではなく、法人や富裕層が投資の為に取得するものになるかも知れませんね。

そして、ニューヨークやロンドンなどの様に都市部では家賃40万のワンルームにカップルで住むって事になるかもですし、先日お隣の韓国に行きましたが、どのマンションも超高層で限られた土地を有効に使われていました。

日本もいずれ都市計画に定められている容積率などは緩和、撤廃になって行くのでしょうかね？

6月度経営会議

昨日は６月度の経営会議を行っていました。

メインの会社の業績は引き続き順調ですが、昨年の11月にグループ入りした会社の方は恥ずかしながら未だ正確な月次決算ができていません。

前受け、未収、期づれなどが混在しており、また、減価償却、社会保険、消耗品などの仕分けが正確さを欠いていたり、2社を1社に集約しているのですが売上だけは集約できていてもコストは消滅会社の方に計上されていたりと全く信用できない内容となっています。

今までは自社で経理作業をしていたのではなく、税理士さんにすべて書類や領収書などをお渡して仕分け、記帳などもお願いしていた関係で本来の正確な会計になっていませんでした。

そんな状況では到底経営などできる訳がなく、一刻も早くに正確な会計ができる様に取り組んでいます。

新しく経理の事務員さんを3名、介護保険、医療保険の請求ができる人1名の募集を始めていますが、お一人の採用が決まっただけで未だ良い人に巡り会えていません。

明日、明後日に3名の方の面接があるので大いに期待しているのですが、こればっかりは相性もあるので何とも言えないですね。

今回の経理と医療事務の募集を始めて2週間程度となりましたが、驚く事に30名以上の方からご応募をいただきました。

即戦力となる経験者を採用したいので原稿にもその旨を記載しているのですが、半数近くの方は当社が求める経験を有しておられない方となりますので不採用とさせていただきました。

会社を経営して行く上において正確な経理って極めて重要だと思っていますし、昨日の会議でも「この数字が正確だとは思っていないが、もしもこの数字を基に会議をしたら誤った方向に進んでしまうのではないかと感じている」と伝えました。

数字は噓をつかない

数字は裏切らない

今までも会社の決算数字をその様に捉えてきましたし、これからの経営も数字を基に経営して行くつもりです。

でも、その肝心な数字が間違っている、正確性を欠いていると言うのであれば、本当に想像するだけで怖くなってしまいます。

一刻も早く新しくグループ入りした会社の正確な月次決算を出せる様に全力で臨みます。

また、昨日の経営会議から会議の進め方を少し変更しました。

今までは各事業所の管理者が先月の数字の発表を行い、僕が気になる点を指摘したり質問したりしていましたが、これからは数字の発表の後に管理者さんが自部門の課題と対策について発表してもらい、それをエリアマネージャーが過不足がないかのチェックを行い、来月の会議にその進捗や結果を発表してもらう事にしました。

どうしても僕から指摘されて「やれ」って言われた事って「やらない」「できない」が続いていました。

言われたから「やる」って事もその重要性や必要性を感じていないのなら後回しになってしまいますよね。

だから自分が自部門の課題、対策を自分なりに考えて実践する事の方が良いのでは？って思ったからです。

それと経験が少ない管理者さんもいるので、その人たちにはエリアマネージャーがその都度指摘したりアドバイスをして、結果が出るまで伴走してあげる事で経験も自信も生まれるのではないかと考えています。

まぁそんなに簡単に行く訳もないと思いますし、画期的に管理者の意識が改革される訳でもないでしょうが、人を育てるには時間が必要なので色々と試行錯誤を繰り返しながら会議やミーティングの方法を変えて試して行きます。

僕も今年の夏で62歳となり、自分に経営者として残された時間は刻一刻と少なくなってきています。

最近はそれが実感として感じられるようになってきたので、次世代のリーダーを本気で育てて行かねばって感じています。

会社の規模だけは大きくなってきていますが、規模が大きくなった分船頭には経験も実力も人間性も多分に必要になってきます。

創業者であれば自分の好きに会社経営をしてきたので、何となく実力がなくてもやって来れたんでしょうが、次世代ってそう言う訳には行かないですよね？

いきなり大勢の従業員のTOPに立つのだから相当の覚悟も必要となります。

そう言う人材を育ている事ができるのか？？？

もしもできないのであれば会社がどうなって行くのか？

簡単に想像できますよね。。。

仮に息子が入社したとしてもまだ年も若く、当たり前ですが入社して直ぐに2代目社長にはなれませんし、そんな事をすれば会社が上手く行かなくなるのは明白です。

故に対策としては、社内の人か外部から招聘して次の社長を決めなければいけないのでしょうが、これが案外難しいと感じています。

育つか育たないかもやってみなければ分かりませんし、今は想像もしていないような人が頭角を現してくれるかも知れませんし、外部からメチャクチャ良い人が入社してくるかも知れません。

まぁ自分ができる事を実直に進めて行くだけです。

今回の会議やミーティングのやり方を変更したのもその一環です。

どんな結果になるかは分かりませんが、しっかりと考えてやって参ります！

1.0％へ利上げ

日銀が本日1.0％へ利上げを決定するとありますね。

中東情勢などによりインフレが加速するリスクを抑えると共に、債券市場の安定化を図ると言う事ですが難しい選択になりそうですね。

日本のバブル崩壊から数十年が経ち、漸くマイナス金利から金利のある世界になってきていますが、その代わりにインフレも物価高もすごい勢いで起きています。

かこさいこううり

資産を持っている人と持っていない人の格差は拡がるばかりですね。

インフレを抑制する為に金利を上げれば、当然ですが景気は悪くなりがちですし、そのバランスを見極めるのが極めて難しいのでしょうし、日本だけでなく他国の金利政策にも影響を受けるのでその判断は簡単ではないですね。

最近よく銀行の方とのディスカッションの中で、今って景気は良いのですか？悪いのですか？と言う質問をしています。

銀行さんが感じておられるのもメチャクチャ景気が良い会社と、悪い会社に２極化が進んでいるとの事でした。

日経225も7万円を超えるような勢いですが、5年前には3万円を切っていたのが2倍以上になっています。

それでも倒産件数は増え続け、過去最高売上、最高益の更新を続けている会社と明暗がハッキリと分かれてきています。

そんな流れのある中で、ではどうやったら自社の業績を伸ばせるのか？？？

業種や業界的に成長を見込みにくいのであれば、思い切って違う領域へ進むと言う選択もできますし、自社の事業を深掘りして新たな可能性を追求する事もできます。

しかし、そんな挑戦ができる資格を持てているか？？？

新しい事に挑戦するには、軌道に乗せるまでの余裕がなければいけません。

それは資金的にも人的にもです。

業績が悪くなったから新しい事に挑戦するのでは遅すぎ、自社の業績が良い時にこそ次の事業の芽を育てる事が大切なんだと考えています。

それが経営者の役目ですしね。

金利が上がれば債券価格は下がる

金利が上がれば円高になる

そんな常識も通じなくなりましたが、自分の会社を守り、自社の雇用を守る

その為にはどの様な選択が必要なのか？？？

甘い事ばかりでもダメでしょうし、厳しいだけでもダメでしょう。

自社の成長をしっかりと考えて行きます。

米イラン和平合意！？

アメリカとイランの戦闘終結に向けて15日未明に合意に達したと発表されましたね。

何度目かは忘れてしまいましたが、今回の和平合意が順守されホルムズ海峡の運行も自由になる事を祈っています。

でも、今回の戦闘を通じてつくづく感じた事は、世界は繋がっていて、どこかに歪ができればあらゆる所で支障が出てしまい、多くの国や地域で混乱が起きるって事です。

中東から遠く離れた日本でも、ナフサ不足、原油高などの理由で多くの物資の価格が高騰しました。

調達できない事が理由の高騰なので、いくら政府が補助金を出そうが供給できないのでインフレが拡がるばかりです。

まぁ今回の事例を忘れることなく対策を講じておく必要があるって事も周知されたでしょうね。

経済合理性だけを追求していたら効率が優先されてしまうので、効率とリスク管理の両面で検討をしなければいけなくなりましたね。

ミサイルやドローンの爆弾を使用して街を壊し、人を殺したり、傷つけたりしている現状から目を背けずにいなければなりませんよね？

アメリカだけが正義で、アメリカに従わない国はバツって事がまかり通って良いのか？？？

日本はアメリカに従っているだけで本当に良いのか？？？

色んな事を考えさせられた米イランの軍事衝突でしたね。