大阪の不動産・介護会社社長 kentのブログ

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昨日あれからシンガポールの不動産会社さんからいくつか写真や情報をいただいたので紹介しますね。

 

僕が 「ジョホールバルの開発は進んでいるみたいですが、実際に移り住む人は増えているのですか?」

 

って質問に

 

「そうですね。私は毎週末にPuteriに行って見る限り外国人が凄く多いと言う感想です。」

 

って答えが返ってきて

 

「ジョホールのコンドミニアムはまだ売れ続けてるのですか?」

 

って質問すると

 

「年間50契約程度は自社で行っていて、今は日本人客よりも韓国人客の方が多く、韓国人には今一番hotなエリアになっている。」

 

との事です。

 

日本ではあたかもジョホールバルの開発が失敗したって言う感じのネガティブな情報が多くて、開発が決まった当初と比べて投資意欲がなくなっているのは事実だと思います。

 

ただ、実際にはどうなっているのか???

 

 

 

 

このシンガポールの不動産会社の方もジョホールのTeega Residenceを買われていて、毎週末はジョホールバルのコンドミニアムに住んでいるって事です。

 

つまり、シンガポールの不動産会社の方でもジョホールにコンドミニアムを購入し実際に住まれていると言う事実です。

 

そして実際に住まわれての感想は「悪くない」って事みたいなので、

 

後は自分の目でしっかりと確かめればいいんですよね。

 

6月にモルディブに行く予定があり、シンガポールエアラインでシンガポール経由で行くんですが、せっかくだから乗り継ぎに1日時間を取ってジョホールを見に行ってこようかなって思っています。

 

そうすれば人の流れや活気も分かりますし、何かを感じる事ができるかも知れませんしね。。。

 

ただ、最近ハワイの物件を4つも買ったので資金的に大丈夫?って感じなんですが…

 

不動産っていつも思うんですが、『どの物件』を購入するかより『誰から』買うかが非常に重要だと思っています。

 

これは自分で不動産を売っていた時から感じていた事ですし、自分の顧客にも伝えていた事です。

 

特に投資目的の不動産って購入時の「入口」も大切ですが、保有している間の「管理」も非常に重要ですよね。

 

そして、最後の売却時の「出口」で失敗したら何の意味もなく。。。

 

入口の手数料が少々高い、安いで選択するのではなく、自分の投資目的や戦略を理解してくれるか?

 

何か思わぬトラブルが生じた際に逃げないか?

 

こんなエージェントと巡り合いたいものですよね。

 

不動産は『縁』のモノって言いますが、物件との出会い、エージェントとの出会い、PM会社さんとの出会い、テナントさんとの出会い…

 

ホントご縁ですよね。

 

そう言う意味ではシンガポール、ジョホールなどは「縁」を感じるエリアです。

 

後はタイミングですね。

 

また、何かわかればお知らせします。

 


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昨年11月に訪れたシンガポール

 

そこでアテンドしてくれた現地の不動産販売会社さんからメッセージが届きました。

 

「いよいよPuteri Habourのヨットクラブ始動です。」

 

と言う内容なんですが、

 

シンガポールの隣国マレーシアのジョホールで非常に大規模な開発が行われていて、タワーマンションもバンバン建っている所です。

 

ジョホールについての情報を知りたい方は詳しくはここをクリック

 

ただ、計画がかなり遅れているのも事実で、マレーシアのマハティール首相が財政難を理由に新幹線計画の中止を発表されたりしています。

 

もう5年位前からこのエリアの不動産開発はブームになっていて、マレーシア、シンガポール、中国資本と色んな国の会社が挙って開発を進めていおるエリアです。

 

ただ、既に完成している物件もあるんですが、元々治安が悪く、交通の不便な場所のジョホールです。

 

新幹線やら高速道路がもっと整備されなければ移り住む人は少ないのでは???って思います。

 

ご存知のようにシンガポールってニューヨーク、パリ、香港、東京と同じくらいに物価が高く、住宅もメチャクチャ高いので有名ですが、シンガポールから川を渡ればすぐにジョホールです。

 

この立地を活かせれば投資にはすごく魅力的なエリアなんですがね。。。

 

ただ、通勤時の道路渋滞がひどく、通常30分で行ける場所でも朝、夕は90分程度かかるって事です。

 

これが新幹線、鉄道、新たな高速道路等が整備されれば、実需が伴い魅力的になると思っています。

 

でも、現状は熱帯雨林のマレーシアです。

 

完成済みのタワーマンションも住む人が少なくて、とてもじゃないけど管理が行き届いているって感じではない物件も見られますし、少し管理に手を抜くと草が半端なく生い茂っているって事にも…

 

金額的には2ベッドルームのタワマンが日本円で3000万円から4000万円で買えます。

 

これはとても安いと思います。

 

ただ、賃貸需要はまだ分からないのでインカム狙いの投資には???が付きます。

 

では、キャピタル狙いではどうか?って事ですが、かなり大規模な開発なので、今後提供されるタワマンの戸数が多過ぎて、多分需要を上回る提供がなされるんじゃないかなって感じています。

 

そうなればキャピタルも厳しいって事ですよね。

 

う~ん。。。

 

老後にマレーシアに移住でもしようと考えている人ならso goodかも知れませんが投資にはどうでしょうか???

 

シンガポールのエージェントにはローンが払えなくなり、3000万円のタワマンが競売になり1500万円とかに下がれば連絡くださいってお願いしています。

 

ただ、この現地エージェントの人は新幹線の計画がとん挫しても、ジョホール全体の開発は進んでいるので大丈夫って考えているみたいですが…

 

そこで新たな動きがあれば随時教えてってお願いしていたので、このマリーナがOPENしたと連絡をくれました。

 

さぁ今後ジョホールの不動産市況がどうなっていくのか???

 

すごく興味はあるんですが、今すぐに投資をするって事には躊躇しているのが正直なところですが、ネガティブな情報が拡がっている時こそ 『買い』 のタイミングって言いますしね。。。

 

近々に時間を作ってジョホールの現地視察にでも行ってきます。

 

また、進展があればお伝えします。


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昨日は盛和塾大阪の自主勉強会に参加してきました。

 

昨日の経営体験発表者は大阪塾の前代表世話人の方の発表でした。

 

既にこの方の発表は何回も聞かせていただいておりますが、何回聞いても「すごい」のひとことです。

 

何がすごいって言えば、数字に対する執着心の強さです。

 

10年前に発表され、その時に話されていた10年後の姿と言う目標をほぼ100%達成されておられます。

 

売上で言えば4倍、利益は3倍、従業員数は6倍って言う、普通は中々達成できない様な高い目標です。

 

それが見事にクリアされておられます。

 

尤も、ウチの会社も10年前と比べると

 

売上6倍、利益8倍、従業員数2倍

 

となっているので伸び率では負けてませんが、売上の規模が全く違います。。。

 

元々80億程度の売上を320億にまで伸ばされておられるのですが、それも全く違う業界に進出して新たに売上を150億程作られたと言う事です。

 

それが凄いですよね!

 

メーカーさんで画期的な商品やサービスを開発して売上が5倍、10倍になったと言う話はよく耳にしますが、まったく違う会計事務所と言う業界におられて新たに薬局、介護事業をはじめられた方です。

 

当然、介護事業は今も苦戦されておられるみたいですが、「強烈な願望を心に描く」という稲盛塾長の教えの実践者ですよね。

 

それに比べると我社はまだまだ伸びる余地があると思います。

 

確かに足元の業績はすごく良いですが、この好調な時に5年後、10年後に花が咲く事業の構築ができるか???

 

それとも今の好調さに胡坐をかき、努力を惜しむようではすぐにダメになってしまうんでしょうね。

 

好調な時こそ謙虚で、堅実にならねば…

 

「実ほど頭の垂れる稲穂かな」

 

いい言葉ですよね。

 

「人生最大の病は傲慢なり」

 

これも盛和塾大阪の大先輩にいただいた言葉です。

 

しっかりと前を向き、右肩上がりの成長を目指していきます!

 

頑張ります!!!


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京都・祇園で有名なフレンチレストラン

 

匠 奥村さん

 

お世話になっている建設会社の社長に連れて行ってもらいました!

 

匠 奥村 -

匠 奥村 -

 

場所は祇園のど真ん中  都をどりの近くで、

 

周りはほぼ観光客と思われる人、人、人の人だかり状態でした。。。

 

この建設会社の社長さんとは月に1回程度食事に招待されていますが、ホントに楽しい方で色々と勉強させていただいています。

 

仕事上でもウチが企画・販売するデザイナーズアパートメント

 

「K's Residence」シリーズの施工をお願いしている関係です。

 

仕事の事や資産管理、資産運用と言ったオフィシャルな話や、プライベートな男の身だしなみみたいな話も教わっています。

 

まぁこの社長は超が付くくらいの富裕層なので、そもそもの立ち位置が違っているんですが…

 

で、匠 奥村の料理は

 

 

丁度ひな祭りの時期だったのでこんな感じの前菜盛り合わせです。

 

寒ブリとかぶらのスープが出て

 

冷菜が3種類

 

魚料理

 

口直し

 

肉料理

 

デザート

 

カレーライス

 

と続きました。

 

男性でも結構なボリュームだったので、女性は間食するのも大変かも…

 

 

 

会計がいくらだったのかは分かりませんが、多分1人30,000円程度ではないでしょうか?

 

社長はワインも飲まれてましたし。。。

 

席料も2階の個室だったのでいるでしょうし。。。

 

正直な話、そんなにグルメでもない僕としては記念にはなりましたが、自分のお金で食べに来ようッて思う店ではないですね。。。

 

何故なら、そんなに味が分からないからです。

 

まぁ海外からお客さんが来て、「The京都」を存分に味わってもらうには最高のお店ですがね。

 

晩飯に1人3万円って高過ぎますよね???

 

どんなに頑張っても1万円くらいじゃないでしょうか?

 

まぁ超が付く富裕層の方々ってそんなモノかも知れませんが、僕はないですね。

 

いい記念になりましたし、祇園の匠 奥村 あぁ行った事あるよ!って言えますしね(笑)

 

こんなお店にまた行けるように頑張ります!

 

でも、次の日に富田林の社員さんたちと行った1人3000円の居酒屋さん「彦兵衛本店」さん

 

十分に美味しかったです!(笑)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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今日3月15日は確定申告の期限です。

 

 

確定申告する人とは

 

①給与所得者で年収2000万円を超える人

 

②給与以外の収入があり、その所得が20万円を超える人

 

③2か所以上の会社から給与をもらっている人

 

が主な人たちです。

 

他にも同族会社で地代を貰っている人、個人事業主の従業員で源泉徴収されていない人たちもそうですね。

 

毎年確定申告をして感じるのは

 

日本の懲罰的な累進課税

 

です。

 

所得が増えれば増えるほど税率が高くなり、どれだけ稼いでも手元に残るお金はそんなに変わらないって言うのが平等とでも言いたいのか?って思えるほどに税金を支払わなければなりません。

 

一時シンガポール移住って言うのが流行りましたが、こんなにも高い所得税、住民税を毎年支払い、モノを買う度に8%の消費税も負担して、不動産を購入する時も訳の分からない税金を負担し、株や不動産を売った際の利益にも課税され…

 

最終的に相続が発生すればこれもまた懲罰的な課税をされるのが日本の現実です。

 

こんな事を続けていれば税金の安い海外に移り住もうって人が増えるのも頷けますよね。。。

 

仕事もオフィスに座っている必要性も薄れ、こんなにもIT技術が発達しているのだから海外からでもリアルにコミュニケーション取れますし、業務上の指示も行えますしね。

 

確かに海外移住する際には税金を取られますが、その後のキャピタルゲインや利子、相続時の税金は支払わなくていい国が多いですしね。

 

僕なんてまだまだ言うほど税金を支払っていないかも知れませんが、それでも昨年は会社のM&Aによる株式譲渡益、退職金、不動産の家賃収入、会社からの役員報酬などで結構な税金を納めています。

 

また、不動産も4棟名義変更したのでその登録免許税、取得税だけでもそれなりの金額になっています。

 

多くの人が「税金」については不満をお持ちだと思いますが、かと言ってそんなに有効な節税商品もないですしね。。。

 

先月、法人の節税用の保険も金融庁の強い指導の下売止めとなっていますしね。。。

 

で、古くから使われている手法ですが、償却が終わっている古い不動産を購入し減価償却を使い節税するって事を考えています。

 

昨日ハワイのエージェントから届いた物件ですが、

 

価格 55万ドル・2ベッドルーム・110㎡・木造・1980年完成で建物比率85%

 

って言う物件があります。

 

建物分が 55万ドル×85%=46万7500ドルとなり

 

償却期間が過ぎているので4年で償却できるので、

 

毎年46万7500ドル÷4年=11万6875ドルの減価償却を行えます。

 

11万6875ドル × 111円 =1297万円

 

つまり、この物件を購入すると4年間は毎年1297万円の経費が発生し、所得から差し引けるって事です。

 

実際には毎月の家賃収入 2300ドル×12か月=27600ドル - 経費 は収入に加わりますが…

 

でも、償却を取りたい人から見れば 「メチャクチャいい物件」 です!

 

エージェントもこの物件は1週間も待たずに売れるだろうって事です。

 

どうですか???

 

日本の物件で建物価格がここまで高い物件って中々見つかりませんよね?

 

僕の知人もアメリカのテキサス州でオープンハウスさん(東証一部上場企業です)から3000万円程度で中古戸建を購入し、所得税の節税をされている人がいますが、これはこれで中々複雑な問題も孕んでいる様な気がしてあまりお勧めではないのですが…

 

結局、税金対策をする人としない人で生涯どれくらいの違いが出るのか???

 

多分、想像以上の違いが出る筈です!

 

自分には関係ないと切り捨てないで、税金に対する勉強は大切だと思います。

 

自分の資産は自分で守らねば…

 

また、色んな情報があればお伝えします。

 

 


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昨日のニュースを見てビックリしました!

 

大和ハウスの中国合弁会社でなんと234億円の使い込みが発覚したと…

 

そんなに使い込みされていても分からないってどう言う事???って思いますよね。

 

関連会社は中国の大連大和中盛房地産有限公司って会社らしいんですが、中国の建設会社との合弁で分譲マンションの販売、開発を行っているとの事ですが、その合弁先の経営者が使い込んだみたいです。

 

なんか、、、

 

上場企業って言ってもそんな事が起きるんですね。。。

 

でも、この合弁会社で1000戸の分譲マンションを開発し順調に販売も進んでいると言う事ですし、大和ハウスの海外事業の売上も2年間で3倍以上の伸びていると言う事なので、今後も海外展開は続けられると思いますが企業統治の問題は増えてくるんでしょうね。

 

でも、今回の事件って銀行口座の残額と帳簿の額に違いがあるって事が経理担当社員から報告があって明るみに出たとの事です。

 

どんだけ杜撰な管理体制だったのか???

 

それも出納担当の女性社員が会社書類を持ち出すところを発見し、その後出社しなくなったので調査を始めたって。。。

 

仮に僕が株主だとしたら経営責任を追及するでしょうね。

 

杜撰な管理体制のせいで200億円もの損失を出したんですから、当然に経営責任は問われるでしょうね。。。

 

今、お付き合いのある大和ハウスの営業さんから電話がかかってきたのでお聞きしたのですが、やはり海外事業が好調であった為に合弁先を必要以上に信頼してしまった結果と思われるって言われていました。

 

国内市場が縮小する中でも、会社は右肩上がりの成長を貪欲に求めていきます。

 

当然目線は海外に向くのが当たり前だと思いますが、今とは違ったリスクを抱えると言う事を分かったうえで取り組まねばならないと言う教訓ですね。

 

お陰様で当社も業績は順調に伸びていますが、こんな時こそ褌を締め直し、堅実経営を心掛けなければ…

 

しっかりと頑張っていきます!


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ホント今更?って感じですが、先日ハワイに行った際に初めてUberTaxi を利用しました。

 

感想は

 

メチャクチャいいですね!!

 

taxiよりも安価で、早く、安心です。

 

知らない街に行ってタクシーに乗る時って、

 

わざと遠回りされているんじゃないか?

 

メーターに細工されているんじゃないか?

 

って誰でも心配しますよね?

 

今でも東京に行った際にタクシーに乗る時は、極力関西弁を使わずに遠回りしたら分かるんだぞ感を出して乗車してます。。。

 

それがUberだと予め料金が決まっているのでボラれる心配がないですし、どんなドライバーかって言うのも写真や評価を見れるので安心です。

 

加えて

 

海外だと行きたい場所を英語で伝えるストレスからも解放されます。

 

これって結構大きいのではないでしょうか?

 

僕も英会話は得意ではなく(って言うか殆ど話せませんが)、空港やホテル、レストラン、ショップでは何となく自分の意思を伝える事ができますが、相手の話している事を理解するって難しいです。

 

それがUberでは予約する時にスマホで行きたい場所を地図上で示したり、日本語で検索しておく事でドライバーさんに伝わっています。

 

また、料金もタクシーよりはかなり安いのではないでしょうか?

 

ワイキキからホテルまでタクシーだと15ドルだったのがUberだと10ドルでしたし、ホテルから空港までもチャーリーズタクシーって言う空港送迎定額料金のタクシーを使っても35ドルだったのがUberだと23ドルでしたので、大体35%ほど安いんでしょうね。

 

昨年11月に訪れたシンガポールではGrabって名前に変わったみたいですが、やはり評判はすごく良かったですしね。

 

これからってこう言ったシェアエコノミーが益々流行るんでしょうし、消費者に支持されるサービスの提供ができない会社ってすぐに淘汰されてしまうんでしょうね。。。

 

UberだけでなくAirbnb、ANYTIMES、シェアハウス、カーシェア etc

 

今までの経済的価値感を180度変えてしまう力がありそうな気がしますね。。。

 

そんな時代が既に来ているんですよね?

 

では、、、

 

自分の会社は

 

そんな変化に対応できる会社なのか???

 

う~ん。。。

 

どうなんですかね???

 

色んな事業が新たに生まれ、その分、市場から退場する企業や事業も増えてくるんでしょうね。

 

しっかりと未来を見据え、どんな変化にも対応できるように取り組んで参ります!

 

頑張ろう!

 

 


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昨日漸く2月度の最終的な売上が確定しました。

 

どうしてこんなにも集計に時間がかかるのか?って思われる事でしょうが、暫定的な速報値としては毎月月初3日までに上がってきます。

 

ただ、介護保険制度の中で介護度の変更や返戻と言った事があり、確定値が出るまでには若干の時間がかかってしまいます。

 

と言っても、毎月そんなに速報値と狂いはないので別段支障はないのですが…

 

で、2月度の業績結果ですが、久し振りに売上は前月度を約1%下回る結果となってしまいました。

 

ただ、前年対比では132%upなので好調は維持できていますが…

 

1%の売上減の要因は単純に営業日数が2日程少なかったと言う事と、1月にお亡くなりになった方が多かったのと、入院された方が増えたからです。

 

ウチの施設では連携している病院さんからはターミナル(終末期)の方の受入れも行っており、入居される時点で余命いくばくもない方もおられます。

 

短い方だと入居されて1週間、2週間で亡くなられる方もおられるほどです。

 

人生の最期を病院のベッドではなく、在宅に近い形で迎えさせてあげたいと言う家族さんや病院のSWさんのお気持ちにお応えしたいとの想いからです。

 

介護事業や医療事業って利益よりも大切な人の命を預かる仕事ですし、今まで売上や利益を口に出す事も憚れていた感じなんですが、それ故赤字体質から脱する事が難しかった業界です。

 

売上よりも、利益よりも患者さんの命を最優先する!

 

こんな正論には誰も異議を唱える事はできませんよね?

 

でも、だからと言って民間企業では赤字をいつまでも許してもらえる環境もなく、赤字が続き、キャッシュが廻らなくなればその会社は倒産へと向かってしまいます。

 

そして赤字大切が抜けないので不正を働く会社や病院がとても多いのもこの業界の体質です。

 

本当にそんな事をしていて大丈夫なのか???

 

利用者さんにbestを尽くす事は当然ですが、そこにはしっかりとした事業計画や利益計画がなければダメだと考えています。

 

会社は多くの顧客に選んでいただけるサービスや商品、価値を提供し、その対価として売上を上げる。

 

そして会社は経費削減に努め、利益を最大化する。

 

そうして得た利益を社員や社会に還元する事で、持続可能な社会の実現があるのだと思います。

 

これからもこの考えで事業経営を行っていくつもりですし、ウチの会社の経営理念には「全従業員とその家族の豊かで幸せな人生を実現する」と定めているくらいですからね。

 

既に3月度の始まっており1/3が過ぎていますが、お陰様で新しい入居者様もどんどん入居されています。

 

このペースでいけば3月末には全施設が満床となる勢いです!

 

新たに生野区で49戸の老人ホームの建設に着手していますが、早期に堺エリア、南河内エリア(大阪狭山市、富田林市、河内長野市)、奈良県南部(橿原市、大和高田市)に老人ホームの開設を行いたいと考えています。

 

後は土地値が高いので難しいとは思いますが、数棟は大阪市内でも持ちたいですね。。。

 

って…

 

これらを全部自前でやるとしたら一体どれだけの資金が必要となるのやら????

 

1棟5億円程度は必要なので3棟で15億円、5棟で25億円。。。

 

う~ん。。。

 

どう考えてもバランスシートが重すぎますね。。。

 

でも、そうなれるように頑張っていきます!


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先日毎日新聞に掲載されていた東京都福生市の公立福生病院で透析治療を中止し、1週間後に死亡された一件をどの様に考えるのか?

 

人の生死に関わる事なので軽々に書く事はできないと思いますが、あくまでも個人的な意見としては、自らの命の終わりを自ら決める権利があっていいのではないのか?と思っています。

 

家族の感情としては違うかも知れませんが、ご本人の意思が一番大切なんではないでしょうか?

 

確かに家族やDrの意思だけで治療を中止するのはどうかと思いますが…

 

ウチの施設にも透析を受けられている入居者さんは多くいらっしゃいますが、本当に辛そうな方がおられるのも事実です。

 

透析治療を受ける際の身体への影響も大きいでしょうし、精神的にもキツイ面があるんだと推察します。

 

今回、この事案が表面化した時に厚労省関係者が 「報道が事実なら底知れぬ闇を感じます」とコメントされたと掲載されていました。

 

また、日本透析医学会も「大変に重要な事案」として調査委員会を設置されたとありました。

 

確かにこの手の話をするにはとても勇気が必要ですし、行政や医療関係者の方も話がし難いと思います。

 

また、色んな誤解を受けてしまう恐れもありますよね。

 

でも、こんなにも医療が発達して寿命が延びた現代で、尊厳死をどう考えるのか?と言う議論を始めても遅くないと思います。

 

近い将来には多死社会が訪れて、今とは大きく違う環境で死を迎える事になると言われています。

 

葬儀を終えても焼き場が足りずに数日間から数週間順番を待ち、遺体を保存する施設が必要になるとかって言われています。

 

先日妻のお父さんが亡くなった際に、終末期治療をどうするのか?Drから聞かれました。

 

本人には既に意識がなく、本人の意思を聞く事はできませんでしたが、子供たちの意見とお母さんの意見は違ってました。

 

結局はできる事は最後までしてあげたいと言う事になりましたが、呼吸器を口に押し付けられ、身体中にはチューブが繋がれていて、その姿を見るのは忍びなく感じたのも事実です。

 

東京都の立入検査員は「透析治療中止の判断に医師の誘導はなかったのか。医療法に基づいて慎重に調査を進めている」とのコメントをされていますが、医師の誘導をどう捉えるのか?も議論が必要ですね。

 

もしも自分がその立場になったなら何を望むのか?

 

予め自分自身でしっかりと考えておく必要がありますね。

 

ウチの長男も免許証に臓器提供を希望すると記入していますが、親が望まない場合は親の意思に従ってくださいと書かれていました。

 

この臓器提供も様々な想いや、複雑な感情が入り混じってしまう事案ですよね。

 

日本人は死に対する想いが他国の人とは少し違ったモノがあるのかも知れませんね。

 

でも、いずれは誰にも訪れる死をどう考えるのか?

 

そろそろ皆で話を始める時期なのかなって感じています。

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