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・返済総額を数百万円も少なくする
・長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして返済総額を大幅に節約
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
ローン学生向け
・長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして返済総額を大幅に節約
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
ローン学生向け
借り換えローンでは、現在利用中の住宅ローンを完済させて、新規の融資を受けるという手続きになるため、現在の担保物件に付いている抵当権を抹消したのち再度あらたに抵当権を設定するという手順になります。
そのため、以下の手数料が発生します。
・印紙税（～2万円）
・登記手数料（10万円程度：一般的なケース）
・事務手数料/完済手数料（無料～数万円程度：公庫/銀行により異なる）
・保証料（2000万円30年ローンの場合で60万円弱）
ローン学生向け
そのため、以下の手数料が発生します。
・印紙税（～2万円）
・登記手数料（10万円程度：一般的なケース）
・事務手数料/完済手数料（無料～数万円程度：公庫/銀行により異なる）
・保証料（2000万円30年ローンの場合で60万円弱）
ローン学生向け
借り換えと聞くと、「うちは住宅ローン残高が多くて担保評価額より大きいから無理」と思われる方もいます。
つまり、現在利用している住宅ローンの借入残高のほうが、物件の担保評価額（時価）よりも多いため、古い住宅ローンの完済ができないのではと心配されているわけです。
けれど心配ご無用です。担保評価額が住宅ローン残高より少なくても借り換えは問題なくできます。
そもそも、最近の地価下落の影響もあって、多くのケースでは担保評価額がローン残高を下回っているのです。
学生が利用できるキャッシング
新しいローンで差額分を上乗せして設定するため、ローン残高が大きくても借り換えることが可能なのです。
以上が、住宅ローン 借り換えの概要です。なんとなくイメージできたでしょうか？
次章以降は、より詳細について検討していきたいと思います。
・返済総額を数百万円も少なくする
・長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして返済総額を大幅に節約
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
などなど・・・
今現在の住宅ローン固定金利の水準は歴史的にみても諸外国先進国の状況をみてもまだまだ低金利です。しかしいつまでこの状況が続くかわかりません。ですから、今こそ長期固定金利の住宅ローンを利用するタイミングといえます。
学生ローン
・長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして返済総額を大幅に節約
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
などなど・・・
今現在の住宅ローン固定金利の水準は歴史的にみても諸外国先進国の状況をみてもまだまだ低金利です。しかしいつまでこの状況が続くかわかりません。ですから、今こそ長期固定金利の住宅ローンを利用するタイミングといえます。
学生ローン
「借り換えローン」ではなく、「買い替えローン」を活用するという方法もあります。
買い替えローンとは、現在住んでいるマイホームを売却してあたらしいマイホームを購入する場合に利用する住宅ローンで、現在の住宅ローンを一括で完済してしまって新たに住宅ローンを組みなおすことをいいます。
買い替えローンを利用する場合にもっとも気をつけなければ成らないのがタイミングです。
買い替えローンでは、抵当権の抹消・新規設定と、物件の売却・購入をスムーズにおこなう必要があります。たとえば、物件を売却したのに抵当権の処理が遅れたために売り主の債務不履行となってしまうようなケースもありえるのです。
そのため、金融機関や不動産業者との連携が重要で、あらかじめ調整しておく必要があります。特に現在公庫ローンを利用されている方は注意してください。公庫はお役所仕事なので民間金融機関の場合と違って抹消書類の準 備等がスムーズにいかない場合がよく見受けられます。
物件の売買タイミングも、まず現住宅の売りを先行させるか、それとも新住宅の買いを先行させるかで状況は大きく変わります。
住宅の売りを先行させる場合は、売却価格を新住宅の購入資金にあてることができるので資金計画が立てやすいメリットがある一方、仮住まいの手配が必要になったり、新居をできるだけ早く見つける必要があるというデメリットも考慮する必要があります。
買い替えローンとは、現在住んでいるマイホームを売却してあたらしいマイホームを購入する場合に利用する住宅ローンで、現在の住宅ローンを一括で完済してしまって新たに住宅ローンを組みなおすことをいいます。
買い替えローンを利用する場合にもっとも気をつけなければ成らないのがタイミングです。
買い替えローンでは、抵当権の抹消・新規設定と、物件の売却・購入をスムーズにおこなう必要があります。たとえば、物件を売却したのに抵当権の処理が遅れたために売り主の債務不履行となってしまうようなケースもありえるのです。
そのため、金融機関や不動産業者との連携が重要で、あらかじめ調整しておく必要があります。特に現在公庫ローンを利用されている方は注意してください。公庫はお役所仕事なので民間金融機関の場合と違って抹消書類の準 備等がスムーズにいかない場合がよく見受けられます。
物件の売買タイミングも、まず現住宅の売りを先行させるか、それとも新住宅の買いを先行させるかで状況は大きく変わります。
住宅の売りを先行させる場合は、売却価格を新住宅の購入資金にあてることができるので資金計画が立てやすいメリットがある一方、仮住まいの手配が必要になったり、新居をできるだけ早く見つける必要があるというデメリットも考慮する必要があります。
一般には物件取得額の2割～3割程度を準備すればいいといわれますが、当サイトでは3割以上を準備されることをおすすめしたいと思います。
自己資金として準備する必要があるのは以下の3つです。
・ローンの頭金
・諸経費
・予備資金
住宅ローンの頭金がどのくらい必要かは金融機関によってかわりますが、最低でも2割は準備しましょう。できれば3割あれば安心です。もっと準備できればもちろん安全性は高まります。
ところで、なぜ頭金が少ないとリスクがあるのでしょうか？
それは物件を売却せざるを得ない状況になった時に問題がおきるからです。
住宅ローンの頭金が少ないと、マイホームを取得してからしばらくの間、
「マイホーム時価 ＜ 住宅ローン残高 」
という状況になってしまいます。
これを「逆ザヤ」というのですが、実はこの状態ではマイホームを売却することができません。
売却するには担保をはずす必要があります。しかし、物件を担保にして住宅ローンを貸し出している金融機関は、逆ザヤとなっている差額分の現金を差し出さないと担保を外しません。もちろん、逆ザヤの状態でも着実に返済を実行できていればいいのですが、マイホームを手放さなければ成らないような場合にトラブルとなってしまうのです。
自己資金として準備する必要があるのは以下の3つです。
・ローンの頭金
・諸経費
・予備資金
住宅ローンの頭金がどのくらい必要かは金融機関によってかわりますが、最低でも2割は準備しましょう。できれば3割あれば安心です。もっと準備できればもちろん安全性は高まります。
ところで、なぜ頭金が少ないとリスクがあるのでしょうか？
それは物件を売却せざるを得ない状況になった時に問題がおきるからです。
住宅ローンの頭金が少ないと、マイホームを取得してからしばらくの間、
「マイホーム時価 ＜ 住宅ローン残高 」
という状況になってしまいます。
これを「逆ザヤ」というのですが、実はこの状態ではマイホームを売却することができません。
売却するには担保をはずす必要があります。しかし、物件を担保にして住宅ローンを貸し出している金融機関は、逆ザヤとなっている差額分の現金を差し出さないと担保を外しません。もちろん、逆ザヤの状態でも着実に返済を実行できていればいいのですが、マイホームを手放さなければ成らないような場合にトラブルとなってしまうのです。
段階金利とは公庫の住宅ローンで昭和57年から平成17年まで採用されていた方式で、最初の10年間と11年目以降返済終了までの間の金利が異なるものです。
10年目までの金利を「基準金利」、11年目以降に上昇する金利を「段階金利」といいます。
そして問題は段階金利は割高ということなのです。
11年目以降の段階金利は4%となっているものが多く、現在の長期固定金利の住宅ローンよりもかなり不利になります。
そのため、最近では借り換えをする人が急増しています。 最近では平成9年～10年頃に借りた人が段階金利が近づくにしたがって次々と民間金融機関の長期固定金利住宅ローンへ借り換えをおこなっています。
10年目までの金利を「基準金利」、11年目以降に上昇する金利を「段階金利」といいます。
そして問題は段階金利は割高ということなのです。
11年目以降の段階金利は4%となっているものが多く、現在の長期固定金利の住宅ローンよりもかなり不利になります。
そのため、最近では借り換えをする人が急増しています。 最近では平成9年～10年頃に借りた人が段階金利が近づくにしたがって次々と民間金融機関の長期固定金利住宅ローンへ借り換えをおこなっています。
ローン借り換えの手順は以下のようになります。
1.借り換え先となる住宅ローンを選ぶ
2.借り換えの相談をしてみる
3.申込＆審査
4.現在返済中の金融機関へ全額繰上返済の申込
5.契約締結
6.融資・抵当権設定
7.旧住宅ローンの完済
＜STEP1：借り換え先となる住宅ローンを選ぶ＞
実際に借り換えを検討する場合は、まずは借り換え先となる金融機関のローンをじっくり選ぶことからはじめましょう。多くの金融機関で借り換えに対応した住宅ローンを取り扱っていますが、大半のものは全期間固定金利ではなく、変動金利ないし固定機関選択型金利なので注意が必要です。
前述したとおり、これからは金利の上昇が予想されます。このような状況では変動金利というのはやはりリスクが高いので選択しないことを強くお勧めします。まずは全期間固定金利という条件で住宅ローンを絞るといいでしょう。
＜STEP2：借り換えの相談をしてみる＞
次に、実際に借り換えの相談をしてみましょう。今までのローンに比べてどのくらい得なのか返済シミュレーションを作成して説明してくれます。（もしここでの対応がおざなりであれば、その金融機関で借り換えをしないほうがいいです）
＜STEP3：申込＆審査＞
申し込むことに決めたら、所定の書類を提出して審査結果を待ちます。
＜STEP4：現在返済中の金融機関へ全額繰上返済の申込＞
審査がおりたら、現在利用中の住宅ローンを全額繰上げ返済する手続きを行ないます。具体的な手続きについては借り換え先となる金融機関の担当者が親切に説明してくれるので安心です。
＜STEP5以降：契約締結～融資実行・抵当権設定～現在のローン完済手続＞
金銭消費貸借契約を締結したのち融資が実行され、抵当権も設定されます。あとは、現在利用している住宅ローンの完済手続をおこなえばすべて完了です。
1.借り換え先となる住宅ローンを選ぶ
2.借り換えの相談をしてみる
3.申込＆審査
4.現在返済中の金融機関へ全額繰上返済の申込
5.契約締結
6.融資・抵当権設定
7.旧住宅ローンの完済
＜STEP1：借り換え先となる住宅ローンを選ぶ＞
実際に借り換えを検討する場合は、まずは借り換え先となる金融機関のローンをじっくり選ぶことからはじめましょう。多くの金融機関で借り換えに対応した住宅ローンを取り扱っていますが、大半のものは全期間固定金利ではなく、変動金利ないし固定機関選択型金利なので注意が必要です。
前述したとおり、これからは金利の上昇が予想されます。このような状況では変動金利というのはやはりリスクが高いので選択しないことを強くお勧めします。まずは全期間固定金利という条件で住宅ローンを絞るといいでしょう。
＜STEP2：借り換えの相談をしてみる＞
次に、実際に借り換えの相談をしてみましょう。今までのローンに比べてどのくらい得なのか返済シミュレーションを作成して説明してくれます。（もしここでの対応がおざなりであれば、その金融機関で借り換えをしないほうがいいです）
＜STEP3：申込＆審査＞
申し込むことに決めたら、所定の書類を提出して審査結果を待ちます。
＜STEP4：現在返済中の金融機関へ全額繰上返済の申込＞
審査がおりたら、現在利用中の住宅ローンを全額繰上げ返済する手続きを行ないます。具体的な手続きについては借り換え先となる金融機関の担当者が親切に説明してくれるので安心です。
＜STEP5以降：契約締結～融資実行・抵当権設定～現在のローン完済手続＞
金銭消費貸借契約を締結したのち融資が実行され、抵当権も設定されます。あとは、現在利用している住宅ローンの完済手続をおこなえばすべて完了です。