住宅ローン減税の効果

住宅ローン減税とは、住宅ローンでマイホームを取得した場合に税金が安くなる制度で、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

年末ローン残高の1%（あるいは0.5％）を限度額として、自分が納めた所得税が還付される仕組です。

還付される税額は、

・住宅ローンの名義人が支払った年間所得税額
・住宅ローンの年末残高に控除税率をかけた金額

のいずれか少ない金額となります。

ここでポイントは、
必ず1%相当額が戻ってくるわけではない
ということです。

この制度はあくまで所得税の還付であり、自分が収めた所得税以上の金額が戻ってくるわけではないのです。

実際には、納めた所得税額が減税限度額よりも少ない人が大半ですので、実は住宅ローン減税のメリットをフルに活用出来ている人というのはそれほど多くはありません。

たとえば、3000万円のローン残高で1%控除税率とすると30万円の減税が受けられます。しかし、その人が年間に支払った所得税額が20万円だとしたら、還付されるのは30万円ではなく20万円になるわけです。

もちろん、住民税は対象外で、あくまでも所得税が対象となります。また、税制改革によって住宅ローン減税は年々縮小される傾向にもあります。

このように、多くの人が思っているほどに住宅ローン減税というのはそれほど大きな影響があるわけではありません。その他の諸経費やローン金利のほうがよほどインパクトがあるのです。


夫婦で減税を受ける方法
なお、住宅ローン減税を最大限活用するためのテクニックとして、夫婦で減税を受けるというものがあります。

前述したように1人では減税枠を使い切れない場合がほとんどですので、夫婦で別々にローンを組んだり、一本のローンで連帯債務者になることによって2人とも住宅ローン減税を受けるわけです。これによって、1人の場合よりも多く還付を受けられ場合もあります。

もちろん、所得税を支払うわけですから共働きが条件となります。専業主婦では意味がありませんし、将来にわたって働き続けるという前提が必要となります。また物件の登記簿上も持分をいれる必要があります。

この場合気をつけてほしいのは、「連帯債務」と「連帯保証」の違いです。細かい説明は省きますが、住宅ローン減税を夫婦でそれぞれ受けるには、「連帯債務」という形式であることが必須です。「連帯保証」では主たる債務者しか住宅ローン減税の対象とはなりません。夫婦での減税を検討される方は、住宅ローンを契約する場合に契約条件をよく確認しましょう。


住宅ローン減税に関する注意点
返済期間が10年未満になると受けられなくなります。なので、内入れ（期間短縮型）や条件変更の際にはタイミングに気をつけましょう。また、減税枠は年末借入金残高を元に計算しますので、内入れを考えているのであれば年末ではなく年始にやったほうが得です。

ちなみに、借り換えや買い替えをする場合でも住宅ローン減税を受けることは可能です。（借入金年末残高の計算方法が少し変わりますが）

住宅ローン返済が困難になったら・・・

リストラや減俸、事故や病気など、何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になってしまった場合はできるだけはやく金融機関の窓口に相談してください。

延滞が一度でも発生すると、延滞損害金というのが発生して支払額に上乗せされて請求されます。また、正当な理由なく半年以上延滞した場合には、借入金残高全額を一括して借主と連帯保証人に請求されてしまうのです。

なお、住宅ローンを借りる際に保証機関を利用している場合には、保証機関が借主にかわって金融機関に弁済しますが、それで借金が消滅するわけではありません。保証機関は借主に債務弁済を請求します。

このような事態におちいってしまわないように、返済が難しくなったら速やかに金融機関に相談しましょう。

延滞分を所定の期間内に分割して毎月の返済額に上乗せしてもらったり、一定期間を据置期間として元金返済を据置き、その期間中は利息のみの支払とするといった措置をとってもらうように交渉できます。

公庫ローンの場合には「新特例」措置という制度があります。これは、近年の不景気を原因とするリストラや業績悪化による減収を原因とする場合に、最長15年間の返済期間延長ができる制度です。これによって毎月の返済額を減額することができます。また、一定期間元金据置で利息のみの返済にしたり、ボーナス返済を取りやめたりといった条件変更も可能です。民間ローンにおいても相談すれば同様なリスケジュールに応じてもらえる場合もあります。

どうしても返済が無理になった場合には、競売によってマイホームを処分したり、場合によっては自己破産によって債務の免除を受けたりする必要があるかもしれません。

自己破産は地方裁判所に申し立てて返済不能であると認められると借金の返済が免除されます。住宅は破産管財人によって処分されますので手放すことになります。

競売による処分は市場価格よりも低い価格で落札されるのが一般的であるため、競売後も多額の債務が残ることがあります。ですからどうせ手放すのであれば競売よりも任意売却で手放したほうがよいでしょう。

任意売却とは、債務者と債権者の合意のもとで、競売入札開始前に物件を任意に売却することをいいます。競売よりも高い価格で短期間に処理できるためマイホームを手放さざるを得ない場合にはこちらの方法を選択することをおすすめします。任意売却の際には公庫がサポートしてくれます。

これらの手法以外に、「個人再生手続」というものがあります。この制度は、民事再生法の個人版として平成13年から導入された仕組で、マイホームを手放さないで確保したまま再生をはかることができます。この制度は、住宅ローン以外の債務を整理しながら住宅ローンの返済を継続するというもので、住宅ローン以外の借金が減り、同時に住宅ローンの返済条件見直しも可能です。ただし手続きが複雑なのでこの制度を利用する際には弁護士に相談したほうがいいでしょう。

住宅ローンの見直しは早いほうがいい理由とは？

政府は金利をあげようとしている
日銀は2006年3月に2001年3月から5年間続いた量的緩和政策の解除を決定し、続いて2006年7月には、ゼロ金利政策の解除を決定しました。 そして2007年2月、日銀は金融政策決定会合で、政策金利である短期金利の誘導目標を現行の年0.25%から0.5%に引き上げることを決定しました。

これらの出来事はこれまで約10年にわたって続いてきた超低金利時代が終わったとを意味します。

日本政府は長引く景気低迷、デフレ対策として積極的に量的緩和政策を導入し、金利を限りなくゼロに抑えて市場をお金でジャブジャブにすることで景気浮揚をねらいました。 そして、 その政策の結果かどうかはわかりませんが、実際に景気が上向きになってきたために政府は従来の低金利政策を解除することを決定したわけです。

現在（2007年2月）住宅ローンの長期固定金利の水準は3%前後ですが、これでも過去の水準や、他の先進国の水準から比べるとまだまだ低金利です。今後はもっと上昇するとみて間違いないでしょう。

金利が限りなくゼロに近い状態というのは経済的に不自然であり、ようやく日本もこれから健全な金利の状態へと戻りはじめたといえます。


どこまで上昇するのか？　～　過去平均は4.4％
それでは、実際にどのレベルまで住宅ローン金利は上昇するのでしょうか？ 実際のところは誰にもわかりませんが、過去の金利水準から判断する限り、近い将来5%程度にまで上昇したとしても不思議はありません。 なぜなら過去20年間の変動金利の平均は約4.4%だからです。ちなみにバブル期には8.5%という数値に達したこともありました。

過去 平均で4.4%になることを考えると、今から20年、30年という住宅ローンを組む場合は最低でも5％くらいまでは見込んでおく必要があるでしょう。できれば6%以上になったとしても返済が可能なようにシミュレーションしておくことをお薦めします。

現在はまだ金利が上昇し始めて間もない状況で、これから中長期的に上昇トレンドを描くことが予想されます。 また、企業の業績も2006年頃から急速に回復しており、2007年の新卒採用では完全に学生側の売り手市場になっている点からも景気拡大→金利上昇という流れが予想できます。 アメリカやその他先進国の住宅ローン金利はだいたい5%～７％程度です。

ちなみに、金利が1%上昇するだけで、返済額は数百万円増加します。1000万円を借り入れた場合でも1%金利が上昇すれば200万円以上は利息が増えるのです。


これらの事実を考えると、現在変動金利で住宅ローンを組むことは非常にリスクが高く、現在の水準でも決して高いとはいえない長期固定金利でローンを組んだほうがよいということになります。

住宅ローン：変動金利と固定金利の違い

住宅ローンの金利には、

・変動金利
・上限金利付き変動金利
・固定金利
・固定金利期間選択型

の4タイプがあります。
順番に解説していきましょう。


＜変動金利＞
最も一般的な住宅ローン金利型のひとつです。
長期固定金利よりも低い金利で借りることができるのが特徴ですが、金利上昇局面においては利息が急速に増加し、返済総額が雪だるま式に増加し、未払い利息が発生するというリスクもあります。

金利は年2回程度の見直し時に市場金利の変動を反映させて決定されます。金利が変更された場合でも5年間は返済額は変わらないのが特徴で、その間は、返済額に占める利息分の割合が増えて元金分の割合が減少します。6年目になるとその時の金利で次の5年間の返済額が算出されます。

この方式では、金利が下降する局面においては金利下降分を元金部分に充当して返済を加速することができますが、金利の上昇局面では返済総額が急増し未払い利息が発生してしまうため、長い返済期間で多額のローンを組むには適していません。

未払い利息とは、金利見直しによって金利が上昇した結果、月々の返済額では毎月の利息分を支払い切れない場合に発生します。変動金利のローンでは利息が上昇しても5年間は返済額が増額されません。結果として返済額に占める利息の割合が100％となってしまい、それでも毎月の利息を返済しきれずに支払っていない利息がどんどん積み上がってしまう・・・つまり未払い利息が発生してしまう可能性があるのです。

毎6年目以降には月々返済額が増額されますが、その場合でも旧返済額の1.25倍までが上限という制約があるため元金がほとんど減らない場合もあるわけです。

このように金利上昇局面では変動金利は非常にリスキーな借り入れ方法といえるでしょう。 返済期間が比較的短期で金額も多くないような場合には、長期固定金利よりも低利で借入が可能ですから変動金利を利用するのもよいでしょう。しかし、金額が大きく返済が長期にわたる借入では、1%の金利上昇は数百万円以上の利息増額を意味します。現在のような超低金利局面では今後金利は上がりこそすれ下がることは考えにくいため、このような状況で変動金利の住宅ローンを選択するのはあまりおすすめできません。。


＜上限金利付き変動金利＞
キャップローンともいいます。上限となる金利（キャップ）が設定された変動金利型ローンで、金利の急上昇局面でも上限以上にはならないためリスクは限定されます。しかし、上限金利がある分だけ通常の変動金利ローンよりも金利が高く設定されており、リスクとリターンの観点からはそれほど意味があるとはいえないでしょう。変動金利と固定金利の中間にある商品といえるかもしれません。いずれにせよ金利上昇が予測される局面において選択するべき金利タイプではありません。


＜固定金利＞
全期間の金利があらかじめ定めれれているタイプのローンで、「全期間一定」のものと「段階金利」のものに分けられます。段階金利とは途中で金利が変わるタイプのもので、変更後の金利は4%程度が一般的です。このタイプの金利でローンを組んでいる人は、長期固定でより低金利の住宅ローンに借り換えをしたほうがよいでしょう。

固定金利の商品で代表的なものは「フラット35」です。これは公的ローンと民間ローンの中間的な存在で、公庫ローンの廃止にともなって受け皿として設定されたものです。窓口となる金融機関によって金利が異なるのが特徴で保証料は無料です。

現在のような低金利経済で、今後金利の上昇が予想されるような状況では、住宅ローンは長期固定金利を選択するべきです。すでに長期金利は上昇の兆しがみえますので、借り換えを検討される方や新規に住宅ローン契約を検討されている方ははやめに申込をしたほうがよいでしょう。


＜固定金利期間選択型＞
これは一定期間だけ固定金利というローンのタイプで、固定期間が長いほど金利が高くなるという特徴があります。固定期間が終了した後は、申し出がなければそのまま変動金利に変わるのが一般的ですが、期間終了前に申し出ることでふたたび固定金利期間選択型を選択できる場合もあります。契約内容が複雑で、申し出がないと変動金利になってしまうなど不便な点も多く、長期固定金利と比べてメリットがあるとはいえないでしょう。

段階金利で住宅ローンを組んだ人は要注意！

段階金利とは公庫の住宅ローンで昭和57年から平成17年まで採用されていた方式で、最初の10年間と11年目以降返済終了までの間の金利が異なるものです。

10年目までの金利を「基準金利」、11年目以降に上昇する金利を「段階金利」といいます。

そして問題は段階金利は高いということなのです。

11年目以降の段階金利は4%となっているものが多く、現在（2007年春）の長期固定金利の住宅ローンよりもかなり不利になります。そのため、最近では借り換えをする人が急増しています。 最近では平成9年～10年頃に借りた人が段階金利が近づくにしたがって次々と民間金融機関の長期固定金利住宅ローンへ借り換えをおこなっています。

ちなみに、平成9年の基準金利は約３％で段階金利は4%です。住信SBIネット銀行住宅ローンをはじめとする民間金融機関の現在（2007年4月）の長期固定金利が２％台であることを考えると、返済総額にかなりの違いがでてしまうわけです。

この段階金利という制度はすでに廃止されていますが、廃止前にこのタイプのローンを借りてしまった人は、早急に見直しを検討したほうがいいでしょう。

具体的な見直し方法ですが、いくつかのパターンがあります。

まず、段階金利がせまっている人やすでに段階金利に突入してしまった人は、すぐにでも民間金融機関の長期固定金利住宅ローンへ借り換えをおこなうべきです。今後住宅ローン金利は上昇することが予想されるため、はやければはやいほど低金利で長期固定金利のローンを組み直すことが可能です。

まだ借りて間もない人の場合は、基準金利や今後の経済見通しによって対処法が変わります。

まず、現在契約している住宅ローンの基準金利が現在の長期固定金利よりも高い場合ですが、このような方は、すぐに低利の長期固定金利ローンに借り換えたほうがいいでしょう。長期固定金利が上昇する前にはやめに借り換えを実施するべきです。

現在契約している住宅ローンの基準金利が現在の長期固定金利よりも安い場合には、すぐには借り換えをおこなわずに内入れや毎月の返済額を増額して低金利のうちに返済を加速するという選択肢もあります。

たとえば平成13年の7月ごろには基準金利2.5%という超低金利でローンを組むことができました。この低利の間に内いれ（繰上げ返済）をおこなったり、返済額を増額して借入金残高をできるだけ減らしておき、4%に金利が上昇する11年目に突入する直前に長期固定金利に借り換えるわけです。

ただしこの方法にもリスクがあります。それは長期固定金利が速いペースで上昇した場合です。現在は長期固定金利が2%台ですが、あと数年後もこの金利である保証はどこにもありません。むしろ、今後の金利上昇が予想される現状ではあまり借り換えを先延ばしにするのは賢い選択とは言えないかもしれません。

このやり方を選択される場合には長期固定金利をまめにウォッチして、金利が上昇し始めたら段階金利に切り替わるまでまだ時間があったとしてもすぐに借り換えを行なうという判断が必要になるでしょう。


いずれにせよ、長期固定金利が4%を下回る水準である限り、段階金利で借りた人は借り換えを検討したほうが得であるといえます。

元利均等と元金均等

住宅ローンの返済方式には、元金均等返済方式と元利均等返済方式の2種類があります。

元金均等返済では、借入金総額を返済期間で割って毎月の元金返済額を計算し、それに直前の月末残高にかかる利息を上乗せしたものが月々の返済総額となります。つまり、借入金残高が多い初期には利息の影響で毎月の返済額が大きく、徐々にそれが少なくなってゆく返済方式です。

一方、元利均等返済は、毎回の返済総額（利息と元金の合計額）が最初から最後まで均等となる返済方式です。

公的融資やフラット35では、元金均等と元利均等の選択ができ、その他の民間融資では元利均等が基本（元金均等が選択可能なローンもあります）となります。

両返済方式のどちらが得ということはなく、あくまでもライフスタイルに合った方式を選択すればよいでしょう。

借入金額・金利・返済期間が同じであれば、元金均等返済のほうが支払利息総額は少なくなりますが、当初の負担は大きくなるため収入基準も高額となります。つまり、元利均等返済方式のほうが元金均等返済方式より収入基準が低いため借りやすいといえます。

保証料や団体信用生命保険料といったコストは借入残高にかかるため、当初の支払額が大きい元金均等返済のほうが元利均等返済よりも負担が少なくてすみます。

このように、同じ借入条件下では返済能力さえあれば元金均等返済のほうがコスト的には有利です。

しかし、あえて元金均等ではなく元利均等を選ぶケースもあります。たとえば、もし当初から元金均等返済が可能なレベルの収入があるのであれば、元利均等返済を選択したうえで返済期間を短縮してしまうのです。返済期間を短くすると支払利息だけでなく保証料も節約でき、トータルで支払総額を少なくできるのです。

このように、返済パターンはいろいろ考えられます。住宅ローンの返済条件を決定する際には、現在と将来の返済能力と支払総額をよくシミュレーションして検討するようにしましょう。納得がいくまで金融機関と相談することをお勧めします。

住宅ローン借り換えの概要

日銀のゼロ金利政策解除や金利上昇が現実となり、住宅ローンの借り換えを検討する人が急増しています。

最近では多くの金融機関で借り換え用のローンを提供しており、条件も多種多様です。

今回は、借り換えローンの概要について簡単に説明したいと思います。


＜そもそも住宅ローンの借り換えって何？＞
住宅ローンの借り換えとは、今の住宅に住み続けながら現在よりも有利な条件の住宅ローンに変更することで、これによって月々の返済額を少なくしたり、返済総額を数百万円節約することができたりします。

公庫ローンから民間金融機関のローンへの借り換え、民間金融機関から別の民間金融機関のローンへの切り替えといったケースが該当します。民間金融機関のローンから公庫ローンに借り換えるということはできません。


＜借り換えをするメリットは？＞
たとえば、以下のようなことができます。

・返済総額を数百万円も少なくする
・長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして返済総額を大幅に節約
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする

などなど・・・

別の記事で詳しく述べますが、2%半ばの固定金利でローンを組んだ人以外は、ほとんどの人にとって借り換えはメリットがあります。たとえば、公庫の住宅ローン（固定金利）を借りた人でも11年目以降は段階金利が採用されるため、段階金利よりも低い固定金利の民間ローンに借り換えることはぜひ検討したほうがよいでしょう。


＜どのようなローンに借り換えればいい？＞
ローンの借り換えを検討する場合は、固定金利のローンに借り換えましょう。2006年から金利を低く抑える政策も解除され、今後は金利の上昇が予想されます。今現在の住宅ローン固定金利の水準は歴史的にみても諸外国先進国の状況をみてもまだまだ低金利です。しかしいつまでこの状況が続くかわかりません。ですから、今こそ長期固定金利のローンを利用するタイミングといえます。


＜ローン残高が担保評価額よりも多いけれど大丈夫？＞
借り換えと聞くと、「うちはローン残高が多くて担保評価額より大きいから無理」と思われる方もいます。つまり、現在利用している住宅ローンの借入残高のほうが、物件の担保評価額（時価）よりも多いため、古いローンの完済ができないのではと心配されているわけです。けれど心配ご無用です。担保評価額がローン残高より少なくても借り換えは問題なくできます。そもそも、最近の地価下落の影響もあって、多くのケースでは担保評価額がローン残高を下回っているのです。新しいローンで差額分を上乗せして設定するため、ローン残高が大きくても借り換えることが可能なのです。


以上が、借り換えローンの概要です。なんとなくイメージできたでしょうか？
次回以降は、より詳細について検討していきたいと思います。