太陽光発電について
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越谷大家です。
今回は、私の大好きな太陽光発電についてご紹介したいと思います。
私は現在、太陽光発電を屋根の上で2基、野立てで3基実践中です。
今、動いているものとしては、屋根の上がもう一つ、野立てが1基既に動いています。
他にも購入で企てているものが2区画あります。
何故こんなに太陽光発電を実践しているのかというと・・・
単純に安定的に儲かるからです！！
太陽光発電には前にお伝えしたように、2種類の方法があります。
1、アパート・マンションの上に乗せる方法
2、土地付き分譲太陽光を購入する方法
どちらも利益はしっかりとやり方次第で出ます。
私が浜松市のマンションの上に設置している太陽光発電は利回りが14％ぐらいあります。
土地を購入して太陽光を買ってもやり方によっては利回り12％以上で購入することもまだまだ可能です。
そんな案件も業者さんと仲良くなってくるといっぱい入ってきますので、
また物件が入り次第ご紹介させていただきますね！！
まずは、屋根の上を検討してみてはいかがでしょうか？
見積もりが出てくればメールをいただけるとご意見言わせていただきますよ！！
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貸コンテナについて
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越谷大家です。
今回は、貸コンテナについてご紹介したいと思います。
貸コンテナについては越谷大家も実践しておりませんが、
今後展開していこうかとも考えています。
貸コンテナは、所有・借地どちらでも良いですが、
土地に列車で引いているコンテナなどを置いて、物置スペースとして貸し出すことです。
借地でも始めることができるため、非常に高利回りで運用が可能です。
知り合いで実践されている人の話を聞くと、
一旦荷物を預けると減ることはなく、増えていく一方のようで、
長期間借りる人が多いのが特徴と言っていました。
また、コンテナ自体は非常に安く、
2段に積むと更に利回りは上がります。
利回り20％以上で運用も可能だとか・・・
5年で回収できちゃいますね。
後は、設備も必要ないため、
修繕リスクもないのが特徴です。
私もゆくゆく取り入れていこうと考えている投資法の一つです。
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越谷大家です。
皆さんは昨年一年間どんな一年間を送られましたでしょうか？？
一年は長いようで短いものです。
しかし、一つのことに専念したり、
一生懸命動いたりすると、
意外とちゃんと成果が出てくるものですね。
私は、昨年だけで家賃年収・売電収入が激増しました。
3月に浜松の物件の上に太陽光発電を設置。
6月には千葉に野立て太陽光(81.5kW)を購入。
8月には嫁と一緒に野立て太陽光(51.4kW)を2基購入。
9月には横浜市保土ヶ谷区に軽量鉄骨をオーバーローンで購入。
10月には越谷市に戸建を170万円で購入。
ようやく越谷に物件を持てました。
12月に戸田市に3DK区分マンション350万円で購入。
12月にもう一つ、三重県四日市に木造アパートをフルローンで購入。予定
同時に嫁名義でも千葉に新築アパートをオーバーローンで契約しました。
2015年だけで、キャッシュフローが1,150万円近く増えました。
不動産賃貸業としてだけでなく、
3月に楽待でコラムを書き始めたのも大きな変化でした。
そのおかげでか、今では月に2回ペースで
セミナー講師をさせていただくこととなりました。
楽待でコラムを書き始めてからたくさんの素晴らしい方と出会いました。
本当に不動産投資をやっていないと出会わなかったような
パワフルな人たちと知り合えたのも大きな宝物です。
そのお一人から出版社の社長を紹介していただき、
2016年1月に本の出版をさせていただくこととなりました。
本当に不動産投資・不動産賃貸業は自分を成長させることのできる
素晴らしい投資だと思います。
一方、危なっかしい投資をされていらっしゃる人も多くいると感じています。
2016年は危ない物件を購入する人を減らしたいと言う気持ちで
取り組んでいきたいと思っています。
幸いにも、不動産投資でのキャッシュフローが潤沢に
なってきましたし、法人を6月に立ち上げましたので、
2016年からは失敗する人を減らす方向で
なにか動いていきたいと考えています。
名古屋・大阪でセミナーをした際に、
ぶっちゃけ大家の会というものを立ち上げました。
こういったものをヒントに2016年も
メルマガの読者の方へ有益な情報発信を
していきたいと考えています。
2016年もこんな越谷大家をよろしくお願いいたします。
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賃貸併用住宅のデメリットについて
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12月分コラム
とうとう融資が締まる時期がやってきましたね・・・
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区分マンション決済当日に入居者が決まりました！！
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120228
～最新の融資状況について～
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120344
かかる経費を極力まで抑えた方法
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120458
売主さんがこれ以上は価格を下げてくれないと言っていたので、別の切り口で100万円の指値に成功しました！！
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120347
350万円で区分マンションを購入した時の総購入額を大公開！！
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120578
内見はいっぱいあるのに、部屋が成約しなかった理由・・・
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120952
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越谷大家です。
賃貸併用住宅のメリットはご理解いただけましたでしょうか？
私も賃貸併用住宅のメリットに吸い込まれて、ゆくゆく購入する予定です。
さて、そんな賃貸併用住宅にもデメリットはあります。
１、何個もローンを組めない
住宅ローンを使って、住宅を手に入れる方法です。
そのため、何物件も購入することはできません。
つまり、好立地な土地への賃貸併用住宅は一つ購入すると終わります。
２、完全な一軒家ではなくなります。
ここは好き嫌いの分かれるところですが、
完全な一軒家を欲しがる人も多くいます。
私の知り合いにも賃貸併用を勧めてみたところ、
自分の家なのに、横（上下）に知らない人が住むなんで考えれない！！
と言われてしまいました・・・
結果その人は4,000万円以上する駅近の分譲マンションを購入していました・・・
３、施工会社が少ない
今現在、賃貸併用住宅を作れる業者は限られてきます。
私も知っているところは少ないです・・・
そのため、購入するのは少し困難を極めます・・・
デメリットもありますが、好立地な場所に立てることができれば、
売却することも簡単なので、一度チャレンジしてみることもありかもしれません。
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賃貸併用住宅のメリット
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越谷大家です。
戸建て投資法のメリット・デメリットはご理解いただけましたでしょうか？
メリットが非常にありますが、私には今はデメリットが勝ってしまっているので、
後何年かしてからなら本格的に始めてもいいのかな？と思います。
皆様はいかがでしょうか？？
さて、今回は、賃貸併用住宅のメリットについてお伝えしたいと思います！！
賃貸併用住宅とは？？
賃貸併用住宅とは、自宅の建物の一部を賃貸住宅にした住まいのことです。
つまり同じ建物に、自分と入居者が住むということですね。
メリットがたくさんあります。
１、自宅面積が半分以上あれば住宅ローンが使える。
通常、賃貸物件は不動産投資用の融資かプロパーローンを引くことになります。
しかし、金利が高い・・・
でも、賃貸併用住宅であれば、住宅ローンの金利で借りることが可能です。
例えばですが、0.5％で融資を引くことも可能です。
２、自宅を好立地で手に入れることができる。
賃貸物件を購入するついでに自宅が手に入ると考えれば、
多少利回りが落ちたとしても好立地に購入することができます。
なぜなら、住宅ローンなので、３５年融資が可能だから。
年間の返済額が減るため、入居者の家賃だけで物件購入のローンを返すことも可能です。
なおかつ、入居者と同じ建物に住んでいるため、管理をお願いしなくてもできてしまうと言います。
うーん、、、私も好立地に住もうと考えているため、賃貸併用住宅もありと考えています！！
多くの金融機関は住宅の面積の半分以上を自分の住まいにする等の制約があるものの
住宅ローンの返済分以上に家賃が取れていれば、ただで自分の住まいが手に入り、
プラス多少の収入を得ることができるという最大のメリットがあります。
住宅ローンを使えるため、年数が35年、金利も1％以内に抑えることも可能です。
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戸建て投資法のデメリットについて
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越谷大家です。
先日、戸建て投資法のメリットをお伝えさせていただきましたが、
いかがでしょう？
戸建て投資法がやりたくなりましたか？
私も埼玉県越谷市にて戸建てを170万円で購入しております。
本当に100万円台で購入できるんだということを証明できた事例です。
しかしながら、やはりデメリットもあると思っています。
1、リフォームのスキル・知識が必要
キレイな戸建てであれば、ほとんどリフォームしなくてもすぐに賃貸ができるかと思います。
しかしながらそんな物件はやはり高額です。
何故かというと、実需（自分で購入し住む人）の人が購入する可能性もあるからです。
つまり、格安な物件というのは結構手をかけて直さないといけないということです。
これを全て業者に投げてしまうと、
実需の人のように拘るとリフォームに500万円、1,000万円かかってしまいます・・・
賃貸業にこんなにリフォーム代を使っていてはいけません。
家賃が10万円の部屋でも回収に単純計算でも8年以上かかってしまいますから・・・
つまりリフォーム代をどれだけ抑えるかが重要になってきます。
必要ならば自分ですることもしないといけません。
2、スピードが遅い
なんといってもここです・・・
家賃5万円、6万円しか取れない家に時間・手間がかかりすぎますし、
一戸購入するのにもアパート一棟買うのと同じ労力がかかってしまいます・・・
もったいないですね・・・
着々と時間をかけながらできるマメな人にはおススメです！！
3、効率が悪い
例えば、10部屋のアパートならなにか1部屋空室等が起こり、行くことになったとしても、
他の部屋の用事を済ませることもできます。
また、行ったついでに草むしりやちょっとした清掃をすることもできます。
しかし、戸建てはその家だけのために動かないといけません。
近い距離でやっていればそれほど苦にはならないのですが、
行くのに1時間かかる距離だとちょっと躊躇してしまいますよね・・・
時間がもったいないですよね・・・
是非自分の性格も考えながら投資手段を決めていただけますと幸いです。
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戸建て投資法のメリットについて
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本日は戸建て投資法のメリットについてお話ししたいと思います。
最近流行りつつある戸建て投資法です。
同じ楽待コラムニストでも、日曜大家さんや、サーファー薬剤師さん、上條直子さんがいらっしゃり、
どのお方も素晴らしく、利回り20％を叩き出しています。
そんな戸建て投資法のメリットについてお話ししたいと思います。
1、先ほども出ていたように利回りが非常に高くすることができるのが戸建て投資法です。
よく、夢のマイホーム！！と言われます。
本当に一戸建てを35年ローンで購入して、資産でしょうか？
購入した時は3,000万円、4,000万円でも、
築30の価値っていくらぐらいでしょうか？
先日のメルマガでもお話しさせていただきましたが、
木造の耐用年数は22年です。
つまり、築30年経った物件というのは、建物価格0円だと銀行は見ます。
（モチロン価値はあるのですが・・・）
つまり購入する人は土地代マイナス建物の解体費で購入することが可能です。
そして、一番面白いのが、
戸建て投資は相場というものがありません。
売主が極端な話、10万円で売るよ！！
と言ってくれれば、10万円でも購入することが可能です。
つまり、購入する金額が自由自在ということです。
2、長期間入居していただける。
これも戸建て投資のメリットの一つです。
戸建てに好んで住まれる方は、ご高齢の方や、ファミリーの人が多いです。
つまり、長期間住んでいただける人が入居をされるということです。
短期間で入れ替わると、入居募集が必要であったり、
AD費が必要であったりしますが、長期間入居されていると
この経費が掛かりません。
3、トラブルが起きにくい
また、戸建てに住まれる人は、自分でたいていのことをされます。
掃除であったり、多少のDIYだってしてくれます。
草むしりだってしてくれます。
また、近隣の人ともうまくやってくれる人が多いです。
つまりトラブルが起きにくい。
そんなメリットもあります。
戸建て投資法をしてみたくなりましたか？？
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一棟RC投資のデメリットについて
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一棟RCのロケットエンジン的な投資法を納得していただけましたでしょうか？
ただ、そんな一棟RCマンション投資でもデメリットはあります。。。
1、固定資産税・都市計画税や、不動産所得税が非常に高い・・・
これは積算価値が高いからですが、
税金が高いケースが多いです。
例えば、私が購入した浜松市の物件・・・
RCであるために積算価値がそこそこ取れています。
そのため、購入から半年後に来る不動産所得税が、90万円程しました。
また、毎年の固定資産税・都市計画税（固都税という）が年間50万円近くします。。。
モチロンその分家賃が取れてはいますが・・・
2、修繕がめんどくさい・・・
壁にもコンクリートが流し込まれているため、防音・耐火といったメリットはあるものの、
壁に穴を空けるのが非常に大変です・・・
そのため、間取り変更する際やリフォームをする際に、
工事自体ができなくなったり、費用が多くかかってしまったりします・・・
そういったデメリットもあるのが、一棟RC投資ですが、
始めからそういった費用がかかるものだと理解していれば、
あまり怖くない投資なのかもしれません。
ご参考にしていただけましたら幸いです。
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一棟RC投資のメリットについて
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いつもご覧いただき、ありがとうございます！
越谷大家です。
色んな投資法のメリット・デメリットを書いておりますが、
いかがでしょうか？
ご参考になる部分等ありますでしょうか？
もしありましたら下に書いてあるメールアドレスまでご意見等いただけますと幸いです。
さて、本日は私も2棟所有しております、
一棟RCマンション投資のメリットについてお話ししたいと思います。
1．融資期間が長くとれる
RCの耐用年数は47年です。
つまり、大抵の銀行では融資期間が47年目まで取れるということです。
先日お話しした通り木造ですと、築20年経過した物件だと融資期間が計算上だと2年程度になってしまい
ます。
一方同じ地区年数でもRCマンションだと27年融資期間が取れます。
融資期間が長くとれるということは、年間の返済額が下がり、
しいては、年間のキャッシュフローが上がります。
投資初期はできるだけキャッシュフローを多くとるために、
融資期間は長くした方が絶対に良いです！！
つまり融資期間が長く取れるRCマンション投資法は融資面で良いと思います。
2、RCマンションは防音・耐火・耐震面で良い
RCマンションは頑丈な造りとなっていますので、
横の部屋の音が簡単な造りの木造に比べて音が漏れにくくなっています。
つまり、住居者同士のトラブルが少なくなってきます。
また、コンクリートは火にも強いので、防火にもなります。
その上、造りが頑丈なので、耐震にもなります。
つまり、長く建物を使えるメリットがあります。
3、売却しやすい
売却する際にもRCマンションは良いです。
積算価値が落ちにくいのと、買主の融資期間がしっかり取れますので、
買主側も融資を受けやすくなります。
そんなメリットがRCマンションにはありますので、
RCマンションはロケットのような投資法だとよく言われています。
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先日は一棟アパートのメリットについて書かせていただきました。
一棟アパートは非常に投資効率の良い投資法です。
木造だと素人でも多少手を加えれる場所もあります。
工夫次第でイロイロなことができるので、
越谷大家オススメの投資法です。
ただ、そんな一棟アパートにもやはりデメリットがあります。
1.耐用年数が木造なので短い。
(木造は22年です。軽量鉄骨は19年。)
一棟アパートで一番多い築年数は20年～25年辺りだと思います。
理由もたくさんありますが、
・大規模修繕が必要になってくる
・売主がちょうど20年経つと高齢になってくる
・減価償却が取れなくなってくる
時期だからです。
銀行の融資も木造は22年目までと言われることが多く、
築20年の物件ですと、融資期間が2年です。
と銀行は平気で言ってきます。
はい、それでは回りません。
つまり、木造アパート築20年の物件は融資を組み辛いです。
2.修繕費が高くなる
あまり手を掛けられていない物件ですと、
大規模修繕で100万円、200万円平気で飛んでいきます。
一棟丸ごとの投資のため、
外壁や屋根の維持も定期的にしないといけません。
草むしりだってしないといけません。
廊下の掃除だって必要です。
意外とかかってきますので、
全部を外注するとかなりお金がかかってしまい、
やり方によっては利益が残ってこないという状態にもなってしまいます。
メリット、デメリットありますので、
上手くメリットを活かせるようなスキームが必要かと思います。
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