イクダイ産業（有）のちょっと小耳に

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20Mar
- No.16　　不動産業界を驚かせた異例の地価上昇（参考資料より抜粋）
  近年、熊本県菊陽町・合志市・大津町では、地価が大きく上昇しています。急激な地価上昇の背景には、世界最大級の半導体企業「ＴＳＭＣ」（台湾企業）の進出がありました。※ＴＳＭＣ（敷地は約53万㎡(第一工場、第二工場）、従業員は約34,000人規模といわれています。）※熊本県菊陽町、合志市、大津町の地価上昇率（参考）大津町　　商業地 33.2％上昇菊陽町　　商業地 30.8％上昇大津町　　住宅地　10.1％上昇菊陽町住宅地 10.5％上昇合志市住宅地 9.8％上昇工場がある菊陽町とその周辺の合志市・大津町の合計人口は約14万5,000人と比較的小規模な自治体ですが、◎菊陽町は、農業地帯　大量の地下水に恵まれ、空港や高速道路などが整っている◎国立熊本高専、県立技術短期大学など専門の人材も育成されているなど誘致の要素になっているそうです。
11Feb
- No.15　確定申告前にチェック
  　給与（給与所得）　年金（雑所得）　個人事業所得（地代、家賃、駐車場料金、礼金、返還不要の敷金、更新料、名義書換料など）※総所得金額（1＋2＋3）に基づいて最終的な所得税額、住民税額が計算されます。※退職所得や遺族年金、障害年金は、収入に含みません。詳細は、税理士、国税庁のホームページなどにお問い合わせください。※確定申告期間は、2月16日（月）から3月16日（月）までです。
20Jan
- No.14　マンションで進行する「2つの老い」
  マンション世帯主が、70歳以上築年数が40年以上　居住者の高齢化により、管理不全を起こした老朽化のマンションが増える恐れがあります。◎2026年4月1日より施行される法律が下記のとおりになります。　※管理に無関心な区分所有者や所在不明の区分所有者を除外する仕組みが創設されました。◎　決議は、出席者の多数決となります。　　（建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議は、除く）詳細は、区分所有法を参照ください。☆決議具体例　(例）建物の維持保存の観点から定期的に実施することが予定されている外壁や屋上防水工事等のいわゆる大規模修繕工事を実施するための決議
20Dec
- Ｎｏ．13　　土地や建物を売った場合の譲渡所得の税金のしくみ
  個人が土地や建物を売却し利益が生じた時その利益に対し、所得税と住民税がかかります。5年以上所有と5年以下の所有によって譲渡税が違います。売却金額原価（購入額または、売却金額×5％）居住財産の場合　3,000万円控除諸経費（測量代、仲介料、登記料等）譲渡税は（①売却金額より（②原価＋③居住用財産＋④諸経費）を差引いた金額に5年以上20％、5年以下39％の譲渡税が課税されます。）よって　純手取額は、①売却金額より（④諸経費＋⑤譲渡税）を差引いた金額となります。追伸　その他に東北復興税2.1％と健康保険料がアップします。詳細はお問い合わせください。
20Nov
- No.12 相続時に代償分割で取得した不動産について
  【問題】遺産分割協議の結果　長男が不動産を単独相続する代わりに兄弟姉妹等に代償金として支払った金額は、長男が売買するときに取得費として算入することが出来るのか？☆答え出来ない
20Oct
- No.11　相続税
  亡くなった人（被相続人）から財産の移転を受けた場合にかかる費用です。①　相続の対象とされない財産　　〇　相続人のもらった生命保険金のうち一人当たり500万円まで　　〇　相続人のもらった退職金のうち一人当たり500万円まで②　課税遺産総額　　基礎控除額は、次の算式で計算します　　◎3000万円　＋　600万円　×　法定相続人の数したがって各人の課税価格の合計額が基礎控除以下であれば相続税は、かからないことになります。③　法定相続分は次のようになっています。　　　　　※追伸　詳細は、税理士、司法書士の先生等にお尋ねください。
20Sep
- No.10 住宅取得等資金の贈与を受けたとき
  贈与税とは個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。特に時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、贈与というイメージは薄いのですが、税法上、贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意してください。①　暦年課税制度の計算方法暦年課税制度とはいわゆる一般的な贈与税です。1月1日から12月31日までに1人の人が受け取った財産に対して課税します。｛贈与を受けた財産の価格の合計－基礎控除（１１０万円）｝×税率＝税額＊基礎控除が１１０万円ありますから、年間１１０万円までの贈与については、税金がかかからないということになります。②内助の功は、マイホームでおかえし！　婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産（または居住用不動産の取得のための金銭）の贈与を受けた場合で、贈与を受けた年の翌年の３月１５日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みであるときは、贈与税の配偶者控除といって、2,000万円まで税金がかかりません。ただし、この制度はその夫婦に対して一度しか適用されません。③　教育資金贈与<p style="text-indent: 1rem;">祖父母などから３０才未満の子や孫が「教育資金」の一括贈与（最大1500万円）を受けた場合の贈与税の非課税制度もあります。
20Aug
- No.9 賃借人の自死と損害賠償義務の範囲（判例より）
  賃借人の自死と損害賠償義務の範囲（判例より）Ａ．原状回復費用と賃料2年分程度の損害賠償請求が認められた判決がありましたＢ．自死により責任を負う者　　①賃借人の連帯保証人　　②賃借人の相続人Ｃ．個人の連帯保証人の保証契約は、2020年4月1日以降に施行された民法（債権法）により極度額の定めがなければ無効とされます。　　その根拠としては、賃借人は、賃貸人から借りている物件を善良な管理者の注意をもって保管する義務を負うとされています。　　※事案に応じて弁護士等の専門家のアドバイスを受けながら対応するのが最良と思います。　　※不慮の死以外の死が発生し概ね3年経過した後は、原則として次の賃貸人に告げなくても良いとされています。
20Jul
- No.8 不動産取得時　どんな税金がかかるの？
  土地や住宅を購入（取得）したり、住宅を新築した場合次の様な税金がかかります。印紙税（国税）売買契約書を結ぶときの契約書登録免許税（国税）自分の権利を明らかにする為に登記する不動産取得税（地方税）土地・住宅を買ったり住宅を新築・増改築した時贈与税：住宅資金の贈与を受けた時（国税）住宅を取得する時、親や親戚などから資金の贈与を受けた時相続税（国税）相続や遺贈によって土地・住宅を財産とした時所得税の住宅ローン控除（国税）税金は、納めるのが通例ですが戻ってくるものあります。住宅会社に相談ください。詳しく説明されます。◎上記以外に仲介料及び消費税が売買などされた場合必要になります。
20Jun
- Ｎｏ.7　自力救済の禁止
  アパートの借主が行方不明・逮捕・拘留されて連絡がとれず、直近3ヵ月の家賃も支払われていず、緊急連絡先である借主の親に連絡した所私物を処分して欲しいと言われ、又鍵を交換しても良いといわれたが実行してして良いか？答えは・・・ＮＯ自力救済禁止として法律で禁止されています。借主の同意を得るか建物明渡請求訴訟を提起して強制執行により明渡しを実行することが必要です。問題が無ければ2週間から1ヵ月で判決が出ます。
20May
- Ｎｏ.6 賃貸マンションの敷地、室内での喫煙
  賃貸マンションの敷地、室内での喫煙受動喫煙による私生活への支障事業への支障事業商材、家財への被害健康被害等が同一マンションの303号室の居住者から305号室の居住者に損害金を請求する提訴が提起された事例が記載されました。（賃貸借契約書には、喫煙を禁止する特約はありませんでした。）※入居者、不動産業者が留意すべき点ではないかと思い、ちょっと小耳に記載しました。
20Apr
- 空き家問題
  他人事ではない1．空き家の現状　2024年5月統計　全国で900万戸　1位　山梨　　2位　和歌山　3位　長野・徳島　4位　鹿児島(20%) *鹿児島県は、この25年で185,000戸と2倍に増加しています。2．空き家の原因　Ａ　少子高齢化や人口減少　Ｂ　ライフスタイルの変化（市街地マンションなどへの移住）　Ｃ　相続問題3．放置の原因　Ａ　空き家を売りたくない。　Ｂ　解体に費用がかかる。　Ｃ　家族の意向がまとまらない。4．空き家放置リスク　Ａ　老朽化による倒壊　Ｂ　放火による火災　Ｃ　害虫の発生　Ｄ　枝のはみ出し　Ｅ　悪臭5．解体工事費の公的援助について　＜鹿児島市の場合＞　①　事前に工事申請書を建築指導課に出す。　②　家屋解体費用の1／3か、最高30万円以内の補助
20Mar
- 民法：宅建業法相続財産に含まれる不動産の賃料債権の取り扱いについて
  相続開始後に相続財産である不動産から発生した賃料は、相続財産には含まれない。遺産分割協議成立までの間に相続財産である賃貸不動産などから生じた賃料債権は、遺産分割協議書等の取り決めがない場合、遺産分割とは無関係に各相続人にその法定相続分に従って分割されます。
20Feb
- 借主バルコニーから他の貸室等への浸水被害について
  借主にも善管注意義務違反が実際にあった判例から（民法：宅建業法）台風１５号（令和元年９月８日）が関東地方を通過し大雨が発生。本件（４階バルコニー）に溜まった水が階下３階、２階の天井、壁、床への浸水被害が発生しました。その原因は、４階借主が、バルコニーの清掃を怠ったのが原因（善管注意義務違反）として修理費用を４階借主が支払う判例が出ました。本件のような事例もある事から宅建業者は、賃貸借を行う場合、トラブル回避の観点からも排水口を清掃する等の善管注意義務があることを借主に伝える必要があります。※善管注意義務とは、社会通念上あるいは客観的に見て当然要求される注意を払う義務のことで、何かを委任された人に対して発生する義務です。
20Jan
- 空き家の発生を抑制する特例措置
  空き家の発生を抑制する為の特例措置空き家の発生を抑制する為の居住用財産を譲渡した場合の特例措置相続人　2名まで　　一人当たり3000万円相続人　3名以上　　一人当たり2000万円昭和56年5月31日以前に建築された家屋に限ります。相続開始日から起算して3年を経過する日の12月31日までその他特例チェックシートをクリアした居住用財産に限ります。※国土交通省サイト
20Dec
- 人口が今後どんどん減少傾向にある
  日本の人口は、どんどん減少傾向になる社会保障財政の困窮化にとどまらず、社会全体の活力を削ぐことになり、また、様々な業界において人手不足が深刻な問題になるようです。新規採用、中途採用も各業界　厳しい時代になってきます。