イクダイ産業（有）のちょっと小耳に

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20Sep
- NO.22 定期借地権には下記の３種類があります。
  ①一般的借地権（借地借家法２２条）→契約期間50年以上②事業用定期借地権（借地借家法２３条）→期間10年以上50年未満③建物譲渡特約付き借地権（借地借家法２４条）30年以上普通借地権の特徴として解約申入れや更新拒絶の際に正当な事由が必要な事。法廷更新制度。建物買取請求権があります。→（正当な理由がない場合、従前と同じ内容で更新される）一般的借地権は更新は無く、契約期間が満了すると終了します。
20Aug
- NO.21-2【人口・世帯数の推移（鹿児島県）】
  【鹿児島県の人口・世帯数の推移（鹿児島県）】　※鹿児島県内で世帯数が増加した地域を掲載しています。いずれも微増となっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　令和６年10月1日令和7年10月1日人口世帯数人口世帯数増減鹿児島県 1,531,712 731,098 1,514,179 730,424 （－）鹿児島市 583,161 285,840 579,202 287,018 （＋）鹿屋市 97,574 46,303 96,568 46,328 （＋）出水 50,402 23,151 49,821 23,154 （＋）西之表 13,851 7,022 13,586 7,028 （＋）霧島 121,379 57,700 120,692 57,976 （＋）姶良 76,854 34,234 76,781 34,532 （＋）
- NO.２１　鹿児島県、全国、九州の住宅着工統計が発表されました。
  【住宅着工数（鹿児島県，全国，九州（令和７年）】総数持家貸家社宅分譲マンション分譲一戸建て全国 740,667 201,285 324,991 6,222 89,888 115,935 九州 73,329 21,580 33,776 445 7,596 9,884 鹿児島 6,873 3,143 2,233 14 571 912 鹿児島県，全国，九州の住宅着工の統計(2026年7月31日国土交通省）が発表されました。令和7年の新築着工数は全国では前年比6.5％減、３年連続前年比を下回って落ち込みました。鹿児島県は前年比15.4％減の6,873戸で4年連続マイナスです。原因として　　　①人口減による長期的な需要減少　　　②物価高での家計圧迫　　　③建築資材の高騰※これからの住まいは「新しく建てることに加えて、今ある住まいをどう活かすかも大切な時代に少しずつ変わってきているように感じます参考までに、NO.21-2のブログでは、人口・世帯数の推移（鹿児島県）も掲載します。<span left="" style="font-size:12.0pt;font-family:"ＭＳＰゴシック";mso-bidi-font-family:"ＭＳＰゴシック";mso-font-kerning:0pt;
20Jul
- No.20　「狭いから選ばれない」物件を暮らしやすそうで選ばれる物件へ
  賃貸住宅において、入居者の不満として上位にあげられるのが「収納が少ない」「収納が使いにくい」という点です。実際に、その声は４１．１％にも上るという統計が出ています。しかし、収納を多くすれば不満が解消できるかというとそういう訳ではないようです。内見時にどこにどのようなものを置いたら「片づけがしやすそう」と暮らしのイメージを思い描いて内見頂いておりますので、これからは、不動産会社やオーナー様も入居希望者の方と共にリノベーション、賃料等を考え提案する必要性が出てきているようです
20Jun
- №１９　住宅事情、少し変わってきています。
  最近、住宅に関するデータを見ていると、少し気になる変化が出てきています。2025年の新設住宅着工数は約74万戸となり、実は3年連続で減少しています。特に「持家（戸建住宅）」の減少が目立ち、住宅の選ばれ方が変わってきているようです。■新設住宅着工数の推移　※国土交通省「令和7年統計調査報告書」こうして見ると、特に持家はこの2年で大きく減っていることが分かります。では、なぜこのような動きになっているのでしょうか？まず一つは、建築費の上昇です。資材や人件費の高騰により、住宅価格が全体的に上がってきています。「建てたいけど少し様子を見ようかな…」という方も増えている印象です。次に、住まいに求めるものの変化です。最近は、戸建よりもマンションなどの「便利な立地」を重視される方が増えています。通勤や買い物のしやすさ、管理のしやすさなどが選ばれる理由になっています。さらに、戸建住宅については・お手入れの手間がかかる・将来売却する際に売れにくいケースもあるといった点も、少しずつ意識されるようになってきました。これまで「地方は戸建が主流」と言われていましたが、最近では地方でも、・病院や学校が近い・買い物しやすい・移動しやすいといった理由から、マンション志向が見られるようになっています。住宅はとても大きなお買い物。だからこそ今は、「価格」「利便性」「将来性」などをバランスよく考える時代になってきているのかもしれません。ちょっとした変化ですが、今後の住まい選びの参考になれば幸いです
20May
- No.18　住所変更登記が義務化されています（2026年4月〜）
  ２０２４年４月に相続登記を義務化しました。２０２６年４月からの住所変更登記の義務化はこれに続くものです。住所変更登記はフォームの終わり「まだ先の話かな？」と思っている方も多いかもしれませんが、不動産をお持ちの方で、〇引越しをした〇結婚などで指名や住所が変わった〇登記をそのままにしている等の場合は「そのうちでいいかな」と思っている間に、気付けば数年経っていることもあります。実際、昔の住所のままになっていて、いざ売却や相続の時に戸籍や書類集めが大変になることもあります。”まだ大丈夫”のうちに一度確認しておくことをおすすめしますまた、２０２８年３月３１日までに住所変更登記を行えば義務違反になりませんが、正当な理由なく住所変更登記をしない場合、５万円以下の過料の対象となる可能性があります。変更登記には、通常、登録免許税がかかりますが、スマート変更登記（検索用情報の申出）をしておくことで登録免許税の負担が生じない運用になる予定です。詳しくは法務局にお問い合わせ下さい。
20Apr
- No.17　賃料上昇で見直される「定期借家契約」とは（2000年3月施行）
  最近の賃料上昇に伴い、「定期借家契約」が改めて注目されています。今回は、通常の賃貸契約との違いを分かりやすく解説したいと思います。従来から一般的に使われている「普通借家契約」は、契約が満了しても借主が済み続けたいと希望すれば原則として契約は更新されます。そのため、正当な理由がない限り、貸主から更新を拒否したり、退去させることは難しいという特徴があります。つまり、借主の権利が非常に強く守られている契約です。その結果、更新時に家賃の値上げをお願いしても借主が応じないケースも多く、貸主側にとっては賃料の見直しが難しいという面があります。一方で「定期借家契約」はあらかじめ定めた契約期間が満了すると更新されず契約が終了する契約です。定期借家契約には次のような特徴があります。◎一定期間だけ貸出しをしたい物件がある場合に便利　転勤予定・将来自己使用予定の物件などに最適◎短期間契約も可能　1年未満の契約もOK◎次の賃料を自由に設定できる　契約終了後、新たな条件で再募集が可能物価や賃料など、さまざまなものが値上がりをしている今、契約形態の選び方も、これまで以上に大切なポイントになってきているようです。物件の状況や、今後の使い方に合わせて、無理のない形で検討してみるのもよいかもしれませんね
20Mar
- No.16　　不動産業界を驚かせた異例の地価上昇（参考資料より抜粋）
  近年、熊本県菊陽町・合志市・大津町では、地価が大きく上昇しています。急激な地価上昇の背景には、世界最大級の半導体企業「ＴＳＭＣ」（台湾企業）の進出がありました。※ＴＳＭＣ（敷地は約53万㎡(第一工場、第二工場）、従業員は約34,000人規模といわれています。）※熊本県菊陽町、合志市、大津町の地価上昇率（参考）大津町　　商業地 33.2％上昇菊陽町　　商業地 30.8％上昇大津町　　住宅地　10.1％上昇菊陽町住宅地 10.5％上昇合志市住宅地 9.8％上昇工場がある菊陽町とその周辺の合志市・大津町の合計人口は約14万5,000人と比較的小規模な自治体ですが、◎菊陽町は、農業地帯　大量の地下水に恵まれ、空港や高速道路などが整っている◎国立熊本高専、県立技術短期大学など専門の人材も育成されているなど誘致の要素になっているそうです。
11Feb
- No.15　確定申告前にチェック
  　給与（給与所得）　年金（雑所得）　個人事業所得（地代、家賃、駐車場料金、礼金、返還不要の敷金、更新料、名義書換料など）※総所得金額（1＋2＋3）に基づいて最終的な所得税額、住民税額が計算されます。※退職所得や遺族年金、障害年金は、収入に含みません。詳細は、税理士、国税庁のホームページなどにお問い合わせください。※確定申告期間は、2月16日（月）から3月16日（月）までです。
20Jan
- No.14　マンションで進行する「2つの老い」
  マンション世帯主が、70歳以上築年数が40年以上　居住者の高齢化により、管理不全を起こした老朽化のマンションが増える恐れがあります。◎2026年4月1日より施行される法律が下記のとおりになります。　※管理に無関心な区分所有者や所在不明の区分所有者を除外する仕組みが創設されました。◎　決議は、出席者の多数決となります。　　（建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議は、除く）詳細は、区分所有法を参照ください。☆決議具体例　(例）建物の維持保存の観点から定期的に実施することが予定されている外壁や屋上防水工事等のいわゆる大規模修繕工事を実施するための決議
20Dec
- Ｎｏ．13　　土地や建物を売った場合の譲渡所得の税金のしくみ
  個人が土地や建物を売却し利益が生じた時その利益に対し、所得税と住民税がかかります。5年以上所有と5年以下の所有によって譲渡税が違います。売却金額原価（購入額または、売却金額×5％）居住財産の場合　3,000万円控除諸経費（測量代、仲介料、登記料等）譲渡税は（①売却金額より（②原価＋③居住用財産＋④諸経費）を差引いた金額に5年以上20％、5年以下39％の譲渡税が課税されます。）よって　純手取額は、①売却金額より（④諸経費＋⑤譲渡税）を差引いた金額となります。追伸　その他に東北復興税2.1％と健康保険料がアップします。詳細はお問い合わせください。
20Nov
- No.12 相続時に代償分割で取得した不動産について
  【問題】遺産分割協議の結果　長男が不動産を単独相続する代わりに兄弟姉妹等に代償金として支払った金額は、長男が売買するときに取得費として算入することが出来るのか？☆答え出来ない
20Oct
- No.11　相続税
  亡くなった人（被相続人）から財産の移転を受けた場合にかかる費用です。①　相続の対象とされない財産　　〇　相続人のもらった生命保険金のうち一人当たり500万円まで　　〇　相続人のもらった退職金のうち一人当たり500万円まで②　課税遺産総額　　基礎控除額は、次の算式で計算します　　◎3000万円　＋　600万円　×　法定相続人の数したがって各人の課税価格の合計額が基礎控除以下であれば相続税は、かからないことになります。③　法定相続分は次のようになっています。　　　　　※追伸　詳細は、税理士、司法書士の先生等にお尋ねください。
20Sep
- No.10 住宅取得等資金の贈与を受けたとき
  贈与税とは個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。特に時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、贈与というイメージは薄いのですが、税法上、贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意してください。①　暦年課税制度の計算方法暦年課税制度とはいわゆる一般的な贈与税です。1月1日から12月31日までに1人の人が受け取った財産に対して課税します。｛贈与を受けた財産の価格の合計－基礎控除（１１０万円）｝×税率＝税額＊基礎控除が１１０万円ありますから、年間１１０万円までの贈与については、税金がかかからないということになります。②内助の功は、マイホームでおかえし！　婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産（または居住用不動産の取得のための金銭）の贈与を受けた場合で、贈与を受けた年の翌年の３月１５日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みであるときは、贈与税の配偶者控除といって、2,000万円まで税金がかかりません。ただし、この制度はその夫婦に対して一度しか適用されません。③　教育資金贈与<p style="text-indent: 1rem;">祖父母などから３０才未満の子や孫が「教育資金」の一括贈与（最大1500万円）を受けた場合の贈与税の非課税制度もあります。
20Aug
- No.9 賃借人の自死と損害賠償義務の範囲（判例より）
  賃借人の自死と損害賠償義務の範囲（判例より）Ａ．原状回復費用と賃料2年分程度の損害賠償請求が認められた判決がありましたＢ．自死により責任を負う者　　①賃借人の連帯保証人　　②賃借人の相続人Ｃ．個人の連帯保証人の保証契約は、2020年4月1日以降に施行された民法（債権法）により極度額の定めがなければ無効とされます。　　その根拠としては、賃借人は、賃貸人から借りている物件を善良な管理者の注意をもって保管する義務を負うとされています。　　※事案に応じて弁護士等の専門家のアドバイスを受けながら対応するのが最良と思います。　　※不慮の死以外の死が発生し概ね3年経過した後は、原則として次の賃貸人に告げなくても良いとされています。
20Jul
- No.8 不動産取得時　どんな税金がかかるの？
  土地や住宅を購入（取得）したり、住宅を新築した場合次の様な税金がかかります。印紙税（国税）売買契約書を結ぶときの契約書登録免許税（国税）自分の権利を明らかにする為に登記する不動産取得税（地方税）土地・住宅を買ったり住宅を新築・増改築した時贈与税：住宅資金の贈与を受けた時（国税）住宅を取得する時、親や親戚などから資金の贈与を受けた時相続税（国税）相続や遺贈によって土地・住宅を財産とした時所得税の住宅ローン控除（国税）税金は、納めるのが通例ですが戻ってくるものあります。住宅会社に相談ください。詳しく説明されます。◎上記以外に仲介料及び消費税が売買などされた場合必要になります。
20Jun
- Ｎｏ.7　自力救済の禁止
  アパートの借主が行方不明・逮捕・拘留されて連絡がとれず、直近3ヵ月の家賃も支払われていず、緊急連絡先である借主の親に連絡した所私物を処分して欲しいと言われ、又鍵を交換しても良いといわれたが実行してして良いか？答えは・・・ＮＯ自力救済禁止として法律で禁止されています。借主の同意を得るか建物明渡請求訴訟を提起して強制執行により明渡しを実行することが必要です。問題が無ければ2週間から1ヵ月で判決が出ます。
20May
- Ｎｏ.6 賃貸マンションの敷地、室内での喫煙
  賃貸マンションの敷地、室内での喫煙受動喫煙による私生活への支障事業への支障事業商材、家財への被害健康被害等が同一マンションの303号室の居住者から305号室の居住者に損害金を請求する提訴が提起された事例が記載されました。（賃貸借契約書には、喫煙を禁止する特約はありませんでした。）※入居者、不動産業者が留意すべき点ではないかと思い、ちょっと小耳に記載しました。
20Apr
- 空き家問題
  他人事ではない1．空き家の現状　2024年5月統計　全国で900万戸　1位　山梨　　2位　和歌山　3位　長野・徳島　4位　鹿児島(20%) *鹿児島県は、この25年で185,000戸と2倍に増加しています。2．空き家の原因　Ａ　少子高齢化や人口減少　Ｂ　ライフスタイルの変化（市街地マンションなどへの移住）　Ｃ　相続問題3．放置の原因　Ａ　空き家を売りたくない。　Ｂ　解体に費用がかかる。　Ｃ　家族の意向がまとまらない。4．空き家放置リスク　Ａ　老朽化による倒壊　Ｂ　放火による火災　Ｃ　害虫の発生　Ｄ　枝のはみ出し　Ｅ　悪臭5．解体工事費の公的援助について　＜鹿児島市の場合＞　①　事前に工事申請書を建築指導課に出す。　②　家屋解体費用の1／3か、最高30万円以内の補助
20Mar
- 民法：宅建業法相続財産に含まれる不動産の賃料債権の取り扱いについて
  相続開始後に相続財産である不動産から発生した賃料は、相続財産には含まれない。遺産分割協議成立までの間に相続財産である賃貸不動産などから生じた賃料債権は、遺産分割協議書等の取り決めがない場合、遺産分割とは無関係に各相続人にその法定相続分に従って分割されます。

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