• 19 Jan
    • 軒裏の仕上について

      2018年が明けて早くも20日が過ぎようとしています。年々時間が過ぎるのが早く感じるのは歳をとったからでしょうか。本日は、既築の木造建物を診断や調査に伺うとよく目にするのが軒裏部分(屋根の裏側)にピーリングと呼ばれる材料を使っている物件です。このピーリングと呼ばれる材料はプリント化粧合板と呼ばれ、ベニア板に化粧合板を表面に貼った建材で、木目調などが一般的に普及しています。コストも比較的安く、最初は木目が綺麗ためよく使われる材料です。最近では防火構造にも使える品物も出ているので防火地域などにも使えるようになっています。そこで、良くある問題点は写真のように20年くらい前に施工されたピーリング材は、①まず色があせてくる。白くなります。②ひび割れが発生する。③表面のプリント材が捲れてくる。④合板に穴が開く。⑤下地の垂木などが腐る。など劣化が順をおって進みます。↑①色があせた状態で②ひびが生じた状態です↑①色があせた状態で③めくれが進んでいる状態です。そこで、見た目、耐水性の低下、下地材の保護性能の低下になるため改修を行ないたいところですが、この材料の弱点はそのまま上から塗装することが原則できない事です。たまに色あせ位の状態ですと可能と言われる業者様もおられますが、気をつけた方が良いでしょう。充分に説明を受けましょう。塗装が出来ないのはなぜか?実際塗ってみると表面のプリント材が新しい塗料に引っ張られひびやメクレがより一層発生するためです。ですので改修する際は再度、下地材を取付した後、塗装仕上げ又は同様のピーリング材で仕上げるかをしなくてはいけません。改修費用が少し高額になります。必ず足場も必要になりますし。。。既存の材料が同じ木目でも無垢板の場合は状態が良ければ塗装は出来ます!よって、中古物件を購入される際は軒天に使われている材料が何か?というのも気をつけて頂くリフォームに掛かるコストの感覚も掴めるかと思います。IK植村

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  • 17 Jan
    • 水切り等の劣化

      インスぺクションでの実例です。本年実施の既存住宅現況検査では屋根の診断は地上からの目視小屋裏の診断は点検口からのみです。この物件も改修済み再販で、雨漏りなしの判断でした。買主様からの依頼で小屋裏へ侵入してみると野地板の部分に水染みの箇所を発見修理済みの可能性があります。屋根は瓦ぶきで瓦の対応年数は長いのでズレて居なければ良いのですが・・・登って見てみると水切りが劣化して穴があいている状態です。箇所から言ってもこの部分で間違いないようです。幸い引き渡し前でしたので、修理後引き渡しとなり依頼者様にも売主様にも感謝のお言葉も頂きました。瑕疵担保特約や瑕疵保険があるとは言え住んでからの発見では、いろいろトラブルの元になります。中古住宅、特に再販物件は弊社にご相談下さい。松田

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  • 15 Jan
  • 09 Jan
    • だれでもみれる点検口をかんがえる。

      中古住宅をインスペクションしていますと、長期優良住宅化リフォームの相談を受けることもあります。その増改築認定基準の中に、床下・小屋裏の点検について記述があります。次の(1)かつ(2)又は(1)かつ(3)のいずれか1)区分された床下空間・小屋裏空間(人通孔等により接続されている場合は、接続されている床下空間・小屋裏空間を1の部分としてみなす)ごとに点検口設置2)床下空間の有効高さは330ミリ以上但し、浴室の床下など当該床下空間の有効高さを330ミリ未満とすることがやむを得ないと認められる部分で、当該部分の点検を行うことができ、当該部分以外の床下空間の点検に支障をきたさない部分を除く。3)各点検口からの目視等により床下空間の各部を点検できるよう、点検口を設置。という条件があります。原文は読みにくいですね…要するに、小屋裏、床下についてはすべて目視で点検を行う事ができるようにしてください。ということですね。なぜでしょうか。住宅に設けられている点検口は、床下と天井(小屋裏)に分けられますが、具体的に見ていきますと、洗面所や台所の床下(収納)口より進入したときに、配管や床束があって遮られたり、人通口がなく進めない箇所が出てきます。そういった箇所をなくして何か不具合があった時に、原因を特定できて、メンテナンスできる範囲にしておけば建物評価としても高く保つことができます。【写真】基礎を無理やり開口した跡。進入もできない。(リフォーム済み物件)外壁を延長するということは、雨漏りが生じる箇所を外側に新たにつくるということです。トイレなどを含めれば、設備配管漏水のメンテナンスもできるようにしておく。【写真】下屋の小屋裏。リフォームされた浴室点検口より確認できた。小屋裏点検口は雨漏りと当然ながら深く関係します。小屋裏の潜入できる範囲もリフォームする箇所で分断されがちです。【写真】収納内に設けられた点検口将来のメンテナンスを考慮して点検口を設けてもらうようにしましょう。それが住宅の長期優良化につながります。もちろん、デザイン性も大事ですので、できるだけ収納内に設置したり、フレーム枠の小さな点検口を活用して、必要な箇所にだけ設けるよう計画したいものです。点検口の中って、暗くて、汚くて、怖くて、なかなか自分で開けることはないものですが、ご自宅の点検口を数年に一度はあけてみてください。定期的に観察することで、変化が起こったときにその時期と原因特定がしやすくなります。重大なことになる前に早期発見ができますし、ご自宅の点検口がカバーできる範囲を確認することも大事なのではないでしょうか。IKでは基本診断に、床下、小屋裏への進入調査を含めております。(現場にて、点検口がない場合や目視範囲が狭い場合は減額となります。)是非、ご自宅の診断履歴として、住宅購入時の診断として、第三者専門家によるインスペクションを活用してください。 (IK 増谷)

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  • 13 Dec
    • 六甲枝垂れ

      少し前になりますが今年の夏に”六甲枝垂れ”に行ってきました。三分一博志さんという建築家が設計された展望台です。六甲山の上に建つこの施設はステンレスパイプを多用したメッシュによる樹木の梢の様な姿が印象的です。この場から見下ろす神戸の街の眺めが素晴らしいのはもちろん、さらにひんやりと涼しさを感じる展望台の内部に入って螺旋のスロープを下っていくと天窓から細く射し込む日光をキラキラと反射する水盤がありました。風、光、水…自然を感じさせる原始的な要素や下ったり上ったりの体験によって六甲山のこの場所を訪れた思い出が深く記憶に刻まれました。 転じて家づくりを考える際にも無意識に訴えかけてくる原始的な感覚を大切にしてプランニングを行うと飽きのこない味わい深い空間性を住まいに取り込むことができます。iK 坂本雅之

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  • 09 Dec
    • 失敗しない既存(中古)住宅選びのポイント その1

      来年(平成30年)4月1日から宅地建物取引(不動産取引)業法が改正施行されます。家(建物)を売ったり買ったりする時に不動産業者と結ぶ「媒介契約」時にインスペクション(住宅診断)する業者(インスペクター)を不動産業者が斡旋するかどうかをその契約書に明記することが義務化され、斡旋した場合は、宅地建物取引士がその内容を説明の上契約書に明記することになりました。この法律ではこのインスペクションのことを「建物状況調査」と呼びます。これは、今まで既存(中古)住宅を購入する際に、その家がどれだけ傷んでいてどのような不具合があって、あと一体何年住めるんだろうか、などといったその家の情報が明らかではなく、リフォーム費用にいくらかかるかわからないといった不安から、既存(中古)住宅購入を見合わせ、新築住宅を購入する人が多かった日本の不動産取引を変え、既存(中古)住宅流通を活性化しようという政府の「日本再興戦略」の一環に位置付けられています。では、そこでは消費者は一体どのようなことに気をつけなければいけないのでしょうか。現行の民法では「瑕疵(かし)」という文言で、目に見えない不具合のことをよんでいます。建物に関する瑕疵は、例えば家を案内されて、見ても分からない「雨漏り」「白アリ」「建物の傾き」などがこれにあたります。個人の間の取引では「本物件は中古住宅につき、経年劣化のため、売主は一切の瑕疵担保責任を負わない」という特約条項が売買契約書に記載されることが多くなっています。これは、何か不具合があっても全部購入者が自分の費用をもって改修工事をしなければならない、という契約です。中には、目に見えないその不具合の責任を負う申し出期間を「引き渡し後、2週間」と定める場合もあります。そこで、インスペクターの出番、ということになるのですが、この法律で定められている「建物状況調査」の中には、床下の進入調査、小屋裏(天井裏)の進入調査、室内建具のチェックなどは含まれていません。床下・小屋裏は、開口部からの目視のみとされています。「建物の品質の確保に関する法律」(品確法)に定められている構造耐力上主要な部分に不具合がないかをみるための約70項目のチェックです。もちろん最低限必要なことですし、そこで何か気になることがあれば二次調査(詳細調査)をすればよいということになりますが、実際に問題となる、瑕疵と言われる不具合「雨漏り」「白アリ」「建物の傾き」を判断するには充分ではありません。失敗しない既存(中古)住宅選びのポイントの一つとして、建物状況調査の範囲を事前に確認することが大切なことと考えられます。インスペクション関西LLP 顧問 妹尾 和江

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  • 07 Dec
    • 米国インスペクション視察企画

      おはようございます。IKの福本です。昨年8月頃に告知していた米国シリコンバレー視察企画、参加募集開始しております!私は個人的に早く行きたくて興奮気味ですが・・・w日程は3月1日(木)~6日(火)の6日間。現地シリコンバレーでのインスペクションを複数回視察し、シリコンバレーリアルターとの交流イベントも企画予定。日常常識的に耳にする世界的IT企業の一大拠点でもあるシリコンバレー。早く行きたい見たい本場のインスペクション。残席限定5名です、ご参加希望の方は下記までお問合せ下さい。詳しい案内をお送り致します。インスペクション関西LLP info@ikllp.net

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  • 07 Nov
    • 壁のスキマ発見!(小屋裏のあかり)

      小屋裏に侵入すると色んな事を発見します。中に入らなくとも天井点検口から顔をつっこんで覗くだけでもこのような発見がありました。照明を消すとこの様に壁のスキマから明かりが漏れてます。確実にスキマがあり、雨の侵入がある可能性があります。サイデイングと塗り壁のスキマ増築で出来た可能性が高いスキマ松田

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  • 22 Sep
    • 建築模型の制作

      住宅を新たに計画する際によく模型を作ります。作り方は設計者それぞれの作法やこだわりが現れて比較するとおもしろいです。建築模型を制作する意図には、①作りながら設計者自身が空間構成を把握する、②依頼されたお客さんによく形状をつかんでもらう、③工事に入る前に施工者に工事の難易度の高そうなところをイメージしてもらう…という役目があります。私の場合は完成した時の建材の色とは無関係に白一色で制作することが多いです。白一色で制作することにより純粋にプロポーションのバランスをチェックしたりライトをあてて内部への光の入り方、影の出方をシミュレーションして陰影の効果をよく理解するように努めます。最近はコンピュータで描かれたパース図がプレゼンテーションによく使われますが空間を理解するためにはまだまだ模型に一日の長があるように思います。(坂本)

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  • 09 Sep
    • 大阪日日新聞に掲載されました!

      大阪府の地方紙、大阪日日新聞様に取材頂きました。日本社会の変遷におけるインスペクション(住宅診断)の必要性を解説して頂きました。今後の日本社会においてインスペクターの地位が確固たるものになれば、この上ない喜びです。真面目に真剣に取り組む者は必ず残ります。来年4月から施行の宅建業法改正後の私たちのブレない動向を注視頂けると嬉しいですね。(IK福本)

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  • 02 Sep
    • 不動産業者様向けインスペクションセミナー開催

      こんにちは。2018年4月1日に施行されるインスペクション(建物状況調査)の活用が盛り込まれた「宅地建物取引業法(宅建業法)の一部を改正する法律」に関して、まだまだ内容に関して不安をお持ちの不動産業者の方が多いように感じます。今回の改正は宅建士としても建物の知識が求められる重要な改正であると感じます。そこでIK(インスペクション関西)において、業者様の不安を払拭すべく低価格のインスペクションセミナーを実施する運びとなりました。日   時   2017年9月25日(月)18時30分~場   所   大阪産業創造館5階研修室D費   用   お一人様 1,000円申込方法   info@ikllp.net 宛てにメールでお申込み頂くか、         IKメンバーに直接お伝えください。       (申込の際お名前、会社名、当日連絡が取れる携帯電話番号をお知らせ下さい)主な内容は、改正についての詳しい解説からインスペクションの必要性、またあっせんすべきできるインスペクターを見極めるポイントなど、業者の方々が知りたい情報満載の内容です。今回は第一回目という事で大阪にて開催しますが、今後神戸市や京都市、奈良市でも開催を予定しています。関西トップクラスのインスペクション団体のメンバーによる貴重な話を聞くチャンスです。是非お申込みお待ちしております。(申込多数が予想されますので早めにお申し込み下さい)インスペクション関西LLP http://ikllp.net

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  • 17 Aug
    • フラット35について ~その①~

      ちょっとだけ秋の気配がしてきましたね。IKの鶴谷です。既存住宅にもフラット35が使えること知っていますか?そもそもフラット35とは借入時の金利が全期間変わらない金融機関の商品です。メリットは借入後に市場金利が上昇しても返済額が増加しない事や返済期間全体の返済額が確定出来ることです。また、質の高い住宅には一定期間、金利が引き下げられます。(フラット35S)デメリットしては市場金利が低下しても返済額が減少しないこと等です。既存住宅にフラット35を適用する場合、適合証明書という書類が必要です。適合証明技術者という資格者が発行できます。当組合では複数の技術者がいますのでフラット35についてもお気軽にご相談下さい。

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  • 10 Aug
    • 利活用に必須!実測調査と現況図面の作成

      空き家の活用のご相談をお受けするようになって久しいですが、築年数の古いものだと設計図面がほとんど残っていない場合が多いです。改築して間取りを変更したり使い勝手を向上する、あるいは耐震性を上げるための工事を施そうにもまずは設計図面がないと計画が立てられません。とくに民泊への転用など関連する役所への申請図書の提出が必要になる利活用の場合は、正確な現況図面が必須となります。そういった事情からか最近、よく築年数の古い住宅の現場実測と現況図の作成の業務をさせていただいております。 木製の竪格子など細工の細かい、梁や柱が現しになった古民家は現場での実測調査に時間がかかりますので2~3日現場調査日の確保をお願いしています。30坪程度のハウスメーカーや建売の戸建て住宅ならだいたい丸1日で調査が終わります。 平面図・立面図・断面図と作成するのに7~10日程度いただくことが多いですね。 ホームインスペクションのそのあとに手を加えての息の長い物件活用をお考えの際にはあわせて現況図面の作成もご検討ください。※完成した図面の参考例はこちらiK 坂本 雅之

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  • 07 Aug
    • インスペクション関西ホームページリニューアル

      皆様、こんにちは。本日、迷走台風が近畿地方に上陸しました。皆様の地域はいかがですか?大きな被害にならないことを祈るばかりです。と、そんな中、阪急茨木市駅前でIKのホームページリニューアルの打合せをしました。最近、お問合せも徐々に増加して来ておりまして、誠にありがたいことですが、一方で、ホームページでは「どんな組織かわからない」や「どんなサービス、業務をしているの?」等の意見も頂いております。そんな意見を真摯に受け止め、より分かりやすいホームページをめざし近日中にリニューアル分をアップしたいと思います。ホームページは企業と同じで、PDCAサイクルがとても重要になります。今はやりの“お客様ファースト”をめざし日々更新改善したいと思います!IK植村ホームインスペクション-住宅診断(サービス名:おうちご長寿さん)のお問い合わせは こちらまで

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  • 02 Aug
    • アメリカシリコンバレー視察ツアー

      こんにちは。IKの福本です。現在、IKにおいて米国シリコンバレーへのインスペクション、不動産事情の視察ツアーを計画中です。シリコンバレーは知る人ぞ知るIT企業の一大拠点。中心のサンノゼへはサンフランシスコより南へ約1時間半。温暖な気候と豊富な水に恵まれ、50万人以上の都市のなかで全米でも安全度1位だそうです。そんなシリコンバレーの不動産価格は10年前に比べるとほぼ倍になっているそうです。要因の一つは、GoogleやApple、Facebookなどの成長を続ける優良企業が多いこと。二つ目はスタンフォード大や有名校等のアカデミックな環境があり、国内外から優秀な人材が多数集まってくること。こうした背景から街が活気を見せ、住居を求め不動産需要が急速に高まっているようです。シリコンバレーの企業は急成長しそれに伴い雇用も拡大しますが、住宅はその拡大スピードについていくことができない特殊な事情があるようです。そのような状況で大切な役割を担うインスペクション。貴重な不動産をどのような観点から診断しているのか?広大な米国での地域によるインスペクションの観点の違いなど、日本とはまた違う本場のインスペクションを視察できればという想いで計画しようと考えました。他国が辿ってきた成功の道を知ることも、これから変わりゆく日本のインスペクション業界の為に何かできることがあるかも知れません。ツアー実施は、2018年3月を予定しています。10名程度の募集となりそうですが、また告知させて頂きます!インスペクション関西 http://ikllp.net/

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  • 29 Jul
    • 一部分に特化したインスペクション

       和室の床がふわふわするということで、床下調査に特化した部分インスペクションを行ってきました。 この建物は住宅ではなく地域で管理されている公民館で、60畳ある大広間の一部でふわふわする箇所があるので調査してほしいとのことでした。 築22年ということで、場合によっては床合板等の腐食も予想されましたが、畳を上げてみると下地材には問題ありません。レベルを測ってみるとふわふわすると言われる箇所は周辺より5mm程低いところがありました。一部合板をめくり床下を調べてみると、大引といわれる横架材の下にある束と束石の間に10mm~20mmの隙間がありました。大引3.6mの間にある3本の束が宙ぶらりんの状態で、両端の基礎部分にかかるところだけで支えている状態でした。全部で3本の大引がこのような状態でしたので、大引のたわみがふわふわの原因でした。 おそらく、基礎工事後に埋戻しをした際に十分な転圧が行われないまま束石を据付、床組をしたため、この部分の土が下がったのではないかと予想されます。 このようにインスペクション関西では、屋根・小屋裏・床下・外壁・設備等ある一部分だけを診てほしいというご要望にもお応えしますので、不安な部分がありましたらお気軽にご相談いただければと思います。(iK 宮島)

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  • 24 Jul
    • 不動産物件の購入時に注意する事①

      写真の様な昔の石を積み上げて出来ている擁壁に面した土地の購入には注意が必要です!崖条例の対象になると、擁壁を強固な物に変更するか壁の高さと同じ距離を離さないと建築出来ないという条例があります。(厳密には細かい規定があるので、随時専門家にお問い合わせください)安全上大事な事ですが、木造の住宅に比べて、この様な擁壁の工事は高額になる事が多いです。中古住宅の購入時には特に問題にはなりませんが、資産としては目減りの要因になります、注意して購入しましょう。IKには建築士から宅建士等幅広い専門家が在籍していて不動産に対して総合的な相談に対応出来ます御気軽にお問い合わせ下さい。インスペクション関西 松田貞次(建築士、宅地建物取引士、不動産コンサルテイングマスター、木造耐震診断士)

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プロフィール

インスペクション関西LLP

自己紹介:
大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山の関西圏で建物・住宅の劣化診断はインスペクション関西LL...

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